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房地产基本制度与政策及相关知识》重难点（1—30）目录1、廉租住房2、经济适用房3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心4、建设用地使用权划拨5、房屋拆迁6、资本金比例。
7、出让土地房地产项目转让条件。
8、商品房交付使用9、房地产广告必须载明：10、紫线、绿线、蓝线、黄线11、注册建造师12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为13、商品房买卖合同误差处理：14 、出让合同15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：16、施工许可证17、房地产登记18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。
19、住房置业担保机构注册资金20、估价机构业务范围21、房地产估价收费计算22、房屋登记权属信息查询23、住房公积金存贷款利率24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。
25 、房产税26 、耕地占用税27 、土地增值税28 、契税。
29、营业税、城建税30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。
31、住房专项维修资金32、物业服务收费有两种。
33、房地产测绘34、地形图比例尺35、几种房产图36、工程造价的构成37、建筑施工图39、污染源40 、经济成本41、国库券计算42、货币政策工具43、货币供给层次44、非银行金融机构45、几种信用形式区别46、金融工具的种类47、商业汇票必须经过承兑才能生效。
48、居住区、居住小区和居住组团。
49 、证券分类50 、保险的职能51 、统计收集数据的方法52 、相对指标1、廉租住房：面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；保障资金来源：①地方财政预算安排，②住房公积金增值收益，③土地出让金净收益，④廉租住房租金专项应用于维护和管理。
租金标准由维修费和管理费两项构成。
政府定价。
2、经济适用房面对中低收入家庭；政府指导价。
实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售，单套面积控制在60川以内。
2015年北京房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在城市房屋拆迁补偿安置中，。
A：产权不明确的房屋不予补偿B：已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C：未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D：未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿E：执行层的组织协调2、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。
A．县级以上土地管理部门B．县级以上人民政府C．省级以上土地管理部门D．省级以上人民政府3、经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别是__。
A．动态指标更合适B．是否考虑资金的时间价值C．国外多用动态指标D．静态指标简单4、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。
该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款额是__元。
A．34000.00B．83265.38C．87867.78D．91022.125、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。
A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现实价格资料D．估价师选取的现时和未来的价格资料6、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是．【2004年考题】*A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格7、当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。
房估《相关知识》高频考点房估《相关知识》高频考点（第一章）1.城市发展战略的主要内容（1）经济发展目标（GDP、人均国民收入、产业结构比例等）（2）社会发展目标（人口总量，人口构成，居民生活水平和人口素质指标等）（3）建设水平目标（建设规模，土地利用结构、人际环境质量和基础设施水平等）2.城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。
（P4）3.城市规划的作用：（1）是国家对城市建设进行宏观调控的手段；（2）是政策形成和实施的工具；（3）形成了城市未来的空间架构。
（P5）4.城市规划的任务：（1）确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标。
（2）从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源。
（3）通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展。
（4）确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性。
（5）建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。
（P5）5.居住区规划的任务和内容（1）居住区规划的任务创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。
（2）居住区规划的内容选择、确定用地的位置和范围；确定规模，人口和用地；拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；拟定公共服务设施的内容，规模、数量、分布和布置方式；拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；拟定有关的工程规划设计方案；拟定各项技术经济指标和造价估算。
房估《相关知识》高频考点（第二章）1.环境污染源造成环境污染的发生源或环境污染的来源（场所、设备和装置）。
（1）按照污染物发生的类型，可分为工业污染源、交通污染源、农业污染源和生活污染源。
（2）按照污染源存在的形式，可分为固定污染源和移动污染源。
（3）按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。
2015年宁夏省房地产估价师《相关知识》：禁止参与竞买规则考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、流通汇总货币需要量等于。
A：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)／货币流通次数B：(一定时期待售的商品数量+单位商品价格)／货币流通次数C：(一定时期待售的商品数量×单位商品价格)／货币流通次数D：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)×货币流通次数E：执行层的组织协调2、自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到__。
A．1%B．2%C．3%D．4%3、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格4、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。
A．78%B．85%C．117%D．150%5、附息债券一般限于。
A：短期债券B：中长期债券C：临时债券D：永久债券E：执行层的组织协调6、下列关于住房公积金税收政策，说法错误的是。
A：住房公积金是政策性资金，实行免税政策B：住房公积金收益也并入住房公积金，实行封闭管理和使用，不免征收所得税和营业税C：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税D：个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税E：执行层的组织协调7、引起真正的房地产自然增值的原因是．【2007年考题】A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格8、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。
广东省2015年房地产估价师《相关知识》：城市规划管理系统考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。
A．转让利润B．市场影响C．产权是否清晰D．被拆迁人的利益2、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。
当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。
下列关于该房地产价格的说法，正确的是。
A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元／㎡C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％E：工业用地的监测点评估价格3、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。
A．基准回收期B．静态投资回收期C．项目开发期D．项目销售期4、偿债备付率＝可用于还本付息资金与__之比。
A．当期应还本付息资金B．当期已付利息费用C．当期本金D．当期应付利息费用5、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。
A．宏观区位B．中观区位C．微观区位D．其他区位6、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。
A：资本化率B：收益率C：收益乘数D：利息率E：工业用地的监测点评估价格7、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。
2015年上半年湖南省房地产估价师《制度与政策》:房地产交易管理的概念与原则试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、不属于法人成立必须具备的条件就是__。
A.独立承担法律责任B.依法成立C.必要的经费D.自己的名称、组织机构与场所2、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中,N表示。
A:单位面积土地上农产品的产量B:市场上每单位农产品的价格C:生产每单位农产品的成本D:向市场运输每单位农产品的成本E:工业用地的监测点评估价格3、可比实例的房地产状况一般就是在__时的状况。
A.估价时点B.成交日期C.交易登记D.合同签署4、称为()A.等额序列支付储存基金系数B.等额序列支付现值系数C.等差序列现值系数D.等比序列现值系数5、先近似匡算工程量,配上相应的概预算定额单价与取费,近似计算项目投资,这种估算的方法叫做。
A:单元估算法B:单位指标估算法C:工程量近似匡算法D:概算指标估算法E:借款合同6、2004年8月28日,十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共与国土地管理法)的决定》,区分了。
A:“国有”与“集体”B:“有偿”与“无偿”C:“出让”与“转让”D:“征收”与“征用”E:房地产估价机构必须加盖公章7、()就是具有社会保障性质的政策性商品住房,政府对其建设在土地供应与税费征收上给予很多优惠,但其销售价格与销售对象要受政府的指导。
A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房8、下列房地产开发成本中,属于基础设施建设费的就是__。
A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费9、公房出售以后,维修资金由售房单位与购房人双向缴纳,售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上该部分多层住宅不低于售房款的。
2015年下半年内蒙古房地产估价师《相关知识》：投资基金与投资基金证券概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、如果没有__的约束，人们的需要可以说是无止境的。
A.支付能力B.国家政策C.经济法律D .市场控制2、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。
A：估价目的B：估价方法C：价格类型D：估价时间E：工业用地的监测点评估价格3、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2,总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。
A．30%B．45%C．65%D．75%4、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在身上。
A：开发商B：银行C：购房者D：都是E：借款合同5、A房地产开发公司在B市城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为1000万元建筑工期为25个月。
A房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的词明文件，其到位资金原则上不少于万元。
A：100B：300C：500D：800E：执行层的组织协调6、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2,后街路线价为2000元/m2。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。
A．18%B．20%C．15%D．25%7、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。
A：降低房地产开发贷款利率B：增加土地有效供给C：降低契税D：提高购房贷款利率E：工业用地的监测点评估价格8、某收益性物业的潜在毛租金收入为30 万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元．（2009年试题）A：22．0B：24．0C：25．6D：26．0E：借款合同9、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。
第一章房地产投资与投资风险➢短期投资(周转快、流动性好、风险小、收益低)vs长期投资➢直接投资vs间接投资（资金所有者与资金使用者分离）➢金融投资vs实物投资➢生产性投资vs非生产性投资➢国内投资vs国际投资➢投资的特性：1经济行为2具有时间性3目的是获取收益4具有风险性➢投资的作用：1国家经济增长的基本动力2投资于企业发展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往➢房地产投资分类：投资主体划分（1政府投资2非盈利机构投资3企业投资4个人投资）、经济活动类型划分（1土地开发投资2房地产开发投资3房地产经营投资）、物业类型划分（1居住2商用3工业4酒店等）➢房地产投资的特性：受制于房地产的不可移动性、异质性、和弱流动性，形成：1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4资本价值风险（相同房地产有着因人而异的投资价值）5变现性差6易受政策影响（酒店、娱乐特殊物业影响最大）7依赖专业管理8存在效益外溢和转移➢经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算。
➢房地产开发投资（土地开发、商品房建设）vs房地产置业投资（自用、出租、转售）➢房地产投资信托基金：权益型、抵押型、混合型，收益稳定，流动性好。
➢房地产投资之利：1较高的收益水平2易于获得金融机构的支持3抵消通货膨胀的影响4提高投资者的资信等级➢房地产投资之弊：1投资数额巨大2回收期较长3需要专门的知识和经营4变现性差➢风险：标准差越小，风险越小。
标准差=√∑（x−X）2/n➢实际收益超出期望收益，获得了风险收益；低于预期收益，发生了风险损失。
➢不确定决策方法：1小中取大法2大中取大法3最小最大后悔值法4等可能性法➢房地产系统风险（不可分散风险或市场风险，不易判断无法控制）：1通货膨胀风险2市场供求风险3周期风险4变现风险5利率风险6政策风险7政治风险（危害最大）8或然损失➢房地产个别风险：1收益现金流风险2未来运营风险3资本价值风险4机会成本风险（比较风险）5时间风险（时机的选择）6持有期风险➢按收益风险水平划分：收益型、收益加值型和机会型，房地产开发投资属于机会型。
2015年内蒙古房地产估价师《制度与政策》:房地产估价师注册条件考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意1、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为。
A:76%B:80%C:81%D:84%E:工业用地的监测点评估价格2、某房地产开发用地,其土地面积为10 000面,土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2,楼面地价为1500元/面.后经规划调整,容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价.【2007年考题】A:375万元B:450万元C:500万元D:600万元E:工业用地的监测点评估价格3、某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为（。
A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%4、在高浓度环境中滞留1〜2h,可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。
A: 一氧化碳B:碳氢化合物C:硫氧化物D:氮氧化物E:执行层的组织协调5、一个估价项目中的估价目的,本质上是由决定的。
A:估价机构B:估价师C:估价报告使用者D:估价委托人的估价需要E:工业用地的监测点评估价格6、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A:1991年11月,国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》B:1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》C:1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》D:2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》E:房地产估价机构必须加盖公章7、下列股东权利中属于共益权的是__。
矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。
企业评估相关知识—2015年房地产估计师考试重点一、企业评估的六个定理定理1——某个物品的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。
定理2——“可比”并不意味着“相同”。
定理3——“可比”既表示相似也表示相关。
定理4——“市场价值”是一个范围（概率分布），而不是单个数值。
定理5——“市场价值”的最好信息来源就是市场本身。
定理6——用任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程。
二、定理的详细讨论定理1——某个物品的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。
这个熟悉的“替代原则”，为所有经济价值的评估提供了基础，并为大多数评估师认可。
它不仅应用于企业评估，还适用各种形式资产的评估。
当我们要买一辆汽车时，替代原则就解释了为什么我们想用一辆林肯来代替最初想买的卡迪拉克。
同时，还能说明为什么我们愿意用现金去交换“同样满意程度”的卡迪拉克（或林肯）轿车。
定理2——“可比”并不意味着“相同”。
替代原则告诉我们，企业的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。
一个企业的同样满意程度的替代物并不一定必须是与被评估企业相同的企业。
以下假设是不合理的，即市场价值典型定义中的潜在购买者只愿意考虑与被评估企业属于相同行业或有相同生产线的企业（投资）。
例如，一家五金零售商店的买卖可以作为购买一家零售鞋店的同样满意程度的替代物。
它对于有鞋业经营背景的特定买主可能是不适用的，但对于所有购买者的总体来说是适用的。
正是这些潜在购买者的总体组成了零售商店的“市场”。
实际上，除了某些特殊情况外，任何类型的零售企业都可能被视为其他任何类型零售业的“同样满意程度的替代物”。
一项投资，虽然在多方面与被评估企业不同，但仍有可能成为被评估企业的“同样满意程度的替代物”。
关键要看这项作为替代物的投资是否同样满足被评估企业潜在购买者的财务需要和愿望。
也就是说，被评估企业和这个潜在的“同样满意程度的替代物”在投资的出发点上是否一致？定理3——“可比”既表示相似也表示相关。
同定理2一样，定理3也是关于选择参照企业或投资与被评估企业相比较，以确定该企业的价值的。
定理3提醒我们，可比、参照投资与被评估企业相同是不够的。
这些可比投资的买卖价格必须要与被评估企业的价值相关。
因此，作为揭示被评估企业价值的替代物的企业或投资必须在市场上交易，而在这个市场上决定价格的买方与卖方应当与被评估企业的潜在购买者具有相同的投资原则、目标。
这种投资原则的一致性应包括投资者的关注事项，如风险承受能力、购买者时间范围（预期持有时间）、该项投资的流动性（变现性）以及至少在一定范围内的投资额相同。
关于参照公司与被评估企业相关的要求见企业评估准则第六章“价值的市场评估法”。
该章要求用以确定参照公司是否能成为“合理”比较基础的因素须包括“投资性质数量和质量上的相似性”。
由于公司的股票价格主要是由那些对短期价格变动感兴趣的投资者在买卖中确定的，所以，不能用来作为私人持股公司价值的替代物，因为这种公司投资者的目的在于长期拥有公司的所有权。
同样，不活跃投资者的投资也不能作为被评估企业的替代物，如果该被评估企业的所有者是要准备以自身的管理能力，使本企业在未来获得成功。
定理4——“市场价值”是一个范围（概率分布），而不是单个数值。
直到现在，一些评估师还认为企业或其他形式资产的价值是单个数值。
这似乎与流行的市场价值的定义即“由资产带来的价格……”是相一致的。
然而，近来越来越多的人接受了市场价值是一个范围而不是单个数值的观点。
也就是说，企业的市场价值是由一些可能的价值量组成的范围，而其中的某些值比其他值的可能性更大。
市场价值是一个范围的有力论据出现在一篇关于道德规范的文章中。
该文作者提出，人类的需求（如市场）因人而异，对某个特定人也因时间而异，并且与许多主观因素有关。
他还指出，商品的价值是由它对大多数人而不是对单个购买者的用途决定的。
因此，市场价值应该是有弹性的——也就是说是个范围。
通过与几百位评估师的交谈，我发现我们中的大多数人赞同市场价值是一个范围而不是单个数值。
在一次企业评估师的全国性会议上进行的书面调查表明，2/3的评估师认为市场价值是一个范围而不是一个数值。
为强调价值的这种可能性，评估的评估执业准则中将市场价值定义为“一项资产能带来的最可能的价格……”定理5——“市场价值”的最好信息来源就是市场本身。
这个定理显而易见，不用过多解释。
但是，一些评估师对企业进行评估时采用与市场间接联系的方法。
许多以收入为基础的企业评估方法依赖于由市场信息间接决定的资本化率（贴现率）。
通过“逐步累加”得到的资本化率开始于由市场决定的“安全系数”，但后来又加上了风险、非变现性以及其他的可能因素。
这些添加的因素主要是评估师主观判断的结果，而不是从市场中得来的。
同样，现在流行的资产价格模型引用了市场相关数据，如安全系数和一个表示与被评估企业相关的一组证券历史价格的变动因子（β系数）。
但资产价格模型又要求评估师在脱离市场的情况下估计出一个企业自身的特有风险。
直接依据市场中的实际数据来估计被评估企业的市场价值，比用间接与市场相联系的方法更合理。
定理6——用任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程。
评估精度的问题在企业评估的研究中很少为人重视。
在评估界中对评估精度的忽略可能是因为这个主题没有被充分理解。
此外这也反映出一种担心，即如果一个评估师承认评估结果不是很精确，这样的言语在将来可能进行的反复检查中使他处于很尴尬的境地。
企业评估师已习惯于不同的评估师对同一企业的价值评估结果差异很大。
这种差异可以解释为用户导向的偏见以及意见上确实存在的分歧。
在桑侬。
普莱特的《企业评估——私人持股公司的分析和评估》一书中，对评估精度的问题有较清楚的叙述。
作者指出，对于多数股东人数有限的公司来说，价值范围的上限比下限高出50％，有时还要高一些。
1992年国际企业评估协会的年会中对 64位企业评估师进行了调查，要求这些代表填写“我确信，经过认真评估，对实际价值的估计可以精确到误差不超过正负百分之”。
绝大多数的回答都估计评估的精确性在 10％～25％之间，其中出现最多的回答是 17%，总的平均值为22％。
这与普莱特的观点一致，还证明了定理中指出的，用任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程。
定理对企业评估师的意义定理中蕴涵着一些企业评估师应借鉴的东西。
选择作为参照物的投资定理1和2告诉我们，企业价值是由与其具有同样满意程度的替代物决定的，但该替代物并不一定与被评估企业相同。
因此，评估师寻找参照企业时，不必局限于与被评估企业属一个行业的企业。
相反，其他类型的企业也可以被合理地作为被评估企业同样满意程度的替代物。
选择企业所有权相异的参照资产作为被评估企业的参照投资在理论上也是可行的，只要这些投资被视为与被评估企业具有“同样满意程度”。
对于评估师来说，在被评估企业所属的标准行业分类之外选择可能的参照资产的机会十分重要。
因为这样可以大大扩展潜在参照企业的统计空间，并提高所估计价值的统计有效性（可信程度）。
然而，定理3提醒我们，参照企业或投资与被评估企业不仅必须相似，而且也需相关。
这里“相关”指的是参照资产的交易价格应该是交易双方投资准则的反映，而参照资产交易双方的投资准则与被评估企业的潜在购买者的投资准则应当一致。
这些投资准则包括以下投资性质：投资者的时间范围、投资的积极性或消极性、投资的变现性、投资额及其他投资标准等等。
很显然，参照资产的相关性要求意味着除可能的特例外，公开上市交易的公司证券不是评估私人持股公司的理想替代物。
较好的作法是在那些可获得信息的私人持股公司中进行选择。
当然有的评估师认为公开上市交易证券的价格可以进行调整，比如予以折扣，这样就可使这些价格与私人持股公司有关，但是目前没有关于折扣比例资料的市场来源，相反它们是由评估师的主观判断决定的。
因此，在重视从相同或相似企业中选择参照企业的重要性的同时，企业评估师应当更多地注重参照企业交易价格的相关性。
市场的现实性定理4告诉我们，市场价值是一个范围，而不是单个数值。
这说明，想要找到一个能代表被评估企业“真正”价值的某个数值的努力是徒劳的。
相反，评估师应当明白，他应该去确定一个企业价值可能落入的价值范围。
定理5提醒我们，公司价值的最终裁决者是市场。
也就是说，在解释市场的时候，我们必须根据市场的实际运行情况，而不是根据我们想象中的运行情况。
并不是所有被称为以市场为基础的评估方法都真实地反映出市场的实际情况。
如果可行，我们要尽量选择基于市场的评估方法。
若被评估的企业或证券是在活跃、公开的市场中进行交易的，由此确定的市场价格就是市场价值的最好披示。
但是，依据其定义，私人持股公司不是在公开市场中交易的，评估方法越偏离市场的实际情况，它的可信程度就越低。
评估私人持股公司，理论上“最好”的方法是选择其他私人持股公司作为参照物，从投资的角度来看，这些参照公司须与被评估企业相似，而且这些参照公司的交易市场上的投资者与典型的被评估企业的潜在购买者有着相类似的动机。
这种企业评估方法称为“直接市场数据法”。
对直接市场数据法的批评意见有：可以获得信息的销售资料数量较少，个别销售案例数据资料较少，以及多数销售行为发生在“很久”以前。
虽然这些批评有一定的道理，但对IBA市场数据库中数据的实际研究结果表示，这些数据的局限性并不像假设的那样严重。
这些数据表明，销售价格在很大程度上与税前收入相联系（销售价格与总收入也有这种联系）。
这说明，从个案销售中获得的有限的信息资料足以成为价值判断的基础，而不再需要其他过多的资料。
实际分析还指出，与被普通接受的假设相反，从任何程度上讲，这些数据都不“陈旧”。
也就是说，以前的数据可用来评价现在的市场状况，这就使得评估师所能获得的销售数据大大增加。
还有一个需进一步研究的假设，即不同类型企业的市场的差异并不是很大（例如一种零售企业与另一种零售企业的区别）。
如果确实如此，就没有必要把销售参照物局限于与被评估企业同属一个标准行业分类内。
同样，这也会大幅度增加评估师可用于销售参照物的数量。
对于可获得的私人持股公司的信息的另一些批评意见是这些信息差异很大，即某些企业的市盈率与同行业中的其他企业有显著差别。
这种意见反映出对市场价值是一个范围（定理4）缺乏理解。
许多评估师还是希望从参照资料中能得出单个数值的被评估企业的价值，或至少集中在某个很小的可能范围内。
当事实不是这样的时候，他们就认为参照数据有误，或者抛弃这些数据，或者试图通过“调整”数据来得到更好的一致。
这样做是一个错误。
市盈率（或其他价值指标）的多样性实际上能帮助我们用数值范围来描述市场的特点。
任何对个别销售数据人为地进行调整以追求相符性的做法都会造成对市场资料的歪曲。
