中级经济师考点：盈亏平衡分析与敏感性分析

第二节盈亏平衡分析与敏感性分析1.盈亏平衡分析1.1 盈亏平衡点的计算公式■线性盈亏平衡要求把成本分为固定成本与可变成本■固定成本是指在一定范围内，不随产量变化而变化的成本，可变成本是指在一定间量范围内，随产量变化而呈现直线变化的成本■总销售收入为生产总成本与利润之和■生产总成本为固定成本与可变成本之和■可变成本为单位可变成本与产量或销售量之积■盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量1.2 盈亏平衡分析图■横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出■画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)■将固定成本线与可变成本线合并为总成本线■画出销售收入线■销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量1.3 生产负荷率BEP■生产负荷率是产量的盈亏平衡点Q*占设计生产能力Q0 百分比■是衡量建设项目生产负荷状况的重要指标■BEP越小，风险越小，可承受较大的风险2.敏感性分析■敏感性分析◇是通过分析，预测投资方案主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其敏感程度■敏感因素◇是指当该因素的量值发生很小变化时，就会对评价指标产生很大影响的因素。

◇例如，净现值对折现率i 的敏感性，此时假设其它因素不变■盈亏平衡点值与预测值的偏差◇是盈亏平衡点值减去预测值后的差值与预测值的比值(注意哪个是减数哪个是被减数)◇比值越大，说明因素对评价指标的影响越小，抗风险能力越强◇比值越小，说明影响越大，抗风险能力越差第三节价值工程1.价值工程的概念1.1 价值工程的相关概念■价值：指对象具有的必要功能与取得该功能的总成本的比例，即效用(或功能)与费用之比■功能：指产品或劳务的性能或用途，即所承担的职能，其实质是产品的使用价值■成本：产品或劳务在全寿命周期内所花费的全部费用，是生产费用与使用费用之和。

■全寿命周期：是指产品或服务从用户提出需求开始，至满足用户需求为止的时期■全寿命周期成本：是生产成本和使用成本之和■价值工程：以提高产品或服务的价值为目的，通过有组织的创造性的工作，寻求以最低的全寿命周期成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，着重功能分析，促进产品更新换代的一种分析研究活动。

中级经济师考点：盈亏平衡分析与敏感性分析中级经济师考点：盈亏平衡分析与敏感性分析〖考纲要求〗1、产量盈亏平衡点的求解;2、单位产品价格、单位产品变动成本、年固定成本盈亏平衡点的含义;3、敏感性分析的定义及作用、单要素敏感性分析的方法。

〖内容提要〗1、盈亏平衡分析2、敏感性分析〖内容详解〗1、不确定性分析的原因：项目经济评价的数据大部分来自预测和估算，具有不确定性。

2、不确定性分析的种类：盈亏平衡分析——判断项目抗风险能力的大小敏感性分析——判断哪些因素对项目的影响大一、盈亏平衡分析(一)含义：假定在一定时期内，固定成本，单位产品的销售价格和变动成本都保持一个确定量值的条件下所进行的分析。

固定成本：是指不随产品生产数量的多少而变化的成本。

单位产品销售价格：是指出厂价格。

单位产品可变成本：是指随着产品生产数量的变化而成直线变化的成本(成曲线变化的成本可以分解为固定成本和变动成本。

(二)盈亏平衡点的计算公式年总销售收益R=单位产品的销售价格×年生产并销售的产品数量=P•Q年总成本C=年固定成本十年可变成本=F+V•Q年销售利润E=年销售收益—年总成本=P•Q-(F+V•Q)Q——年生产并销售的产品数量P——单位产品的销售价格V——单位产品的变动成本F——年的固定成品若将使年销售利润恰好等于零，即使该项目既不盈利，也不亏本称为盈亏平衡，则有：E=P•Q-(F+V•Q)=0即：盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量，或价格无论求的是产量或销售量的盈亏平衡点Q*，还是求价格的盈亏平衡点P*，再或者求固定成本、变动成本的盈亏平衡点F*、V*，我们都可以利用上式这个盈亏平衡的基本方程，通过数学解方程的手段求得。

所以，只记这一个公式就可以了。

我们书上(2-9)——(2-12)能记住最好，记不住就只记上边的这个盈亏平衡基本方程即可。

〖2009真题〗某生产单一产品的建设项目，预计年产量为50000件，产品销售价格6000元/件，总成本费用12000万元，其中固定成本为5000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡点价格是()元/件。

房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指通过对项目成本和收益进行综合分析，确定项目的盈亏平衡点，即在何种条件下项目能够实现盈亏平衡。

这一分析对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们评估项目的风险和潜在收益。

1. 项目成本分析项目成本分析是确定项目开发和运营过程中所需的各项成本，并对其进行详细的估算和分析。

这些成本包括土地购置费用、建筑物建设费用、设备购置费用、人力资源费用、运营费用等。

通过对这些成本进行综合分析，可以确定项目的总成本。

2. 项目收益分析项目收益分析是对项目的预期收益进行评估和分析。

这些收益包括销售收入、租金收入、资本收益等。

通过对市场需求、价格走势、竞争情况等进行研究，可以对项目的收益进行合理的估算。

3. 盈亏平衡点分析盈亏平衡点是指项目在何种情况下能够实现盈亏平衡，即项目的总成本等于总收益。

通过将项目成本和收益进行对比，可以确定项目的盈亏平衡点。

在盈亏平衡点之前，项目处于亏损状态；在盈亏平衡点之后，项目开始盈利。

二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对项目关键变量进行变动和模拟，评估这些变动对项目盈利能力和风险的影响。

这一分析可以帮助投资者和开发商了解项目在不同情况下的表现，以及项目所面临的风险和机会。

1. 敏感性变量的选择在进行项目敏感性分析时，需要选择一些关键变量进行变动和模拟。

这些变量可以包括市场需求、销售价格、建筑成本、利率、税率等。

通过对这些变量进行敏感性分析，可以评估它们对项目盈利能力和风险的影响。

2. 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如敏感性表、敏感性图、敏感性指标等。

通过对不同变量进行变动和模拟，可以观察到项目盈利能力和风险的变化趋势。

这样可以帮助投资者和开发商更好地理解项目的风险和机会。

3. 敏感性分析的结果敏感性分析的结果可以帮助投资者和开发商更好地了解项目的盈利能力和风险。

通过对不同变量进行变动和模拟，可以评估项目在不同情况下的表现。

有一个生产城市用小型电动汽车的投资方案，确定性经济分析所采用的数据是根据对未来最济环境的某些因素把握不大，投资额、销售收入和经营成本均有可能在+/-20%的范围内变动。

i=10%。

不述三个不确定性因素作敏感性分析。

步骤1：在excel中做出基础数据表NPV11396IRR22.03%（2）单因素敏感性分析IRR22.03%投资额变动经营成本变动收入变动IRR 2.34%投资额变动经营成本变动收入变动投资额变动经营成本变动0%20%0%-20%-20%-15%-15%数值微调按钮的范围是『0.300』，但我们变动有正有负，怎-10%-10%0%0%10%10%15%15%20%20%单因素变动后项目的npv-20%-15%-10%0投资额14396136461289611396销售收入-10724-519433611396经营成本28378241321988711396-131.63%-131.63%-131.63%单因素变动后项目的IRR-20%-15%-10%0投资额27.73%26.12%24.64%22.03%销售收入-7.06% 2.94%10.41%22.03%经营成本35.90%32.72%29.37%22.03%NPV对以上三个因素的敏感系数-20%-15%-10%0%投资额-1.32-1.32-1.32销售收入9.719.719.71经营成本-7.45-7.45-7.45IRR对以上三个因素的敏感系数-20%-15%-10%0%投资额-1.29-1.24-1.19销售收入 6.60 5.78 5.27经营成本-3.15-3.23-3.33其中销售收入的敏感系数最高，说明是最主要的风险因素投资额变动百分比销售收入变动百分比npv irr 0%0%11396-20%-20%-7724-4.47%-167.78%-15%-2194 6.50%-119.25%-10%333614.77%-70.73%10%2545738.28%123.37%15%3098743.02%171.90%20%3651747.48%220.42%-15%-20%-15%-10%10%15%20%-10%-20%-15%-10%10%15%20%10%-20%-15%-10%10%15%20%（3）双因素敏感性分析（以投资额和销售收入同时变动为例）未来最可能出现的情况预测估算的。

房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指通过对项目的成本、销售价格和销售数量等因素的综合考虑，确定项目盈亏平衡点的过程。

在房地产开发过程中，了解项目的盈亏平衡点对于投资者和开发商来说至关重要，它能够帮助他们判断项目的可行性，并制定合理的销售策略。

1. 成本分析成本分析是房地产项目盈亏平衡点分析的基础。

通过对项目的开发成本、建设成本、土地成本、运营成本等方面进行详细的调查和计算，可以得出项目的总成本。

例如，假设某房地产项目的总成本为1亿美元，包括土地成本、建设成本、营销成本等。

2. 销售价格分析销售价格分析是指对项目销售价格进行研究和分析，确定项目的销售价格水平。

销售价格的确定应综合考虑市场需求、竞争对手价格、项目品质等因素。

例如，假设某房地产项目的销售价格为每平方米10000美元。

3. 销售数量分析销售数量分析是指对项目的销售数量进行研究和分析，确定项目的销售数量水平。

销售数量的确定应综合考虑市场需求、项目规模、销售周期等因素。

例如，假设某房地产项目的销售数量为100套。

4. 盈亏平衡点计算根据成本分析、销售价格分析和销售数量分析的结果，可以计算出项目的盈亏平衡点。

盈亏平衡点是指项目销售收入等于总成本的点。

盈亏平衡点 = 总成本 / （销售价格 - 单位成本）例如，假设某房地产项目的总成本为1亿美元，销售价格为每平方米10000美元，单位成本为每平方米5000美元，则盈亏平衡点为：盈亏平衡点 = 1亿 / （10000 - 5000） = 20000平方米即项目需要销售20000平方米的面积才能够达到盈亏平衡。

二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对项目关键因素进行变动和模拟，分析其对项目盈利能力的影响程度。

项目敏感性分析能够帮助投资者和开发商了解项目的风险和可行性，以及对不同因素的变动做出相应的应对措施。

1. 利润敏感性分析利润敏感性分析是指通过对项目利润进行变动和模拟，分析其对项目盈利能力的影响程度。

【考点十五】房地产投资项目不确定性分析概述（一）不确定性和不确定性分析的概念不确定性分析包括：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。

盈亏平衡分析只用于财务效益分析。

敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。

记忆技巧：国民经济不计盈亏。

（二）不确定性分析的意义(1)有助于投资决策的科学化。

(2)有助于加强项目的风险管理和控制。

（三）房地产投资项目的主要不确定因素(1)土地取得成本。

(2)建筑安装工程费等费用。

(3)租售价格。

(4)开发周期。

(5)融资成本。

(6)空置率。

(7)经营成本。

(8)投资收益率。

另外，房地产开发项目的可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等也是房地产投资的不确定因素。

【考点十六】房地产投资项目盈亏平衡分析（一）盈亏平衡分析的概念及基本原理（二）线性盈亏平衡分析方法1.线性盈亏平衡分析的假设条件①产量等于销售量。

②产量变化，单位变动成本不变。

③产量变化，产品售价不变。

④在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。

⑤按单一产品计算。

⑥所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。

2.盈亏平衡点的计算（1）图解法根据上述假定条件，投资项目的销售收入、成本费用和产量之间存在以下关系：（2）数学计算法销售收入=总成本费用+税金+利润设T为单位产品税金，R为利润，B=C+T×Q+RP错误!未找到引用源。

Q=C F+V×Q+T×Q+R用产量表示的盈亏平衡点BEP(Q)用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)用生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP(%)，盈亏平衡点销售量占正常销售量比重用销售额表示的盈亏平衡点BEP(B)用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V)记忆技巧：将待求设为(四)盈亏平衡的评价原则盈亏平衡点的值越低越好[BEP(V)除外]。

1.盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险能力强。

2.盈亏平衡点的值低，说明项目能取得较好的经济效益。

房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析引言概述：房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是房地产行业中非常重要的概念和工具。

这些分析方法可以匡助开辟商和投资者了解项目的风险和回报，从而做出明智的决策。

本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的概念、方法以及其在房地产投资决策中的应用。

正文内容：1. 房地产项目盈亏平衡点分析1.1 盈亏平衡点的概念盈亏平衡点是指在一个特定的销售价格下，房地产项目的总收入与总成本相等的销售数量。

在这个销售数量上，项目的净利润为零，即项目实现了盈亏平衡。

1.2 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点可以通过以下公式计算得出：盈亏平衡点 = 固定成本 / (销售价格 - 变动成本)。

其中，固定成本是指项目在任何销售数量下都不会发生变化的成本，销售价格是指每一个单位产品的售价，变动成本是指与销售数量成正比的成本。

1.3 盈亏平衡点的意义盈亏平衡点分析可以匡助开辟商确定项目的最低销售数量和最低销售价格，以确保项目能够实现盈利。

此外，盈亏平衡点还可以匡助开辟商评估项目的风险和回报，为决策提供依据。

2. 项目敏感性分析2.1 敏感性分析的概念项目敏感性分析是指通过改变关键变量，如销售价格、销售数量、成本等，来评估项目的风险和回报的变化情况。

通过敏感性分析，可以了解项目对不同变量的敏感程度，从而更好地制定风险管理策略。

2.2 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如敏感性表、敏感性图等。

敏感性表可以列出不同变量对项目盈利能力的影响程度，敏感性图则可以直观地展示不同变量的影响情况。

2.3 敏感性分析的应用敏感性分析可以匡助投资者和开辟商评估项目的风险和回报，制定合理的投资策略。

通过了解项目对不同变量的敏感程度，可以有针对性地调整经营决策，降低风险，提高回报。

总结：房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是房地产投资决策中不可或者缺的工具。

通过盈亏平衡点分析，可以确定项目的最低销售数量和最低销售价格，从而保证项目的盈利能力。

浅谈盈亏平衡和敏感性分析房地产开发由于开发周期长、投入资金量大、产品固定等特点,因而开发风险高,在国外被认为是最具风险的行业之一;丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存,这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势,运用科学的定性和定量分析方法,把握其风险和不确定因素的变化规律,以降低风险程序,提高房地产开发决策的科学性;所谓不确定性分析,就是分析可能的不确定因素对经济评价指标的影响,从而推断项目可能承担的风险,进一步确认投资项目在财务、经济上的可靠性;项目经济评价中的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析;其中盈亏平衡分析和敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要;1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析,是通过项目盈亏平衡点BEP来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法,主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力;在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中,我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系,即：销售利润=产品销售收入-总投资额-税金产品销售收入=销售面积×单位建筑面积价格总投资额=变动成本+固定成本由上述关系式可知,销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数;当它们呈线性函数关系时,则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系,反之,为非线性盈亏平衡关系;线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的;图中横坐标表示开发的建筑面积,纵坐标表示销售收入和总投资额,销售收入和成本的两条直线交于BEP点,表明当开发的建筑面积达到一定数量时候,销售收入和成本相等,利润为零,交点BEP称为盈亏平衡点或保本点;BEP点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区;如开发的建筑面积大于此点,则开发项目能获利,反之,则开发项目就亏损;因此,盈亏平衡点越低,开发项目盈利的机会就越大,亏损的风险就越小,盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积;2、敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时对经济指标的影响,从中找出敏感性因素,并确定其影响程度的一种不确定性分析方法;敏感性分析的目的是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下,考察投资项目抗风险的能力;敏感性分析还可以筛选出若干最为敏感的因素,有利于对这些最敏感因素集中力量研究,重点调查和收集资料,尽量减少因素的不确定性,进而减少方案的风险;房地产项目敏感性分析及计算过程比较复杂,一般来说是按照如下步骤进行的：1选择经济评价指标在对项目进行分析计算过程中,首先要选择最能反映项目经济效益的指标做分析、计算对象;根据房地产投资项目的特点及国家建委的有关规定和要求,通过选择净现值、内部收益率、投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算的对象;2选择需要分析的不确定性因素在敏感性分析、计算时,选择哪些不确定性因素作为分析和计算的变量呢一般可以选择销售面积、房地产销售单价、成本等常见的因素;3确定变量的变化范围并计算其变动幅度在房地产开发经营过程中,开发成本可能上涨5%或者下降5%,销售价格可能下降10%或者上涨10%;4确定项目对风险因素的敏感程度由于各变量在其变化范围内的变化引发社会评价指标的变动幅度,而给房地产开发带来了投资风险,找出对投资效益影响明显的风险因素以及确定项目对风险因素的敏感程度,以便在以后的开发经营中加以控制;具体方法是,将反映诸多条件变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较,就能确定项目对各风险因素的敏感程度了,从而也可确定项目所能承受的市场抗风险能力;操作指南：盈亏平衡与敏感性分析的计算方式下面,笔者列出营销策划人员应该掌握的两个方面的计算方式：1、盈亏平衡点的计算方式在这里,向各位营销同行介绍三个方面的盈亏平衡计算方式：1销售均价平衡点：总销售金额÷项目建设安装费×1000单位：元/平方米2销售面积平衡点：总投资额÷销售均价平衡点单位：平方米3盈亏平衡点：销售面积平衡点÷总建筑面积×100%单位：%2、敏感性分析的计算方式1投资成本固定时投资净利润率与销售价格之间的关系,请见表3;初始价格用A表示单位：元/平方米表3 2销售收入固定时投资净利润率与开发成本之间的关系请见表4,初始价格用B表示单位：元表4注意点：1敏感性分析可以制作成以上形式的表格,也可以制作成为坐标关系,制作成坐标会更加直观；2两个表格中的“投资净利润率”栏,可以套用第一章中“表1”和“表2”的计算方式;。

利润分析盈亏平衡点与敏感性分析
在商业运营中，了解企业的盈亏平衡点和敏感性分析至关重要。

这两个概念对于企业经营决策的制定和执行发挥着至关重要的作用。

本文将深入介绍利润分析中的盈亏平衡点和敏感性分析，帮助您更好地理解这些关键概念。

盈亏平衡点
盈亏平衡点是指企业在销售产品或提供服务过程中，总收入与总成本完全相等的那一点。

在这一点上，企业既没有盈利也没有亏损。

超过盈亏平衡点的销售额将带来盈利，而低于该点则导致亏损。

因此，了解盈亏平衡点有助于企业制定定价策略、控制成本、制定销售目标等。

盈亏平衡点的计算涉及固定成本、单位变动成本以及售价等因素。

一般来说，盈亏平衡点可以通过以下公式计算：
[=]
企业可以通过计算盈亏平衡点来评估制定的商业计划是否可行，从而调整经营策略，降低风险。

敏感性分析
在实际经营中，经济环境和市场条件的变化会影响企业的盈利能力。

敏感性分析旨在评估这些变化对企业盈利的影响程度。

通过敏感性分析，企业可以了解在不同情况下盈利水平的波动范围，进而制定风险管理策略。

敏感性分析通常涉及利润、销售量、成本等因素的变动对企业盈利的影响。

通过建立不同的假设情景和模型，企业可以评估各种因素对盈利的贡献程度，找到提升盈利能力的关键因素。

盈亏平衡点和敏感性分析是企业管理中不可或缺的工具，能够帮助企业领导者制定明智的经营决策。

通过深入理解这两个概念，企业可以更好地把握经营态势，优化资源配置，提升盈利能力。

因此，建议企业在日常经营管理中重视利润分析，不断优化经营模式，保持竞争优势，实现可持续发展。

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盈亏平衡分析
1．分析
盈亏平衡点越低，表⽰项⽬适应市场变化的能⼒越强，抗风险能⼒也越强。

2．计算
（1）⽤⽣产能⼒利⽤率表⽰的盈亏平衡点（BEP）为：
BEP（％）＝年固定总成本/（年销售收⼊-年可变成本-年销售税⾦及附加-年增值税）×100％
（2）⽤产量表⽰的盈亏平衡点BEP（产量）为：
BEP（产量）＝年固定总成本/（单位产品销售价格-单位产品可变成本-单位产品销售税⾦及附加-单位产品增值税）
（3）两者之间的换算关系为：
BEP（产量）＝BEP（％）×设计⽣产能⼒
（4）盈亏平衡点应按项⽬投产后的正常年份计算，⽽不能按计算期内的平均值计算。

命题点27 敏感性分析
1．概念
敏感性分析是通过研究项⽬主要不确定因素发⽣变化时，项⽬经济效果指标发⽣的相应变化，找出项⽬的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项⽬的承受能⼒。

2．⽬的
（1）确定不确定性因素在什么范围内变化⽅案的经济效果，在什么范围内变化效果最差，以便对不确定性因素实施控制。

（2）区分敏感性⼤的⽅案和敏感性⼩的⽅案，以便选出敏感性⼩的，即风险⼩的⽅案。

（3）找出敏感性强的因素，向决策者提出是否需要进⼀步搜集资料，进⾏研究，以提⾼经济分析的可靠性。

3．步骤
（1）选定需要分析的不确定因素。

（2）确定进⾏敏感性分析的经济评价指标。

（3）计算因不确定因素变动引起的评价指标的变动值。

（4）计算敏感度系数并对敏感因素进⾏排序。

（5）计算变动因素的临界点。

第二节盈亏平衡分析（史记：属于不确定性分析的一种）一、盈亏平衡分析的基本原理盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。

对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。

盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。

盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。

当产量等于销量且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析（史记：是在完全竞争情形下）。

当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。

实际工作中，线性盈亏平衡分析最常用，因此这里主要介绍线性盈亏平衡分析的方法。

线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入方程：B＝P×Q年总成本费用方程：C＝C f＋C v×Q其中，B为销售收入，P为销售单价，C为总成本，C f为总固定成本，C v为单位变动成本，Q为产销量。

当产销量超过平衡点数量Q时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q时，项目处于亏损区域，如图7－1所示。

图7－1盈亏平衡分析图［例7－1］某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。

解］单位产品变动成本：C v＝（7800－3000）/3＝1600（元/件）盈亏平衡产量：Q*＝3000/（3000－l600）＝2．14（万件/年）盈亏平衡价格：P*＝1600＋3000/3＝2600（元/件）盈亏平衡单位产品变动成本：C V*＝3000－3000/3＝2000（元/件）【2008年试题】某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/㎡。

经济师《中级建筑》考点复习：建筑工程概述中级经济师建筑工程技术经济方法及建设项目可行性研究一、涉及章节第二章建筑工程技术经济方法第三章建设项目可行性研究二、内容框架1.预测和决策方法2.盈亏平衡分析与敏感性分析3.价值工程4.建设项目可行性研究概述5.建设项目评价三、考试目的和内容（一）建筑工程技术经济方法：通过本章内容的学习，通过本章内容的测查，了解应考人员能否运用基本预测方法和决策方法解决基本的预测问题；了解应考人员对盈亏平衡分析、敏感性分析方法的理解程度和应用上述方法解决实际问题的能力。

考试内容主要包括：1.预测和决策方法预测的两种分类方法，简单平均法、移动平均法和加权移动平均法预测的基本过程；决策的定义和步骤、根据决策性质分类的确定型、非确定型和风险型的区别，期望值的计算方法、非确定型决策的最大最小收益值法、最小最大后悔值法的决策思路和决策过程。

2.盈亏平衡分析与敏感性分析单位产品价格、单位产品变动成本、年固定成本盈亏平衡点的含义、产量盈亏平衡点的求解；敏感性分析的定义及作用、单要素敏感性分析的方法。

3.价值工程的起源、定义，价值、功能、成本的概念、提高价值的途径、全寿命周期的含义，价值工程的特征；价值工程的分析、综合、评价三个阶段的主要内容；价值工程对象选择的原则方法，价值工程对象选择方法中的强制确定法，价值工程情报收集应满足的要求；功能分析的目的，功能定义，功能的四种分类方式，功能系统，及功能现实成本与改进期望值的确定；价值工程创新方案的评价与选择的方法。

（二）建设项目可行性研究：通过本章内容的测查，了解应考人员是否理解可行性研究的目的、任务、阶段、内容、依据和特点；了解应考人员对建设项目财务评价和国民经济评价二者的共同点和区别的理解，以及对建设项目环境评价有关基本概念的掌握情况。

考试内容主要包括：1.建设项目可行性研究概述可行性研究的目的和任务；可行性研究的四个阶段及各个阶段的基本要求；可行性研究的内容、步骤、依据，建设项目经济评价方法的特点，建设项目财务评价与国民经济评价的区别，国民经济评价中影子价格、影子工资、社会折现率、影子汇率的概念，民用建筑项目可行性研究的特点，建设项目经济评价应注意的问题。

房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估房地产项目经济可行性的重要工具。

通过对项目的成本、收入、风险等因素进行综合分析，可以帮助决策者了解项目的盈利能力和风险敏感性，从而做出更明智的决策。

本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的方法和步骤，并结合实际数据进行案例分析。

二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 盈亏平衡点的概念和计算方法盈亏平衡点是指在一定的经营条件下，企业的总收入等于总成本，即企业不盈不亏的经营状态。

计算盈亏平衡点的方法可以通过成本-收入分析法、利润-成本分析法等。

2. 成本-收入分析法成本-收入分析法是一种常用的计算盈亏平衡点的方法。

其核心思想是通过将项目的成本和收入进行对比，找到使得总成本等于总收入的点。

具体步骤如下：（1）确定项目的固定成本和可变成本。

固定成本是指不随产量变化而变化的成本，如项目的固定投资、固定人力成本等；可变成本是指随产量变化而变化的成本，如项目的材料成本、劳动力成本等。

（2）计算项目的总成本。

将固定成本和可变成本相加，得到项目的总成本。

（3）确定项目的平均收入。

平均收入是指单位产量的收入。

（4）计算项目的盈亏平衡点。

通过以下公式计算盈亏平衡点：盈亏平衡点 = 总成本 / 平均收入3. 利润-成本分析法利润-成本分析法是另一种常用的计算盈亏平衡点的方法。

其核心思想是通过将项目的利润和成本进行对比，找到使得利润为零的点。

具体步骤如下：（1）确定项目的固定成本和可变成本，同成本-收入分析法。

（2）计算项目的利润。

利润等于总收入减去总成本。

（3）计算项目的盈亏平衡点。

通过以下公式计算盈亏平衡点：盈亏平衡点 = 固定成本 / （1 - （可变成本 / 总收入））三、房地产项目敏感性分析1. 敏感性分析的概念和目的敏感性分析是通过对关键因素进行变动，评估项目经济指标的变化情况，以揭示项目的风险敏感性和可持续性。

第二节敏感性分析与盈亏平衡分析【考试大纲要求】㈢敏感性分析与盈亏平衡分析【内容讲解】一、敏感性分析㈠敏感性分析的作用与内容敏感性分析包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

注意：为了找出关键的敏感性因素，通常多进行单因素敏感性分析。

注意：敏感性分析对项目财务分析与评价和经济分析与评价同样适用。

㈡敏感性分析的方法与步骤。

⒈选取不确定因素进行敏感性分析首先要选定不确定因素并确定其偏离基本情况的程度。

只是对那些可能对项目效益影响较大的重要的不确定因素进行分析。

经验表明，通常应予进行敏感性分析的因素包括建设投资、产出价格、主要投入价格或可变成本、运营负荷、建设期以及人民币外汇汇率等，根据项目的具体情况也可选择其他因素。

⒉确定不确定因素变化程度敏感性分析通常是同时针对不确定因素的不利变化和有利变化进行，以便观察各种变化对效益指标的影响，并编制敏感性分析表或绘制敏感性分析图。

一般是选择不确定因素变化的百分率，为了作图的需要可分别选取±5%、±10%、±15%、±20%等。

对于那些不便用百分数表示的因素，例如建设期，可采用延长一段时间表示，例如延长一年。

百分数的取值其实并不重要，因为敏感性分析的目的并不在于考察项目效益在某个具体的百分数变化下发生变化的具体数值，而只是借助它进一步计算敏感性分析指标，即敏感度系数和临界点。

⒊选取分析指标建设项目经济评价有一整套指标体系，敏感性分析可选定其中一个或几个主要指标进行。

最基本的分析指标是内部收益率或净现值，根据项目的实际情况也可选择投资回收期等其他评价指标，必要时可同时针对两个或两个以上的指标进行敏感性分析。

通常财务分析的敏感性分析中必选的分析指标是项目投资财务内部收益率，经济分析中必选的分析指标是经济净现值或经济内部收益率。

【例】下列有关建设项目敏感性分析的表述中，正确的是()。

A.不确定因素的变动统一用百分数表示B.全部不确定因素要同时进行变化C.效益指标最少取三个D.汇率是可以选取的不确定因素【答案】D【例】项目敏感性分析中通常选取的不确定因素有()。

经济科目每年都考的知识点，必须掌握技术方案不确定性分析思维导图考点精讲不确定性分析是对生产、经营过程中各种事前无法控制的外部因素变化对技术方案的影响所进行的估计和研究。

计算各不确定因素对技术方案的影响程度、发生的概率及对决策方案的影响，从中选择最佳方案。

在拟实施技术方案未作出最终决策之前，均应进行技术方案不确定性分析。

一般来说，不确定性分析方法有盈亏平衡分析和敏感性分析。

考点1：盈亏平衡分析★★★真题考查年份：2011/2012/2013/2014/2015/2016/2017/2018年盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，又称保本点分析或量本利分析法，是以技术方案投产后的产销量作为不确定因素。

通过计算技术方案的盈亏平衡点的产销量，分析判断不确定性因素对技术方案经济效果的影响程度，说明技术方案实施的风险大小及技术方案承担风险的能力，为决策提供依据。

一、总成本与固定成本、变动成本根据成本费用对产量的关系，全部成本可以分为：①固定成本：工资和福利费(非计件)、修理费、折旧费、摊销费等。

②可变成本：计件工资，原材料、燃料、动力费、包装费等。

③半变动(或半固定)成本。

因此，技术方案的总成本为固定成本、可变成本之和，可表示为公式：式中，C——总成本；CF——固定成本；Cu——单位产品变动成本；Q——产量(或工程量)。

二、销售收入与营业税金及附加因为产品营业中税金及附加是随产品产量的增加而增加的，因此，销售收人与销售量的关系可表示为公式：式中，S——销售收入；p——单位产品售价；Tu——单位产品营业税金及附加税; Q——销量。

三、量本利模型基本的量本利图如图1Z101030-1所示。

从基本的量本利图可知，销售收人线与总成本线的交点即为技术方案盈利与亏损的转折点，这个转折点被称为盈亏平衡点CBEP）,也叫保本点。

四、产销量（工程量）盈亏平衡分析的方法根据成本及销售收入与营业税金及附加的公式可得：利润与产品售价、成本、销售量及营业税金及附加的关系可表示为公式：重点提示盈亏平衡点的产量公式的6个参数都要会求。