分析房价上涨的原因及未来的发展趋势
作者：史峰
摘要：通过对房地产价格经济模型并将上涨原因在实际检验得知影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。房地产价格经过增长期后必定趋于相对动态平蘅稳定。
关键字：房价、商品房、经济适用房、限价房
引言：1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。取消住房实物分配制度后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，买房成了中国人最大的一项消费，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的商品房时代。
理论介绍：根据商品房的价格（以下简称房价）即可从经济学角度建立一个经济模型。
一. 定义：
1.土地：是一种基本的自然资源，由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。
2.商品房：是有房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
3.期房：是开发商从取得商品房屋欲售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房。这是当前房地产开发商普遍采取的一种房屋销售方式。
4.准现房：是指房屋主题已基本封顶完工但未竣工验收的房子，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型楼、间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
5.现房：是指开发商以办妥房地产权证（大产证）的商品房。通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋
6.商品房成本：是指开发商在建造出售或出租的房屋在零利润时所发生的土地款、建安工程款、规、费、税等一切费用。
二.假设
①.土地是自由取用物品，土地的预期收益率为零。②房地产开发零利润销售即商品房成本价销售③国民生产总指GDP恒不变，经济无地区、地域差异④不受国际金融的影响，国内存款贷款利率相等且等于零⑤国家政府免征收一切规、费、税⑥消费者拥有殷实的货币资本即绝对的购买能力⑦人口增长为零，各个年龄段的人符合正态分布⑧1998年7月1日起，商品房市场出现需求量远远大于供给量，而供给量在短期无法生产出来⑨商品房作为居住的充分必要条件，完全无替代效应⑩商品房生产者提供的商品房是同质的.
三.假说
如果以上假设完全成立，在这样的条件下可以用供给、需求和价格三个变量之间的关系可以用函数关系表达。P表示价格， D表示需求量，S表示供给量，那么以上假说可表示为：
P=?（D，S）
令：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）恒等于4倍，且价格恒不变。
Ⅰ.当 P=?（D↑↑，S→0），商品房需求量远远大于供给量，极少数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房还未基建时，采取远远高于商品房成本且期房购买。此时商品房生产者能获取了超超额利润。
Ⅱ.当 P=?（D↑↑，S↑），商品房需求量远大于供给量，部分商品房消费
者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房还未建造完工时，采取高于商品房成本且期房购买。此时商品房生产者能获取了超额利润。
Ⅲ.当 P=?（D↑↑，S↑↑），商品房需求量基本等于供给量，绝大多数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房主题已基本封顶完工但未竣工验收时，采取略高于商品房成本且准现房购买。此时商品房生产者能获取了一定的正常利润。
Ⅳ.当 P=?（D→，S→），商品房需求量等于供给量，一部分商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房已经竣工可以入住的房屋时，采取等于商品房成本且现房购买。此时商品房生产者能获取了零利润。
Ⅴ.当 P=?（D↑，S↑↑），商品房需求量远小于供给量，极少数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房已经竣工可以入住的房屋且周边居住环境、配套设施完善时，采取等于商品房成本且现房购买。此时商品房生产者获取了零利润。
四.预测
根据上述的经济模型理论，房价将从1998年7月1日起，用函数关系表达P表示价格， D表示需求量，S表示供给量，
P=?（D，S）
图1-1
由供需关系决定稳步持续上升，直到需求量等于供应量，达到均衡价格后保持相对稳定不变。需求的价格弹性Ed=0即完全无弹性;供给的价格弹性Es=0即完全无弹性.其斜率K=0. 商品房的消费者从购买的价格上在增长期内, 同比远大于环比,同一年前期环比大于后期环比, 商品房生产者收益.在稳定期内, 同比等于环比,同一年内前期环比等于后期环比. 商品房消费者收益.
图1-2
商品房的生产者从销售的价格上在衰退期内, 同比远小于环比,同一年前期环比小于后期环比, 商品房生产者收益减少.在稳定期内, 同比等于环比,同一年内前期环比等于后期环比. 商品房生产者零收益.
分析问题：为了把房价上涨的原因阐述的明晰，按房地产的发展及国家政策对该行业的管理强度进行划分几个阶段。（作者个人观点请指正）第一阶段，混沌期阶段（1993年-1998年7月1日以前）划分的原由1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》说明在我国已有雏形。“上世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，烟台成为国家房改试点之一，商品住宅进入实质性的市场运作。”直到1998年7月1日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发［1998］23号）文件，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。同年7月20日，国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》
第二阶段，开天辟地阶段（1998年7月1日-2000年3月29日）划分的原由同年7月20日，国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》到2000年3月29日建设部第77号《房地产开发企业资质管理规定》的颁布，同时1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》废止。
（炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某段土地预期地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下（土地使用权），等到地价达到预期的价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。）第三阶段，夸父追日阶段（2000年3月29日-2006年7月11日）划分的原由2000年3月29日建设部第77号《房地产开发企业资质管理规定》的颁布直到2006年7月11日由建住房[2006]第171号《关于规范房地产市场外资
