2016年上半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：中国房地产估价行业发展概况考试试题

2016年上半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：中国房地产估价行业发展概况考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。

A．单位比较法B．分部分项法C．造价分析法D．指数调整法2、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2 500元／㎡，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．A：390．25万元B：393．75万元C：402．25万元D：413．25万元E：工业用地的监测点评估价格3、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是__。

A．第(1)、(3)种情况B．第(3)、(4)、(5)种情况C．第(23、(4)种情况D．第(2)、(4)、(5)种情况4、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券5、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。

A：368万元B：552万元C：561万元D：920万元E：工业用地的监测点评估价格6、统计报表是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式；按报送统计报表的周期，下列不属于定期报表的一项是__。

A．半年报B．年报C．季报D．月报7、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。

后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元A．500B．1000C．2250D．30008、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。

A：1．67％B：2．1％C：2．3％D：2．5％E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。

该宗房地产的收益价格为万元。

A：650B：687C：585D：630E：工业用地的监测点评估价格10、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。

A．同时B．随之C．不能D．权利人确定是否11、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。

A：房地产租金以外的收入B：运营费用率C：空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格12、收益法中所指的收益是．【2003年考题】A：估价时点前一年的收益B：估价时点前若干年的平均收益C：估价时点以后的未来预期正常收益D：估价时点前最高盈利年份的收益E：工业用地的监测点评估价格13、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。

类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。

A：2400B：2410C：2490D：2500E：工业用地的监测点评估价格14、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536B．549C．557D．81615、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。

A．开发商B．承包商C．监理单位D．相关的政府部门16、下列股东权利中属于共益权的是A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B：股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权E：执行层的组织协调17、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。

A：最佳规模B：最佳档次C：最佳用途D：最佳利用E：工业用地的监测点评估价格18、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

A：14B：15C：20D：28E：执行层的组织协调19、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。

A．2700.8B．2800.1C．2800.8D．2817.720、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。

A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D：利率是资金时间价值的一种标志E：借款合同21、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道B．房号C．幢D．丘22、房地产置业投资项目的期间费用计为。

A：开发建设投资B：经营成本C：流动资金D：运营费用E：借款合同23、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步24、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。

A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标法25、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。

A．中国房地产协会B．房地产估价师协会C．中国房地产估价师学会D．中国土地学会二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。

A．税前现金流=有效毛收入一经营费用B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C．税后现金流=税前现金流一所得税D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税2、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时的变化情况。

A：经营成本B：经营利润C：销量D：产量E：执行层的组织协调3、住宅专项维修资金的依据包括。

A：《土地管理法》B：《城市房地产管理法》C：《物业管理条例》D：《住宅专项维修资金管理办法》E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》4、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。

A：权责发生制原则B：收付实现制原则C：配比原则D：划分收益性支出与资本性支出原则E：执行层的组织协调5、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。

A：环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平×100％B：环比发展速度=计算期发展水平／固定基期发展水平×100％C：环比发展速度：(计算期发展水平+前一期发展水平) ×100％D：环比发展速度=计算期发展水平／前一期发展水平×100％E：执行层的组织协调6、一般来说，地籍资料具有{ )三大功能。

A：土地利用管理和规划的功能B：财政税收的功能C：法律功能D：明示功能E：暗示功能7、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%B．60%C．70%D．80%8、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。

(2008年试题)A：向原估价机构申请复估B：申请行政复议C：向人民法院提起诉讼D：自行委托估价机构评估E：申请估价专家委员会鉴定9、为消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预。

A：社会立法B：经济立法C：价格管制D：税收调节E：市场控制10、房地产是三者的结合物。

A：实物B：权益C：区位D：价值E：用途11、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为__。

A．8.0B．5.6C．5.0D．0.712、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法13、下列__工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

A．从事各类房屋建筑及其附属设施的建造B．从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装C．城镇市政基础设施工程的施工D．从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰E．工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程14、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括{ )。

A：建筑工程团体人身意外伤害保险B：贷款购房保证保险C：建筑工程承包合同保险D：安居定期保险E：贷款购房保证保险15、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。

A．中位数B．众数C．平均数D．分位数16、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．信息技术的发展和应用17、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。

A．商业用地B．商品住宅用地C．非营利的社会团体用地D．娱乐用地18、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。

A：置业投资B：设备租赁C：售后回租D：权益融资E：借款合同19、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。