当前位置：文档之家 › 2010房地产估价-第五章

2010房地产估价-第五章

  • 格式：ppt
  • 大小：235.50 KB
  • 文档页数：32

下载文档原格式

  / 32

合集下载

第五章房地产评估

第五章房地产评估

❖ 适用范围：适宜于同时对大量土地进行评估，特别 适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要大范 围内对大量土地进行评估的场合。
❖ （二）理论依据 ❖ 替代原则
❖ （三）路线价估价法的基本数学表达式为：
❖ 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积
❖ 采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有特 殊条件存在,如街角地、两面临街地、不规则形地等, 则还要进行因素的加减修正,数学表达式为：
❖ （3）交易情况修正 A：100/101 B：100/100
❖ C：100/105 D：100/100 E：100/99 F：100/100
❖ （4）容积率修正
A：105/115 B：105/105
❖ C：105/120 D：105/100 E：105/128 F：105/115
❖ （5）区域因素修正
=673.7(元每平方米)
❖ 例：有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地 条件类似的6宗地，具体情况如下表：
宗地 A B C D E F G
成交价 680 610 700 570 750 700
交易时间 2003 2003 2002 2004 2005 2006 2006
交易情况 +1% 0 +5% 0 -1% 0 0
容积率 1.3 1.1 1.4 1.0 1.6 1.3 1.1
区域因素 0 0 0
-1% 0
+1% 0
个别因素 +1% -1% -2% -1% +2% 0 0
❖ 表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表（见 下表）为：
时间 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
❖ （二）影响房地产价格及评估价值的因素 ❖ (1)一般因素 ❖ 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价

房地产估价第5章

房地产估价第5章

学习目的与要求
市场比较法是房地产评估的基本方法 之一。通过本章的学习，理解市场比较法 的基本概念和基本原理，了解市场比较法 的适用范围，熟练掌握市场比较法的计算 公式和评估程序，熟悉交易实例的搜集方 法，理解可比实例的选取要求，能够熟练 地运用市场比较法的原理和方法评估房地 产价格。本章的难点是可比实例的选取， 重点是市场比较法的计算方法及应用。
房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区 或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房 地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况： —没有房地产交易的地方 —在农村等房地产交易较少的地区 —某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房 地产，如古建筑 —难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙
《房地产评估》
第一节 市场比较法概述
一、市场比较法的含义 二、市场比较法的基本原理 三、市场比较法的适用范围 四、市场比较法的限制条件 五、市场比较法的操作步骤
《房地产评估》
一、市场比较法的含义
市场比较法（Market Comparison Approach）
又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市 价比较法、市场资料比较法、现行市价法、 市场法等。
实例 甲：成交总价83万人民币，首付30万人
民币，余53万半年后付清，建筑面积250 平方米 乙：成交总价15万美元，一次性付清，使 用面积3000平方英尺
《房地产评估》
建筑面积下的价格=套内建筑面积下价格 *套内建筑面积/建筑面积
建筑面积下价格=使用面积下价格*使用 面积/建筑面积
《房地产评估》
第二节 交易实例的搜集
一、广泛搜集交易实例必要性 二、搜集交易实例的途径 三、交易实例应搜集的内容

2010房地产估价-第五章

2010房地产估价-第五章
《房地产估价》
三、净收益在前若干年有变化的公式
（一）收益年限有限年
Ai A 1 + ] V =∑ [1 − i t n −t Y (1 + Y ) (1 + Y ) i =1 (1 + Y )
（二）收益年限无限年
t
Ai A V =∑ + i t Y (1 + Y ) i =1 (1 + Y )
《房地产估价》
《房地产估价》
第五节：剩余技术 第五节：
一、土地剩余技术： 土地剩余技术： 1、方法： 方法： （1）先确定总收益 （2）再通过其他方法确定建筑物价值 （3）确定建筑物收益 （4）确定土地收益及土地价格 2、运用：城市商业区土地无法使用比较法 运用： 二、建筑物剩余技术： 建筑物剩余技术： 1、方法：程序同上，先算土地收益，再确定建筑物价格 方法：程序同上，先算土地收益， 2、运用：建筑物估价、或者确定建筑物折旧等 运用：建筑物估价、
《房地产估价》
三、适用对象和条件 1、适用对象——有收益或潜在收益的房地产 、适用对象 有收益或潜在收益的房地产 如：商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、 影剧院、停车场、加油站、游乐场、标准厂房、用于出租的仓 库、农地等。 对政府办公楼、学校、公园、等公用公益性的房地产估价 不适用。 自用或空闲的可设想为出租。 例题：96年判断题5：城市中现有一块空地，目前没有任 何收益，因而不能用收益法估价。 01年单选题16：特殊工业厂房适宜采用的估价方法是：A 成本法、B假设开发法、C收益法、D比较法 2、收益法适用的条件 、收益法适用的条件——房地产的收益和风险都能够量化 房地产的收益和风险都能够量化 。
《房地产估价》
二、报酬率的求取方法： 报酬率的求取方法：

第五章 房地产评估(第二讲)

第五章 房地产评估(第二讲)

修正系数

B——交易日期修正系数
（） 交易日期修正系数 100

C——区域因素修正系数
100 区域因素修正系数 （）
交易日期修正
[ 案例 ] 现选取一可比房地产实例，成交价格 为 6000 元 / 平方米，成交日期为 2013 年 7 月 。假设 2013 年 1 月至 2014 年 1 月，该类房地 产价格每月环比下降 0.2 ％，则对该可比实 例进行交易日期修正后2014年1月的房地产 价格为：
案例讲解
个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.094 5.计算比准价格 A＝15,500×1.0×1.14×1.0×0.995＝17,580（元/平方米） B＝12,000×1.0×1.12×1.163×1.133＝17,710（元/平方米） C＝14,000×1.0×1.07×1.075×1.094＝17,620（元/平方米） 6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）＝（17,580＋17,710＋17,620）/3 ＝17,640（元/平方米） 待估宗地评估价值（总价）＝17,640×3,000＝52,920,000元
121 1.8 100 100 100 100 100 100 12265 .1(元 / 平方米） 109 2.1 98 99 98 98 103 97
121 1.8 100 100 100 100 100 100 12409 .6(元 / 平方米） 111 2.1 103 98 100 101 100 97 121 1.8 100 100 100 100 100 100 PC 14000 12251 .3(元 / 平方米） 103 2.3 100 102 103 100 100 100

2010年房产估价师理论与方法第五章精选讲义5

2010年房产估价师理论与方法第五章精选讲义5

（2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如土地用途管制、规划条件等）为依据。

例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。

所谓“城市规划创造土地价值”，在一定程度上反映了这一要求。

具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合于作商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。

在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2．5，除非依法调整了容积率，否则应以容积率不超过2．5为前提来估价。

如果以商业用途或者容积率超过2．5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律法规的保障，而且是违法、违规的，据此评估出的较高价值不能实现，也就不会得到认可。

某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。

现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。

（2001年试题）A．工业厂房B．工业用地C．商品住宅D．商住用地答案：D（3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、规章、政策或者合同（如国有建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。

处分方式包括买卖、互换、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。

法律、法规、规章和政策等规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应为零。

（4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应符合国家的价格政策。

具体地说，评估政府定价或者政府指导价的房地产，应遵循相应的政府定价和政府指导价。

例如，房改售房的价格，应当符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定；集体土地征收和国有土地上房屋拆迁估价，应当符合国家有关集体土地征收和国有土地上房屋拆迁补偿的法律、法规、规章和政策等。

第五章 房地产评估

第五章 房地产评估

管理规定》等
十、房地产估价的程序
1、资产评估项目的接洽
明确资产评估基本事项，签订资产评估业务约定书（合同） 2、资产评估项目的管理 组建资产评估项目小组，拟定资产评估的工作方案（计划） 3、资产评估项目的执行 进行最佳利用及其假设条件、价值类型及评估标准分析， 选择评
收集与资产评估有关的资料，待评估资产的清查核实和实地查勘，
5000
1500
b
O
10
距市中心里程
（二）土地价格理论
1、土地价格的内涵
ai P ，其中P：土地价格，ai：第i年的地租，r：折现率 i （ i 1 1 r） 如果每年的地租额相同 ，可永远租下去，则为 永续年金： A P r
n
土地价格：实质是地租的资本化 土地价格包括：
纯自然土地的地租
1、土地价格的构成——思路二
地租 区位租金 土地资本租金 不确定性风险 年补偿费 农地租金 CBD
地价 区位价格 转换成本 不确定性风险补偿费 预期增值 纯农地价格 d’ 距 CBD 的距离 CBD d’ 纯农地价格 农地发展权价值
图表 4-7 城市土地租金
图表 4-8 城市土地及农地价格比较
2、建筑物价格的构成 全新建筑物价格包括：正常合理的成本费用税收利润： （1）建筑工程费：一般的土建工程、给排水工程、采暖通风工程、
（3）廉租金 = 维修费+管理费
准成本（福利）租金 = 廉租金+折旧费 成本（标准）租金 = 准成本（福利）租金+投资利息+税金
市场（理论）租金=成本（标准）租金+保险费+租赁经营利润+地租
八、影响房地产价格的因素 （一）影响城市土地价格的因素
1、一般因素

房地产估价——收益还原法习题

第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。

A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。

A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。

A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。

A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。

A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。

若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。

A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。

2010年房产估价师理论与方法第五章精选讲义18

均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。

它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

（重要考点）以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，例如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。

这种情况在现实中经常遇到，例如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧不堪（无继续利用价值），此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地的价值。

因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。

某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。

试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

［解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500（元）与上述相反的情形，是建筑物的设计、施工和设施设备都非常先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧（具体见本书第八章第五节“建筑物折旧的求取”）。

某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。

第五章 房地产评估


1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）
（1） （2）
三、各参数的估算
（一）净收益
除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际 收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获 取。
净收益＝ 潜在收入
空置等造成的收入损失
营运费用
＝ 有效毛收入 营运费用
（二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。
△ 求取方法： 1、收益与售价比法（市场法）
成新率。
• 例题、某混合结构单层厂房经评估人员现场勘察后打分情况为：结构 61 分 ； 装 修 55 分 ； 设 备 56 分 。 已 知 成 新 率 修 正 系 数 G=0.7;S=0.2;B=0.1.该厂房耐用年限50年，实际已使用22年，计算 综合成新率。（假设打分法占60%）
• 打分法成新率=（61*0.7+55*0.2+56*0.1）=59.3%； • 年限法成新率=（50-22）/50=56%； • 综合成新率=59.3%*60%+56%*40%=58%
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性 （一）土地特性P102 （二）房地产（不动产）的特性P103 二、房地产评估的原则P105

房地产估价(第5章)


撰写估价报告
06 将估价过程和结果以书面形式
表达出来，形成完整的估价报 告。
02 房地产市场分析
房地产市场类型及特点
住宅市场
以居民住房需求为主导，受人口、 经济、政策等因素影响，具有稳 定性和长期性。
商业地产市场
以商业经营为目的，包括商场、 办公楼等，受经济波动、城市规 划影响较大，具有周期性。
操作步骤
收集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修 正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。
收益法原理及应用
收益法原理
收益法是通过预测待估房地产未来各期的正常净收益，选用适当的折现率将其折算到估价时点上的现值后累加，以此 估算待估房地产价格的方法。它基于预期原理，即房地产的价格等于其未来收益的现值之和。
房地产估价目的
房地产估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说是为了满足某种特定的需要。
估价原则及方法
估价原则
合法原则、最高最佳使用原则、 替代原则、估价时点原则、公平 原则。
估价方法
市场比较法、收益法、成本法、 假设开发法、基准地价修正法。
估价程序与步骤
明确估价基本事项
01 明确估价对象、明确估价目的
工业地产市场
以工业生产为主，包括工厂、仓 库等，受产业政策、交通等因素 影响，具有专业性。
供求关系对价格影响
供应量与价格关系
供求平衡与价格稳定
供应量增加会降低市场价格，供应量 减少会提高市场价格。
当供应量与需求量基本平衡时，市场 价格相对稳定。
需求量与价格关系
需求量增加会提高市场价格，需求量 减少会降低市场价格。
06 风险防范与质量控制
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

《房地产估价》
一、解题思路：
1、求取未来44年净收益的现值和：： 2、求取未来16年净收益的现值和：： 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地产估价》
第七节：直接资本化法
一、直接资本化法概述 1、含义：将估价对象未来某一年的某种预期收 益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益倍 数来求取估价对象价值的方法。 2、类型： （1）毛租金乘数法 （2）潜在毛收入乘数法 （3）有效毛收入乘数法 （4）净收益乘数法
例二：某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年， 2001年底至2004年底分别可以获得净收益为83万元、85
万元、90万元、94万元；预计2005年底至2007年底分别
可以获得净收益为94万元、93万元、96万元，从2008年 底起每年可获得的净收益为95万元，改类房地产的报酬 率为9％，试估算该房地产在2004年底的价格。
《房地产估价》
五、收益法的特点
1.具有理论基础 2.收益价格 3.准确性取决于净收益及报酬率的确定
《房地产估价》
第二节 报酬资本化法公式
一、最一般公式 1、理论分析用的最一般公式 后面的一切公式皆是此最一般公式推导而来。
V
i 1
n
Ai
(1 Y )
j j 1
i
A3 An A1 A2 (1 Y1 ) (1 Y1 )(1 Y2 ) (1 Y1 )(1 Y2 )(1 Y3 ) (1 Y1 )(1 Y1 ) (1 Yn ) n
《房地产估价》
第七节：收益法总结与运用举例： 一、总结： 1、报酬资本化法：现金流量折现法
2、直接资本化：收益乘数法法 例一：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30％，
该旅馆营业平均每月花费14万元，当地同档次旅馆一般 房价为45元，年平均空置率为20％，正常运营费用平均 占每月总收入的30％，该类房地产的报酬率为10％，估 算其价格。
《房地产估价》
例一：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300
张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年
平均空置率30％，该旅馆营业平均每月花费14万
元，当地同档次旅馆一般房价为45元，年平均空
置率为20％，正常运营费用平均占每月总收入的
30％，该类房地产的报酬率为10％，估算其价格。
《房地产估价》
关系：r0＝(rL*vL+rb*vb)/（vL+vb)
或者：r0＝rL*（1－B）+rb*B（B－－建筑物价值比例）
《房地产估价》
4、投资组合中的报酬率确定：（抵押贷款与自有资金） r0＝M*rm+(1-M)*rb M---贷款额所占房地产价值的比例 rm---贷款收益率（贷款利率） rb ---自有资本所要求的收益率
这个公式具有重要的实际意义,非常切合我国的国情,因此, 在考试中是频繁出现,需要认真把握.它的用途主要有以下 《房地产估价》 几个方面:
(三)净收益每年不变公式的应用
1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的计算 设 1 (1 Y ) n 1
Kn 1
(1 Y )
n

(1 Y ) n
《房地产估价》
三、适用对象和条件
1、适用对象——有收益或潜在收益的房地产
如：商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、 影剧院、停车场、加油站、游乐场、标准厂房、用于出租的仓 库、农地等。 对政府办公楼、学校、公园、等公用公益性的房地产估价 不适用。 自用或空闲的可设想为出租。 例题：96年判断题5：城市中现有一块空地，目前没有任 何收益，因而不能用收益法估价。 01年单选题16：特殊工业厂房适宜采用的估价方法是：A 成本法、B假设开发法、C收益法、D比较法 2、收益法适用的条件——房地产的收益和风险都能够量化 。
第四章 收益法
一、本章重要性
收益法是房地产估价的重要方法之一。它是各方法中最复杂 、考点最多的一种，因此本章的学习十分重要。
二、本章的要求
1、熟悉收益法的基本原理，净收益及其求取，投资组合和剩 余技术； 2、掌握报酬资本化法公式、报酬率的求取方法、直接资本化 法。
《房地产估价》
第一节收益法的基本原理
《房地产估价》
三、收益年限的确定
1、建筑物或者土地单独估价的： 以建筑物经济寿命或者土地使用年限确定 2、以房地为估价对象的：
（1）建筑物经济寿命晚于土地使用年限：以土地使用年限 （2）建筑物经济寿命早于土地使用年限： A以建筑物经济寿命确定收益年限，再加上土地剩余使用 年限价值的折现值 B以无限年计算，但年收益中扣除建筑物折旧和土地摊提费 用
六、预知未来若干年后的价格的公式
Ai Vt V i t (1 Y ) i 1 (1 Y )
期间收益、期末转售收益、相同的报酬率 Y
t
这个公式很重要，作用比较大，它可将前面的各有 限年公式代入，得到各种变型。 另外，预知相对价值变 动的公式（即未来价格相对与当前价格的变化率可预测 的公式）是新增内容，也是非常重要，一定要掌握。
n
二、净收益每年不变的公式
（一）有限年公式
A 1 V [1 ] n Y (1 Yn )
1、条件：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为 Y；③收益年限为有限年n。 注：报酬率实际上可以大于、等于、小于0。 当Y等于0是意味着 V= n×A
《房地产估价》
（二）无限年公式
A V Y
《房地产估价》
二、收益法的理论依据
收益法基于预期原理，即未来收益权利的现在价值，它是建 立在资金时间价值这一基础上的。 基本思想：将估价时点视为现在，则在现在购买一宗有一定 期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断 地获取净收益，若现在有一笔资金可与这一未来一定期限内的净 收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。 注意：收益性房地产的价值高低取决于3个因素： ⑴未来净收益的大小；（A越大，V越高） ⑵获得净收益的可靠性。（A越可靠，V越高，原因是风险越 小，报酬率越小，则价值就越大。V=A/Y） ⑶获得净收益期限的长短；（A越长，V越高）
1、条件：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为Y； ③收益年限n为无限年。 2、公式的推导： 注：当报酬率Y=0时，投资者不会再继续经营下去，因 为没有任何利益可图。所以，不会出现Y<或=0。
《房地产估价》
2、公式的推导：
A A A A A V 2 3 n 1 (1 Y ) (1 Y ) (1 Y ) (1 Y ) (1 Y ) n A 1 [1 ] n Y (1 Y ) 1 n n , 则(1 Y ) , 则 0. n (1 Y )
《房地产估价》
二、直接资本化法与报酬资本化法的区别 1、直接资本化法的优缺点：
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿 ＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
《房地产估价》
二、报酬率的求取方法：
1、累加法： 报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿 ＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
《房地产估价》
无风险报酬率：安全利率（国债或者定期存款）
2、市场提取法：通过市场比较收益及交易价格，求取确 定报酬率 3、投资报酬率排序插入法： 三、报酬率的类型： 1、综合报酬率（r0）：以房地为投资对象（估价对象） 2、建筑物报酬率（rb） ：以建筑物为投资对象（估价对象） 3、土地报酬率（rL） ：以土地为投资对象（估价对象）
五、净收益按一定比率递增或递减的公式
（一）收益年限为有限年（有递增和递减两种形式）
A 1 g n V [1 ( ) ] Yg 1 Y
（二）收益年限为无限年
A V Yg
n 注意：递增时，有限年公式要求Y g ,当Y g时，V A ; 1 Y 无限年公式要求Y g。 《房地产估价》
2、实际估价中的最一般公式 条件：报酬率 Y长期不变
Ai A3 An1 An A1 A2 V i 2 3 n 1 n (1 Y1 ) (1 Y2 ) (1 Y3 ) (1 Yn1 ) (1 Yn ) i 1 (1 Yi )
《房地产估价》
《房地产估价》
四、收益法的操作步骤 1.收集估价对象及其类似房地产的收入、费用资料 2.预测未来收益（如净收益） 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； 4.选取公式计算收益价格。
注：收益法的操作步骤即是收益法计算题的解题思路，例如 报酬资本化法，是由各年的净收益按适当的报酬率和适当的 计算公式来确定房地产价值，那么我们就应当先找准三个大 的方面：净收益、资本化率、计算公式，然后再对各部分进 行详细分析，如净收益如何求取，资本化率如何确定。
《房地产估价》
第五节：剩余技术
一、土地剩余技术： 1、方法： （1）先确定总收益 （2）再通过其他方法确定建筑物价值 （3）确定建筑物收益 （4）确定土地收益及土地价格 2、运用：城市商业区土地无法使用比较法 二、建筑物剩余技术： 1、方法：程序同上，先算土地收益，再确定建筑物价格 2、运用：建筑物估价、或者确定建筑物折旧等
《房地产估价》
例三：6年前，甲提供一宗1000平方米、土地使用年限为50
年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000平方
米的房屋。房屋建设期2年，建成后，其中1000平方米
归甲所有，2000平方米的房屋由乙使用20年，期满后无
偿归甲所有。现今，乙有意将使用期限满后的剩余年限 购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格无把握，请估 价机构评估。
《房地产估价》
三、净收益在前若干年有变化的公式
（一）收益年限有限年
Ai A 1 V [1 ] i t n t Y (1 Y Байду номын сангаас (1 Y ) i 1 (1 Y )