房地产开发产品自持视同销售操作要点【税收筹划技巧方案实务】

房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。

视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。

房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。

一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。

”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。

”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。

其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。

”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。

”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

自持房产经营税务筹划
1. 合理利用税务减免政策
税务减免政策是房产所有者可以利用的重要资源。

例如，房产
所有者可以通过合理报销房产维修费用、物业管理费用等来减少税负。

“房产税专项抵扣”政策也可以帮助房产所有者减少税负。

因此，了解并合理利用税务减免政策是自持房产经营中必不可少的一环。

2. 税务合规
确保自持房产经营的税务合规是房产所有者应重视的问题。

房
产所有者应及时、准确地申报和缴纳相关税费，避免违规行为带来
的法律风险和罚款。

合理使用专业的税务顾问机构也是确保税务合
规的有效途径。

3. 房产转让策略
在自持房产经营中，房产转让是一种常见的经营策略。

在房产
转让过程中，合理规划税务是至关重要的。

例如，可以通过长期持
有房产并在合适的时机进行交易，来减少税负和税收风险。

此外，对于房产转让所得的管理和使用，也需要了解相关税务规定并合理安排。

4. 持续研究和更新税务知识
税务法规和政策经常发生变化，房产所有者需要保持对税务知识的持续研究和更新。

可以通过参加相关培训课程、阅读专业书籍和咨询专业人士等方式来获取最新的税务信息。

只有不断研究和更新，才能更好地应对税务挑战并做出明智的经营决策。

综上所述，自持房产经营税务筹划是一项重要的工作，通过合理利用税务减免政策、保持税务合规、制定合适的房产转让策略以及持续学习和更新税务知识，房产所有者可以获得更好的经营效果和税务优惠。

房地产企业自用房产是否视同销售？土地出让金是否扣除？2016年5月1日，我国全面推开营业税改征增值税，房地产企业在实际税务处理中遇到很多问题，其中之一就是：在项目完成后，房地产销售过程中，最后剩余的部分房产没有销售，比如剩余两套房屋，自己使用了，并且房地产公司将该房产登记到自己的名下，在税法上是否视同销售？首先，要确定经济行为是否需要缴纳增值税。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），笔者总结出除另有规定外，一般应同时具备以下四个条件：一是应税行为是发生在中华人民共和国境内；二是应税行为是属于《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动；三是应税服务是为他人提供的；四是应税行为是有偿的。

自己建造的房产自己使用，相当于自己生产的产品自己使用，没有为他人提供，不符合第三条。

再进一步看一下《试点实施办法》第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

从以上文件分析，房地产公司建造的房屋，剩余没有销售部分，自己在会计上作为固定资产核算，不是用于公益事业或者以社会公众为对象，也不是为其他单位或者个人提供。

因此，可以判断，房地产公司在销售房屋过程中，最后剩余的部分房产没有销售，自己使用了，并且房地产公司将该房产登记到自己的名下，在税法上不做销售处理。

既然剩余的部分房产没有销售，自己使用了，在税法上不做销售处理。

那么与之对应的土地出让金，是否允许扣除呢？《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年18号公告）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

房地产行业视同销售之税会计确认收入需满足四项原则：商品或劳务已交付、主要风险已转移、收入与成本能可靠计量、预计应收款能收回。

会计做账强调实质重于形式原则，同时满足这些条件，就应当确认收入。

会计账面确认收入后企业在业务流转过程中，总会遇到视同销售的情况，那么如何定义视同销售，什么经济业务是视同销售业务，怎么对视同销售的商品进行定价，其中涉及的增值税和所得税怎么怎么确定、如何处理？在报表填列的时候有哪些注意事项？有的小伙伴遇到这种情况总是不知道如何下手，总是拖到月末的时候才着急忙慌的进行账务处理，不仅处理不好，还状况百出，简直就想摔鼠标啊！那么，什么是视同销售？简单来说，假如某产品含税价为117元，你有权利将该产品送人，但你没有权利将所含的17元税送人，这17元只能归税务局，也就是需要缴税，这就叫"视同销售"。

因此，国家有规定：自己的产品，无论送人、对外投资或自己留用，都应与卖出产品一样缴税。

其实啊，视同销售是国家舍不得送税闹腾出来的。

我们本文主要从增值税的视同销售和所得税的视同销售两个方面解释。

增值税的视同销售，我们举个例子说明一下，甲公司把自己生产的电风扇委托了乙公司代为销售，这种行为在税法的角度上视为销售行为，但实际上这样的行为并没有使电风扇的所有权、风险等发生转移，电风扇还是甲公司的，所以在会计上只能确认为委托代销。

但是税法上代销是负担纳税义务的。

所得税上的视同销售，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物，纳入企业应纳税所得额的核算。

视同销售如何进行定价？企业的视同销售一般按照市价来确定视同销售的价格，但是价格明显偏低并无正当理由或者无法获得市价的情况下，企业应按下列顺序确定销售额：(1)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；(2)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；(3)按组成计税价格确定。