从房价地价关系探讨房价上涨问题

从房价地价关系探讨房价上资源市场Ｒｅ舳ｕｍｅｓＭａ＾ｅｔ涨问题地价与房价的关系华中农业大学经贸土管学院王蕾１．房价地价的“唯成本论”不少房地产开发商认为，土地供应是商品房市场的上游市场，地价高了必然推动房价上涨。

这种观点我们姑且称之为“唯成本论”。

在市场经济中“唯成本论”是站不住脚的，因为上游对下游不存在必然或决定的关系。

这一点在上下游市场的供求平衡度趋同时不容易被发现。

比如去年以前，如果问轿车市场为什么火爆，“唯成本论”者会告诉你：因为上游市场和上上游市场的钢材、石油、玻璃等等都在涨。

似乎有理。

但去年下半年以来，轿车价格一路下跌，平均跌去了３０％，而汽车类上市公司的股票市值更是跌掉了２／３，至今没有止跌的迹象。

我们要请教“唯成本论”者这是为什么？上游市场和上上游市场的钢材、石油、玻璃等待的价格不是还在涨吗９是不是单凭这点就可以认为，上下游市场必然走势相反？如果可以颠倒着说，“道理”就不是道理。

市场价格是供需双方博弈的结果。

土地市场的供给方是各级政府，需求方是开发商等。

需求方是买房人。

分析两个市场各不相同的基本供求关系，我们不难发现，商品房市场的价格与作为土地市场供给方的政府不存在什么决定、被决定的关系。

我们可以看出，土地市场的需求方和商品房市场的供给方是同一群人——开发商。

如果说地价和房价之间存在什么关系的话，起直接作用的就是开发商。

２．房价地价的基本关系ｆ１）地价是房价的基础地产可以独立存在，房产则不然，它必须附着于地产之上；没有地产就没有房产。

从这个意义上说，房价总是与地价结合在一起的．地价是房价的基础；房价中包含着地价，地价隐含在房价之中，没有地价就没有房价，地价是房价的重要组成部分。

（２）房价是地价的表现作为建筑地段的土地，其使用价值和价格是通过建在其上的房屋的使用价值和价格体现出来的。

房型设计、建筑材料、施工质量都完全相同的两处住房，因坐落的地点不同，房价就不同，这实际就是地价不同的表现。

（３）房价对地价具有反作用假设Ｔ期的房价上涨．就会导致Ｔ＋１期土地价格的上涨；Ｔ期的房价下降，就会抑制Ｔ＋１期土地价格的上涨。

（４）地价与房价问的相关性房地产市场是一个区域性市场，地区差价十分明显。

据天津市的楼面地价与住房价格的资料，经过一系列计算得出两者呈正相关关系，其相关系数为０．９８９０５。

其基本规律是：地价上升房价也上升，地价下降房价也下降：反之，房价上升地价也上升，房价下降地价也下降。

房价．Ｌ涨的影响因素１．房价主要由需求决定房价本质上是房地产权利和收益的购买价格，是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。

房地产市场的波动，房价水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待售的房地产（包括新开发的增量房地产和已有的存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的买者形成了市场的需求面。

其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。

由于房地产有着与其他商品诸多不同的特点，特别是土地的稀缺性、增值性，房屋生产的长时间性等特征，使房地产的供给常常呈现刚性状态（低弹性】，而其需求则多随时间、条件的变化呈柔性状态（高弹性），由此使房地产的供需及其价格的变化呈现出主要由市场需求来决定的特殊规律。

２．开发商利润高是房价偏高的一大原因如果说地价、建安成本等数据比较公开透明的话，相对来讲，房地产开发企业界的利润则是一个“暗箱”，局外人是很难搞明白房地产企业的利润率究竟有多高。

但一个不争的现象是，这几年凡投资房地产的，没有一个不发的，由此可见一斑。

据对今年前三季度房价增幅排在全国第二的南京市有关楼盘的房地产企业的成本分析，房价中的企业利润部分的比例税前毛利润率高达５６％左右，而我国房地产业公认的合理的净利润率应为１０％一１５％。

有关方面的数据显示。

房地产开发利润方面，全国大多数城市普遍在１０％以上，中高档房地产的不动声色利润率一般高达３０’分一４０％，远远高于其他行业的平均利润率水平。

按照国际上目前统计数字看，多数国家房地产开发商的平均利润般在６％左右。

可见，高额的垄断利润才是高房价的真正原因。

３．规划条件是引起房地产价格变化不可忽视的因素规划条件是引起房地产价格变化不可忽视的因素，在某种条件下可能是主导因素。

例如，原本是单一的住宅用地，规划用途调整为商住综合用地，由于商业用房的售价远远高于住宅用房，在开发商期望利润总值不变的前提下，有可能降低住宅５９ＬＡＮＯ＆ＲＥＳＯＵＲＣＥＳ万方数据资源市场用房的价格；反之，原本是商住综合用地，规划用途调整为单一住宅用地，开发商仍期望获得相同的利润，必然要抬高住宅用房售价。

容积率也是引起房地产价格变化的重要因索。

容积率高，单位土地面积上建成的商品房多，获利就大，反之就小。

４．地方政府政策是影响房地产价格的重要因素在国家宏观政策一致的情况下，地方政府的政策左右着房地产的价格。

除了土地、规划政策外，地方政府还可采取建设管理、税收优惠、收费减免、甚至财政奖励等政策来影响区域性的房地产价格。

如某城市政府为了加快新城区或重点地段的建设，有的给予减免城市基础设施配套费、防空费等优惠，在契税、增值税缴纳时给予减免或返还。

这些政策不仅造成了不平等竞争，也使房地产价格偏离了市场轨道。

５．房屋拆迂补偿价格上升．是房地产价格上涨的一个因素随着我国房地产市场的发育，居民的房屋财产意识显著增强，这使城市房屋拆迁逐步由地方政府定价过渡到市场定价，不仅大幅度提高了房屋拆迁补偿费用标准，也拉长了房屋拆迁周期，房屋拆迁成本急剧升高。

旧房拆迁费用转化为房地产开发成本，这也是房地产价格持续下次高的一个因素。

６需求旺盛是房价上涨的重要原闲从需求方面看，道德我国正处在城市化进程加速发展的时期，平均每年由农村转移到城市的居民约１５００万人。

在这些人口中，除县改市（区】、村改居的现有居民已有住房外，相当多的家庭需要改善居住条件，提高住房质量并加大面积，也有一些家庭子女结婚、父子分户需要购置住房。

在我国经济长期持续发展的状况下，这些家庭收相对稳定，能够买得起或者通过按揭贷款买得起住房：再次，因城市建设、房屋拆迁产生大量需要动迁安置的居民，在一些城市占有相当高的比例。

这部分居民大多数必须购房，且享有高额房屋拆迁补偿费，能够买得起住房。

除上述消费需求外，还存在很多投资购房需求。

从供给方面分析，１—１０月份我国商６０国土资源品房竣工面积、土地开发面积、新开工幅均呈上升趋势。

瓤建房屋供给的绝对量在增加，加上二手房的上市交易量，正常情况下，不应该出现房源紧张、房价大幅上涨的现象。

但实际上，这里存在一个建设周期和预期消费的问题。

房屋从施工建设到竣工，再到销售有一定的时间差，即同一时段上的开工建设面积不等于竣工面积，也不等于进入市场销售的面积。

开发公司～般将可销售的房屋分期分批投放市场，经常性地保持供不应求的状态。

一些开发公司以国家进行宏观调控、清理整顿土地市场秩序的借口和卖方市场优势，极力营造土地供应不足、房源减少的氛围，利用各种营销策略，充分调动消费者的预期消费欲望，调减房屋入市量，调高销售价格。

这是造成房屋供给偏紧、房价上涨的重要原因。

７．投机是房价变动的不稳定因素房地产业既然属于资金密集型、高风险、高回报率的待业那么在一定条件下，投资行为转化为投机行为就在所难免。

有些开发公司专门炒作土地．前几年通过协议方式取得土地或与土地使用者签订协议后，自己不开发，而是首先通过抵押贷款回收资金，将风险转嫁给金融部门，然后再伺机高价转让。

在土地使用权招拍挂出让过程中，有的开发公司并不真正想竞买土地，而是通过串标渔利。

从房屋购买者方面看，有相当一部分比例是投资型购房，目的不是居住，而是倒卖获利。

有些城市已经出现了房产中介公司购买整栋楼房或小区，然后加价分期出售的大规模炒房现象。

这种行为对当时房价的直接影响可能不大，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视，房价上涨后有更多人跟风，进一步形成房地产投机。

对房价匕涨原冈的兰种误区分析１．“地荒说”“土地政策参与宏观调控，紧缩地根，形成地荒，导致了房地产价格的大幅上涨”。

这种地荒说的矛头直指政府的土地供应政策。

这并不奇怪，自从去年国家提出进行宏观调控以来，国家重点加强了对土地开发和土地市场供给量的控制和调节，各地均紧缩了地根，中央更是提出要继续严把土地闸门。

而一些房地产开发商则又拿房价说事，高喊“再不供地，房地产价格还要涨”。

这又给政府出了道难题，若放开供地，则担心房地产开发过量，引起泡沫；若控制供地，又担心供不应求，引起房价过快上涨。

尤其政府还担心宏观经济结构、房地产泡沫对金融的影响等。

实际上现在的“地荒说”与前两年的“房地产泡沫”争论如出一辙。

政府担心泡沫，但从投资经济学来看，投资者（或投机者）则希望有泡沫，且泡沫吹得越大越好，不是有人用“啤酒没有泡沫就不好喝”来说明泡沫的好处吗？因为投机者只有在泡沫经济下挣钱才快，只是他们希望不要让泡沫破在自己手里。

据统计，２００４年的宏观调控，主要针对的是钢铁、建材等待业内低水平重复建设的项目，而不是房地产业ｉ冻结和控制的也只是农业用地转为城市建设用地，而不是以住宅建设为主的城市开发用地。

全国房地产开发投资统计资料显示，２００４年人国土地购置面积为３９９８４．６公顷，比２００３年还增加５．９％，可见宏观调控并没有减少对开发用地的供应。

此外，据有关资料表明，２００４年以前大量已批出或已通过规划的土地还没有进入开发程序，处于待开发的闲置状态，这样的土地北京有９０００公顷，上海有６０００公顷，成都有２７００多公顷，按照现有的开发速度可以再开发１０到２０年，根本不存在地荒说的问题。

２．土地招拍挂引起房价涨近来，少数房地产商不断在媒体上散布～种似是而非的观点，认为经营性用地实行招拍挂给房地产开发增加了成本，是导致目前高房价的“祸根”。

如果认为房价上涨是由土地供应方式变化——实施招拍挂造成的，即因为交易公平化、透明化造成的，那我们也乐于接受，不然难道要接受有悖于市场经济规则的不公平、不透明的土地供应方式，让那些不良开发商继续钻政策的空子、侵蚀国有资产的现象继续下去吗？另一方面，如果地价涨是由于交易方式变化造成的，那万方数据么说明在招拍挂实施前，国有土地资产被侵蚀得多么严重！这也足见实施招拍挂是正确的和及时的。

土地供应方式的改变从理论上讲并不会引起地价的上涨，因为房屋在市场上的售价不会因为土地的取得方式的不同而不同。

在实行经营性用地招拍挂制度以前，开发公司可细分为以下几类：第一类是专搞项目的，其只负责立项、开发项目审批、规划定点等：第二类是专办用地手续的，一般是从前者手中购买项目，然后办理征地、拆迁、土地出让等手续；第三类是专门办理规划、建审手续的，一般是接手第二类公司的项目；第四类才是真正建房、售房的，他们有很多是通过购买楼花取得项目，由于此前层层剥皮，到他们手里时土地成本已经很高了，而能拿到项目的，能办理用地、建审手续的所谓开发商，可能根本没有实力进行开发建设。