第一部分：中档楼盘调查（一）概述1、调查时间：2000.2.23-2000.2.282、样本数；600份3、调查区域：武汉城区（包括汉口、武昌、汉阳）4、调查对象：武汉市城区居民，能承受购房单价在1600元至2500元者，或能承受购房总价在15—50万元者；包括：（1）外资、合资企业、新兴企业白领（2）高等院校及部分普通中学教师（3）中、小企业主（4）政府机关公务员（5）经济效益好的国有企业中层以上干部，原享受房改房待遇，现在通过住宅二级市场交易，希望改善居住环境。
其中居住在汉口为53%；居住在武昌35%；居住在汉阳12%。
5、调查范围：（1）汉口：A.花桥小区1期、2期；万松园小区；供电局宿舍；荣东、荣西小区。
（以上为汉口地区建成时间较长的居住小区，当时属高档住宅区，现在住房已经老化，居民换房需求较为强烈。
）B.江汉大学教工宿舍、地质大学汉口分院教工宿舍C.同济、协和医院职工宿舍D.汉口中高档写字楼（泰合广场、招银大厦、建银大厦、新世界商业中心、信合大厦）租户调查E.常青花园四号小区住户F.中小企业主（2）武昌：A.高科技行业从业人员B.高校教师（武汉大学、华中师范大学、武汉测绘大学、中南财经政法大学）C.医院宿舍（3）汉阳：A.鹦鹉花园住户B.归元寺附近住宅区C.大桥局宿舍6、真实性控制：从全部600个样本中随机抽选约80个进行电话追踪，抽检率15%，经确认被访者联系方式、地址及所填内容均为真实可信，未发现一例虚假问卷。
（二）调查结果统计一、单项统计（1）本次调查的区域分布如下图所示：根据委托方的要求，本次调查区域分布主要是汉口的三区，居住在汉口的占总调查人数的53%，工作在汉口的占总调查人数的64%。
（2）家庭人口构成情况：从上图可以看出，半数以上的被调查者都是“三口之家”，占被调查总数55%；家庭人口为1人的仅占4%，家庭人口为5人以上的占10%，从家庭人口的构成上也可以反映出武汉市住宅需求以中小户型为主，单身公寓和适合“大家庭”居住的大户型的需求相对较小。
（3）职业构成对于中档楼盘的客户群的调查，职业构成中“公司职员”最多，占总数的31%，其次是选“律师/教师/医生”，占19%，这两个阶层属于中产阶级，收入处于中等水平，经济来源较稳定，购房的愿望也最迫切。
其它除经商者占16%，自由职业者、公务员、高科技从业人员、外企职员、经理层等所占的比例都在10%以下，这些阶层普遍收入较高，属于中高档楼盘的潜在客户群。
（4）家庭月收入构成从上图可以看出：家庭月收入在2001-3000元的占38%，3001-4000元的占25%，这两部分的家庭合计起来，占63%，这部分家庭是中档楼盘的主力，收入较高的5001-6000元和6000元以上的只占7%。
（5）购房目的选择“一次置业”的占50%，“二次置业”占28%，“买给父母子女”的占13%，“投资”的占9%。
表明目前武汉市中档住宅的需求主力是以居住为目的的“一次置业”，而对其所购房屋今后是否的保值、增殖考虑并不多。
开发商在设计时应充分考虑到人的居住的要求，对于这一阶层的购房者来说居住的舒适性、实用性要比投资的收益性重要得多。
（6）选择购房区域1）优选的购房区从上图可以看出，选择汉口中心城区和武昌中心城区的分别占总人数的35%和20%，选择汉阳区的占8%，可见大多的市民仍然青睐市中心的房子，其次是常青花园附近，越来越“成熟”的常青花园社区已是今非昔比，在市民心中的地位仅次于武昌中心区，与几年前的的常青花园附近相似的金银湖，目前还远远没有形成气候，购房首先选择“金银湖”的仅占2%。
其它地区如珞瑜路至南湖，徐东路沿线等都是今年房地产开发的热点地区，选择人数分别占10%，6%，属于城市规划未来三大居住组团的后湖地区，目前由于交通、环境等条件较差，现有小区尚未形成足够的规模和影响力，所以选择的仅占3%。
2）次选区域在次选区域中，选择常青花园附近超过汉口中心城区的人数，位居第一，后湖、金银湖两个待开发地区以及珞瑜路至南湖、徐东路沿线等地区的的比重有所增加。
3）购房考虑区域与次选区域相比，选择常青花园附近的比例进一步增加，达到23%，其它较偏的区域的比例进一步增加。
反映出这些地区的开发潜力。
（7）购房面积选择从上图可以看出，选择101-120平方米的中等面积的人数占39%，80平方米以下的仅占4%，150平方米以上的大户型占9%。
121-150平方米和81-100平方米这两种户型所占的比例也不小，总的来说选择中等户型的占绝大多数。
（8）建筑类型选择1首选）从图中可以看出部带电梯的多层最受欢迎，选择的人占37%，其次是小高层，占35%，选择多层的占19%，相比之下，高层和别墅的价格较高，选择高层和别墅的分别为4%和5%。
2）次选从上图可以看出：小高层和带电梯的多层都是比较受欢迎的，多层的房价相比较低，选择的占21%。
选择高层和别墅仍然很少。
（9）购房注重因素对于购房者来说，购房时究竟最注重什么？本次调查共列出11项因素，被调查者按其重要性排序，结果如下图所示：在第一注重选项中，价格因素遥遥领先，其次是环境，再次是地段；第二注重选项中，人数最多的是地段，其次是环境，再次是价格，可见这三个因素确实是最重要的。
从五个选项中选出人数最多的注重因素，分别为：价格、地段、环境、房型设计、交通生活便利程度。
（10）能承受的最高房价1）能承受的最高单价从上图看出：32%的人选择的能承受的最高购房单价为1601-1800元，27%的人选择1401-1600元，19%的人选择1800-2000元，综合起来，中档楼盘客户中选择单价在2000元以下的占78%。
2) 能承受的最高总价选择总价在15-20万的楼盘的占45%，21-25万的占34%，因此总价在15-25万的中档楼盘应该是市场需求的主流。
3）市郊优秀楼盘认可的最高单价选择1401-1600元的占34%，选1400元以下的占28%，选1601-1800元的占23%，可见，对于市郊楼盘，1800元左右的单价是可以接受的，超过1800元，接受的人就比较少了，并且价格越高能够接受的人就越少，如选择3000以上的不到1%。
（11）房型选择1）平层、错层和复式从上图可以看出，复式房型最受欢迎，选择的人数占总人数的48%，其次是错层，占32%，选择普通的平层的为20%，看来，讲究房型有所变化的还是大有人在。
2）居室选择选择三室的占61%，二室的占24%，四室的占12%，四室以上和一室的比例都很小，表明，三室是主流，二室和四室也有一定的需求。
二室以下的小户型和四室以上的大户型的市场则不大。
3）客厅选择从上图可以看到，大多数的人都希望购买的新房是二厅的。
4）卫生间选择与客厅的情况相似，大多数人对卫生间的要求也是希望拥有两个卫生间。
（12）装修要求从上图可以看出，“交付时已做中档装修”这一项只有11%的人选择，表明越来越多的人希望按照自己的个性布置居室，因此“毛坯房”较受欢迎，做隔墙与不做隔墙二项相加占了总数的50%，而同时也有近20%的人希望开发商能够提供省时省力的“装修套餐服务”。
（13）希望提供的配套设施从下图可知：“24小时热水”最受欢迎，其次是“集中供暖”和“超市”，其它的都有一些人选择，看来配套设施是“多多亦善”。
（14）付款方式选择选择分期付款的占45%，银行按揭的占37%，可见为购房者提供服务的房地产金融体系，在房地产开发中占有越来越重要的地位。
应该指出的是，大多被调查者会把金融系统提供的“银行按揭”和开发商提供的“分期付款”相混淆，“分期付款”所占46%的比例中应在大部分属于“银行按揭”。
因为可以得到不同程度的折扣，如果经济实力允许，一次性付款的方式也具有一定吸引力，有16%的被调查者选择一次性付款。
（15）若选择贷款买房，能够承受的最大首付款38%的人选择8-10万，30%的人选择6-8万，最大首期付款在10万以下的占68%。
10万以上的只占17%。
（16）能承受的最大月还款额月还款额在801-1000元的占34%，加上501-800元所占的25%，月还款额在1000元以下的占了59%，其它的随着金额越大选择的人越少，如2500元以上的仅1%。
从以上统计可以看出，武汉人掏钱买房，多数人希望以银行按揭的方式分期支付购房费用。
而在首付金额的选择上，有68%的人可能拿出6-10万元的首付款，月还款能力上每能够月还款500-1000元的占59%，而500元以下仅占6%。
按平均值计算，首付8万元，月供800元，以武汉市目前金融系统提供的按揭的平均标准—7成20年计算，总价20万左右的房屋首付6万元，月供900元左右，应在承受范围之内。
（17）获得楼盘信息的方式从上图可以看到：报刊杂志是最终要的获取楼盘信息媒介，选择“报刊杂志”的占30%，其次是“宣传单”，占了21%，另外，房展会、朋友介绍、电视广播都是重要的媒介。
二、双因素统计（1）居住区域与购房区域被调查对象的购房的首选区域主要集中在其现居住区域，且中心城区显出较大购买吸引力。
居住在江岸区、江汉区、桥口区的人大都以汉口中心城区为首选购房区域；洪山、武昌则以武昌中心城区为购房首选；居住在汉阳的人多数仍想住在汉阳，东西湖区则以常青花园附近为热点。
从购房次选区域的调查情况来看，汉口地区常青花园附近区域成为关注热点。
江岸区、江汉区、桥口区的被访者多数都把常青花园附近区域作为次选购房区域；洪山、武昌地区的次选购房区域为徐东沿线，而青山区、汉阳地区和东西湖区把汉口中心城区作为的主要次选购房区域。
可考虑的购房区域，汉口地区与购房的次选区域大致相同，江岸区、江汉区、桥口区也是以常青花园附近地区为主；武昌的洪山和武昌区则把目光投向了珞瑜路至南湖区域；青山区和汉阳区的居住者也把常青花园列为可考虑的购房地区；东西湖区则把后湖区域为作可考虑的对象。
从以上分析情况来看，被访者的购房首选区域一般都与其居住区域密切相关。
汉口、武昌、汉阳的被访者大多数都把各自的心城区作为购房的首选地区。
而在汉口的常青花园区域成为重要的次选购房区域，同时青山区和汉阳区的部分人群的也会考虑在此购房。
武昌区的徐东路一线和珞瑜路至南湖区域成为重要的购房次选区域。
值得关注的是，青山区、汉阳区、东西湖区同时把汉口的中心城区作为其重要的购房次选区域。
（2）工作区域与购房区域从分析表中可以看出，工作区域对，购房区域的影响与居住区域对购房区域的影响大致相同，工作在汉口的人大多选择汉口中心城区为首选购房区域，次选的区域和购房考虑区域仍多数为常青花园附近区域，桥口的上班族把汉阳作为首要的会考虑对象；武昌、洪山工作的人以武昌中心城区为购房首选，而在次选购房区域上，武昌区的多数人选择了汉口的中心城区，洪山区则仍以武昌中心城区为主；徐东沿线最受在青山区工作的人青睐，紧随其后的是汉口的中心城区；同时汉口的中心城区也是在汉阳和东西湖区工作者除自身区域以外最受关注的次选购房区域。
