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锦绣江南策划案一、项目背景江苏省位于中国东部沿海地区，以其独特的自然风光和丰富的文化底蕴著称。
作为中国经济最发达的省份之一，江苏拥有许多具有历史、文化和旅游价值的景点和景区。
为了更好地宣传江苏的旅游资源，吸引更多的游客前来参观和旅游，我们策划了“锦绣江南”旅游活动。
二、目标与主题1. 目标：提升江苏旅游形象，增加游客数量。
2. 主题：展示江苏丰富多样的旅游资源，弘扬江苏传统文化。
三、活动内容1. 主题演艺：为游客呈现一场精彩纷呈的主题演艺表演，通过音乐、舞蹈和戏剧等形式，展示江苏的历史、文化和风土人情。
2. 旅游路线推荐：推出一系列经典旅游线路，将江苏著名的风景名胜地和历史遗址纳入其中，以便游客更好地了解江苏。
3. 传统工艺体验：设立传统工艺展区，邀请一些熟练的手工艺人现场展示他们的技艺，并提供游客参与的机会，让他们亲身体验江苏传统工艺的魅力。
4. 美食文化展示：举办江苏传统美食展，让游客品尝到正宗的江苏风味小吃和名菜，并了解江苏丰富的饮食文化。
5. 环境保护宣传：在活动现场设置环保宣传区，向游客传达环保理念，提倡绿色旅游，共同保护江苏的自然环境。
四、营销推广1. 利用社交媒体平台，通过发布精彩照片和视频等内容，将活动的亮点和趣味性传递给更多的人。
2. 在各大旅游网站上发布活动信息，与旅行社合作，并针对潜在游客推出优惠套餐，吸引他们参与活动。
3. 与当地媒体合作，举办新闻发布会和媒体采访活动，提高活动的知名度和影响力。
4. 邀请知名的旅游博主和摄影师来参与活动，通过他们的影响力扩大活动的宣传范围。
五、预期效果1. 提升江苏旅游形象：通过“锦绣江南”活动，向更多的人展示江苏丰富多样的旅游资源，让更多的人了解江苏的美丽和魅力。
2. 增加游客数量：通过活动的推广和营销，吸引更多的游客前来江苏旅游，提高江苏旅游业的发展水平。
3. 弘扬江苏传统文化：通过活动的各种内容和形式，让游客更好地了解江苏的传统文化，增强对江苏文化的认同感和喜爱度。
当阳锦绣江南策划方案名目1、市场分析1.1 市场背景 21.2 竞争物业分析 32、项目分析2.1 项目介绍 3 2.2 项目SWOT分析 32.3 总体策划思路 43、项目定位3.1 项目理念 5 3.2 项目命名 5 3.3 目标客户群定位及分析 6 3.4 价格定位73.5 宣传定位84、景观及规划设计建议4.1 总体规划建议8 4.2 建筑风格建议9 4.3 配套建议9 4.4 会所建议9 4.5 物业治理建议104.6 智能化建议105、营销策略5.1 品牌营销策略11 5.2 项目总体营销思想125.3 销售策略136、广告推广策略6.1 广告主题16 6.2 媒介策略176.3 促销策略197、销售与治理7.1 销售组织与治理19 7.2 销售现场差不多流程21 7.3 销售流程22 7.4 销售进度操纵策略23 7.5 销售业务治理策略24 7.6 销售技巧和策略267.7 表格化营销8、相关问题的几点建议31第一章市场分析1.1市场背景1.1.1都市概况当阳市位于湖北省宜昌市东北部，东与荆门市、荆沙市接壤，西与夷陵区相连，南与枝江市相依，北与远安县为邻。
市政府所在地玉阳镇，西南距宜昌市城区73公里。
当阳春秋战国时属楚地，是楚文化发祥地之一。
境内以丘陵为主，平原、山地兼而有之。
面积2071公里。
1988年10月经国务院批准撤县建市。
现辖14个乡镇、3个城区办事处、303个村、2079个村民小组。
人口4705万人，居民以汉族为主。
该市资源丰富，盛产水稻、棉花、油料、鲜鱼、生猪等农副土特产品。
市域是闻名三国古战场，有长坂坡、玉泉寺、玉泉山、关陵、周仓坟、麦城，古权国遗址等众多景点。
1.1.2市场状况当阳市地产升温较快，地产投资规模和房屋销售价格保持强劲增势。
当阳市商品房开发近四年内仅18万平方米左右，且多为见缝插针式的开发，不成规模，不成小区。
当阳市地产目前处于地产开发理念的转型时期，正在向外立面概念和小区概念过渡，都市居民的住宅理念逐步把住宅环境物业治理，小区品质作为首选。
“锦绣江南”房地产之项目营销策划报告【最新资料，WORD文档，可编辑修改】第一部分：产品研究一、地段1、地理位置本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。
如下图所示：“金汇路”也因此被青睐。
可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。
因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。
社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。
从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。
看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。
鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！2、交通本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。
本案处于吴中路、金汇路交界处。
目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通――实际道路状况相对糟糕。
但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。
本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。
交通问题已成为极为关键的问题，值得我们高度重视！交通，可以采取“明”、“暗”两线出击的方式宣传：明线――现有公交线路；增设小区巴士；引入新的直达徐家汇的公交线路。
暗线――本项目对面“虹桥购物乐园”的建成，必将促进该区域交通线的完善；金汇路将规划为商业步行街。
这些将有效缩短消费者的心理距离，同时也将为本项目扩大消费群半径提供依据。
对于地段改造是否能够彻底，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一！二、配套在本案推出后相当长的时间内，本项目区域生活配套欠缺――除易初莲花大卖场外，其他生活、娱乐、健康医疗等设施屈指可数，成为消费者选择居住区域的一大抗力。
“锦绣江南”项目营销策划报告一、项目背景介绍“锦绣江南”项目是一个旨在推广和展示江南地区独特文化、美食、旅游资源的综合性活动。
江南地区素以水乡之美、山水环绕、历史悠久而闻名，但目前还未能充分展示其独特魅力。
本项目的目标是通过各种营销手段，吸引更多游客和游客团体到江南地区旅游，增加江南地区的知名度和旅游收入。
二、目标受众本项目的目标受众主要包括以下三类人群：1. 国内游客：主要是来自中国其他地区的游客，对江南地区具有一定的旅游兴趣，希望亲身体验江南传统文化和美食。
2. 本地居民：包括江南地区居民和周边地区的居民，他们对江南地区的文化和美食有着情感和认同感，也是项目成功的关键支持者。
3. 国际游客：希望吸引一部分国际游客，特别是来自亚洲国家的游客，将江南地区打造成为中国独特的旅游目的地之一。
三、营销策略1. 品牌建设：创建一个具备江南地区特色的品牌形象，使更多人对江南地区的印象更加深刻。
通过标志、宣传片、形象设计等手段塑造“锦绣江南”的形象。
2. 宣传推广：通过各大媒体、旅游杂志、互联网等渠道进行宣传推广。
发布江南地区美食、红色旅游、水乡文化等相关文章，推送美图、VR体验和视频等形式，增加江南地区的曝光度。
3. 合作拓展：与旅游机构、酒店、航空公司等行业合作，打造江南地区的专属旅游线路和套餐，并进行联合营销。
在各大旅游博览会上展示江南地区的特色，并吸引更多旅游机构和游客对江南地区感兴趣。
4. 地方活动：组织江南地区的传统节日和文化活动，打造独特的旅游体验。
例如举办“江南美食节”、“水乡游船节”、“红船文化节”等，吸引游客和居民参与，提升江南地区的知名度。
5. 网络营销：加大对社交媒体的投入，通过微博、微信、抖音等平台进行线上推广。
制作精美的短视频介绍江南地区的特色，并与旅游相关的微博大V、抖音网红合作，增加传播力度和影响力。
6. 特色产品推广：在江南地区打造特色产品，如特色农产品、手工艺品等，将其打造成为旅游纪念品和礼品，增加消费者对江南地区的认同感，并为项目带来额外的收入。
锦绣江南民族居住文化策划方案促销活动与广告思路一个政党，要有党纲；一种理论，要有主义；同样一个大型社区入市更需要有一个全新的概念来贯穿,掀起一场房地产营销运动，在营销上没有特色的楼盘不能引起消费者与市场更多的关注。
没有主题的项目各个卖点不能成为系列，只是一个个孤立的元素，虽然也能发挥它的作用，但这就象一个手指和一只手相比一样，其市场能量是有限。
“锦绣江南.小镇”以具有独创性的市场理念，向深圳人推介一种全新的居住文化和生活方式，这种民族居住文化回归原创性的住宅理念，将对龙华精品住宅甚至整个深圳的白领物业进行一场革命性的刷新----向以各式外国风情社区定位的楼盘挑战。
为了这场住宅革命在深圳的后花园成功打响，为了树立“锦绣江南.小镇”在龙华精品住宅市场革命性的“第一品牌”原创形象，我们以超越“风和日丽”，追赶“万科四季花城”为行为标准，结合本项目的“回归概念”，我们把2002年度的“锦绣江南”系列推广活动命名为—“民族居住文化回归运动”。
我们期翼“锦绣江南”成为一面旗帜，一个在深圳地产市场中独具民族气节的楼盘，从而带动龙华片区（深圳的后花园）对抗深圳湾声势浩大的“海湾决战”。
作为长期研究龙华地产的公司，我司非常愿意运用我司在深圳的各种资源以及多年的房地产策划、销售和包装经验，为贵司项目提供我司专业服务，互创品牌，创造双赢。
谢谢！黑马地产策划创作组一、活动名称锦绣江南：“民族居住文化回归—高尚生活模式”推介活动二、“回归”的诠释仔细分析，“回归”的涵意非常广泛。
从哪一个角度切入才是最好的途径呢？我们对锦绣江南的回归概念又是依照什么原则而进行的呢？因为我们是在为深圳市的白领阶层提供一种目前所没有的，一个有自己民族的文化氛围优秀社区，一个能与父母、儿辈和谐的生活环境。
所以我们的规划设计更多从人性的角度考虑，从人与自然的亲和来考虑，所以我们有更大的绿化率、有相当大的水体设计、更好的居住环境，更宽阔的楼间距，房间有更高的使用率，物业的价值有更大的保值升值空间。
锦绣江南策划案第一部分：市场分析一、房地产宏观调控效果显著，5 月全国土地开发面积增幅剧降1-5月，全国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32％，增幅比去年同期回落0.9个百分点。
其中，商品住宅完成投资2521亿元，同比增长32.2％；办公楼投资192亿元，增长42.9％；商业营业用房投资458亿元，增长38.7％。
同期，全国累计完成房屋竣工面积7084万平方米，同比增长21.4％，增幅比去年同期低20个百分点；销售面积8310万平方米，同比增长30.9％。
商品房平均售价为2708元/平方米，同比增长10.7％，增幅比去年同期提高3.7个百分点。
商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元。
1-5月，全国完成开发土地面积6480万平方米，同比增长19.8％，低于去年同期22.1个百分点；本年购置土地面积12380万平方米，同比增长9.8％，增幅比去年同期回落46.9个百分点。
5月当月，全国完成土地购置面积2888万平方米，同比下降19.5％。
其中，东部地区下降29.5％，西部地区下降28％。
统计数字表明，全国房地产投资增幅继续下降，而土地开发面积和购置面积增幅下降速度尤快。
土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将对房地产市场供应量产生重要影响。
这表明国家对房地产业的宏观调控政策已经取得显著效果。
5月中旬，央行发布今年第一季度的货币政策执行报告，明确指出近期仍将采取适度从紧的货币政策。
今年一季度宏观经济数据显示，固定资产投资增长43％，物价水平上涨2.8％。
分析人士据此提出，固定资产投资增长过快，通货膨胀压力没有得到缓解，央行可能进一步采用加息等货币紧缩政策。
加息意味着开发商、购房者资金成本的提高，经人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点。
业内人士分析此举共收缩了可贷资金约1100多亿元。
日前，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上。
锦绣江南民族居住文化策划方案一、项目背景及意义江南地区是中国历史悠久、文化灿烂的地方，也是多民族聚居的区域。
为了保护和传承江南地区丰富的民族居住文化，提升江南地区的文化旅游吸引力，特制定了本文档，以规划和策划锦绣江南民族居住文化项目。
二、项目目标1.保护和传承江南地区的民族居住文化；2.提升江南地区的文化旅游吸引力；3.增加当地民众的文化认同感和自豪感。
三、项目内容1. 民族传统建筑保护在江南地区选定代表性的民族传统建筑群，并进行修缮、保护工作。
修缮过程中，应尽量保留原有建筑风格和特点，力图还原建筑的历史面貌。
2. 民族民俗展示中心建设在代表性的民族传统建筑群中，建设民族民俗展示中心，展示当地民族的传统居住生活、手工艺品制作技艺、习俗礼仪等方面的内容。
通过展示中心，将传统文化展示给游客和当地的居民，增强对传统文化的认同感和自豪感。
3. 民族文化培训机构建设在当地设立民族文化培训机构，开展与民族居住文化相关的培训和教育活动。
培训内容包括传统手工艺品制作、传统音乐舞蹈、服饰制作等方面，通过培训，提高当地居民对传统文化的了解和传承能力。
4. 民族文化节庆活动组织定期组织民族文化节庆活动，包括传统音乐舞蹈演出、手工艺品展览、民俗游戏等活动。
通过文化节庆活动，吸引游客，增加当地的文化旅游收益。
5. 旅游线路开发和推广开发和推广锦绣江南的民族居住文化旅游线路，结合当地的自然风光和人文景观，将民族居住文化融入旅游行程中。
同时，通过线上线下的宣传推广，吸引更多的游客来到江南地区体验和了解民族居住文化。
四、项目实施计划1. 第一阶段：准备阶段（1个月）•确定项目团队成员和分工；•收集和整理江南地区的民族居住文化相关资料；•调研选址，确定民族民俗展示中心和民族文化培训机构的建设地点。
2. 第二阶段：建设阶段（12个月）•进行民族传统建筑的修缮和保护工作；•建设民族民俗展示中心和民族文化培训机构；•筹备并组织民族文化节庆活动。
锦绣江南策划案一、项目背景锦绣江南，这片充满诗意与魅力的土地，拥有着得天独厚的自然环境和丰富的人文底蕴。
它位于具体地理位置，周边交通便利，配套设施逐渐完善。
然而，目前该区域的发展仍有巨大的潜力尚未被充分挖掘。
为了将锦绣江南打造成为一个独具特色、令人向往的地方，我们精心策划了一系列的方案。
二、项目定位1、目标客户群体我们将目标客户主要定位于中高端收入人群，包括城市白领、企业高管、成功商人以及追求高品质生活的家庭。
这些客户群体对生活品质有较高的要求，注重环境、配套设施和社区文化。
2、项目主题以“江南水乡风情，现代舒适生活”为主题，将江南的婉约与现代的便捷完美融合，营造出一个既具有传统文化韵味，又充满现代活力的居住和休闲空间。
三、项目规划1、住宅规划设计多种户型，满足不同客户的需求。
建筑风格以江南水乡的白墙黑瓦为基调，融入现代建筑元素，打造独具特色的外观。
同时，注重房屋的采光、通风和空间布局，提高居住的舒适度。
2、配套设施规划（1）商业配套建设一条富有江南特色的商业街，引入各类品牌商店、超市、餐厅、咖啡馆等，满足居民的日常购物和休闲需求。
（2）教育配套规划一所优质的幼儿园和一所小学，引进先进的教育理念和师资力量，为居民子女提供良好的教育环境。
（3）医疗配套设立一家社区医院，配备基本的医疗设备和专业的医护人员，为居民提供便捷的医疗服务。
（4）休闲娱乐配套打造一个大型的中央公园，设置健身器材、儿童游乐设施、草坪和湖泊等。
同时，建设一个多功能的社区活动中心，提供健身房、游泳池、图书馆等设施。
3、交通规划优化内部道路网络，确保交通畅通。
设置足够的停车位，包括地下停车场和地面停车位。
同时，加强与周边公共交通的衔接，方便居民出行。
四、景观设计1、江南水乡特色景观引入河流、湖泊等水系，打造小桥流水的景观。
沿岸种植垂柳、桃花等植物，营造出江南的诗意氛围。
2、公共绿地景观在社区内规划多个公共绿地，种植各种花卉、树木，打造四季有景的花园式社区。
锦绣江南策划案第一部分：市场分析一、房地产宏观调控效果显着，5 月全国土地开发面积增幅剧降1-5月，全国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32％，增幅比去年同期回落0.9个百分点。
其中，商品住宅完成投资2521亿元，同比增长32.2％；办公楼投资192亿元，增长42.9％；商业营业用房投资458亿元，增长38.7％。
同期，全国累计完成房屋竣工面积7084万平方米，同比增长21.4％，增幅比去年同期低20个百分点；销售面积8310万平方米，同比增长30.9％。
商品房平均售价为2708元/平方米，同比增长10.7％，增幅比去年同期提高3.7个百分点。
商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元。
1-5月，全国完成开发土地面积6480万平方米，同比增长19.8％，低于去年同期22.1个百分点；本年购置土地面积12380万平方米，同比增长9.8％，增幅比去年同期回落46.9个百分点。
5月当月，全国完成土地购置面积2888万平方米，同比下降19.5％。
其中，东部地区下降29.5％，西部地区下降28％。
统计数字表明，全国房地产投资增幅继续下降，而土地开发面积和购置面积增幅下降速度尤快。
土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将对房地产市场供应量产生重要影响。
这表明国家对房地产业的宏观调控政策已经取得显着效果。
5月中旬，央行发布今年第一季度的货币政策执行报告，明确指出近期仍将采取适度从紧的货币政策。
今年一季度宏观经济数据显示，固定资产投资增长43％，物价水平上涨2.8％。
分析人士据此提出，固定资产投资增长过快，通货膨胀压力没有得到缓解，央行可能进一步采用加息等货币紧缩政策。
加息意味着开发商、购房者资金成本的提高，经人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点。
业内人士分析此举共收缩了可贷资金约1100多亿元。
日前，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上。
“锦绣江南”项目营销策划报告一期营销推广战略构架委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二000年九月第一部分：产品研究一、地段1、地理位置本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。
如下图所示：本案虹桥高尔夫延安路高架外环路高架动物园吴中路航华新村金汇路合川路虹桥开发区虹桥镇虹梅路虹桥路虹桥国际机场古北新区红松路经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。
但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。
可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。
因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。
社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。
从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。
看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。
鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！2、交通本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。
本案处于吴中路、金汇路交界处。
目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。
但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。
本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。
交通问题已成为极为关键的问题，值得我们高度重视！交通，可以采取“明”、“暗”两线出击的方式宣传：明线──现有公交线路；增设小区巴士；引入新的直达徐家汇的公交线路。
暗线──本项目对面“虹桥购物乐园”的建成，必将促进该区域交通线的完善；金汇路将规划为商业步行街。
这些将有效缩短消费者的心理距离，同时也将为本项目扩大消费群半径提供依据。
对于地段改造是否能够彻底，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一！二、配套在本案推出后相当长的时间内，本项目区域生活配套欠缺──除易初莲花大卖场外，其他生活、娱乐、健康医疗等设施屈指可数，成为消费者选择居住区域的一大抗力。
作为“亚洲第一购物中心”的“虹桥购物乐园”，已经引起部分市民的注意，一旦建成，相应配套马上会跟上。
旁边的金汇路规划为商业步行街──商业、娱乐配套自然不会少。
在今后1~2年内，配套将得到极大的改善。
在一期的营销推广中，对消费者的引导，勾勒前景和升值潜力的描述十分重要。
然而，在实际炒作中还会遇到几个较大问题是：1、虹桥购物乐园的成功与否直接关系到本案的外部环境──虹桥购物乐园具有相当规模型，然而在这样地段上是否能够一炮走红值得怀疑。
即使最后成功了，但类似“南方商城”、“泓基休闲广场”一样的过渡周期就让本案尴尬至少半年！2、吴中路拓宽工程计划到11月，即使工程不拖，本案至关重要的客户积累期的外部交通和形象都受到限制。
3、金汇路商业街的建成、营业更是需要足够的时间。
因此，在购房消费越来越理智的今天，本案（一期）推出的时机不妥，至少在配套描述上存在不现实性！三、产品1、规划“均好性”是本案最显著的规划特征，虽然也带来“均不好”的嫌疑，但是在同质楼盘的“个案博弈”中本案总体规划基本处于“不优不劣”的局面。
在环境规划方面，本案不惜工本的大投入和杭州院出色的规划设计相辅相成，完全超出竞争对手。
假如真能操作到位：卓越的特色环境规划将是本案最大的卖点！──多次的市场调研已经证实。
在今后的传播包装过程中，环境规划特色将是价格和去化速度最有力的利基！2、房型从功能和特色出发，本案房型规划具有独到之处。
尤其是“加一”的房型规划，有一定新意，可以成为重点出击的卖点之一。
然而，就整盘户型比控制而言，本案明显失控──尤其是本案一期担负着快速去化、积累人气、树立品牌、扩大知名度的重任，而平均136平方米的户型带来的高总价将明显制约去化速度！象本案这样的个性特色楼盘，在中后期品牌知名度完成后，市场半径扩大到全市范围后大房型可能热销，但是：在一期推出阶段，明显偏大的房型将带来销售压力！在销售中，我们建议采纳“菜单式装修”模式。
（具体利弊分析详见附件二：装修房利弊分析及建议）3、小配套类似外部配套的滞后性，本案一期的小配套也具有明显片面性。
四大会所带来的激动无法在一期推出期间全面彰显，作为华彩乐章的商业景观街也只是为二期推出制造了精彩的样板段。
不过，它也为一期推广制造了一定话题。
双语学校的推出将成为本案另一个亮点时尚的双语教育将从一定程度上淡化本案过于浓郁的“江南”味，带来一丝“摩登风貌”。
健康话题同样成为本案区别于同质楼盘的重要砝码4、物业物业管理将是本案品牌塑造的另一个“瓶颈口”，一味启用不具有公认品牌知名度“关联企业”──明泉系统物业公司──对我们炒作“金汇”、“新虹桥”概念名盘是一个障碍。
在项目本身不具备知名度的前提下，我们建议打着具有广泛社会知名度“品牌物业”完成局部“借势”的功能。
（具体品牌建议及推盘过程中有关物业建议详见“物业建议报告”）5、品牌本案不同于“万科系列楼盘”、“中海系列楼盘”、“奥园系列垮区域”、“中远”等楼盘或开发商的品牌继承性，面临无品牌继承状态。
然而本案的规模、特色与去化速度指标要求我们完成，必须完成“品牌整合”任务。
以价格性能比快速占领区域市场以随后的品牌榜样名盘身份拓展西南乃至全上海市场──这是我们操盘的基本战略手法。
从某种意义上说：品牌战役是本案成功与否的核心问题！6、价格开发商在本案的巨大投入──人力、财力、物力、精力──需要一个合适的价格突破空间。
然而，在本案一期的去化任务指标压力下，在“去化速度与价格呈反比”的基本市场法则面前，我们面临一组矛盾。
经过精密分析，我们认为：市级品牌楼盘的塑造将从根本上解决速度与价格的矛盾然而在无品牌继承的前提下，3～6个月的品牌塑造期内必将按基本法则处理鉴于此，我们在一期推盘过程中，在保证均价4200元/平方米的前提下，制定了“低价试探、快速反应、持续走高”的基本策略（具体论述详见“销售篇”）。
一旦突破了3～6个月的品牌塑造期，本案就完全有可能进入高价位、高速度去化状况！四、产品分析结论──本案在竞争格局中的SWOT分析优点：1、大规模社区，目前在该区域无盘能出其右，具有规模效益，有营造生活概念的基本载体。
2、独具一格环境规划明显高出周边，符合现代人情景交融居家要求。
3、“虹桥购物乐园”的建成，以及“新虹桥生活圈”的炒作，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。
4、房型设计了特色功能房，有利于销售（从功能角度淡化面积抗力）。
5、小区内部配套新颖齐全，为居家提供便利条件。
劣势1、原有地段概念是本案最大的劣势。
处于吴中路以南，与金汇连接有距离，目前地段尚不被认可。
2、目前本案所在区域人气不足，未形成生活区概念。
3、一期开盘时周边交通、配套极不完善，业主出行、日常生活存在障碍。
4、周边多工厂，外部环境不佳。
机会1、宏观形势看好，机不可失。
2、“新虹桥生活圈”和亚洲第一购物乐园──“虹桥购物乐园”有极大的炒作空间；本案地段升值在望。
3、金汇路贯通，吴中路拓宽，将有效改善该地段形象和概念，同时以社会新闻形式引发社会注意本区域。
4、在欧陆风泛滥的情况下，“中式园林风格”、“中式居家文化”将有可能成为一个亮点。
5、本案有可能成为区域地段代表作，得到地区政府的扶持。
风险1、同期市场盘量大且上市极为集中，各盘大投入、大手笔营销和传播手法已经初露端倪，本案将面临较为严峻的竞争局面。
2、基于目前无品牌状况的市场半径，有效目标消费群相对不足。
3、时间风险，本案推出时间与周边支持系统的时间节奏脱节。
五、产品定位本项目无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都独具匠心，中式园林以及传统文化体现了一种悠闲写意的“逸居”生活态度，对于快节奏下的都市人，有一定的诱惑力。
同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经不足以吸引购买。
而本项目在产品的构造上的“均好性”──地段升值、社区功能、环境宜人、房型特色、配套趋势等在介绍清楚后都符合这类人群的需求。
另外，本案（一期）产品基本定型，入市在即，已经不可能再进行概念调整。
我们必须再一次明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。
在目前状况下，我们在产品概念上需要遵循两大原则：把中式风格进行到底把传统文化摩登化、国际化结合上述两大原则，我们将产品风格和生活方向作概念定位：打造一座40万平方米大型东方园林社区演绎新虹桥“居住中国”式榜样时代的生活品质在居住环境上，我们用“中式风格”来统领产品，在基本格调清晰的前提下，我们用“现代手法”演绎“传统文化”的特色概念就可以深入人心，得到态度鲜明的认可或否定，绝不“骑墙”──在此基础上获得明确支持我们定位的客户群──这一个超大都市的局部客户源注意消化40万平方米的标准特色社区！这是一个榜样时代的大型中式园林．家，亲水、亲绿、亲地、亲情、亲和的人性规划，时尚休闲景观街、四大功能会所、江南十景……演绎着大都市摩登时代的时尚生活！联合国颁发的生命绿卡，华纳兄弟双语幼儿园，跨越国界的运动、健康……这是一个40万方的中式逸居生活的现代版本这是一个具有国际化、未来化的生活城。
第二部分：市场定位以及目标消费群分析一、市场定位1、市场推进分析作为一个40万平方米大型园林社区，我们的市场目标当然着眼于全市范围。
然而就上海目前的市场竞争状况而言，本案在无品牌前提下，在现场和周边状态不佳时硬要打全市范围的市场将会力不从心。
目标消费群界定原则──鉴于品牌知名度建立的时间周期性问题，出于安全的营销考虑，我们认为：本案在营销过程中按照时间和形象、品牌的进展状况大致可以分成两个阶段、两个市场半径第一阶段：预开盘至年底（2001年7月～12月），主要客户群以区域客为主此阶段属于形象出展、概念塑造期。
就工程进度以及内敛型品质特征而言，就下半年群雄纷争、诸侯并起的房地产市场局面看，本案很难在短时间内塑造成全上海滩闻风而动的名盘。
