万科东方尊峪商业街提案

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万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT

学习改变命运,知识创造未来
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
万科·东方尊峪
最万科·东方尊峪犯心得
为您，我做到！
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
犯最背景
市场危机调控政策频出，我市们场惨无淡法改负变面市报道场泛滥，环境恶化
信心危机市场价格下滑，信心受挫价格快速提升，品质质疑
学习改变命运,知识创造未来
市场危机
渠道突围战
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
２００７
三大战役
万科·东方尊峪经典实录
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
万科·东方尊峪2007三大战役之
信心保卫战
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
战前审视
审视１：项目认同点
１０－１２月客户第一次到访即成交的比例，高达４０％
最同期在售豪宅第一次到访即成交比例高的项目
学习改变命运,知识创造未来
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
五宗最
８－１２月举办活动共计４０余场
最深圳有史以来活动频率高的项目
学习改变命运,知识创造未来
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
“天峪使者” 进行论坛探访与关系维护
在部分业主尖锐的批判背后，表现了其对万科寄予厚望，希望在接受了一二期的价格落差后，万科能在产品细节上予以提升。中原对业主意见进行了归类、分析、汇报：发现业主希望开发商对园林、绿化、社区内交通便利性上进行改造提升
学习改变命运,知识创造未来
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＊＊街三举措实现街区“变形记”街道国际化街区实施方案

＊＊街三举措实现街区“变形记”街道国际化街区实施方案清晨的阳光透过窗户，洒在键盘上，思绪如潮水般涌来。

作为一个有10年方案写作经验的大师，我已经习惯了将灵感转化为文字。

今天，我将为＊＊街打造一个全新的国际化街区实施方案，让它实现一场完美的“变形记”。

一、重塑街区形象，提升国际化氛围我们要对＊＊街的整体形象进行重塑。

国际化街区的魅力不仅仅体现在硬件设施上，更在于其独特的文化氛围。

1.设计特色标识。

在街道入口处设立醒目的标识，融入国际化元素，如地球仪、国际符号等，让人一眼就能感受到这里的国际化氛围。

2.增加绿化景观。

在街道两侧增加绿化带，种植具有国际化特色的树木和花卉，如樱花、玫瑰等，形成一条美丽的风景线。

3.打造国际化商业街。

引进国际知名品牌，打造一批具有国际化的商业店铺，如咖啡馆、西餐厅、国际时尚品牌店等，吸引国内外游客前来购物、休闲。

二、丰富文化活动，提升街区魅力一个国际化街区，必须拥有丰富的文化活动，才能吸引更多人的关注。

1.举办国际文化艺术节。

每年定期举办国际文化艺术节，邀请各国艺术家前来展示才艺，如舞蹈、音乐、绘画等，让市民和游客感受多元文化的魅力。

2.开展国际交流活动。

与国外友好城市开展交流合作，举办各类国际交流活动，如国际学术研讨会、国际友好城市洽谈会等，提升街区的国际知名度。

3.建立国际志愿者团队。

组织国际志愿者团队，参与街区管理和文化活动，为游客提供优质服务，同时增进中外友谊。

三、优化街区设施，提升生活品质国际化街区的建设，离不开完善的设施和优质的服务。

1.提升交通设施。

优化街区交通布局，增加公共交通工具，提高交通便捷度，让市民和游客出行更加方便。

2.建立智慧街区。

运用大数据、云计算等技术，打造智慧街区，实现街区管理、服务、营销等方面的智能化，提升居民生活品质。

3.完善公共服务。

增设公共服务设施，如图书馆、健身房、社区活动中心等，满足居民多样化的生活需求。

如今，方案已定，就是付诸实践。

全景式豪宅项目营销思路销售推广策略

推进住房保障政策的关键之年
——保障性住房对商品房市场形成冲击 ——使房地产资金链从紧
货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局落实和完善现有政策仍是今年主旋律土地市场清理整顿强度进一步加大
——挤压房地产泡沫，规范市场行为 ——囤地成本增加，增加房产供应
2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。
1.7片区消费者分析
莲塘工业区，离项目 20分钟车程，片区配套相对完善。消费者消费能力有限
梧桐山公园，无规划住宅。
往东有隧道与盐田相隔，为主要干道
农民房，居住人口少。与项目隔罗沙公路，到项目可达性差。
临香港大雾山，无规划住宅区。
目标消费群集中在包括项目在内的三个楼盘内；项目可达性差，周边居住区少，基本无外来消费人群；商业应以满足本片区消费者为主；
2001
2002
2003
2004
2005
社区商业存在一定的投资群体
施工面积
新开工
深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积
1
1.4房地产市场分析
历年商业物业成交均价
商业地产市场现状
商业物业成交价格呈上升趋势；
25000 20000 15000 12463 10000 5000 0 2004年 2005年 2006年 2007年上半年 15611 21400 18410
特征二
特征三
特征四
1.6 片区商业供求分析
本项目，住宅 1610户，商业6000多㎡鸿景翠峰，住宅 400多户，商业 3000多㎡
晴山月，住宅近300户，商业约1500 ㎡
片区集中有3个楼盘；此外周边再无竞争项目；片区规划约有1万人口，商业面积近1万平，二者比例约为1：1。理论上供求平衡； 1 与本年投资热点片区相比，片区商业缺乏有力支撑点；

中原某地产深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案

THANKS
感谢观看
根据选择的广告渠道和预算，制定具体的投放计划，包括投放时间、频率、位置等，确保广告的覆盖面和效果。
按照投放计划进行广告投放，并密切关注广告的反馈和效果，及时进行调整和优化。
销售团队培训与考核
培训计划
针对项目特点和客户需求，制定销售团队的培训计划，包括产品知识、销售技巧、客户关系管理等培训内容。
03
客户满意度
通过对客户反馈的调查，发现客户对项目的满意度较高，主要表现在户
型设计、配套设施和物业服务等方面。
未来市场展望及应对策略建议
市场趋势
随着国内高净值人群的持续增长和对生活品质追求的提升，高端房地产市场的前景依然广阔。同时，政府对房地产市场的调控政策也将是影响未来市场的重要因素。
竞争态势
合作伙伴关系
与知名品牌、行业领袖等合作，共同举办活动，扩大项目影响力
。
价格策略
高端定价
根据项目定位和市场需求，制定高端定价策略。
优惠措施
根据销售情况和市场反应，推出不同的优惠措施，如折扣、赠品等。
价格调整
根据市场变化和销售情况，适时调整价格，以实现销售目标。
产品定位及特色策略
定位高端
将项目定位为高端豪宅，吸引高净值人群。
04
执行与实施计划
营销活动策划与执行
制定活动方案
结合项目特点和目标客户群体，制定有针对性的营销活动方案，包括活动主题、形式、时间、地点等内容。
执行活动流程
在活动策划的基础上，按照预定的流程和时间安排，组织各项活动的实施，确保活动的顺利进行。
策划活动内容
根据活动方案，策划具体的活动内容，如产品展示、体验活动、互动游戏、抽奖等，确保活动能够吸引目标客户并提升品牌形象。

万科第五园商业规划建议(改)

第五园商业街各业态比例
22% 5% 7%
25% 22%
19%
超市餐饮服务配套美容便利店茶楼
注：考虑二期商业规模有3,500㎡，约规划有2,000㎡为餐饮，那么目前餐饮占总商业面积的比例为22％，亦属合理范围，现有餐饮位置及配备的条件一般，所以在租金上给予了一定的优惠。
美格行商業地産
② 参考万科城及万科四季花城的租金水平；
③ 行业业态承受租金水平。
美格行商業地産
1、周边商业概况 2、商业业态规划 3、租金建议 4、招商时间节点
参考周边三项目的租金价格：
花城
实用率（%）
70%
租金
管理费租期
（元/M2）（元/M2）（年）
正街 70-80
城东街 40-50
3.25 2-3
人气成度
偏好社区商业街两端位置，临主干道/景观资源丰富
美发：70-200 美容：300-1,000
具体位置上无特殊要求，对人流量要求不高
≥500 50-150 30－100 20－60 30－100 80－200
通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面靠近主出入口，离居住区域较近
一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高靠近主出入口，离居住区域较近
二商业业态规划
紧邻丰富的景观资源，利用资源提升商铺价值
中型餐饮美容院
药店干洗店冲印店图书音像
水店租赁中心水果店
符合商家选址要求铺位展示面较好，人流导入方便，商业价值高，可规划租金承受能力较高业态铺位面积较小，展示面较好，符合干洗店商家选址要求铺位商业价值较高，而冲印店租金承受能力较高铺位展示面较好，商业价值高，符合商家选址要求，且商家租金承受能力较高单铺面积较小，展示面较好，符合商家选址要求，满足居民的日常生活需求租金承受能力高，符合该铺位较高的商业价值，同时满足商家需求租金承受能力高，符合该铺位较高的商业价值，同时满足居民消费需求

惠州天泉尊峪地产项目策划提报

3.商品房预售
250
206.1
200 178.2 150
2004年 2005年同比增长(%)
53.89 43.21 15.6 24.7
100
50
0
预售面积(万)
预售金额(亿)
>>从预售市场来分析，05年的预售面积达到了206.1万㎡，增长率达到15.6%
>>说明消费者对未来的市场比较看好，将来的需求有上升的趋势
>> 2005年房地产投资43.79亿元，同比增长12.45%
>>占固定资产的比例波动比较平稳,说明市场比较稳定
2.商品房建设
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
484.43
385
2003年
271.84
2004年 2005年
136.76 101.13 73.73 25.8 35.2
～建于山林上的上层建筑
天泉尊峪 ·
天泉· 尊峪
之
天泉传说
“后泉语甘清仙时眼山一湖这由化这古惠天人之花露泉人缺底公日光位此作里时州泉有水香 ” 徐手水。园他山仙得飞，有雅 ”感 ” 、，徐中，美）来色人名鹅降仙称。于造郁南涌拂寸中，到。留。岭落人 “ 此福郁山出尘草不惠南恋，在骑鹅泉山葱从，一不足州山人 “湖着城乃下葱此“甩生乃美顶间鹅边木” 命世，一久，，南景（美城，鹅，名人“片旱一于山尽今丽 ”木飞相为，甘鸟遇眼是当收南的便鹅到传
知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生

北京活力东方购物中心项目提案(DOC)

北京活力东方购物中心项目提案项目介绍北京活力东方购物中心项目位于北京市朝阳区，规划总面积约为10万平方米，其中商业用地面积约为8万平方米，地上建筑高度不超过4层，地下建筑高度不超过2层。

该项目由北京活力地产投资有限公司开发，旨在打造具有中华文化特色的高端商业购物中心，满足消费者不断提高的消费需求。

项目背景随着中国经济不断发展，消费者对高端商品和服务的需求越来越高。

目前，北京市场上的高端购物中心类型单一，很难完全满足消费者需求。

因此，活力地产投资有限公司决定在朝阳区开发活力东方购物中心项目，期望为消费者提供全新的消费体验。

同时，该项目也有助于提升朝阳区商业发展水平，推动经济社会发展。

项目定位活力东方购物中心项目定位为高端购物中心，主要针对消费者需求进行规划和设计。

该项目将提供多个品牌店铺，包括高端时装、珠宝、家居用品、美容护肤、餐饮等方面的店铺。

此外，该购物中心还将设有多个休闲娱乐场所，如电影院、儿童游乐区、桌游室等，以满足消费者的多方面需求。

项目优势地理位置优势活力东方购物中心项目位于北京市朝阳区，周边拥有较为繁华的商业区。

项目周边的居住环境也非常优秀，并且交通便利，方便消费者前来消费。

此外，该项目距离多个重要的政府机构和知名企业较近，有利于吸引高端消费群体。

设计理念优势活力东方购物中心项目的设计理念为“融合中华文化，开启品质生活”。

该项目的建筑设计融合了中国传统文化元素，同时又结合了现代建筑设计风格，更好地体现了品牌的高端和精致。

此外，购物中心的经营管理也将秉持“以人为本，客户第一”的理念，为消费者提供更优质的服务。

品牌营销优势活力地产投资有限公司本身在房地产领域有着良好的口碑，并且在建筑设计和物业管理方面也有非常丰富的经验。

该公司将凭借自身品牌优势，在购物中心项目的推广和运营方面拥有更多优势。

项目规划总体规划活力东方购物中心项目总体规划面积约10万平方米，其中商业用地约8万平方米。

购物中心主要分为地下一层、地上三层，包括商业店铺、休闲娱乐区、停车位等。

万科城商业街销售策划案

他们共同的特点是：算帐清楚不易被小诱惑引导虽然也受宣传所引导，坚持自我判断。
四、常犯错误藐视投资者
“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1—2万，而“永远的街铺”首期款至少需30-40万，客户心态截然不同。
一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的办法，卖大商铺，遭遇失败。
万科城商业街销售策划案万科城商业街销售策划案
第一部分：项目概况分析 1、项目基本概况 2、项目SWOT分析 3、区域市场环境概况分析 4、投资客户群体特征分析
第二部分：项目概念性推广建议 1、项目案名建议 2、项目推广宣传主题建议 3、媒体钞作推广方向及内容概要计划第三部分：项目营销推广策略建议 1、营销阶段时间节点设定计划第一部分：项目销售策划核心思路主题词：街铺投资算帐一、项目本质：一个真正意义上的街铺销售产品因为：1、街铺，才是投资之王。 2、街铺，才是永远，才有稳定的收益和回报 3、有众多投资者争相追捧。二、市场反应
此部分投资者主要集中在区、镇、村的政府机构或相关部门，他们的主要特征是：
文化素质较高，绝大部分是大专以上；中年群体，年龄段主要集中在30—45岁之间；经济收入相当稳定，寻找未来保障意识强；有思想、有见地，投资欲望较强；对国外较新的商业业态或较新的商业理念较推崇；属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响；非常看重物业今后的升值潜力；品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准；商铺的总价是影响他们购买的重要因素；大多数会选择轻松的付款方式。 5）宝安、龙岗区的投资客户群以地处宝龙二区的富有实力的专业投资群体或其它实力人群组成，对投资房地产很有兴趣，他们的特征是：经济实力雄厚，对投资商铺特别有兴趣；多数为二次以上投资商铺经验；对深圳关外商业市场情况较为熟悉；从关外的城市化发展中受益，也相当关注关外发展；在注重投资升值的同时非常关心投资安全问题；适应跨地域投资行为；较主动寻找投资商机和信息；能承受较高的投资额；勇于尝试新的投资机会 2、次核心客户圈：（深圳市内投资客户）本项目距市区有一定距离，但道路交通的逐步完善、高起点的项目规划、规模优势以及万科城品牌的号召力，本项目将具备吸引相当数量的市区内投资群体的条件，他们有些是专业投资老手，有些是新富中产人群。 1）市内专业投资者（二次或以上投资者）对深圳市的商业环境非常熟悉；对龙岗特别是布吉、坂田、龙华有一定了解以及观望；曾成功地进行过商铺投资，是老道的投资者；手头资金相当充裕，投资承受额度较高；非常看重投资物业的地段，希望在商业氛围浓的地段进行投资；非常关注物业的升值潜力；

中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT

近两年来的调查资料显示，来深置业的香港白领阶层由2003年的31．5％升至2004年上半年的48．4％；公务员则从2003年的 13．3％升至2004年上半年的16％。
白领中产阶层的增加！
学习改变命运,知识创造未来
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
客户
选择总价60万元以下的人数由50%左右下降到20%以下，而选择购买总价在80-100万元的受访者从15%左右上升到约50%。
学习改变命运,知识创造未来
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
供应短缺
香港住宅竣工量近三年呈下跌趋势，本地供应的缺口有利于加速港人来深置业的步伐…
学习改变命运,知识创造未来
资料来源: 香港物业报告2005
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
政策背景
深港一体化
•主要发展商屯兵备战，不惜成本，争夺眼球招商华侨城尖岗山项目，万科金域蓝湾三期，京基御景东方，招
商兰溪谷二期，益田半岛邦，星河丹堤，圣莫利斯等
•并不乐观的需求——调控之下戴着镣铐跳舞，价格高企需求受抑红树西岸/淘金山/观澜高尔夫大宅等高端项目销售平缓
学习改变命运,知识创造未来
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
数据来源：深圳口岸办
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
未来1-2年，虽有皇岗口岸扩容，西部通道通车，地铁二期的建设，但综合而言罗湖口岸仍将具有主导性的优势
口岸
通关能力
西部通道
皇岗口岸
罗湖口岸
文锦渡口岸沙头角口岸
•旅客6万人次/日 •目前约15万人次 /日，改造后将达

深圳万科东方尊峪07年传播总结及08年传播推广展望报告132页

所以，０８年的核心问题是？
深圳万科东方尊峪07年传播总结及 08年传播推广展望报告132页
核心问题分析
知名度和上门量
为什麽这麽说？
大家知道，在政策左右顾客决策、在顾客更为理性的市场大背景下，现在的市场已不是早先的牛市，尽管我们有非常优越的产品，但顾客依然在“等” “观望”、“游离”，甚至不再去关注产品信息，但实际上又是有需求的；所以，我们要让更多的人知道东方尊峪，来了解东方尊峪，最终喜欢上东方尊峪；因为市场情况不一样，只有先做到覆盖率，才有可能解决预期的销售任务。而且从07年的成交来看，上门量越好，成交的比例也越好，不要忘了还有一个重要的支撑点，那就是东方尊峪的现场产品的感召力。
全年的销售表现
截止到2007年12月30日，07年共计推出768套，销售437套，剩余331套，销售率达到58%,销售均价达到25000元/m2左右。超出07年度计划总销售额1600万
因此，东方尊峪07年的销售是成功的
深圳万科东方尊峪07年传播总结及 08年传播推广展望报告132页
顾客认同点一
户外
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报广
深圳万科东方尊峪07年传播总结及 08年传播推广展望报告132页
南都导读通栏一
深圳万科东方尊峪07年传播总结及 08年传播推广展望报告132页
南都——整版软文
深圳万科东方尊峪07年传播总结及 08年传播推广展望报告132页
不担心顾客不认同我们的产品，就怕知道的人不够，来的人不多！
深圳万科东方尊峪07年传播总结及 08年传播推广展望报告132页
营销任务
如何在政策不明朗的市场大背景下，继续扩大东方尊峪的知名度并吸引更多的人（自住客、自住兼投资客）对于东方尊峪的认识与认同？

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特征二
特征三
特征四
地产江湖地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，地产江湖数十万份专业资料任你下载资深操盘手随时交流！
1.6 片区商业供求分析
本项目，住宅 1610户，商业6000多㎡鸿景翠峰，住宅 400多户，商业 3000多㎡
土地市场清理整顿强度进一步加大
——囤地成本增加，增加房产供应
2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。
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目标消费群集中在包括项目在内的三个楼盘内；项目可达性差，周边居住区少，基本无外来消费人群；商业应以满足本片区消费者为主；地产江湖地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，地产江湖数十万份专业资料任你下载资深操盘手随时交流！
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目录
市场及项目分析项目定位营销策略
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历年商业物业成交量（万平方米） 70 60 50 40 30 20 10 0 64.49 46.36 26.32 27.4 39.37 53.48
45.96 18.21
20 00 年
20 01 年
20 02 年
20 03 年
20 04 年
20 05 年
20 06 年
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1.3 罗湖区商圈分布
老街-东门商圈，深圳历史最为悠久的商圈也是罗湖的核心
国贸-人民南商圈，深圳档次最高的商业中心区
大剧院-华润商圈，以万象城、书城为代表，拥有成熟的商业设施和配套设施。
罗湖-火车站商圈，罗湖商业城为代表，港人集聚地
四大商圈由地铁串联，业态齐全；受核心商圈影响，罗湖新入市裙楼商商业辐射深圳乃至珠三角；业基本是社区配套商业历史悠久，发展成熟；地产江湖地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，地产江湖数十万份专业资料任你下载资深操盘手随时交流！
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2005 4936.90 101.6 0.2：52.4：47.4
2006 5684.39 1273.67 102.2 0.1：53.2：46.7
万科东方尊峪商业裙楼营销思路
深圳市世纪通泰房地产经纪有限公司 2008年5月27日
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目录
市场及项目分析项目定位营销策略
2007 6756.4 1345.00 104.1 0.1：50.9：49
固定资产投资(亿元) 1176.13
1.2房地产政策
推进住房保障政策的关键之年
——保障性住房对商品房市场形成冲击
货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局
——使房地产资金链从紧
落实和完善现有政策仍是今年主旋律
——挤压房地产泡沫，规范市场行为
20 07 年
上
半
年
今年商业地产的成交价格不会出现明显下跌；估计成交量降幅不大；
1.4 08年商铺投资热点区域分析
前海片区: 前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高素质人才的不断进驻成为投资的支撑点
前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一；西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力；新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点；深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江高速公路等利好。楼盘分布，楼盘分布，下同
宝安中心区: 宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步升级的区域功能成为投资的主要支撑点。
宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的重要节点；地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。
1
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前海湾中心区的重要组成部分；深圳唯一的滨海国际门户；港人置业后海一时成为热点；
1
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1.4 08年商铺投资热点区域分析
400 350 300 250 200 150 100 50 0 1996
8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006
商服用地(%) 0.514 0.482 8.616 3.441 0.91 1.068
深圳市历年商服用地占土地总供应情况
1997
1998

1999
2000
1.4房地产市场分析住宅市场现状
07-08深圳新建商品住宅销售面积（万平方米） 60 50 40 30 20 10 0 49.71 56.41 48.98 33.83 31.1 15.36 17.99 18.65 26.53 6.44 18.65
成交面积整体上呈逐步下滑趋势；成交价格在08年2月前无明显变化，在08年3、4月份下降趋势明显；投资性市场让位于理性需求市场，观望气氛浓厚；
1.1 项目概括
07-08深圳新建商品住宅销售价格
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1.4房地产市场分析商业地产市场现状
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商服用地供应逐年减少；商业用房的施工高峰期集中在两年前，新开工面积上涨有限。由此推理，现在的商服物业尤其是关内的新增商业供应不多；投资者在关内投资商业物业可选择性相对较少；社区商业已成近两年投资热点。
1.4房地产市场分析
历年商业物业成交均价
商业地产市场现状
商业物业成交价格呈上升趋势；各年价格上浮相差不大，呈稳定上升趋势；成交量呈先增后降趋势，但降幅不大；
25000 20000 15000 12463 10000 5000 0 2004年 2005年 2006年 2007年上半年 15611 21400 18410
1.8项目片区商业价值研判
由于片区2公里内无商服物业，造成住宅居民生活不便。因此商业实为住宅的附属；片区消费能力有限，人均商业占有率约为1，商业经营存在一定风险；交通不便，无法提升有效消费；商业体量小，不利于商业整体规划。
商业价值为提升住宅价值而建，自身缺乏价值支撑；后期商业规划应着眼于社区配套，如此方可对住宅形成增值作用，利于烘托企业品牌形象；
龙华华为、富士康等，为片区带来了大量的高科技人才；地铁四号线将在2009年开通；城市次中心；
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1.5 深圳房地产投资特征
16777 17305 15069 15646 15080 16314 20000 14522 14208 14422 15519 13618 15000 10000 5000 0
8月 5月 6月 7月 9月 2月年 1月 10 月 11 月年年年年年 12 月年年 20 08 3月
特征一
“羊群效应”导致的投资行为明显，投资者缺乏理性。热点片区投资所占比例极高，投资者没有细分投资市场，造成部分楼盘被低估。投资者对市场反应迟钝，市场发生变化时，不能做出有效调整。深圳房产低迷造成大量投资者转战异地市场。细分投资客户群，准确把握目标客户方可一击制胜；转变投资者观念，引导投资者行为已成必须。
20 07 年
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20 07 年 5月 20 07 年 6月 20 07 年 7月 20 07 年 8月 20 07 年 9月 20 07 年 10 月 20 07 年 11 月 20 07 年 12 月 20 08 年 1月 20 08 年 2月 20 08 年 3月
1.7片区消费者分析
莲塘工业区，离项目 20分钟车程，片区配套相对完善。消费者消费能力有限
梧桐山公园，梧桐山公园，无规划住宅。住宅。
往东有隧道与盐田相隔，往东有隧道与盐田相隔，为主要干道
农民房，居住人口少。与项目隔罗沙公路，到项目可达性差。
临香港大雾山，无规临香港大雾山，划住宅区。划住宅区。
1.4 08年商铺投资热点区域分析
龙岗中心城: 龙岗中心城:区域核心、交通的快速发展和大运会的申办成为投资的主要支撑点。
龙岗中心城是重要的城市次中心之一，是全区行政、金融、商贸、信息和文体中心；深惠公路的拓宽以及清平高速、南坪快速通车和地铁 3号线的正式动工等，使龙岗片区彰显出极大的活力；