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08年房地产估价师考试案例分析练习题三房地产估价报告项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估委托方：××人民法院估价方：××房地产评估有限公司估价人员：××××××估价作业日期：×××估价的假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。
（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业估价人员。
根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。
所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。
公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时闯，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。
本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。
二、估价限制条件（一）本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。
（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。
（四）按有关规定本估价报告自估价目期起半年内有效。
08年房地产估价师考试案例分析练习题六某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告封面（略）目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。
1.由委托方提供的资料鉴定委托书（原件）。
2.由××物业管理公司提供的资料（1）国有土地使用证（复印件）；（2）关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复（复印件）；（3）××市商品房销售许可证（复印件），（4）××区××路××号楼单元面积汇总表（复印件）；（5）××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同（复印件）。
本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。
二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。
三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。
评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了入户调查。
此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。
08年房地产估价相关知识练习题及答案（一）1、经济分析将不同的市场结构分为( )。
A、完全竞争市场B、完全垄断市场C、垄断竞争市场D、寡头垄断市场2、关于进口设备原价，下列说法正确的是( )。
A、是指进口设备的到岸价格(CIF)B、是指进口设备的离岸价格(FOB)C、是装运港船上交货价格D、进口设备抵达买方边境港口或边境车站，但未缴纳关税时的价格3、以天、月、季为时距的动态序列，通过扩大时距合并为以年为时距的动态序列，可以消除( )的影响。
A、时距短B、时距长C、季节波动D、偶然因素4、砌筑砂浆的强度等级是由它的抗压强度确定的，共分为( )个等级。
A、5B、6C、7D、85、城市规划以( )为核心，建立起城市未来发展的空间结构。
A、城市建设B、城市空间结构C、城市土地利用配置D、以上三者都不是6、某房地产开发商原计划XX年开发住宅6万m2，受建材等因素影响，实际仅完成4．5万m2，仅占原计划的75％，则75％属于( )。
A、比较相对指标B、结构相对指标C、计划完成相对指标D、动态相对指标7、民事法律关系是指由民法( )的社会关系。
A、调整B、确认C、设定D、保护8、通风主要是指( )方面的工程。
A、清洁空气B、送风和排风C、除尘和排毒D、其他方面9、下列说法不正确的是( )。
A、委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B、法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C、指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D、指定代理的实质是一种实现委托代理的方式10、签订委托拍卖合同的宗旨是( )。
A、拍卖人的信息尽量详细B、委托人的信息尽量详细C、双方的权利义务尽量清晰D、拍卖标的描述尽量详细11、建设地点的选择包括( )。
A、建设地区的选择B、具体建设地点的选择C、地势和地质条件的选择D、原材料、能源、水源和劳动力资源条件的选择12、决定内在经济的主要因素有( )。
2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)(1)评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A. 传统价值评估B. 价值分配C. 相关经济损失评估D. 价值减损评估(2)下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A. 最高最佳使用原则B. 合法原则C. 替代原则D. 谨慎原则(3)采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A. 房地产作价入股B. 法院强制拍卖C. 房地产税收D. 房地产征收补偿(4)某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A. -40B. 400C. 1800D. 3600(5)某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A. 98B. 102C. 108D. 116(6)某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。
A. 4296.96B. 5560.86C. 5839.91D. 30838.91(7)房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。
A. 实体、权益、区位B. 实物、权益、区位C. 实物、权利、位置D. 实体、权益、位置(8)某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
2008年房地产估价师执业资格考试——考试样题考试样题各科目的题型及说明：“房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)”的题型为单项选择题、多项选择题、判断题、综合分析题。
“房地产开发经营与管理”的题型为单项选择题、多项选择题、判断题、计算题。
“房地产估价理论与方法”的题型为：单项选择题、多项选择题、判断题、计算题。
“房地产估价案例与分析”的题型为单项选择题、问答题、指错题、改错题。
各科目相同的题型分值有所不同。
单项选择题(每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意.请在答题卡上涂黑其相应的编号)某房地产估价机构于2005年6月10日至16日评估了一宗房地产于2005年6月12日的市场价值，后对其估价结果产生了异议。
现在要求你重新估价以证明该房地产估价机构的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。
A、现在B、委托人指定的日期C、2005年6月12日D、重新估价的作业日期中的某日参考答案C多项选择题(每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。
请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的。
每个选项得0.5分)估价人员的估价水平主要取决于其( )。
A、相关理念水平B、相关实践经验C、相关职业道德修养D、人际关系好坏参考答案A、B判断题(每题1分。
请根据判断结果，在答愿卡上涂黑其相应的符号。
用“√”表示正确。
用“×”表示错误。
不答不得分。
判断错误扣1分。
本题总分最多扣至零分)某估价报告中注明“估价报告使用期限自2007年3月1日起半年”。
如果估价报告使用者在该期限内使用了该估价报告，则出具该估价报告的估价机构和估价师在2007年9月1日以后也要对该估价报告承担相关法律责任。
如果估价报告使用者在2007年9月1日之前未使用该估价报告而是以后使用的，则出具该估价报告的估价机构和估价师不应承担相关法律责任。
参考答案：√综合分析题(每小题2分。
2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
请问：若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
答：本次评估的价值为投资价值（拍卖应价），投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。
同一宗房地产呈现出不同投资价值的主要原因为：（1）不同的房地产开发公司有不同的自身条件。
如：①承担风险能力不同；②品牌、开发成本、经营费用方面的优势不同；③纳税状况不同；④开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次）等。
（2）不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。
如：①对未来的信心不同；②不同的价值取向和产品定位等。
（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。
目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问：上述观点是否正确？为什么？答：（1）上述观点错误。
（2）原因如下：①房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加；②应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值因素；③虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化。
现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，即相比5年前多出的1000万元中，肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。
（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
第四部分房地产估价案例与分析第一章房地产估价报告写作考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价报告构成要素及其写作，估价报告写作文字要求的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节房地产估价报告构成要素及其写作一、房地产估价报告的构成要素二、房地产估价报告的写作(一)封面的写作1.估价报告名称2.估价项目名称3.委托人4.估价机构5.注册房地产估价师6.估价作业日期7.估价报告编号(二)目录的写作(三)致委托人函的写作(四)注册房地产估价师声明的写作(五)估价的假设和限制条件的写作(六)估价结果报告的写作1.标题2.委托人3.估价机构4.估价对象5.估价目的6.估价时点7.价值定义8.估价依据9.估价原则10.估价方法11.估价结果12.估价人员13.估价作业日期14.估价报告使用期限(七)估价技术报告的写作1.实物状况(或个别因素)分析2.区位状况分析-3.市场背景分析4.最高最佳使用分析5.估价方法选用6.估价测算过程7.估价结果确定三、房地产估价报告示例第二节房地产估价报告写作的文字要求一、对词义的要求，(一)用词准确(二)语义鲜明，不能含混不清、模棱两可(三)用词不可带有较强烈的感情色彩(四)用词简练、标准。
不堆砌、不生造二、对语句的要求(一)句子简洁，概括性强(二)搭配得当(三)逻辑严密三、要防止错别字和错漏考试要求1.掌握房地产估价报告的构成要素及其写作;2.掌握房地产估价报告的文字要求。
2008年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)(1)土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。
A. 长期投资B. 短期投资C. 风险投资D. 金融投资(2)下列物业中，属于特殊物业的（）。
A. 在建工程B. 车站C. 购物中心D. 科技产业园区(3)房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）A. 变现风险B. 时间风险C. 自然损失风险D. 通货膨胀风险(4)投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。
A. 提高投资收益B. 降低系统风险C. 降低个别风险D. 使投资毫无风险(5)2007年未，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）A. 9%B. 12%C. 12．5%D. 15%(6)政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（）。
A. 产品质量B. 产品性价比C. 规模和结构D. 产品档次(7)对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。
A. 自然周期与投资周期同步变化B. 投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期C. 投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D. 投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期(8)当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。
A. 挑战定价法B. 领导定价法C. 目标定价法D. 随行就市定价法(9)某城市住宅市场调杏结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。
2008房地产估价师案例与分析预测试题(1)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）(1)房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。
一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。
有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。
请问：(2)某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。
由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。
另外，有些市民已将住房出租。
他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。
如此种种，拆迁改造工作困难重重。
请问：(3)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?二、单项选择题（共10小题，每小题2 分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）(1)根据下列内容，回答{TSE}题：张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m<SUP>2</SUP>，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m<SUP>2</SUP>，租期为5年，费用按法规各自承担。
{TS}在2006年10月时，张某的权益价格为（）。
A. 没有租赁条件下的正常市场价格B. 剩余3年租期的月租金为180元/m<SUP>2</SUP>条件下的净收益于2006年10月的现值之和C. 剩余3年租期的月租金为180元/m<SUP>2</SUP>条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D. 张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格(2)在2006年10月时，王某的权益价格为（）。
2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
(2)（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。
目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。
请问上述观点是否正确?为什么?(3)（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。
经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。
二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。
2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。
一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。
为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
根据上述材料，回答第{TSE}题。
{TS}若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。
(2){TS}因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。
估价中正确的选择是（）。
(3){TS}兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（）。
(4){TS}若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。
(5)（二）甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。
建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。
甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。
自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。
2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
根据上述材料，回答第{TSE}题。
{TS}如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（）。
(6){TS}若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8．5%，经营利润为年经营收入的10%。
若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。
采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。
(7){TS}下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。
(8)（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：<TABLE class=font1215 cellSpacing=0 borderColorDark=#ffffff cellPadding=0 width=540 align=center borderColorLight=#000000 border=1><TBODY><TR><TD width=76>名称</TD><TD width=76>建筑面积（㎡）</TD><TD width=84>建筑基底面积（㎡）</TD><TD width=73>房屋结构</TD><TD width=100>建筑物重置单价（元/㎡）</TD><TD width=57>建筑物成新率</TD></TR><TR><TD width=76>店面</TD><TD width=76>1 000</TD><TD width=84>1 000</TD><TD width=73>砖混</TD><TD width=100>800</TD><TD width=57>90%</TD></TR><TR><TD width=76>仓库</TD><TD width=76>2 000</TD><TD width=84>2 000</TD><TD width=73>砖木</TD><TD width=100>500</TD><TD width=57>85%</TD></TR><TR><TD width=76>住宅</TD><TD width=76>1 500</TD><TD width=84>1 500</TD><TD width=73>砖混</TD><TD width=100>650</TD><TD width=57>90%</TD></TR></TBODY></TABLE>根据上述材料，回答第{TSE}题。
{TS}如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。
(9){TS}如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。
(10){TS}如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（）。
三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)(1)<STRONG>封面和目录（略）致委托人函（略）</STRONG><STRONG>估价师声明</STRONG> 我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）二00八年六月三十日<STRONG>估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告</STRONG> <STRONG>一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象</STRONG>估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为 3 853.05㎡，土地面积为2 294.5㎡。
1．坐落估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
2．产权状况根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。
3．土地状况土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。
容积率为1.68（土地其他情况略）。
4．建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。
