国外房地产市场发展的基本状况和政策调控
时间：2009-01-15 来源：杭州日报作者：信息发布
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二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨询与法律方面的欠缺。2005年我国房地产业的重要特点之一就是开始走向国际化。2006年我国房地产开发及营销模式国际化的趋势将更加明显。包括房地产融资理念，项目运作，营销模式，营销理念和资本运作。更多的境外企业和基金将关注介入我国的房地产市场，而国内房地产区域发展的不平衡性也带来了房地产发展的新的契机和平台。为了使我国“十一五”期间房地产业的发展能够快速纳入健康和持续的轨道，该文专门就国外房地产市场发展基本状况和政策调控进行了专题调查和比较研究，现将部分研究成果展现给读者，供有识之士参考和共享。
日本挤压房地产泡沫的措施和启示
日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，实用面积90平方米，两间朝南，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，要算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的五倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱全。
然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。
日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和
生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。
日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值，二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，它帮助投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金。三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，并鼓励节能建材的大量使用。实践证明：这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。
美国房地产市场发展的现状和警示
美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着美国经过近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨，目前已有越来越多的美国经济界人士认为：美国的房地产泡沫已经出现，政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本·伯南克在防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制，希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。
美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅的国家，美国绝大部分居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算住房。目前美国平均房价折算成每平方米价格约在一万元人民币，同我国目前一线城市市区高档住房价格相当。美国人当今崇尚的居住品位和我国的住宅观念大相径庭。不但单位住宅没有公共面积一项的干扰，而且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积必须是经过建筑材料如地板，地毯之类铺设后的地面和楼面。因此一般室内的走廊，地下室，阁楼和院子都不在销售总价范围之内。同时，按照美国建筑行业的指导，室内层高低与五英尺的部分不作计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积不计房价。
虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入二十一世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。面对房地产业的财富效应，一些原先选择租房居住的家庭也开始改变观念选择购房居住，从而进一步加强了人们对房地产的需求。与此同时，伴随着美国大都市房地产价格的快速上升，使得这些地区的一些精明的居民开始出售他们手中的升值和高价房屋，一些
工薪阶层更是将快速增值的自住商品房出售后搬迁至低价房价的二三线城市生活。
美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15%，这是该国自二十世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨3%。从地区上看，美国太平洋地区增长速度最快，西南中部地区则增长速度较慢。二十世纪80年代，在西好莱坞市，一套面积1000平方英尺的住房售价30万美元，现在的售价则高达180万美元，而且价格还在上涨。美国加州的房价近三年平均升幅达到40%，美国联邦房屋企业监督办公室认为：美国房价持续上涨受多种因素影
响，其中按揭利率低，投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。虽然无论从上涨幅度和地域广度看，房价的增长都很惊人，但考虑到通胀率，收入增长和其他因素，这种增长能否持续下去成了人们关注的焦点。美国经济学家在2003年就开始发出了房地产过热的警告，2006年更提出了美国房地产出现泡沫的忠告，目前美国政府正打算通过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。
俄罗斯房地产市场的变化和原因
俄罗斯在进入二十一世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场次序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄罗斯国家杜马2005年通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚：一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。
俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产开发，房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了近
