代建项目管理指南－名词解释
第一章代建项目管理概述
1.财政性基本建设资金：
包括财政预算内基本建设资金、财政预算内其它各项支出中用于基本建设的资金、纳入财政预算管理专项基金中用于基本建设项目的资金、财政预算外资金中用于基本建设项目的资金和其他基本建设资金。
2.政府投资项目一：
为了适应和推动国民经济区域经济的发展，为了满足社会文化、生活需要，以及出于政治、国防等因素的的考虑，由政府通过财政投资、发行国债或地方财政债券，利用外国政府赠款以及国家财政担保的国内外金融组织贷款等方式独资或合资兴建的固定资产投资项目。
政府投资特点：政府主导、满足公共需求、国有资产
3.政府投资项目二：
批各级政府使用本级财政性资金所进行的固定资产投资建设的项目，其目标是为了提高社会的整体利益，为社会提供公共产品或劳务服务，为市场经济主体创造一个适宜的经营环境，降低生产单位的成本，以获得社会利益的最大化。
4.政府采购模式：
即由政府设立统一集中采购机构，对仅供房屋或中、小型基础设施项目负责建设，建完后移交给国有机构使用或移交给运营单位运营，集中采购机构发挥核心作用，负责编制预算、建设等阶段的管理。
5.代建制：
即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、
质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。分为分段式代建和全过程代建（项目前期、实施直到竣工移交）。
6.代建制二：
指政府通过招标的方式，选择社会化专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。
发达国家及地区代建特点：1.设立直接管理机构，2.严格按规则办理、3.机构之间权力、责任匹配并相互制约，4.接受各方严格监督。
7.CM模式：
称为建工程管理方式，又称阶段发包方式或快速轨道方式。分两种形式。
形式一：是代理管理方式，CM经理作为业主的代理，与业主签订代理服务合同，业主再分别与设计、施工承包商和专业管理公司签订合同，专业管理公司协助业主进行设计优化和施工管理，不对投资负责。
形式二：是建筑施工总承包方式，专业管理公司需要对施工的最大费用负责，并承担风险。这是一种风险管理方式，CM经理是施工总承包商。
8.PMA模式
称为项目管理服务模式，是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。
9.PMC模式
称为项目管理承包模式，指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承
包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。
总承包企业可依法将所承包的工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业，分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。（7-11）
代建阶段划分
代建阶段划分，是按项目建设过程划分，即分为项目前期阶段和项目实施阶段；项目前期又细分为前期决策、方案设计、初步设计。项目实施又细分为施工图设计、项目建设施工、使用保修期。
前期管理工作内容：
1.依据项目建议书批复内容组织编制项目可行性研究报告。
2.组织投资估算与审批。
3.组织开展工程勘察、规划设计等招标活动，并将招标投标书面情况报告和中标合同报主管部门备案。
4.组织设计方案审查与概算编制工作。
5.办理项目可行性研究报告审批及其它相关手续报批工作。
项目实施阶段管理工作内容：
1.组织施工图设计及预算审批。
2.组织施工、监理和设备材料选购招标活动，并将招标投标书面报告和中标合同报主管部门备案。
3.负责办理年度投资计划、规划许可证、施工许可证和其他有关手续。
4.负责工程合同的洽谈与签订工作，对施工和工程建设实行拿过管理。
5.按项目进度向主管部门提出投资计划申请，向财政部门报送项目进度用款报告，并按月向主管部门、财政部门及使用单位报送工程进度和资金使用情况。
6.编制工程决算报告，报主管部门、财政部门审批，负责将项目竣工及有关技术资料整理汇编移交，并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。
代建项目管理的主要工作内容
代建项目管理工作内容分为：项目决策、报批管理、勘察设计管理、招标投标管理、施工管理、竣工管理、合同管理和后评价。
一.项目决策阶段
1.组织初步审查工程咨询单位编制项目建议书、项目选址意见书。
2.环境影响评价报告编制管理、节能评估报告编制管理和可行性研究报告，
3.审查合格后办理相关部门的审批手续。
二.报批管理的工作内容
1.发展改革部门的报批
a.项目建议书、节能评估报告、可行性研究报告的报批。
b.招标方案的备案与核准、招标备案（包括招标文件、中标文件备案）。
c.政府出资的投资项目初步设计方案概算报批。
2.规划部门的报批
办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以上简称“一书两证”。
3.国土部门的报批
意向用地意见函、土地置换意见、转换土地批复、土地整合意见、办理用地手续地籍调查、办理土地登记地籍调查、办理规划手续地籍调查、国有土地使用权初始登记、国有土地使用权变更登记等。
4.建设部门的报批
a.项目初步设计审查、项目施工图审查备案、建筑工程外立面装饰设计审查。
b.工程招标投标监督备案、施工合同备案、质量监督备案、项目质监安监备案。
c.报建费核准缴纳、建筑工程施工许可证、夜间施工许可证报批。
5.其它相关部门报批
其它部门是环保、地震、消防、园林、卫生防疫、人防、交通、水务部门。报批内容如下：
a.环境影响评价报告的审批、地震安全性评价和抗震设计要求的审批。
b.建设工程消防设计审核、取水许可、排水许可；
c.开发建设项目水土保持方案审批、城市绿化设计方案审查。
d.建设项目预防性卫生审查、人防工程规划方案审查、人防工程施工图审查。
三、勘察设计管理工作
a.督促勘察设计任务书的编制、方案设计、初步设计、施工图设计。
b.以上工作的报审及备案等，工作内容还没有列全，需补充。
四、招标投标管理工作
策划、实施、定标（约）
五、合同管理工作
1.招标阶段：合同体系策划、评审、备案。
2.合同后评估：指项目实施完成后，代建单位对合同的实施情况进行客观分析和总结。
（其它内容约）
第二章代建项目的决策管理
定义：2016-7-16-22：38
1.代建项目决策管理：
指从项目建议书编制到项目可行性研究报告批复完成的全部管理工作。
2.项目建设书：
指有关地区、部门、企事业单位或投资单位根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划和地区规划的要求，经过周密细致的调查研究、市场预测、资源备件及技术经济分析后，提出建设某一项目的建议文件。
是建设单位向新建、扩建、改建事项向发改局申报的书面文件。
3.项目选址意见书：
指规划管理部门对建设项目选址的意见，并对建设工程提出规划要求。
4.建设项目环境影响评价：
是通过评价查清项目拟建地区的环境质量现状，针对项目的工程特点和污染特征，预测项目建成后对当地环境可能造成的不良影响及其范围和程度，从而制定避免污染、减少污染和防止生态环境恶化的对策，为项目选址、空间布局、方案制定和优化提供科学依据。
5.节能评估
指根据国家节能法规、标准，对投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。
6.节能评估报告
指在项目节能评估的基础上，由具有工程咨询资质的单位编制的节能评估报告书或节能评估报告表。
7.投资估算
指在项目决策过程中，依据现有资料和特定的方法对建设项目的投资数额进行的估算。分为静态、动态投资估算和流动资金估算三部分。
a.是项目投资主管部门审批项目建议书的依据之一；
b.是项目投资决策的依据，也是研究、分析、计算项目投资经济效果的重要条件；可行性研究被批准后，即作为该项目投资的最高限额。
c.是限定设计概算的依据，设计概算不得超过投资估算。
d.可作为项目资金筹措及制定建设贷款计划的仿制。
e.是核算建设项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的依据。
8.建设项目总投资
项目总投资＝固定资产投资+流动资金
固定资产＝静态投资（建筑工程费+设备及工器具购置费+安装工程费+工程建设其它费用+基本预备费）+动态投资（涨价预备费+建设期贷款利息）。
9.项目可行性研究报告
是通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性分析方法。
一、项目建议书内容
1.建设项目提出的依据和必要性。
2.产品方案、市场前景、拟建规模和建设地点的初步设想（在对客观环境、投资者
经营目标和战略以及投资者内外资源条件分析的基础上，提出产品方案、市场前景、拟建规模和建设地点的初步设想）
3.资源现状、建设条件、协作关系及引进国别和厂商的初步分析。
4.投资估算和资金筹措的设想。
5.项目建设进度的设想。
6.项目经济效益和社会效益的初步测算。
7.结论和建议。
二、建设项目选址意见书内容
1.建设项目的基本情况：项目名称、性质、用地与建设规模，供水与能源的需求量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。
2.建设项目规划选址的主要依据：
a.经批准的项目建议书
b.建设项目与城市规划布局的协调。
c.建设项目与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划的衔接与协调。
d.建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调。
e.建设项目对城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。
3. 建设项目选址、用地范围和具体规划要求。
三、环境影响评价报告内容
根据国家《建设项目环境保护分类管理名录》，按照建设项目的性质、规划以及可能对环境造成的影响，委…编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表。
1.环境影响报告书内容：
a.建设项目概况；
b.周围环境现状。
c.对环境可能造成影响的分析、预测和评估。
d.对环境保护措施及其技术、经济论证。
e.对环境影响的经济损益分析。
f.对建设项目实施环境监测的建议。
g.环境影响评价的结论。
2.环境影响报告表或登记表内容：
a.建设项目的基本情况;
b.所在地自然环境、社会环境简况；
c.环境质量现状；
d.评价适用标准；
e.建设项目工程分析；
f.项目主要污染物产生及预计排放情况；
g.环境影响分析；
h.建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果；
i.结果与建议。
四、节能评估报告内容
1.节能评估报告书或报告表编制条件：
根据《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》规定，以下条件的应编制节能评估报告书：年综合能源消费量3000吨标准煤以上（含3000t），或年电力消费量500万千瓦时以上，或年石油消费量在1000吨以上，或天然气消费量100万立方米以上的固定资产投资项目。
以下条件应编制节能评估报告表：
年综合能源消费量1000—3000吨标准煤，或电力消费量200万—500万千瓦时，或年石油消费量500—1000吨，或年天然气消费量50万—100万立方米的固定资产
投资项目。
2.节能评估报告内容
a.项目概况；
b.项目所在地能源供应条件；
c.合理用能标准和节能设计规范；
d.能源消耗种类、数量及能源使用分布情况；
e.项目采用的技术工艺先进性分析和评价；
f.项目节能措施及效果分析。
3.节能报告内容（节能方案、节能专篇或节能专章）
a.项目概况
b.用能标准和节能规范（阐述拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范）。
c.能耗状况分析（阐述项目所在地能源供应状况，分析拟建项目的能源消耗种类和数量的命题合理性）。
d.能耗指标分析（根据项目特点选择计算各类能耗指标，包括年综合能源消费总量、单位产品能耗、主要工序（艺）能耗指标等，与国际国内先进水平进行对比分析，阐述是否符合国家现有规定的能耗准入标准的要求）。
e.项目节能措施和节能效果分析（阐述拟建项目优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，对节能效果进行分析认证）。
4.节能评估报告内容
由节能评估机构出具的节能评估报告（或意见）
a.项目是否符合中国节能技术政策大纲和行业节能设计规范。
b.项目用能总量及用能种类是否合理。
项目 代 建 管 理 实 施 细 则 编制: 审核: 日期: 项目 项目管理实施细则 第一章: 项当前期管理一、工作范围和职责
由公司产品运营中心及技术与品质部协助项目管理部办理有关建设手续, 拟定工程建设的有关合同、协议, 负责与各参建单位、有关政府主管部门和项目周边各单位沟通、联系、协调, 创造外部协作条件, 争取相关单位的支持。与有关单位协商, 提出安全文明施工、环境保护方面的协调意见并拟订相关的协议。负责市场相关信息、政策法规的收集。项目经理对协调工作予以监督和确认, 公司分管领导给予支持和指导。 二、前期工作流程及要点 1、项目管理部人员熟悉有关批文和已经批准的项目文件, 了解项目使用要求和投资目标。 2、组织进行1: 500地形图、勘察、设计等招标工作, 招标确定的设计单位进行方案设计及初步设计。项目管理部人员要根据第三方专家组审查的初步设计意见, 要求设计院完成本工程所有涉及工程的初步设计和概算的修改, 报市建委审核批准。批准后要求设计院完成项目施工图,对出图质量与进度予以监督。 4、施工图设计完成后送到有资质的图纸审查单位办理施工图报审, 将审查意见送设计单位, 修改后反馈给设计审查单位, 领回审查合格书。 5、项目部按规划部门、供电、城管部门、交通等部门的程序办理工程土地规划、临时用水、用电、道路开通、建筑垃圾处理的许可。
第二章: 项目实施准备阶段的管理 一、合同采购招标 项目部负责与招标代理机构的配合和联系, 负责对投标单位资质审查和项目有关的各项招标活动, 项目经理对招标过程进行监督、确认。 1、监理招标 ( 1) 招标阶段管理: a. 根据项目所需监理工作的内容和目标, 进行合同构成因素分析和合同条件分解, 确定用于编制招标文件及构成合同的主要具体内容及条件, 确定合同标的。 b.根据分析所得结果全面完善地编制招标文件, 指导投标人正确编写投标书, 防止项目所需监理工作内容的遗漏、错误及监理工作目标的偏差。 c.按照报业主审核认可的招标方案进行招标工作, 合理选择符合条件的中标监理单位。 ( 2) 合同签订阶段管理: A.以国家相关法律法规政策为依据, 《建设工程委托建立合同示范文本》为基础, 同监理单位签订监理合同, 明确: 监理工程的概况; 委托工作的范围及对监理工作的要求; 委托人向监理人支付报酬的期限和方式; 合同签订、生效、完成时间; 合同的履行期限、地点和方式; 双方愿意履行约定的各项义务的表示。
一、建设项目管理的类型、目标和任务 建设项目管理的核心人物是项目的目标管理，动态控制原理是项目目标控制的基本方法论。 管理的本质是协调，使个人的努力与集团的预期目标相一致。每一项管理职能、每一次管理决策都要进行协调。 协调的中心是人，在任何组织中协调的对象同时存在人与人、人与物以及物与物的关系。 管理活动最基本的职能包括：计划、组织、领导、控制。其中，控制就是监督各项活动，纠正各种重要偏差，使之尽可能与计划保持一致的过程，控制是通过监督和纠偏两个环节来实现的。 管理者必须及时取得计划执行情况的信息，并将有关信息与计划进行比较，发现计划执行中存在的问题，并分析原因，及时采取有效的纠正措施。从纵向看，各个管理层次都要充分重视控制职能，愈是基层的管理者，控制的时效性愈是强。从横向看，各项管理活动、哥哥管理对象都要进行控制。 ●对人员的控制，最常用的方法是直接巡视，发现问题马上进行纠正。另 一种有效的方法是对人员进行系统化评估，通过评估对绩效好的予以奖 励，对绩效差的就应采取措施、纠正出现的行为偏差。 ●对财务的控制，预算是最常用的财务控制衡量标准和控制工具。 ●对作业的控制，包括投资（成本）控制、进度控制、质量控制和安全控 制等。 ●对信息的控制，要求信息精确、完整、及时。 ●对组织绩效的控制，要根据组织完成任务的实际情况并按照目标所设置 的标准来衡量组织绩效。 一个建设工程项目的实施包括设计准备阶段、设计阶段、招标阶段、施工于安装阶段、动用准备阶段、保修阶段等，项目管理工作贯穿于项目实施的全过程，项目的成功首先依赖于项目实施各个阶段项目管理工作的成效。 项目实施和管理的参与单位主要包括：业主方、工程咨询服务机构（工程咨询单位、造价咨询单位、招标代理单位、工程监理单位等）、设计方（工程勘察单位、工程规划单位和工程设计单位）、施工方（施工总包单位、施工分包单位）、
代建项目部管理手册 一、概论 1.目的：为便于规范管理项目，提高管理效率，在合同约定时间内完成承担的工作任务，提高公司效益，特制定本管理手册。 2.机构设置原则 便于执行、便于管理、便于公司督促。简单高效、节约管理成本、便于回款。 二、前期部门组织机构设置及任务 本公司第一个或前两个项目时，采取下列方式。 2.1.代建项目部职责： 1、代表业主方行使代建项目的全过程建设管理服务（具体按合同约定），实现业主方的各项 管理目标。 2、按照国家和省、市有关法律、法规和工程技术规范要求对代建项目进行代建管理服务。受业主方委托，其职责和义务是： 2.1、协助代建项目建设方案功能策划及论证、建筑规划设计方案征集和审核、初步设计及施工图设计并呈报专业审图单位审查、施工管理、设备调试及试运行、竣工验收、竣工决算和移交等全过程的项目管理服务工作。 2.2、协助组织通过公开招标或委托等方式选择工程招标代理、造价咨询、地质勘察、工程设计、工程施工、监理单位。配合业主方依法对其合同进行审查、签订、履行和跟踪管理等，并代表业主方执行上述合同下的业主权利和义务（付款义务除外）。 2.3、全面管理工程建设合同，就施工总承包单位选择的专业分包单位资格及分包项目进行审查批准。 2.4、代表业主方按工程合同的规定落实施工条件，检查施工单位的开工准备工作。对施工前准备工作进行检查，对施工工序与资源投入进行监督。 2.5、会同使用单位申报办理规划、环保、土地、施工、消防、供电、绿化和城管等有关建设施工手续。 2.6、依据工程建设合同、设计文件、技术规范与质量检验标准。审查现场总平面布置图，审批施工单位提交的施工组织设计、施工方案、专项施工方案等。 2.7、加强对施工单位、监理、设备材料供应商的合同管理，督促按合同的相关条款落实、执行。 2.8、审查施工单位进场的建筑材料、建筑物配件和设备采购及使用。 2.9、造价控制：编制资金使用计划，处理合同协议与工程变更，下达变更指令；审核项目进度用款申请报告和固定资产投资统计报表，按工程进度给施工总承包单位拨付工程款。按国家有关规定和合同约定办理竣工综合验收，进行工程竣工结算和工程决算，接受审计监督。 2.10、进度控制：审核工程施工进度计划，提出工程控制进度目标，并以此为基础审查施工总承包单位提出的施工实施进度计划，检查其实施情况，督促施工总承包单位采取切实措施实现合同目标要求。当实施进度发生较大偏差时，及时向委托人提出调整控制性进度计划的建议意见，并在通过批准后完成其调整。 2.11＞质量控制：审查施工总承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件。依据工程建设合同文件、设计文件、技术规范与质量检验标准，对施工前准备工作进行检查，对施工工序和资源投入进行监督。以单位工程为基础，对基础工程、隐蔽工程、分部分项工程的质量进行检查、签证和施工质量的评价。组织质量事故调查，分类评定质量事故等级，审核质量事故处理措施。 2.12、档案管理：按国家规定组织工程各阶段验收、单位工程验收及竣工验收，提交相应的工程建设管理服务报告；审查设计单位、施工单位编制的竣工图纸和资料，督促施工单位整理汇编和移交项目建设、竣工档案及有关技术资料，并按批准的资产价值向项目使用单位或设施管理单位办理资产移交手续，以及项目档案资料。
代建单位管理办法（试行） 第一章 总则 第一条 为加强和规范市政府投资项目代建单位管理工作，建立规范有序的市场秩序，促进代建市场诚信建设，保障代建管理目标实现，根据《省政府投资项目代建制管理办法》和《市政府投资建设项目管理办法》等有关规定，结合市实际，制定本办法。 第二条 本办法所称政府投资项目，是指利用本级财政预算资金、上级部门专项补助资金、国债资金、国际金融组织和国外政府贷款等政府主权外债资金、通过政府信用贷款或政府承诺偿还的方式所筹资金以及其它政府性资金或资产所进行的固定资产投资项目。 本办法所称代建单位，是指通过招标等方式选择的为政府投资项目提供项目前期、实施、验收及后期审计、结算等阶段管理服务，并独立承担控制项目投资、质量、安全和工期的责任和风险的专业化项目管理单位。 代建单位应当具有与代建项目相适应的施工总承包一级、工程设计甲级、工程监理甲级、工程咨询甲级、房地产开发一级资质中的一项或多项资质；具有良好的市场信誉，承担相应的责任和义务，在建设过程中遵守相关法律法规和管理规定。 第三条 凡通过公开招标等方式取得市政府投资项目代建任务，并为项目提供代建服务的代建单位适用本办法。 第二章 组织保障 第四条 代建项目实行代建合同管理制。代建单位中标代建项目后应当签订代建合同，按照合同约定的投资、质量、安全、进度控制目标和廉政建设要求，确保各项代建管理目标实现。代建合同签订前应当报代建主管部门（发展改革部门）审查。 第五条 项目代建工作实行项目经理制。代建合同签订后，代建单位应当成立项目代建部，委托有相应资质的项目负责人担任项目经理。 第六条 代建单位应当与项目经理签订代建项目管理责任书，明确项目经理在代建项目管理中的权利和义务。
代建单位管理办法（试行） 第一章总则 第一条为加强和规范市政府投资项目代建单位管理工作，建立规范有序的市场秩序，促进代建市场诚信建设，保障代建管理目标实现，根据《省政府投资项目代建制管理 办法》和《市政府投资建设项目管理办法》等有关规定，结合市实际，制定本办法。 第二条本办法所称政府投资项目，是指利用本级财政预算资金、上级部门专项补 助资金、国债资金、国际金融组织和国外政府贷款等政府主权外债资金、通过政府信用贷 款或政府承诺偿还的方式所筹资金以及其它政府性资金或资产所进行的固定资产投资项目。 本办法所称代建单位，是指通过招标等方式选择的为政府投资项目提供项目前期、实施、验收及后期审计、结算等阶段管理服务，并独立承担控制项目投资、质量、安全和 工期的责任和风险的专业化项目管理单位。 代建单位应当具有与代建项目相适应的施工总承包一级、工程设计甲级、工程监 理甲级、工程咨询甲级、房地产开发一级资质中的一项或多项资质；具有良好的市场信誉，承担相应的责任和义务，在建设过程中遵守相关法律法规和管理规定。 第三条凡通过公开招标等方式取得市政府投资项目代建任务，并为项目提供代建 服务的代建单位适用本办法。 第二章组织保障 第四条代建项目实行代建合同管理制。代建单位中标代建项目后应当签订代建合同，按照合同约定的投资、质量、安全、进度控制目标和廉政建设要求，确保各项代建管 理目标实现。代建合同签订前应当报代建主管部门（发展改革部门）审查。 第五条项目代建工作实行项目经理制。代建合同签订后，代建单位应当成立项目 代建部，委托有相应资质的项目负责人担任项目经理。 第六条代建单位应当与项目经理签订代建项目管理责任书，明确项目经理在代建 项目管理中的权利和义务。 第七条代建单位应当按照职能齐全、人员精干原则组建项目代建部，确保人员到位，职责明确。投标承诺的项目代建部人员原则上不得更换。确须更换，项目经理及主要 专业代建人员须经招标人和代建主管部门书面批准，并符合招标时相关资格条件要求。 第三章计划、台账及报表管理 第八条计划管理
建筑工程监理有限公司 代 建 项 目 管 理 手 册
目录 一、工程概况 (2) 1.1 项目特征： (2) 1.2 项目代建范围和内容 (2) 二、代建管理工作内涵 (3) 2.1 代建管理服务原则 (3) 2.2 代建管理目标 (3) 2.3 代建管理工作依据 (3) 三、代建职责 (4) 3.1 代建单位责任和权力 (4) 3.2 项目建设管理部工作人员守则 (5) 3.3 代建项目部职责 (6) 四、代建项目设计管理 (10) 4.1 设计管理的主要工作内容 (10) 4.2 项目设计管理要点 (11) 4.2.1 方案设计 (11) 4.2.1.1 审查设计任务书 (11) 4.2.1.2 方案招标 (11) 4.2.1.3 方案优化设计 (12) 4.2.1.4 方案会审 (12) 4.3 地质勘察 (13) 4.3.1 勘察管理的内容 (13) 4.3.2 勘察报告的内容 (13) 4.2.3 勘察单位的确定与委托 (13) 4.2.4 工程勘察资质的审查 (13) 4.3.5 勘察设计文件审查与实施管理 (13) 4.4 初步设计 (13) 4.4.1初步设计审查与批复 (13) 4.4.2 施工图设计 (14) 4.4.3 设计单位的确定和委托 (14) 4.4.4 工程施工图设计文件审查 (14) 4.5 设计变更 (15) 4.5.1 设计变更审查的主要内容 (15) 4.5.2 控制变更的主要措施 (15) 4.6 施工现场设计服务 (15) 4.7 设计管理的优化 (16)
4.7.1 规划阶段 (16) 4.7.2 方案阶段 (16) 4.7.3 初步设计 (16) 4.7.4 施工图设计 (16) 4.8 设计管理的主要措施 (16) 4.8.1 设计进度管理 (16) 4.8.2 设计质量管理 (19) 4.8.3 设计投资管理 (20) 五、代建招标投标管理 (25) 5.1 项目招标管理 (25) 5.2 招标准备 (25) 5.3 投标人资格预审 (26) 5.4 招标、评标工作程序 (26) 5.5 招标工作的保密和监督 (27) 5.6 招标代理管理 (27) 5.7 招标代理程序及基本规定 (28) 5.8 招标代理管理制度 (29) 5.9 招标代理应急处理程序和处理办法 (29) 5.10 招标代理中的沟通与协调 (30) 5.11 招标代理资料管理 (31) 六、代建项目进度管理 (34) 6.1 项目进度计划 (34) 6.2 项目进度计划控制措施 (35) 6.2.1 施工进度的控制措施 (35) 6.2.2 专业配合进度的控制措施 (37) 6.2.3 其他外围工作进度控制的措施 (37) 6.3 项目进度管理主要流程图 (37) 6.3.1 进度计划制定流程 (37) 6.3.2 工程进度管理流程 (39) 七、代建项目投资管理 (39) 7.1 项目投资管理计划及目标分解 (39) 7.2 项目建设资金 (41) 7.3 项目造价控制 (41) 7.3.1 计价程序 (41) 7.3.2 工程款的支付 (42) 7.3.3 工程结算 (42)
浙江五洲工程项目管理有限公司 代建项目经理工作手册 第一章代建项目经理的任职条件和岗位职责 一、代建项目经理的任职条件 1、具有注册一级建造师、注册监理工程师、注册造价工程师或注册咨询工程师等执业资格任意两项及经上并经注册，具有工程或工程经济中、高级职称，有多年设计或工程管理工作经历或房地产等类似项目的管理经验。 2、熟悉工程项目的管理流程，有积极果断处理各类突发事件的能力和较强的风险防范意识。 3、具备决策、组织、领导和沟通能力，能正确处理和协调与业主、相关各方之间及单位内部各部门、各专业之间的关系。 4、具备代建项目管理的专业技术和项目管理的经济和法律、法规知识并且能灵活运用。 5、具有崇高的职业道德，积极维护公司形象和建设各方的合法权益。 二、代建项目经理的岗位职责 1、在公司相关部门的支持下组建代建项目部并主持代建项目部工作，实施项目全过程、全面管理。 2、确定项目经理部人员的分工和岗位职责。根据具体工程特点制定项目部规章制度。 3、主持编制项目代建管理规划，对项目目标管理进行全面策划，
经公司总工程师批准后实施。 4、负责协调项目建设单位和各参建单位的关系，做到参建单位的高效合作，确保实现项目总体目标。 5、组织公司专业工程师对设计方案、投资概算、委托方案、监理规划、总体施工组织设计等重要文件进行审查，并提出具体、合理的审查意见。 6、深入了解项目各专业管理工作管理的内容和要求，协调专业工程师根据项目实施进度有效地开展工作。 7、主持项目各类管理工作会议，签发代建项目部的各种文件和指令； 8、负责项目的档案管理领导工作，保证各种文件、资料、数据等信息准确及时传递和反馈沟通。 9、负责或则协助建设业主竣工备案资料向档案馆及时移交工作，并负责做好本项目的资料整理装订成册，完整向公司移交工作。 10、负责项目经理秘书的培养和锻炼，全面提高项目秘书的管理能力和沟通水平，为公司做好人才储备工作。 11、处理项目部结束扫尾及其善后工作。并指导项目办公设施向公司移交。 12、参与竣工结算和决算的编制，对工程价值进行总结评价。 13、完成公司领导安排的其他工作。对自身不能解决问题，及时向公司领导进行反映。 14、依照代建合同及时收取代建服务费。
1.编制说明 (1)《代建项目管理策划》是项目实施的纲领性文件,是编制项目管理文件的依据,是公司为项目进行资源调配和提供服务、支持的基本依据。
(2)《代建项目管理策划》在代建项目管理投标阶段为《代建项目管理大纲》,由项目跟踪负责人在收到代建管理招标邀请文件后立即组织编制。此阶段项目跟踪负责人应尽量了解项目信息情况,并会同公司相关职能部门商议,暂不进行审批会签。 (3)中标后,公司主要职能部门、项目跟踪负责人和拟派项目经理可根据投标及谈判阶段情况对《代建项目管理策划》进行必要的调整和深化,但不应有实质性的变化或偏离。调整后的《代建项目管理策划》应会同公司相关职能部门进行审批会签。 (4)经公司相关职能部门审批会签的《代建项目管理策划》需经公司主管副总经理审核,并经公司总经理审批后方可执行。 (5)执行过程中,《代建项目管理策划》内容若有偏离应及时调整,并将调整内容经项目经理签字确认后报公司主管副总经理审核,公司总经理审批。 (6)《代建项目管理策划》内容履行完毕,经公司部门考核完成后,《代建项目管理策划》失效。 2.代建项目管理目标策划
项目概况 项目名称： 委托单位： 使用单位： 投资性质：■政府投资□企业自筹□私人□外资□世(亚)行贷款□其他工程类别：■公建□厂房□住宅□路桥□其他： 工程地点： 建筑面积(或项目规模)： m2,其中： 工程总价：万元 代建管理费：万元 管理方式：□项目管理；■代建制；□工程总承包；□其他； 合同工作内容/范围简述： 自项目建议书批复后开始,由代建单位代行建设单位职责,负责对项目从可行性研究、设计、拖工、竣工验收直至缺陷责任期结束,实行全过程建设组织实施管理和投资管理；负责投资、质量、工期和安全的控制,按合同约定办理工程移交,依法承担建设单位的质量责任和安全生产责任。 项目管理目标 质量目标：■合格, □省部优, □鲁班奖,□其他 工期目标：计划开工日期 ,计划竣。 自代建合同签订之日起,至项目移交完成日历天。其中从取得施工许可证至竣工验收不超过日历天；从竣工验收至资料、资产移交日历天。 投资控制目标：暂定万元以内(具体以市发改委批复的初步设计概算为准)。 管理目标：追求最大限度的不发生事故、不损害人身健康、不破坏环境。 代建项目管理收益目标：略。 其他：无。 3.项目管理工作分解结构图(WBS)(见图10.1)
________________ 项目 代 建 管 理 实 施 细 则 编制：____________ 审核：____________ 日期：____________
______________________ 项目 项目管理实施细则 第一章：项目前期管理 一、工作范围和职责 由公司产品运营中心及技术与品质部协助项目管理部办理有关 建设手续，拟定工程建设的有关合同、协议，负责与各参建单位、有关政府主管部门和项目周边各单位沟通、联系、协调，创造外部协作条件，争取相关单位的支持。与有关单位协商，提出安全文明施工、环境保护方面的协调意见并拟订相关的协议。负责市场相关信息、政策法规的收集。项目经理对协调工作予以监督和确认，公司分管领导给予支持和指导。 二、前期工作流程及要点 1、项目管理部人员熟悉有关批文和已经批准的项目文件，了解项目 使用要求和投资目标。 2、组织进行1：500地形图、勘察、设计等招标工作，招标确定的设计单位进行方案设计及初步设计。项目管理部人员要根据第三方专家组审查的初步设计意见，要求设计院完成本工程所有涉及工程的初步设计和概算的修改，报市建委审核批准。批准后要求设计院完成项目施工图,对出图质量与进度予以监督。 4、施工图设计完成后送到有资质的图纸审查单位办理施工图报审，将审查意见送设计单位，修改后反馈给设计审查单位，领回审查合格书。
5、项目部按规划部门、供电、城管部门、交通等部门的程序办理工程土地规划、临时用水、用电、道路开通、建筑垃圾处置的许可。 第二章：项目实施准备阶段的管理 一、合同采购招标 项目部负责与招标代理机构的配合和联系，负责对投标单位资质审查和项目有关的各项招标活动，项目经理对招标过程进行监督、确认。 1、监理招标 （1）招标阶段管理： a.根据项目所需监理工作的内容和目标，进行合同构成因素分析和合同条件分解，确定用于编制招标文件及构成合同的主要具体内容及条件，确定合同标的。 b.根据分析所得结果全面完善地编制招标文件，指导投标人正确编写投标书，防止项目所需监理工作内容的遗漏、错误及监理工作目标的偏差。 c.按照报业主审核认可的招标方案进行招标工作，合理选择符合条件的中标监理单位。 （2）合同签订阶段管理： A.以国家相关法律法规政策为依据，《建设工程委托建立合同示范文本》
项目代建模式管理 一、项目代建界定: 项目代建是已经取得土地证的企业 （委托方）与有项目开发与管 理能 力企业（代建方）合作的一种方式，委托方承担全部，代建方承 担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得土地的委托方提供房地 产全过程的管理。 在这个过程中，委托方负责筹措项目开发所需全 部资金，拥有项目开发中的投资决策权、 监督权、建议权和知情权， 享有项目的投资收益，承担项目投资风险。 代建方负责包括项目 前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管 理、竣工 交付管理等开发环节的全过程管理。 籌資项目开发资金,财务控飙专项方奏审定，交忖后雄保 三、项目管理团队： 代建方负责项目管理团队组建， 项目总经理及主要专业负责人 由代建方派遣，财务负责人由委托方派遣。 、项目代建模型: 我适方 莹丐、二牌输出） ▼ ' 1 V ' 1 V 规划设计 1 1工程营遣 策划难广 销售18 务 园欧务 諭期阶盟 ；； 营造齡毀 1 | 诺售阶腓 ； 售后阶厝 旳目投资决笑 安并启动资合 设立项目公司 品用使用 令案顎戈: 定怖策曙 客户资海 定位决樂 戲设汁 权证报批 捋投标管理 丄理言芝 供方管理 成木 萱理
项目管理团队根据合同约定、项目公司的授权、以及项目公司管理制度行使项目运营管理权，履行项目委托开发管理的职责和义务。代建方根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。 根据合同约定可在受托管理项目使用代建方品牌，委托项目可使用代建方品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用代建方品牌字样和商标。 四、项目财务管理： 委托方负责项目公司财务管理，负责筹措项目开发所需全部资金，代建方拥有财务信息知情权。 五、代建方的收益： 委托方向代建方支付的费用包括三个部分： 派驻团队基本管理费——代建方将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队的基本管理费包括工资、社会保险、福利等，一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。 委托开发管理费——取费标准原则为项目总销售额的一定比例（？% ），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。根据项目销售进度节点，并结合部分关键工程节点，分批支付。如果项目分多期开发，以项目每期的销售额为基数，按约定的分批支付。 项目业绩奖励——以双方约定的项目经营指标（如销售总额、 利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协 商确定。
代建管理工作程序 一、项目管理工作标准作业书 图1项目管理总体框图 在项目管理的全过程均严格进行设计、招投标、计划、财务等管理工作。
图2招投标管理工作程序流程图
二、代建管理工作的实施程序 前期阶段工作实施程序 1)前期管理部： (1)全面开始监理、施工招标工作：编制招标文件、对投标单位资格预审、评标、开标、定标，发中标通知书、合同备案。所用时间：二十个工作日 (2)发中标通知书一个月内与施工单位签订施工合同，并作施工准备。
2)项目计划管理，前期场地平整及文物情况调查一工程部 (1)组织编制总进度计划，安排场地内的树木迁移和高压塔架拆除。 (2)布置落实项目前期工作计划及措施。 3)财务管理一财务部 财务资金控制 代建项目部根据施工进度计划的安排，制定出详细合理的资金流动计划，包括现金流量需求表，工程款收入计划，预付款扣还计划，固定资产折旧计划，专用资金收支计划，机械设备、材料、人工等支出计划等。 4)合同及信息管理一预算部 编制监理、施工总承包及设备材料采购合同，进行合同编码，制定文件传送标准流程。 实施阶段工作实施程序 1)设计审查一设计管理部 ◆组织施工图审查 ◆到规划委认可的审图单位进行施工图审查，取得施工图设计审查通知书； 2)项目部门手续办理一前期管理部 申办“建设工程施工许可证” 建设工程施工许可证的取得也直接影响着工程的进展，是保证工期目标实现的关键线路之一，主要工作内容简述如下： ◆送审报批材料、施工图纸等； ◆办理人防、消防批准证明； ◆办理供电局、电信局、燃气公司、自来水公司、城管局等市
政部门批准盖章； ◆办理施工招标及合同备案； ◆办理质量监督手续： ◆办理质量监督手续： ◆签订总包合同并到建委备案。 ③其他招标工作 组织特殊材料、构件的采购招标工作； 根据工程进展程度，组织开展各项招标工作，是进度保障一项重要措施。 4)施工阶段准备一工程部 ①组织参建临时设施的搭建，并进行安全性检查，消除隐患； ②组织接通施工用给水、排水、供电、照明、通讯、通气的管线和线路，并铺设施工用道路，组织围墙、道路的临时施工； ③编制并审核施工图预算； ④获取并填写施工许可申请表，加盖建设单位公章及法人代表签章，申请表； ⑤登记并加盖专用章(到相关政府职能部门办理相应手续)； ⑥办理招投标、施工和监理合同备案及中标通知书原件手续； ⑦对监理单位的检查 ◆审核监理规划 ◆审核监理实施细则 ◆审核人员配备及持证上岗情况 ◆必要的检测设备 5)工程施工前的工程质量控制 ①协同监理单位共同检查落实以下工作： ◆编制工程项目主要工程、安置监控管理计划文件。 ②组织专业管理人员及施工管理人员学习和掌握以下基本内
项目代建制与项目管理的异同 项目管理的推行是由国家建设行政主管部门具体提出，目的是推动工程建设项目组织实施方式改革，提高工程建设管理水平，保证工程质量和投资效益，规范建筑市场秩序，加快我国工程管理与国际工程管理方式接轨，适应社会主义市场经济发展和加入世界贸易组织后新形势，从市场化和社会专业化分工角度强调由项目管理单位向建设项目业主提供社会化专业化服务。而政府投资项目代建制的框架是由计划投资主管部门提出，更侧重于从政府投资者角度加强投资项目管理， 规范政府投资项目的建设标准，严格控制项目投资、质量和工期，提高政府项目投资效益，消除工程建设中的腐败现象，强调落实项目建设的责任，突出了权力制约。 建设工程代建制和项目管理制度 一、建设工程代建制 1，代建制定义：是指投资方通过规定的程序，选择专业化的项目管理单位(以下简称代建单位)，代理投资人组织和管理项目的建设。 2，代建制的优点： 管理团队专业化，促进了项目管理水平和工作效率提高；提高了决策的准确性，同时也有了责任追究对象；同时有效遏制了腐败现象的产生。3、代建单位的工作内容： 1）、前期报批管理（可行性研究报告、初步设计、项目投资计划编制及报批、规划、施工、土地、环保等许可证和消防、人防、市政等） 2）、设计优化管理（组织施工图设计，协调设计中的有关问题、负责设计变更的报批）3）、招标合约管理（会同使用单位组织项目勘察、设计、施工、监理和主要材料设备采购等招标和签订合同） 4）、投资资金管理（设计变更、现场洽商项目造价的审核、工程索赔管理、审核工程款支付、工程结算管理、概算调整报批和编制竣工财务决算报告） 5）、施工现场管理（严格按项目投资、安全、质量和进度的要求组织施工，协助监理单位组织中间验收，组织竣工验收） 6）、文档信息管理（负责将项目竣工及有关档案资料整理汇编移交，向使用单位办理资产移交手续） 7）、与相关政府部门保持良好的联系和沟通。与业主、承包人及政府监督机构和有关单位协调沟通有关问题。4，代建单位服务费的计取： 代建取费至今尚没有统一标准，按照财建2004年300号文第四项(项目代建管理费标的由同级财政部门比照基建财务制度规定的建设单位管理费标准编制)，建设单位管理费一般取投资额的2%，由于此取费较低，现在一般采取代建费加结余奖励的收费模式。5，项目使用单位应当履行下列职责： 1）、会同发展改革委确定项目建议书和工程可行性研究报告的编制单位 2）、负责项目建议书报批 3）、协助代建单位办理可研、规划、土地、环保、节能、消防、人防、投资计划、施工、园林、绿化及市政接用等审批手续提出项目建设标准和使用功能并选定设计方案，参与施工、监理招标的监督工作 监督代建项目的工程质量和施工进度，参与工程验收4）、监督代建单位对政府资金使用情况 5）、负责自筹建设资金的筹措，负责代建项目的接收、移交、使用和保管 6，近几年公司代建项目1）、天宾商务中心11万平米2）、经贸学院9万平米3）、大港海都园6万平米4）、和平区和畅园7万平米二、建设工程项目管理： 1，建设工程项目管理的内涵是:自项目开始至项目完成,通过项目策划和项目控制,以使项目
项目代建模式管理 一、项目代建界定： 项目代建是已经取得土地证的企业（委托方）与有项目开发与管理能力企业（代建方）合作的一种方式，委托方承担全部，代建方承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得土地的委托方提供房地产全过程的管理。在这个过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。 二、项目代建模型： 三、项目管理团队： 代建方负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人
由代建方派遣，财务负责人由委托方派遣。 项目管理团队根据合同约定、项目公司的授权、以及项目公司管理制度行使项目运营管理权，履行项目委托开发管理的职责和义务。 代建方根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。 根据合同约定可在受托管理项目使用代建方品牌，委托项目可使用代建方品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用代建方品牌字样和商标。 四、项目财务管理： 委托方负责项目公司财务管理，负责筹措项目开发所需全部资金，代建方拥有财务信息知情权。 五、代建方的收益： 委托方向代建方支付的费用包括三个部分： 派驻团队基本管理费——代建方将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队的基本管理费包括工资、社会保险、福利等，一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。 委托开发管理费——取费标准原则为项目总销售额的一定比例（？%），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。根据项目销售进度节点，并结合部分关键工程节点，分批支付。如果项目分多期开发，以项目每期的销售额为基数，按约定的分批支付。
代建项目管理策划书 编制: 审核: (主管副总经理) 批准: (公司总经理) 生效日期: 年月日编制单位:宁夏诚信工程建设监理有限公司工程代建项目管理部 1.编制说明 (1)《代建项目管理策划》是项目实施的纲领性文件,是编制项目管理文件的依据,是公司为项目进行资源调配和提供服务、支持的基本依据。 (2)《代建项目管理策划》在代建项目管理投标阶段为《代建项目管理大纲》,由项目跟踪负责人在收到代建管理招标邀请文件后立即组织编制。此阶段项目跟踪负责人应尽量了解项目信息情况,并会同公司相关职能部门商议,暂不进行审批会签。 (3)中标后,公司主要职能部门、项目跟踪负责人和拟派项目经理可根据投标及谈判阶段情况对《代建项目管理策划》进行必要的调整和深化,但不应有实质性的变化或偏离。调整后的《代建项目管理策划》应会同公司相关职能部门进行审批会签。 (4)经公司相关职能部门审批会签的《代建项目管理策划》需经公司主管副总经理审核,并经公司总经理审批后方可执行。 (5)执行过程中,《代建项目管理策划》内容若有偏离应及时调整,并将调整内容经项目经理签字确认后报公司主管副总经理审核,公司总经理审批。
(6)《代建项目管理策划》内容履行完毕,经公司部门考核完成后,《代建项目管理策划》失效。 2.代建项目管理目标策划 项目名称: 委托单位: 使用单位: 投资性质:?政府投资 ?企业自筹 ?私人 ?外资 ?世(亚)行贷款 ?其他 工程类别:?公建 ?厂房 ?住宅 ?路桥 ?其他: 工程地点: 建筑面积(或项目规模): m2,其中: 项工程总价: 万元目 概代建管理费: 万元况 管理方式: ?项目管理;?代建制;?工程总承包;?其他; 合同工作内容/范围简述: 自项目建议书批复后开始,由代建单位代行建设单位职责,负责对项目从可行性研究、设计、拖工、竣工验收直至缺陷责任期结束,实行全过程建设组织实施管理和 投资管理;负责投资、质量、工期和安全的控制,按合同约定办理工程移交,依法承 担建设单位的质量责任和安全生产责任。 质量目标:?合格, ?省部优, ?鲁班奖,?其他 工期目标:计划开工日期 ,计划竣。
代建项目管理指南－名词解释 第一章代建项目管理概述 1.财政性基本建设资金： 包括财政预算内基本建设资金、财政预算内其它各项支出中用于基本建设的资金、纳入财政预算管理专项基金中用于基本建设项目的资金、财政预算外资金中用于基本建设项目的资金和其他基本建设资金。 2.政府投资项目一： 为了适应和推动国民经济区域经济的发展，为了满足社会文化、生活需要，以及出于政治、国防等因素的的考虑，由政府通过财政投资、发行国债或地方财政债券，利用外国政府赠款以及国家财政担保的国内外金融组织贷款等方式独资或合资兴建的固定资产投资项目。 政府投资特点：政府主导、满足公共需求、国有资产 3.政府投资项目二： 批各级政府使用本级财政性资金所进行的固定资产投资建设的项目，其目标是为了提高社会的整体利益，为社会提供公共产品或劳务服务，为市场经济主体创造一个适宜的经营环境，降低生产单位的成本，以获得社会利益的最大化。 4.政府采购模式： 即由政府设立统一集中采购机构，对仅供房屋或中、小型基础设施项目负责建设，建完后移交给国有机构使用或移交给运营单位运营，集中采购机构发挥核心作用，负责编制预算、建设等阶段的管理。 5.代建制： 即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、
质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。分为分段式代建和全过程代建（项目前期、实施直到竣工移交）。 6.代建制二： 指政府通过招标的方式，选择社会化专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。 发达国家及地区代建特点：1.设立直接管理机构，2.严格按规则办理、3.机构之间权力、责任匹配并相互制约，4.接受各方严格监督。 7.CM模式： 称为建工程管理方式，又称阶段发包方式或快速轨道方式。分两种形式。 形式一：是代理管理方式，CM经理作为业主的代理，与业主签订代理服务合同，业主再分别与设计、施工承包商和专业管理公司签订合同，专业管理公司协助业主进行设计优化和施工管理，不对投资负责。 形式二：是建筑施工总承包方式，专业管理公司需要对施工的最大费用负责，并承担风险。这是一种风险管理方式，CM经理是施工总承包商。 8.PMA模式 称为项目管理服务模式，是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。 9.PMC模式 称为项目管理承包模式，指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承
建设工程项目管理实施细则 一、编制依据 《政府投资非经营性项目代建管理办法（试行）》 《政府投资项目财政直接支付管理暂行办法》 二、管理机构 1、公建中心：作为区政府投资非经营性项目代建专门管理机构， 负责区政府投资非经营性项目的代建管理工作。在中心统一领导下设立项目工作小组，协助工程项目的立项申请，办理施工许可审批手续，协同业主单位对工程建设项目实施过程中的质量、投资、进度进行控制，严格合同管理。 2、业主单位：项目的实际受益者。负责工程建设项目报批前的立 项申请，办理各规划设计审批，可行性研究报告。设立业主项目代表机构参与项目部分采购、实施以及验收等。授权1名以上的常驻代表负责与代建人联系，协调关系。 3、工程联席会议：项目实施过程由代建方主持，项目各参与方参 加的定期工程联席会议制度。对项目质量、投资、进度、安全和合同协调、共同管理。 三、项目前期管理 1、审批阶段管理：明确本项目所需办理的相关手续，制定手续办 理流程图，落实相关手续办理责任人。 2、施工图设计阶段管理：严格执行概算限额设计原则。施工图必
须经业主主管单位、业主以及公建中心三方认真讨论后才能进入施工图审查阶段。 3、采购管理：纳入项目总投资的招标内容必须根据镇海区发展和 改革局发布的《建设项目招标方案核准表》制定招标方式和招标组织形式。并落实采购责任单位、采购时间、进场时间和采购额度计划。 四、项目实施过程管理 1、质量控制 1）认真审核施工和监理制定的实现质量目标的措施和方法，对施工和监理制定的文本找出切入点，做到既不影响施工又能随时介入。对关键工序、关键材料提出质量控制点，建立检查台帐。 2）对属于质量控制点范围的关键工序，必须经过工程联席会议成员3人以上验收后才能进入下道工序，参加验收人员并及时在保证资料上签字。对于属于质量控制点范围内的关键材料，施工单位必须先填报《材料（设备）选定表》，提供不少于2种的品牌并注明厂家、规格型号以及使用案例等详细情况，经工程联席会议确定通过才能进场。进场后，经监理验收，代建和业主抽检合格后方可投入使用。并建立检查台帐作为结算依据； 3）定期根据“PDCA”过程偏差控制原则对施工单位的材料投入、工序和阶段性成果与合同所界定的工作范围进行比较；根据确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；根据经批准的施工方案、工序与实际工序进行比较；运用
代建项目管理的控制要点 1、设计准备阶段项目管理的控制要点 （1）设计准备阶段的投资控制 1）在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标的分析和论证：2）编制项目总投资分解的初步规划； 3）分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案；4）编写设计任务书中有关投资控制的容； 5）对设计方案提出投资评价建议； 6）根据选定的设计方案审核项目总投资估算； 7）编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行； 8）编制各种投资控制报表和报告。 （2）设计准备阶段的进度控制 1）分析和论证总进度目标； 2）编制项目实施的总进度规划； 3）分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案；4）审核设计进度计划，并控制其执行； 5）编写设计任务书中有关进度控制的容； 6）编制各种进度控制报表和报告。 （3）设计准备阶段的质量控制 1）理解业主的要求，分析和论证项目的功能； 2）协助业主确定项目的质量要求和标准； 3）分析质量目标实现的风险，编制质量风险管理的初步方案；
4）编制设计任务书，比较设计方案是否符合招标文件的要求； （4）设计准备阶段的合同管理 1）从合同管理的角度为设计文件的编制提出建议； 2）根据设计竞选结果，提出委托设计的合同结构； 3）协助业主起草设计合同，参与设计合同的谈判和签订工作； 4）从目标控制的角度分析设计合同的风险，制订设计合同管理 方案； 5）分析和编制索赔管理初步方案，以防索赔事件的发生。 （5）设计准备阶段的组织与协调 1）协助业主组织设计竞选； 2）组织设计方案评审，协助业主办理设计审批方案； 3）协调设计准备过程中的各种工作关系，协助业主解决有关纠 纷事宜。 2、设计阶段的项目管理要点 （1）设计阶段的投资控制 1）根据设计方案，审核项目总估算，供业主确定投资目标参考， 并基于优化方案协助业主对估算作出调整； 2）审核施工图预算，必要时调整总投资计划； 3）控制设计变更，注意检查变更设计的可靠性、经济性、建筑功 能是否满足业主的要求。 （2）设计阶段的进度控制 1）参与编制项目总进度计划，有关施工进度与施工监理单位协商；
建设工程代建制和项目管理制度 一、建设工程代建制 1，代建制定义：是指投资方通过规定的程序，选择专业化的项目管理单位(以下简称代建单位)，代理投资人组织和管理项目的建设。 2，代建制的优点： 管理团队专业化，促进了项目管理水平和工作效率提高；提高了决策的准确性，同时也有了责任追究对象；同时有效遏制了腐败现象的产生。 3、代建单位的工作内容： 1）、前期报批管理（可行性研究报告、初步设计、项目投资计划编制及报批、规划、施工、土地、环保等许可证和消防、人防、市政等） 2）、设计优化管理（组织施工图设计，协调设计中的有关问题、负责设计变更的报批） 3）、招标合约管理（会同使用单位组织项目勘察、设计、施工、监理和主要材料设备采购等招标和签订合同） 4）、投资资金管理（设计变更、现场洽商项目造价的审核、工程索赔管理、审核工程款支付、工程结算管理、概算调整报批和编制竣工财务决算报告） 5）、施工现场管理（严格按项目投资、安全、质量和进度的要求组织施工，协助监理单位组织中间验收，组织竣工验收）
6）、文档信息管理（负责将项目竣工及有关档案资料整理汇编移交，向使用单位办理资产移交手续） 7）、与相关政府部门保持良好的联系和沟通。与业主、承包人及政府监督机构和有关单位协调沟通有关问题。 4，代建单位服务费的计取： 代建取费至今尚没有统一标准，按照财建2004年300号文第四项(项目代建管理费标的由同级财政部门比照基建财务制度规定的建设单位管理费标准编制)，建设单位管理费一般取投资额的2%，由于此取费较低，现在一般采取代建费加结余奖励的收费模式。 5，项目使用单位应当履行下列职责： 1）、会同发展改革委确定项目建议书和工程可行性研究报告的编制单位 2）、负责项目建议书报批 3）、协助代建单位办理可研、规划、土地、环保、节能、消防、人防、投资计划、施工、园林、绿化及市政接用等审批手续 提出项目建设标准和使用功能并选定设计方案，参与施工、监理招标的监督工作 监督代建项目的工程质量和施工进度，参与工程验收 4）、监督代建单位对政府资金使用情况 5）、负责自筹建设资金的筹措，负责代建项目的接收、移交、使用和保管