商品房买卖合同中仅约定

《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成商品房买卖合同因出卖⼈的原因被确认⽆效后，买受⼈取得了合同约定的房屋并利⽤该房屋从事经营活动，对占⽤期间的房屋使⽤费应当按什么标准向房屋出卖⼈返还，实践中处理不统⼀。

今天店铺⼩编为⼤家带来最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成。

最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成(⼀)商品房买卖合同因出卖⼈责任被认定⽆效后，善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费[最⾼⼈民法院民⼀庭意见]善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费的标准。

(⼆)商品房毗邻城市交通⼲线，受超标噪声污染，购房⼈不能以合同⽬的不能实现为由，要求解除合同最⾼⼈民法院民⼀庭认为：在交通⼲线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房⼈诉称的交通运输噪声污染并⾮由于出卖⼈违约⾏为所致。

其以合同⽬的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以⽀持。

(三)房地产公司在预售商品房时未告知购房⼈所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任最⾼⼈民法院审判业务意见(民⼀庭意见)：虽然当事⼈订⽴的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订⽴合同过程中⼀⽅故意隐瞒与订⽴合同有关的这⼀事实或者提供虚假情况的，给对⽅造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。

关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知⽽未告知，致使购房⼈多⽀出的交易成本或者给购房⼈造成损失的部分。

(四)房屋买卖合同的出卖⼈，在收取了买受⼈⽀付的⼤部分款项后，不能以房屋的⼯程价款需要优先⽀付为由，拒绝按合同约定向房屋买受⼈交付房屋(五)商品房预约合同(认购书)⽣效后，⼀⽅当事⼈未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担违约责任⽬前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,⽆论是理论界还是实务界观点并不统⼀，有的判决开发商依据诚实信⽤原则，按原价格与购房者签订合同，对于认购书缺少的条款，依据相关法律法规予以补充;有的判决开发商承担缔约过失责任，除适⽤定⾦罚则外，另需承担⼀定赔偿损失的责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

商品房买卖合同中关于产权证登记的约定买房子啊，真是件大事！不光要看地段、看房型，还得搞清楚产权证的事儿。

说到产权证，很多人一听就头大，觉得这东西太复杂，像个大山一样压在心头。

产权证没你想象的那么神秘，搞清楚它跟合同里的关系，能省去不少麻烦。

先说说商品房买卖合同中的“产权证登记”条款，这个东西，可比那些房贷利率什么的更重要。

你买房的时候，跟开发商签合同，就得确保有个条款明确说明，房子的产权证会在什么时候办好，具体流程是怎么样的。

你不想到房子拿了钥匙住了几个月，结果发现产权证一直没搞定吧？那可就麻烦了，房产是属于你的，还是属于开发商的，这事可得弄清楚。

很多朋友一开始签合同时，可能没怎么在意这些细节，只想着快点住进去，觉得拿到钥匙了就万事大吉。

殊不知，这个产权证就像是房子的身份证，它决定了你是不是合法的房主。

所以，合同里一定要明确，产权证什么时候能办理、谁负责办理、出现问题了怎么办。

比如，你买房时约定好半年内拿到产权证，那你就得注意，看看这半年后开发商是不是按时办好了。

这个产权证的办理时间，也不能是那种“拖拖拉拉”的模糊说法，最好是具体到某个时间点，免得一拖再拖，最后闹成“空头支票”。

不过，有些开发商为了打擦边球，故意在合同里写上一些“含糊不清”的话，比如“尽力办理”或者“根据相关部门办理”，听上去很有道理，但一旦产权证没办好，你就没法追究责任。

所以啊，签合同时，要特别注意这些细节。

最好能在合同里注明，如果开发商超过某个期限还没有办理好产权证，你可以采取一些措施，比如退房、赔偿之类的。

这样，万一有问题，自己也有底气。

说到这里，有些人可能会想，哎呀，产权证的事儿不会影响我住进去吧？答案是影响的！因为没有产权证，你就没有正式的房产所有权，房子还算不算你的，可就得打个问号。

你想卖房子、贷款、过户啥的，产权证是必不可少的。

如果产权证一直没搞定，你就只能“空有其房”，还做不到真正的“房主”。

想想看，那种明明住在自己房子里，却没有产权证，心里总是不踏实，万一出点事怎么办？再说了，有些时候，开发商为了拿到更多的预售款，可能会提前让你交钱、交首付，然后再慢慢办理产权证。

《最高院商品房买卖合同司法解释》全文8篇篇1引言为了统一裁判尺度，明确审理商品房买卖合同纠纷案件的法律适用标准，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规，结合审判实践，制定本解释。

一、一般规定1. 商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）与买受人之间就房地产开发经营过程中的商品房买卖行为所订立的协议。

2. 当事人以商品房预售合同或者商品房现房买卖合同提起民事诉讼的，人民法院应当根据合同约定的交付条件确定管辖法院。

3. 商品房买卖合同纠纷案件，应当以当事人之间的合同约定以及相关法律、法规的规定为审理依据。

二、房屋交付与办理产权登记4. 出卖人应当按照合同约定，将符合交付条件的房屋按期交付给买受人。

出卖人未能按期交付的，应当承担违约责任。

5. 买受人接到出卖人的交付通知后，应当及时接收房屋。

买受人不接收的，视为交付完成。

6. 出卖人应当在交付房屋后的合理期限内协助买受人办理产权登记。

出卖人未能及时协助的，应当承担违约责任。

7. 买受人自行办理产权登记的，出卖人应当在合理期限内提供必要的协助。

三、房屋质量与保修责任8. 出卖人交付的房屋应当符合合同约定的质量标准。

房屋质量不符合合同约定的，买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任。

9. 买受人认为房屋质量存在问题的，应当及时向出卖人提出书面异议。

出卖人应当在合理期限内进行修复或者给出处理意见。

10. 商品房的保修责任由出卖人承担。

保修期限和保修范围应当符合法律、法规的规定和合同的约定。

四、合同解除与损害赔偿11. 当事人协商一致，可以解除合同。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施或者赔偿损失。

12. 因不可抗力或者买受人的过错导致合同无法继续履行的，出卖人可以解除合同。

出卖人解除合同的，应当通知买受人，并返还已付购房款和利息。

13. 因出卖人的过错导致合同无法继续履行的，买受人可以解除合同。

《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

商品房买卖合同书范本8篇篇1甲方（出卖人）：____________________乙方（买受人）：____________________鉴于甲、乙双方就购买甲方开发的商品房事宜达成如下协议，特制定此买卖合同以共同遵守。

一、房屋基本情况1. 房屋位置：_____________________________________2. 房屋类型：________________（如：公寓、别墅、商铺等）3. 房屋面积：建筑面积______平方米，套内面积______平方米4. 房屋结构：_________________________5. 房屋装修情况：_________________________（如：毛坯、精装等）二、交易条款1. 房屋价格：总价为人民币______元（大写：______元整）。

2. 付款方式：乙方应按照以下约定支付购房款：（1）签订合同时支付定金______元；（2）房屋交付前支付______元；（3）余款______元，通过银行贷款方式支付。

3. 房屋交付：甲方应于本合同签订后______日内将房屋交付给乙方。

4. 产权登记：甲方应在房屋交付后______个月内办理房屋产权登记手续。

三、甲乙双方的权利和义务1. 甲方的权利和义务：（1）甲方有权按照约定收取购房款项；（2）甲方应按时交付房屋并保证房屋的所有权无争议；（3）甲方应提供房屋的相关证明文件。

2. 乙方的权利和义务：（1）乙方有权要求甲方按照合同约定交付房屋并办理产权登记手续；（2）乙方应按时支付购房款项；（3）乙方应遵守物业管理规定，按时缴纳物业费用。

四、违约责任1. 若甲方未按时交付房屋或未按约定办理产权登记手续，应按照已付购房款的_____%向乙方支付违约金。

2. 若乙方未按时支付购房款，应按照未付购房款的_____%向甲方支付违约金。

若逾期超过______日，甲方有权解除合同。

五、其他事项1. 本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效；2. 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份；甲方（出卖人）：____________________公司名称（如有）：____________________地址：____________________法定代表人：____________________联系电话：____________________传真号码（如有）：____________________营业执照注册号：____________________预售许可证号（如有）：____________________篇2甲方（卖方）：___________________身份证号码：___________________联系方式：___________________乙方（买方）：___________________身份证号码：___________________联系方式：___________________鉴于甲、乙双方就购买位于___________________的商品房事宜，经友好协商，达成如下协议：一、房屋基本情况1. 房屋地址：___________________。

商品房产买卖合同房屋买卖协议样本甲方： _____乙方： ______依据《中华人民—合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：第一条：房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于市区_____________________________________ ，产权证第__________ 号，建筑面积平方米的房产一套。

第二条：付款方式1.双方议定上述房产出售价格为元整。

此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。

2.甲方收到乙方定金元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。

甲方需积极配合乙方办理贷款手续。

（以收据收条为准）3.办理过户手续当日乙方交付甲方首付款元整。

（以收据收条为准）4.余款元整，由银行直接划拨给甲方5.买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。

第三条：房屋过户甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。

第四条：双方责任1.甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。

2.甲方应在年月日将该房产交付乙方（以银行划拨余款日为准）。

室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。

3.甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。

4.甲方在本合同生效之日起日内将户口迁出。

5.乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。

6.房屋公共维修基金随房产转移。

第五条：合同变更1.在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。

2.本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。

第六条：违约责任本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。

方丽川、慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院【审结日期】2020.07.16【案件字号】(2020)浙02民终1603号【审理程序】二审【审理法官】黄永森朱亚君赵保法【审理法官】黄永森朱亚君赵保法【文书类型】判决书【当事人】方丽川;慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司【当事人】方丽川慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司【当事人-个人】方丽川【当事人-公司】慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司【代理律师/律所】陈迪浙江煜华律师事务所;蒋天童浙江煜华律师事务所;李涛北京德恒（苏州）律师事务所【代理律师/律所】陈迪浙江煜华律师事务所蒋天童浙江煜华律师事务所李涛北京德恒（苏州）律师事务所【代理律师】陈迪蒋天童李涛【代理律所】浙江煜华律师事务所北京德恒（苏州）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】方丽川【被告】慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司【本院观点】双方合同约定的商品房交付条件之一是“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件"。

【权责关键词】违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求维持原判拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为:双方合同约定的商品房交付条件之一是“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件"。

根据查明的事实，涉案小区的管道天然气设施配套项目燃气工程于2019年1月23日验收合格，故应视为商品房正常用气的基本条件已经具备。

至于管道内何时接通燃气，则需要燃气公司、被上诉人以及物业管理公司等相关部门根据安全因素和实际使用等综合考量予以确定。

故上诉人主张燃气接通之日的2019年5月10日作为用气符合基本条件之日的理由不足，本院难以采信。

双方在合同中约定车位按个计算，储藏室按间计算，且约定如车位、储藏室面积误差超过3%，买受人可以退房，故上诉人以储藏室面积不足为由主张索赔的依据不足，本院亦难采信。