绿城西溪项目最终可行性报告

西溪诚园地块房地产开发项目可行性研究报告杭州万向职业技术学院组长：xxx组员：xxx二零一二年六月目录第一章项目概论 (1)一、项目概况 (1)二、可行性研究初步结论...................................................第二章项目投资环境可行性分析..................................................................................一、经济发展背景........................................................二、西溪地块域规划概况.................................................. 第三章市场可行性分析....................................................一、杭州市区房地产市场发展概况..........................................二、项目周边区域市场概况................................................三、竞争楼盘分析........................................................ 第四章项目自身可行性分析...............................................一、项目概况……………………………………………………………………………….二、项目周边配套........................................................三、项目SWOT分析....................................................... 第五章项目构想与建设规划……………………………………………………………..一、项目构想............................................................二、项目主要开发节点时间计划............................................三、工程实施进度........................................................ 第六章经济可行性分析...................................................一、销售价格估算........................................................二、投资估算............................................................三、财务分析............................................................四、敏感性分析..........................................................第一章项目概论一、项目概况地理位置项目地块位于杭州市西湖区蒋村商住区以西，绿城育华学校以东，浙大紫金港校区以南，西溪湿地以北，文一西路和紫金港路交叉处西北角，距杭州市中心直线距离约7.4 公里，距国家级湿地公园西溪湿地1.2 公里。

项目隶属于西湖区蒋村单元，由于与蒋村商住区无缝连接，可视同为传统意义上的蒋村商住区。

图1项目地理位置图（一）经济技术指标表1项目主要经济技术指标表用地面积310000 平方米容积率 2.10总建筑面积650000 平方米绿化率40%总户数2300 户车位配比1：1（二）可行性研究初步结论（一）市场可行性结论2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。

购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。

2011年，70大中城市住房价格涨幅逐月回落。

1-11月，新建住宅价格同比上涨4.4%，环比上涨2.1%；二手住宅价格同比上涨2.8%，环比上涨0.8%。

逐月看，8月份开始新建住宅和二手住宅价格停止上涨，10月份开始二手住宅价格出现环比下降，11月份新建住宅价格环比下降。

2012年房地产市场走势的影响因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应增长等等，各因素对房地产市场的影响如下：第一，2012年经济增长下降将带来房地产市场下行压力。

第二，2012年宏观调控政策保持稳定性，货币政策增强适应性。

坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

同时，要推进房产税改革试点。

实施首套住房贷款优惠政策。

第三，2011年末房地产开发企业资金压力较大，但低于2008年金融危机发生时的资金压力水平。

第四，2010年3-11月商品房新开工面积的大幅增长，将导致市场供应量的增加会从2011年3季度一直持续到2012年上半年。

在首套购房优惠利率政策影响下，伴随市场供应量增加，预计2012年房屋交易面积小幅增加。

2012年房地产市场供给继续增加，但房地产开发投资增幅会有较大幅度下降。

在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，预计“2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳”的可能性较大。

（二）项目本身可行性结论项目东至紫金港路，紧靠绿城育华学校；南至文一西路，距离西溪湿地 1.2 公里；西至蒋村东路，紧邻西溪实验学校和蒋村中学；北至规划双龙路，紧邻浙大紫金港校区。

从项目区位上看，本项目处在西溪板块、蒋村板块和申花板块的交界处，具有不可替代性；从项目所在位置上看，本项目周边不仅高校环绕，更能便享优良的湿地景观资源。

浓郁的人文氛围和丰富湿地景观环境，更是为本项目的开发奠定了良好的先决条件。

（三）问卷调查可行性结论通过这次问卷共20份，简单地了解消费者的需求。

受访人员的平均年龄偏大，属于中年人群，大部分在42-58岁之间，且杭州本地人和在杭州工作的“新杭州人”为主。

职业一般是企业的管理人员和私营企业主，这类人群的目前住房情况有自购商品房和单位福利房为主。

在受访人员中对于购房偏好方面，多数人员能接受1-3万的房价，然而对于此次西溪周边的房产的关注与了解程度不怎么深入。

对于何种型式楼房，受访人员一般喜欢小高层（12层以下），房屋的户型大小多喜好120-140平米之间和90-120平米之间，户型预算一般为三室一厅一卫，两室两厅一卫，且房屋所属区块最好在市区和城西，可能与受访人员的工作有一定关系。

由此也可以看出地理位置是受访人员购房时考虑的主要因素之一，当然对于房产周边配套设施也非常注重。

对于周边希望能够有文化娱乐设施和教育设施，可能出于工作后的休闲和后代教育影响。

最后对于所处小区的物业管理特别注重的是物业公司的知名度和物业管理品质。

第二章项目投资环境可行性分析（一）、经济发展背景2011年是“十二五”开局之年，也是经济形势异常复杂的一年。

从国际上来看，世界经济增长放缓，国际贸易增速回落，国际金融市场剧烈动荡，各类风险明显增，欧债危机不断加剧、美国经济复苏乏力。

从国内来看，政府实施“稳经济、调结构、控通胀”的经济发展思路，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，国内经济总体保持稳健增长的态势。

国内CPI快速上涨势头得到有效抑制，CPI 从7月份的6.5%下降到11月份的4.2%；房地产价格上涨趋势得到有效控制，房价开始回落，11月份70个大中城市房屋销售价格指数显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有49个，持平的城市有16个，仅有5个城市环比涨价;经济总体表现良好。

但经济稳定增长的同时，也暴露出一些隐忧，温州、鄂尔多斯等地中小企业资金链断裂的现象，三季度以来经济增长出现下滑态势。

2011年12月，中央经济工作会议确定了2012年经济工作思路，2012年经济总基调是“稳中求进”，并继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”。

稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。

进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。

2012年国内外经济形势愈加复杂，2012年将是中国经济“在持续回落中逐步趋稳”的一年，也是十分复杂的一年。

美国、日本经济复苏乏力、欧洲债务危机不断，市场信心下降，世界经济可能将在较长时期内持续低迷。

国际投行对中国2012年经济发展走势的看法，存在分歧。

以8%的GDP增长为分界线，高盛、汇丰相对悲观，认为中国GDP增长将在8%以下；大摩、小摩认为GDP增长在8%以上。

但投行普遍认为，中国经济还不会有“硬着陆”产生。

虽然我国经济增速预计可以保持在比较合理的的增长，物价涨幅也将逐步回落，但我国经济发展依然面临众多挑战，经济发展还有很多不确定性。

第一，房地产泡沫破裂风险经过限购、紧缩货币等一些列的房地产调控，房地产价格终于出现了拐点，但根据国家统计数据来看，央行公布的房地产领域的贷款占新增贷款的20%左右，国内银行50多万亿元的贷款中，有30%以上的贷款是流向基础建设和房地产领域。

如果房地产泡沫破裂的话，会对银行体系产生重大冲击，因此房地产调控的最理想的结果是实现房地产的软着陆。

中国社科院学术委员、社会学研究所所长李培林教授在2012《社会蓝皮书》暨社会形势报告会上表示：“整个房地产业若出现崩盘情况，会对经济造成致命的影响，如何处理新形势下这一“两难”问题成为推动经济健康发展的关键阶段。

”。

第二，关于地方政府融资平台的风险。

2008年、2009年发放的地方政府融资平台的银行贷款集中到期,同时地方政府的土地出让金减少,地方政府融资平台还款来源减少，地方政府融资平台风险应当值得关注。

同时，国内企业因全球经济疲软等因素导致出口增长缓慢，国内投资因房地产调控和政府融资平台资金紧张而放缓，扩大内需艰难，通货膨胀也没有完全消除，中小企业发展环境有待改善，垄断行业挤压中小企业利润空间等问题对2012年的经济发展均将产生很大影响。

（二）、西溪地块规划概况1、项目现有交通状况私家车交通：主干道：文三路、文二路、文一路等支干：紫金港路、古墩路、花蒋路等公交配套：合建村公交站（K311、K332、K641、K646、860）蒋村公交中心站（K194、B2、K311、K25、K24、K322、K641、K646、K194、K186) 项目周边交通网络较为良好，主干道道路宽阔，私家车通达情况较好。