在集体土地上建造的房屋,是否可以处置

赫章县农村集体土地上房屋产权登记发证工作实施方案(讨论稿)为进一步巩固我县生态文明家园建设及农村危房改造工程的阶段性成果，扎实推进黔西北民居建设试点工作持续健康发展，不断加强村镇集体建设用地上的房屋和农民宅基地上的房屋管理，保障广大农民的合法权益，确保我县农村房屋登记发证工作顺利开展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《房屋登记办法》等法律法规规定及中共赫章县委办公室、赫章县人民政府办公室《关于扎实推进2011年度农村改革试验工作的实施方案》（赫县党办发…2011‟13号）文件精神，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，全面推进农村改革试验工作向纵深发展。

按照城乡一体化发展要求，积极履行政府职责，引导村镇合理规划，规范建设和有效管理。

坚持以维护农民和集体经济组织合法财产权为出发点，积极探索构建集体土地范围内的房屋产权处置机制，逐步建立和完善我县农房登记制度，促进集体土地范围内的房屋由资产转变为资本，缓解生产经营中的资金困难，推动我县社会主义新农村建设开创新局面，迈向新台阶。

二、基本原则（一）依法登记。

农村集体土地上房屋权属登记要严格按照法律法规规定的房屋登记办法进行，对违法占地建设和未经城乡规划许可建设的房屋，一律不予登记，登记后的房屋受受法律保护。

（二）自愿申请。

由房屋所有权主体（自然人或法人）自愿向所在乡（镇）人民政府房屋登记机构提出书面申请，提交申请登记材料，办理农房登记。

房屋管理部门不得强制要求进行房屋登记。

（三）二级审查。

以行政村为单位，由村委会对申请人进行房屋权属和面积的调查、核实，初审后报乡（镇）人民政府复核，复核后报县房管部门核准并登记发证。

（四）一户一房。

农村村民一户只能申请一处房产，其房产建设面积不得超过中央、省、地、县的相关规定标准。

有多处房屋的，申请人只能登记一处房屋，申请第二宗房屋登记的，不予受理。

国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知国办发〔1999〕39号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发［1997］11号）下发以来，土地管理特别是耕地保护工作得到了加强，取得了一定成效。

但是，一些地区仍存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是非法交易农民集体土地的现象比较严重，出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况。

为进一步加强土地转让管理，防止出现新的“炒地热”，保持农村稳定，保护农民利益，保障经济和社会可持续发展，经国务院总理办公会议审定，现就加强土地转让管理、严禁炒卖土地的有关问题通知如下：一、严格控制城乡建设用地总量，坚决制止非农建设非法占用土地城市、村庄、集镇建设一律不得突破土地利用总体规划确定的用地规模，城市新增建设用地和原有建设用地要统一实行总量控制，不得超计划供地；各项建设可利用闲置土地的，必须使用闲置土地，不得批准新占农用地，闲置土地未被充分利用的地区，应核减其下一年度农用地转用指标。

农村居民点要严格控制规模和范围，新建房屋要按照规划审批用地，逐步向中心村和小城镇集中。

中心村和小城镇建设要合理布局，统一规划，不得随意征、占农用地。

小城镇建设要明确供地方式和土地产权关系，防止发生土地权属纠纷。

乡镇企业用地要严格限制在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，不符合土地利用总体规划的建筑物、构筑物不得改建、扩建，并结合乡镇企业改革和土地整理逐步调整、集中。

严格控制高速公路服务区用地范围，公路两侧符合条件的农田，必须依法划入基本农田保护区。

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

诸暨市人民政府关于印发诸暨市城区集体土地依法征收后地上房屋拆除补偿安置暂行规定的通知作者：来源： 2010-1-29 10:38:26 阅读数：moncler jacket网友评论:0条诸暨市人民政府关于印发诸暨市城区集体土地依法征收后地上房屋拆除补偿安置暂行规定的通知诸政发〔2008〕18号各镇乡人民政府，各街道办事处，市政府各部门：《诸暨市城区集体土地依法征收后地上房屋拆除补偿安置暂行规定》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○八年三月十七日诸暨市城区集体土地依法征收后地上房屋拆除补偿安置暂行规定为进一步规范城区集体土地依法征收后房屋（含附属设施，下同）拆除补偿安置工作，保护当事人的合法权益，促进现代化中等城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

一、凡在城区（指城市建城区35平方公里范围及城西工业新城，下同）内，因公共利益需要征收集体土地对地上房屋实施拆除，对被拆除人进行补偿安置的，适用本规定。

二、城区集体土地依法征收后，对被征收土地上的房屋拆除补偿安置坚持“统一规划、统一政策、分类安置、合理补偿”原则，实施货币补偿、产权调换两种安置方式，由被拆除人自行选择一种安置方式。

三、征收土地方案经依法批准后，由市人民政府组织实施，并进行公告。

市国土资源局依法办理征地补偿登记后，根据经批准的征收土地方案，会同市有关部门拟定征地补偿、安置方案（含征收集体土地房屋拆除补偿安置方案，下同），在被征收土地所在地的街道（镇）、村（社区）予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和村民的意见，当事人要求对征地补偿、安置方案听证的，应当举行听证会。

征地补偿、安置方案报市政府批准后由市国土资源局组织实施。

四、市国土资源局应当按拆除房屋的评估价值对被拆除人实行补偿。

被拆房屋和安置公寓房及车库、架空层的评估价值按有资质的房地产评估机构评估并经确认的价格计算。

关于集体土地上的房屋登记的思考【摘要】房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎，保障村民的宅基地使用权，对维护和谐稳定的社会秩序，有着非常重要的意义。

【关键词】集体土地房屋登记村镇居民住宅中图分类号：[f287.8] 文献标识码：a 文章编号：当前，集体土地上的房屋流转成为大家热议的话题，而要使集体土地上的房屋流转就必须先进行房屋登记。

物权法64条为集体土地上的房屋属于村镇居民的私人财产提供了明确的法律依据。

物权法6条确立了以登记为核心的不动产物权公示制度。

但同时《房屋登记办法》82条规定了集体土地上房屋登记的范围，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。

结合《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地范围内可登记的房屋分为两类：一是村镇居民住宅，包括宅基地上新建、改建、扩建和重建的房屋；二是经依法批准，由乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。

据此在实际工作中，个人名下商业或工业用途的集体土地因不符合法律要求就不能办理房屋登记一、集体土地上房屋登记具有其特殊性1、《房屋登记办法》依旧将宅基地使用权视为一种带有身份性质的财产权，与集体经济组织的成员资格相联系。

为了确保房屋所有权人与宅基地使用权人一致，从源头限制宅基地和村镇房屋私下流转，第八十三条规定村民申请住宅所有权初始登记，须提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明和宅基地使用权证明。

这样做的目的在于，限制集体土地上房屋非法流转。

目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。

同时对集体土地上房屋转移登记做出了严格限制。

房屋流转行为，如房屋买卖、赠与、交换、继承、受遗赠会导致权利主体在法律上的变化，因此第八十六条规定村镇房屋转移登记需提供宅基地使用权证明和农村集体经济组织同意转移的证明材料。

如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，无法办理宅基地使用权变更，从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。

农村宅基地资格权认定的指导意见农村宅基地是农村集体经济组织分配给集体成员用于建造房屋及其附属设施的集体建设用地。

它是农民生产、生活的基本物质保障，也是农村社会稳定的重要基石。

然而，随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧张，农村宅基地的资格权认定问题逐渐凸显出来，成为影响农村社会公平和稳定的一个重要问题。

因此，制定农村宅基地资格权认定的指导意见，明确资格权的认定标准和程序，对于保障农民权益，维护农村社会稳定，具有十分重要的意义。

公平公正原则：农村宅基地资格权的认定应当遵循公平公正的原则，确保每个符合条件的农民都能平等地享有宅基地的使用权。

尊重历史原则：在认定宅基地资格权时，应当充分考虑农民的实际需求和历史习惯，尊重农民的合法权益。

规范有序原则：制定明确的认定程序和标准，确保资格权的认定过程规范有序，防止出现混乱和纠纷。

动态管理原则：对宅基地资格权实行动态管理，对不符合使用条件的农民及时进行调整和退出，确保土地资源的有效利用。

户籍条件：申请宅基地的农民应当具有本集体经济组织的户籍，并在户籍地居住生活。

家庭条件：以户为单位申请宅基地，每户只能申请一处符合规划的宅基地，不得超标准申请。

无房或危房情况：对于无房或危房的农户，优先安排宅基地。

特殊贡献：对于为农村发展、公益事业等作出特殊贡献的人员，可适当放宽条件。

公示与公评：对符合条件的申请人在村内进行公示，并组织村民进行公评，公示与公评结果作为资格权认定的参考依据。

提出申请：申请人向村民委员会提出书面申请，并提交相关证明材料。

村民委员会审核：村民委员会对申请人的申请进行审核，符合条件的上报乡镇人民政府。

乡镇人民政府审批：乡镇人民政府对上报的申请进行审批，符合条件的颁发宅基地使用权证。

公示与公评：在申请人提出申请前或审批过程中，需在村内公示栏公示申请及审核情况，并组织村民进行公评。

随着中国城市化的快速发展，农村宅基地的权益问题逐渐凸显。

宅基地是农村居民生活的基本保障，也是其重要的财产权利。

章永春、杭州市富阳区常绿镇人民政府城乡建设行政管理:房屋拆迁管理(拆迁)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类行政强制国家赔偿行政赔偿【审理法院】浙江省杭州市中级人民法院【审理法院】浙江省杭州市中级人民法院【审结日期】2020.03.04【案件字号】(2019)浙01行终1183号【审理程序】二审【审理法官】吴宇龙刘斌廖珍珠【审理法官】吴宇龙刘斌廖珍珠【文书类型】判决书【当事人】章永春;杭州市富阳区常绿镇人民政府;杭州市富阳区常绿镇长春村村民委员会【当事人】章永春杭州市富阳区常绿镇人民政府杭州市富阳区常绿镇长春村村民委员会【当事人-个人】章永春【当事人-公司】杭州市富阳区常绿镇人民政府杭州市富阳区常绿镇长春村村民委员会【代理律师/律所】闫伟红北京炜衡（杭州）律师事务所;朱立峰、张琳芳浙江浙兴律师事务所【代理律师/律所】闫伟红北京炜衡（杭州）律师事务所朱立峰、张琳芳浙江浙兴律师事务所【代理律师】闫伟红朱立峰、张琳芳【代理律所】北京炜衡（杭州）律师事务所浙江浙兴律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】行终字【原告】章永春;杭州市富阳区常绿镇人民政府;杭州市富阳区常绿镇长春村村民委员会【本院观点】本案的主要争议焦点有二，一是在章户“一户两宅"背景下，案涉强制拆除行为是否违法。

【权责关键词】行政强制行政复议合法违法行政赔偿第三人合法性新证据证据不足行政复议缺席判决维持原判改判撤销原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，本院对原审法院认定的案件事实予以确认。

上诉人章永春、常绿镇政府二审新提交的证据材料，不属于有正当理由在一审未提交的新证据，均不予接纳。

上诉人章永春在原审中确认，章志祥与妻共生育有五子，分别为章永远、章永春、章永江、章永富、章永海。

1987年，章志祥妻去世。

几个兄弟在成家后各自分家。

二审另查明，2008年章永富的《农村村民建房用地呈报表》载明，在册常驻人口三人，分别是章永富、章利敏、章志祥。

浅谈国有土地和集体土地拆迁补偿标准发布日期：2012-03-29 作者：张庆月律师浅谈国有土地和集体土地拆迁补偿标准作者：张庆月作为一个从事拆迁工作行业的律师，我必须将我之前的所做拆迁工作进行整理，以便总结出一些经验来，供我以后工作和学习使用。

本人虽称不上土地征收拆迁方面的专家，但也做到了熟练熟识的地步。

为此，我需要将我的办案总结汇总一下，以供咱老百姓急事所需，也供同行和相关人士参考学习。

下面，我将以（以河北省为例）我的思维和思路进行详解，看不懂之处还望谅解。

首先，我在此明确一下：在此我不讲国有土地和集体的征收程序。

之所以不讲，其一、是因为我认为总结这方面的内容没有多大用处。

大部分被拆迁人并不在乎土地征收程序是否合法，更在乎补偿标准到底是多少，是否符合国家和地方规章规定；其二、但凡国家实施土地征收，都会将各项手续做全，并以各种各样的理由和名义去实施，作为普通的被拆迁人根本无力去对抗国家政府征收部门。

所以在程序方面我不会去总结，我仅只单单汇总补偿标准。

国有土地上房屋拆迁补偿标准：我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。

下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：国有土地上有两种补偿方式：一、产权交换式补偿；二、货币补偿。

一、产权交换式补偿：1、房屋价值补偿标准：这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。

这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。

如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。

不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。

近年来，法院司法拍卖房已成为一种热度较高的房产交易方式，相较于市场价而言，法拍房往往价格较低，因此更多的购房者将目光转移到法拍房市场。

虽然法拍房物美价廉，但是往往存在很多的法律风险，很多购房者往往以为“捡到便宜”，盲目参与竞拍，未对房屋的相关信息调查研究，最终不仅房子没有拍到，可能还面临其他的违约责任，导致得不偿失。

一、何为司法拍卖房？司法拍卖主要包括法院强制拍卖和破产企业强制拍卖两种形式。

法院强制拍卖是指法院根据已经生效的法律文书强制执行债务人的财产，并将债务人的财产通过拍卖变现后将价款交付债权人的一种执行方式。

破产企业拍卖是指企业资不抵债或存在其他经营方式不当等原因造成的企业撤销、倒闭的，由法院指定清算管理人成立专门的破产企业清算组织来委托有资质的拍卖企业或其他机构拍卖破产企业的资产，并将变现后的款项分配给债权人的一种程序。

其中，司法拍卖的主要标的物即为房屋，在司法拍卖的情况下，拍卖的房屋主要来源于无经济能力偿还债务的债务人或进入破产清算的企业，对于这两类主体而言，往往对外负债或者纠纷较多，因此在参与竞拍前有必要了解相应的法律风险，对房屋权属等基本情况进行详尽的调查。

二、购买司法拍卖房的法律风险？1、购房成本、税费等其他费用负担风险司法拍卖的房屋虽然一般情况下价格较低，但是起拍价并不等于成交价，对于一些优质房源，即使被司法拍卖但也可能因竞拍人过多而使得价格水涨船高，最终超过市场价，导致购房价格超过自己的预想价。

同时在房屋成交后，购房者往往需要负担因此产生的税费可能包括所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等，以及应补地价、土地使用费、水电、物业、滞纳金等其他相关费用，最终所耗费的成本往往高于原来的预想。

2、保证金等违约负担风险根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第24条规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

郑政〔2003〕32号各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：现将《郑州市城中村改造规定（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

二ΟΟ三年九月三十日郑州市城中村改造规定（试行）第一章总则第一条为加快城市化进程，改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本规定所称城中村，是指在本市市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

第三条本市市区范围内城中村转制及城中村改造的规划、建设、管理，适用本规定。

列入改造范围的城中村，由市人民政府公告。

第四条市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。

各区人民政府在市人民政府的统一领导下，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

规划、国土资源、建设、农业、市政、房地产、民政、公安、发展计划、财政、审计、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村的改造管理工作。

第五条城中村改造实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。

第二章城中村转制第六条城中村转制，是指城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。

转制后的城中村按城市管理体制统一规划、建设、管理。

第七条城中村的集体土地依法全部转为国有土地，村民由农业户口转为居民户口。

第八条列入改造范围内的城中村撤销村民委员会，依照有关规定设立社区居民委员会，就近划归城市街道办事处，或根据管理需要设立城市街道办事处。

第九条禁止任何组织和个人在城中村转制中侵占、私分和破坏农村集体资产。

城中村转制中集体资产的处置，应坚持下列原则：（一）充分尊重集体组织全体成员的意愿和权利，保障全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权；（二）坚持民主、公开、公平、公正的原则；（三）兼顾长远发展和近期利益。

关于集体土地上房屋登记的案例剖析1.曾经为村民，现在为城市居民，其取得的农村房屋如何登记？（1）法理与登记依据困境。

该案例涉及《物权法》中一个比较前沿的问题。

《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

”房屋所有权作为所有权的一种，也应当包含占有、使用、收益和处分的权利，尤其是处分权；而房屋的处分有其特殊性，处分房屋的同时也会一并处分房屋所占用的土地，即法理上所讲的“房随地走、地随房行”。

但是，农村宅基地是集体性质，依法只能由本集体经济组织成员享有使用权，这就意味着宅基地不能自由流转，宅基地的获得必须依靠集体经济组织成员这个身份取得。

这样问题就出来了：依照法理房屋所有权人可以依法自由处分房产，但房产占用的土地却不能自由流转。

现在全国地方房地产登记立法的上位法依据就是《城市房地产管理法》，而《城市房地产管理法》适用对象是城镇房屋。

这样各个地方的宅基地立法就无上位法可循，加上上述的法理困境，使得宅基地这块的立法要么有违法嫌疑，要么干脆不立法，参照城镇房地产法进行登记。

上海市的《上海市房地产登记条例（2008）》第二条，“本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。

”上海目前的登记实践是在地方性法规出台前，不对于农村宅基地上的房屋进行登记发证。

之前有过这样做法，权利人依法在农村宅基地上建好房屋后，凭相关的许可文件去申请一个《上海市农村宅基地使用证》，我们发现这个证不是对房屋发的证而是对宅基地使用权发的证。

（2）登记模式探讨。

第一种，不予登记并不影响物权取得。

《物权法》第三十条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

”合法建造房屋是物权原始取得的方式之一，自竣工之日起便当然获得物权。

况且，农村属于熟人社会，房子是谁建的大家没有异议，甚至不影响其通过契约方式转让。