高沟仿古商业步行街营销策划报告

高沟古街营销策划报告目录第一篇、市场调研与项目竞争力分析第二篇、项目市场定位及概念设计第三篇、项目商业规划及运营建议第四篇、项目行销策略第五篇、项目推广策略第一篇、市场调研与项目竞争力分析目录1.背景及宏观经济环境研究2.整体商业环境研究3.针对性商业环境分析4.典型商业场所调研分析5.在建、在售商铺住房调研分析6.项目概况7.项目SWOT分析一城镇背景及宏观经济环境分析研究高沟是涟水县第一大镇，全镇人口11万，接近于一个准县城的人流量，是老牌亿元乡镇。

高沟距离县城有35公里之遥，一般消费基本集中在镇子上，如果周边的乡镇向高沟合并，届时总人口将达到50万人，商业潜力较大。

1、高沟产业情况：高沟本地无矿产资源，无支柱工业，镇西工业园有10家左右中小企业，对地方经济拉动作用不明显；高沟重要支柱产业为食品业。

高沟为国家重要生猪供应基地，年可供生猪100万头。

今世缘酒厂几乎贡献高沟50%的GDP，另外，捆蹄业、鸡糕业对高沟经济也有不小的拉动作用。

高沟房地产业处于起步阶段，房价偏低，目前住宅均价在1600元/平方米左右，商铺均价在3500元/平方米左右。

高沟镇政府将拿出10亿资金，将高沟打造成苏北新农村第一镇，副县城标准。

2、居民生活全镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%;在岗职工平均月工资:1800元,比去年增长12.8%;农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消费支出2104元,比上年增长3.7%;经济的稳定持续发展是批发零售商业发展的基础，居民收入的稳步提高是批发零售商业发展的动力，由上面的数据和资料我们可以看出：高沟镇目前的商业市场不仅在总量上还会有较大的发展，而且还会随着人民生活的提高，物质与文化生活要求的提高，在市场商品供应品种与质量上和购物环境的软、硬件条件都有较大的提高，这必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇。

3、城市规划与目标根据“两沟一河”的规划目标：到2020年，“高沟镇人口将达到15万，高沟将建设成为涟水县的副县城。

中心南迁高沟实施“政府南迁，中心南移”战略，镇政府将向常园村张桥迁移，今世缘酒厂将向许庄扩大规模，未来的土地供应量将持续放大。

政府南迁将带动部分人口及商家南迁，形成新的居住及商业中心，对老镇区的人口及商业有一定的分流效应。

目前高沟常驻人口5万，加上外来人口大概在8万左右，高沟镇整体人口11万，新镇区的形成，也可拉动2万左右的乡村人口入镇，同时，政府南迁将降低老镇区本来就不成熟的商业气氛，对本项目的开街会有一定的负面影响。

福达置业将在老汽车站旧址建设高沟文化商业步行街-第一街，培育美食、娱乐、文化经营特色，使之成为名副其实的高沟“新天地”，同时镇政府将迅速完成中桥路的街景规划，按照苏州观前街、南京湖南路的标准，把中桥路一带建设成为集购物、休闲为一体的商业步行街，与第一街连成一片，承接高心路城市繁华，与我们的古街遥相呼应，成为高沟商业文化景观节点。

二、高沟镇区商业市场整体情况研究1、总体概况位置上、交通上以及对周边乡村辐射面的优势与发展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。

目前全镇拥有各类规模商品市场10多个，年成交额近10亿元。

2、针对性商业环境分析纵述·高沟镇商业物业从数量看，经营业态种类比较齐全，数量较多，但都停留在低价经营管理水平，缺少良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。

专业的商业步行街商业形态还没有形成。

3、商铺权属形态分析本市商铺在权属上分为业主自有经营和出租给他人两种形式。

大部分为商户自有物业，其中不少为自建房，如某家具城为商户自建近1000平方米。

临街商铺以出售为主，位置不同，租售水平相差较大。

4、市场格局目前,整个高沟镇商业市场由北向南可以划分为如下几个部分：西南商圈：以今世缘酒厂为中心布置的周边业态，以宾馆酒店餐饮、汽车服务为主，含部分配套零售，即将开市的今世缘商贸城将形成新的商业中心；老街：以高心路、中桥路、老汽车站为中心，涵盖老镇区各类业态，高心路是目前全镇最繁华地段。

老汽车站即将开发第一街、中桥路将开发中桥国际商城，商业格局将得到较大的改善。

明珠广场：今世缘东路与老326交叉口，以宾馆酒店为主，商铺底商空置率高，业态混杂，有建材、家电、种子农药化工、社区店等，人气不高。

新车站商圈：含明珠双语学校、华禹外国语学校，周边商业主要是餐饮住宿、汽车服务，提供车旅配套，商业氛围很差。

镇政府商圈：含本镇最大的菜市、服装小商品市场。

菜市大部分摊位空置、服装小商品市场开市率不到10%，大部分门市沦为仓库甚至废品收购点。

总结：整个高沟镇市场分布布局上相对比较集中，重点市场以高心路为轴心，中桥路、今世缘东路为两翼扩张，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。

在业态上未能形成集群效益，混杂散乱，不利于商业的良性发展。

在经营商品品种与经营者的来源上均有较强的本土色彩，外来的商户处于弱势。

三、目前在售、在建商铺情况1、整体概况从市场与商铺来看，目前在建在售的市场与商铺总体数量不多，主要是一些原有街区的改造以及住宅小区的沿街店面；销售情况相对还可以，但后期普遍有一定难度；从价格上看3000元/平方米为价格集中区，位置是决定因素，从面积上看以40平方左右为集中区，面宽在3---5米之间。

主力总价在12---20万左右；从销售的形式看，目前高沟镇的市场与商铺销售比较简单，基本上没有什么投资分析，也没有什么主题性，对于市场与商铺的未来没有清楚明确的概念和界定。

2、典型个案情况今世缘商贸城位置老汽车站西北方规模总建筑面积12万平方，一期6万方商业综合体将完工。

合计框架结构商铺有398套。

住宅458套。

规划商城按大城市步行街格局设计，西大门正对涟水三院和S236（淮高路），东大门正对今世缘酒厂，北大门紧接S326，街区内部设计配套了两个大型休闲广场，日后将作为高沟文化娱乐活动指定场所。

售价单位商铺在80-120平方左右价格3000-4500销售情况住宅售罄，商铺已启动招商，尚有部分商铺在售。

水岸人家位置：S236与六塘河交叉口规模：建筑面积约10万平方， 700多户住宅。

规划：沿街及内街建筑一层商铺，2-6层住宅。

售价：住宅均价1200多元/平方，商铺3000元/平方现状与进度：全部竣工，部分交付。

住宅销售90%以上，底楼商铺销售70% 。

总结：通过市场调研及上述相关资料我们可以看出，目前高沟商业市场基本具备以下几个特点：在建及已售商铺门面房较多，短时间内供大于求，租售招商普遍存在难度；商铺空置率居高不下，如今世缘东路外街大面积空置，全镇小区内街几乎都是90%以上空置；业态混杂，状况混乱，不利于商业市场的良性发展；不同区域地段售价差别不大，价格压制在3000-4500之间的窄小空间。

四、本项目概况1、地理位置东临高东新村，西近农民别墅、书香苑、高沟中心小学，南临今世缘东路，北达老326省道，南北两侧长200米左右。

2、交通条件交通十分便利。

3、周边配套好又多超市近在咫尺，高沟中心小学、书香苑、农民别墅近百米之遥，人气较旺。

4、周边环境百年老街，历史底蕴浓厚，北近高阳战役英雄纪念碑，为本镇唯一历史人文景观。

高沟古街在位置上靠近今世缘东路主线，明珠广场为中心的商业圈，接近高沟最繁华商街高心路,因此本案从商品零售角度来说都具有相当的先天地段位置优势。

从城市的未来规划我们可以看出本案在高沟古街的地位与位置优势在将来城市的功能布局中会得到一定的巩固与发展，由于政府规划南迁，这种巩固与发展有相当的不确定性。

五、项目SWOT与竞争力分析1、项目SWOT分析S项目优势分析：地段位置的优势。

本案重新策划，而且目前其他个案已有出租、出售、推广在前，我们可以进行本案的诊断，较好的了解其他个案的规划定位，从而较好调整，作到因势利导。

本案规模很大，便于做大型专业市场。

W项目劣势分析：古街目前的租户比较混杂，如豆腐坊、成衣坊、幼儿园，没有统一规划与管理；古街为步行街，货车无法穿行，不利于货物运输；古街过于狭长，不利于积聚人流；意向客户反映，古街商铺物业品质不高，4米层高，相对于今世缘商贸城的4.4米层高，不够大气；门的造型容易让人联想到公共厕所，而且展示面太小，不利于经营；窗户玻璃太薄，隔音效果及安全性差；街心的几个大水池阻隔人流，不便于积聚客源。

敞开式经营的商业步行街与住宅相对封闭的物业管理的矛盾。

项目没有统一定位和统一的商业布局，目前的租户比较混杂，而且免租2年也没有招到有实力、影响力的商家，租期自5月起，如果强行清理劣质商家将造成遗留问题将会影响整体招商计划，这部分商铺将成为整体商业规划定位及招商运作不和谐因素；重新进行营销策划，操作时间短，不能有效的进行前期的宣传与招商铺垫，提升形象，使投资者和商家较早的注意，改变态度，避免认知模糊，引起有效的关注和购买意向。

缺乏预备客户积累。

市场现有的商业用房的价格普遍不高,前期招商失败的负面影响会打击投资客的信心。

O项目机会点分析：古街是县政府旧城改造的重点形象工程，本商圈内的人流量将会有一个大的增加与提升；从而使本案的价值可以有较大的增加；部分商家经营者经过多年的发展和累计，已经具有相当的资本积累，本案的出现无疑为他们提供了一个新的机会；随着经济的稳定持续发展，居民收入的稳步提高，在市场商品供应品种与质量上和购物环境的软、硬件条件都有较大的提高，这必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇；随着高沟交通的进一步发展，副县城的集群效应会更一步突现。

商流、物流、人流的交往会更加方便，其辐射力与影响力将会进一步的加强，这对于商业会起到一个大的促进作用。

T项目威胁点分析：今世缘商贸城、第一街、中桥国际商城如雨后春笋,相继出现,古街与其相比，物业品质、市场前景不被普遍看好,商铺价值难以大幅提升.市场对商业地产的产权、使用权,销售与租赁的概念混淆,利弊得失判断不清,观念上的滞后会成为本案以销售为目的的招商的巨大抗性.当地房地产同类项目如第一街文化商业步行街的开发，目标客户市场造成分流，并加剧了市场竞争的残酷性；镇内其他大中型商业设施、商业建筑的开发以主要街道、好地段的住宅小区的沿街铺面的市场供应对本案形成竞争压力, 造成了商铺在相当程度上的供过于求，使所有商铺都吃不饱，放空闲置，且在价格上形成一定的打压。

2、项目竞争力综述高沟镇商业物业从数量看，经营业态种类较齐全，数量较多，高沟镇商圈格局已经成形，主要商区和市场各具特色，在消费者、经营者和投资者心中形成一定的心理积淀。

但大多商业物业都停留在低价经营管理水平，缺少良好经营、购物环境，形象有待提升，管理水平有待提高，而且作为一种城市商业文化、生活文化的专门商住合一的步行街商业业态、生活形态还没有形成。