城市综合体发展的中国路径易居中国陈啸天1734414598
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城市综合体发展的中国路径——易居中国陈啸天
从这次十八大的召开有一个信号，这次十八大如何定义中国经济，如何定义接下来房地产行业发展，所有的聚焦非住宅房地产企业市场。
我们探讨十八，探索房地产未来发展的基本路径。
第一收入倍增--利好，整整十年的发展，房地产一路往上，消费者的收入预期也往上，所以房地产价格也是一路在往上。
第二保障房发展发展--不确定性，房地产的发展方向，行业有时候涨过头了，这个时候政策会出来，政策调整往往是过的。
第三调控政策--被动到系统，将坚持政策调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制这的体系，促进房地产市场平稳健康发展。
第四个就是城市化进程。
关于当前行业信息混乱的意义，整个房地产基本面决定我们商业发展空间的问题，住宅市场处于上升通道，我们看到的一个现象，从2010年下半年到今年，包括房地产行业从业人员，也包括国家相关部门管理人员，也包括金融界的朋友，房地产现在越来越看不懂，为什么？原因是什么？第一房地产的数据特别乱，城市数据与典型企业数据的走向逆反，甚至城市内部一线二线与三四线走向逆反。
数据乱象第一是城市数据与企业数据的走向逆反。
第二一线二线与三四线走向逆反。
第二政策预期混乱，政策信号正面和负面的交杂在一块，尤其是关于政策的舆论传播更是混乱不堪。
市场对政策预期异常敏感，稍有风吹草动便草木皆兵，各种传闻层出不穷，各地政策制定部门的态度反复多变更加剧了，政策信息混乱的局面。
各地政策暗松与收紧同时上演。
第三市场预期混乱，在未来走势预期上，看多与看空更是轮番上阵。
房地产行业利益在这儿，影响整个行业的发展走势。
站在房地产行业新旧十年的转折点上，面对行业、市场出现的信息乱象，很多问题需要重新梳理判断，面对新旧十年转折中我们需要思考。
四大背景变化，决定了当前行业走向的扑朔迷离，三大关系调整，将决定房地产业的何去何从。
行业四大背景变化，第一经济增长存疑，前十年的快速增长趋势明显放缓，2012年三季度GDP增速7.4%，已经是08年金融危机结束以来的最低水平，经济形势前景不明朗。
温家宝总理于2012夏季达沃斯论坛上表示，02年到2010年，国内年均增长到10.7%，但是今年上半年GDP增长创新低，9月份数据我们仍没看到好转的趋势，最近有一个说法要保7%，居民收入翻番，保证7%的GDP增长这个可以实现。
第二政策调控成真，市场调控逐年升级，调控手段从空调转变为真调，04年完善交易制度，禁止期房转让，市场投机热情高涨，炒楼炒股预收普遍。
05-06年财税政策，非普通住宅2年征营业税，非普通住宅3%契税，营业税二转五。
07年差别化信贷政策，二套房贷新政，05年-07年全民投资房产初现房价持续高涨。
02010年至今限购政策，48个城市限购，
所有城市限贷，部分城市限价，08年金融危机国家救市，我时常需求再度井喷，一线城市
房价创历史新高。
第三企业路径分化，当企业规模化到一定阶段之后，规模化、利润化，还是均衡发展成为企业开始思考的路径抉择问题。
过去十年，万科从44亿成长到1215，翻了27倍，中海
从40亿元各个钢笔成长到870亿港币，翻了近22倍，金地从86亿成长到309亿，翻了近36倍。
企业规模逐渐壮大，行业集中度不断的提升，企业未来发展将何去何从呢，是规模
化发展，还是均衡发展，还是利润化发展。
行业发展另外一个形式，过去十年，经济往上，房价肯定往上。
这两年形成收权和放权？因为调控太厉害了，所以大量的企业收权。
很多企业跟我交流，这两年拿地，政府会问你，第一愿不愿意合作，第二愿不愿意做下去。
第三企业规模怎么样。
第四需求结构转变，市场需求开始由单一的刚性需求主导向多元化需求并重的方向转变，单一刚需主导到多元化需求并重，政府、企业与消费者间的相互培养相互促进，现在政策变了，企业规模变了，消费者的需求变了，这就造成了一种结果。
第五中央与地方政府，本质上就是收权与放权的变化，目前正进入第三轮调整周期，这也必将最房地产业再次带来全局性的影响。
第一轮关系调整，中央两次分权，80年代初期，农村改革，设立经济特区等80年代后期到90年代初，南巡讲话，海南房地产泡沫。
第二轮关系调整，中央两次收权，1994年的分税制，1998年的金融改革。
第三轮当前关系调整，当前中国经济出现诸多不确定性，社会面临着诸多矛盾的时机。
中央与地方的关系，这个关系就决定了房地产行业未来的发展方式。
第六，企业与政府，地方政府处于构建长期的，稳定的财政收入结构出发，开始形成对规模化品牌企业化，非纯住宅性质供地结构以及长期深耕合作模式。
第七，消费者与企业的关系，一方面随着消费者对于品牌和品质的认知能力提升及行业调控加深，导致行业集中度进一步提升。
另一方面非市场因素的导向回归，应导致需求的风险意识大大强于以往。
1、行业集中度的进一步提升，2、风险规避。
关于行业未来发展的展望，城市化必须要有城市的拉动才有城镇化的推进，这是第一。
第二很多人有很多误区，城镇化只有是一二线城市才能城市化，这是错误的，上海有一城九镇、三城七镇这样的概念，上海镇的概念很符合未来的发展需要，每个镇都有一些市级的学校，三甲的医院等等，对于整个城市来说，我相信未来我们的国家城镇化的概念，不仅仅是限于小城市。
户籍政策代表是这个国家优势教育资源、医疗资源这样的现状，现在的城市化，是城乡二元结构发展不均匀。
我们这个行业，房地产还是主体，房地产市场的供求关系，城镇化直接导致房地产的供求量，因为有进程才有需求，因为发展城市，城市化、城镇化，所以需要大量的施工建设。
