商业地产运营主体的几种模式

商业资产运营模式分析说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进⾏运营模式设计，才能实现资产的有效利⽤，并且保证企业的税负最优。

本⼈通过对以往的⼯作经验进⾏分析总结，整理出以下⼏种模式，供有商业资产的房地产企业参考。

设计商业资产运营模式主要考虑两⽅⾯因素，⼀是资产的归属是否与运营相统⼀，⼆是租赁是否与商业运营相统⼀。

按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为⼆种⽅案五种模式：⼀种是房地产企业⾃⼰运营，采⽤“纯租赁模式”或“租赁+运营模式”；⼀种是成⽴独⽴的商管公司运营，采⽤“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。

这个⼏种运营模式的特点如下:运营模式模式特点房产公司运营纯租赁模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，不提供运营管理。

租赁+运营模式资产在地产公司，地产公司与业主签订租赁合同和运营管理合同。

商管公司运营重资产运营模式房产公司将商业地产转给商管公司，资产和运营统⼀在商管公司轻资产运营模式之转租+运营模式资产在地产公司，以租赁形式将资产管理权转移⾄商管公司，商管公司履⾏转租和运营职能。

轻资产运营模式之纯商管模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，与商管公司签订委托管理合同。

⼀、房产公司运营（⼀）“纯租赁模式”此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租⾦，不进⾏运营管理服务，1、资产出租涉及的税费：（1）增值税：出租商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的⼀般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，税率为5％。

（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.2、发票开具:如果商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专⽤发票，如果商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专⽤发票@所有⼈，本周有⼀条热门消息，马上点击阅读↓刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！这些项⽬都要加税了！这些项⽬都要加税了！（⼆）“租赁+运营模式”此种运营模式下，房产公司不仅提供房屋的租赁服务，同时提供运营管理服务。

万达商业管理运营模式目录•简介•商业管理模式–管理层组织架构–经营策略–资源管理–市场定位•运营模式–品牌营销–运营管理–客户服务•结束语简介万达集团是中国最大的商业地产开发和运营企业之一，拥有雄厚的资本实力和丰富的市场经验。

万达商业管理运营模式是一套高效的管理和运营策略，旨在实现商业地产的高品质、高回报和可持续发展。

商业管理模式管理层组织架构万达商业的管理层组织架构非常清晰和高效。

公司设有总部管理团队和分支机构管理团队，并且每个团队都有明确的职责和权限。

总部管理团队负责制定整体的战略和发展规划，而分支机构管理团队负责具体的项目运营和管理。

经营策略万达商业的经营策略基于市场需求和消费者行为的深入研究，通过不断的市场调研和数据分析，制定出具体的发展方向和战略目标。

万达商业注重创新和差异化，不断引入新的商业模式和经营理念，以满足不同消费者的需求。

资源管理资源管理是万达商业管理运营模式的重要组成部分。

公司通过建立高效的内部资源配置和外部合作机制，实现资源的最优利用。

万达商业通过整合各种资源，如场地、人力、资金等，确保项目的顺利运营和高效管理。

市场定位市场定位是万达商业的核心竞争力之一。

公司通过细分市场和准确定位目标客户群体，制定出精准的营销和推广策略。

万达商业注重品牌建设和品牌价值的传播，通过提供优质的产品和服务，树立起了良好的品牌形象和企业信誉。

运营模式品牌营销万达商业以品牌营销为核心，通过品牌传播和市场推广来吸引目标客户群体。

公司注重在全国范围内建立起统一的品牌形象和品牌文化，以增加品牌认知度和用户黏性。

此外，万达商业在各种媒体平台上开展广告和宣传活动，提升品牌在消费者心中的地位。

运营管理万达商业注重严格的运营管理，以确保项目的高效运行和顾客满意度的提升。

公司对每个项目都有详细的运营手册和运营流程，确保所有岗位的员工能够按照规定的标准和流程进行工作。

此外，万达商业还注重员工培训和激励，以提高员工的工作积极性和服务质量。

开发公司自持物业运营模式开发公司的自持物业运营模式可以分为三类。

第一类是自用自营的模式，第二类是自行出租的模式，第三类是交由商业运营公司管理的模式，其中第三类又分为三种情况。

第一种情况是房地产开发公司将自持物业委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费。

第二种情况是房地产开发公司将自持物业出租给商业运营公司，由商业运营公司经营。

第三种情况是房地产开发公司将自持物业投资给商业运营公司，由商业运营公司经营。

对于不同的运营模式，涉税情况也不同。

对于第一类自用自营的模式，房地产开发公司不需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税和地方教育费附加税，但需要交纳房产税和土地使用税。

房产税的税额为年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％，而土地使用税的税额为应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

对于第二类自行出租的模式，房地产开发公司需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税、房产税、土地使用税和印花税。

增值税的税率根据项目开工时间和公司类型不同而有所差别，而房产税的税额为年应纳房产税的税额=租金收入×12％，印花税则是合同价款的千分之一缴纳。

最后，对于企业所得税，对于第一类自用自营的模式和第二类自行出租的模式，租金并入当期应纳所得额计算纳税。

企业所得税方面，符合《XXX关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件的企业，可以免除企业所得税，但需要向税务机关报批。

在商业运营公司涉税方面，接受投入环节需要注意以下几点：1.商业运营公司需按万分之五交印花税。

符合《XXX关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件的公司，可以免除契税，但需要报税务部门审批。

2.采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产后，商业运营公司可以按10%税率分两年抵扣增值税；采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产后，商业运营公司可以按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。

购物中心运营逻辑和商业模式购物中心是一个综合性商业建筑群体，由多家零售商、餐饮企业以及其他多个品类的商户组成。

购物中心的运营逻辑和商业模式主要包括以下几个方面：2.多元化商业模式：购物中心一般包含多个业态，包括服装、食品、家居、电子产品等不同品类。

通过吸引不同需求的消费者到达购物中心，从而提高客流量和销售额。

购物中心还会引入一些体验性的项目，例如儿童游乐区、电影院、健身房等，以增加消费者在购物中心停留的时间和参与度。

3.商户管理和市场推广：购物中心需要对商户进行管理和协调，确保商户的经营行为符合购物中心的经营守则和形象。

购物中心还会进行市场推广活动，例如举办促销活动、主题活动、品牌合作等，以提高购物中心的知名度和影响力。

5.租金调整机制：购物中心通常会根据商户的经营情况和市场环境进行租金调整。

购物中心会根据商户的销售额、市场竞争情况以及购物中心的整体经营状况等因素，与商户进行租金协商，以实现双方的共赢。

6.合作开发模式：购物中心的运营逻辑和商业模式还包括与开发商、物业管理公司等相关方的合作模式。

购物中心通常由开发商进行建设，物业管理公司进行运营管理。

开发商会将商铺进行销售或出租，物业管理公司则负责日常维护和管理，实现一体化的运营。

7.新零售方向：随着互联网技术的发展和消费者需求的变化，购物中心开始转向新零售方向。

购物中心逐渐引入线上线下融合的模式，例如通过建设电商平台、提供无人零售服务等，以满足消费者的多样化需求，并提高购物中心的竞争力。

总之，购物中心的运营逻辑和商业模式是多方面的，需要综合考虑商户管理、市场推广、消费者服务等各个环节，以提供良好的购物环境和增加商业价值。

随着社会经济的发展和消费者需求的变化，购物中心的运营逻辑和商业模式也在不断创新和调整，以适应市场的变化和提升竞争力。

商业地产项目合作模式（方案） 为盘活商业地产项目，甲方（XXXX集团）拟与乙方（XX咨询公司）合作，由乙方提供咨询、中介、运营等服务，现乙方提出如下几种合作模式。

方案一：中介服务 甲方委托乙方寻找潜在买家或者租客，待项目成交之后（出售或者出租）甲方向乙方支付一定比例的中介费用。 优点：操作简单，有合适买家时可以较快回笼资金。 缺点：目前市场低迷，处置时间可能比较长，而且需要承担较大的财务折扣让步。

方案二：策划服务 甲方委托乙方对该项目进行策划、定位，寻找、激发或者创造该项目的商业亮点，由甲方按照策划方案来进行后续投入和运营；甲方向乙方支付固定数额或者一定比例的咨询费用。 优点：项目可控，物业有增值空间，在策划效果好的情况下收益（租金或者运营）可观。 缺点：需要再投入资金进行装修或者运营，需要专业的商业运营团队；待物业升值之后再考虑出售，资金回笼时间较长。

方案三：委托经营 甲方委托乙方进行商业经营（合作期限一般在十年以上），甲方按照实施方案投入资金进行后续装修、改造；甲方每年向乙方支付一定的管理费用，如有资产处置另外支付资产服务费。 优点：项目可控，可提高项目现金流，有效盘活物业、物业增值空间较大。 缺点：需要再投入资金；资金回笼时间较长；业主与运营方无深度绑定，经营风险主要由业主承担。

方案四：合作经营 甲方和乙方共同投资设立运营公司，双方按照约定共享运营收益。运营公司与项目公司签署资产服务协议、运营服务协议，运营公司负责项目公司的资产服务，包括但不限于大宗交易、融资、资产证券化等金融服务；运营管理，包括但不限于运营策划、销售租赁、物业管理等运营服务；后期融资主要通过双方设立的基金来运作。 优点：融资以基金运作为主，资金投入少；双方深度绑定，有效提高项目的运营收益，运营风险双方共同承担；除了项目租售收入以外，可以基于项目的类型及运营成熟程度，阶段性的以资产出售、股权出售、基金化、证券化等多种模式实现价值，提高项目流动性；运营与资产服务相结合，提高了资产溢价及物业价值实现渠道多样化。 缺点：资金回笼时间较长。

商业街经营模式及商业街租金方案一、引言商业街作为一种城市商业的重要组成部分，吸引了大量消费者和商家。

随着市场竞争的加剧，商业街的经营模式和租金方案也在不断变化。

本文将从理论和实践两个方面对商业街经营模式及商业街租金方案进行探讨，以期为商业街的经营者提供一些有益的建议。

二、1.1 商业街经营模式商业街的经营模式主要包括自营模式、租赁模式和合作模式。

自营模式是指商场或品牌自己负责商铺的经营管理，包括招商、租赁、装修、运营等；租赁模式是指商场或品牌将商铺出租给商户，由商户自行负责经营管理；合作模式是指商场或品牌与商户共同承担商铺的经营管理责任。

1.2 1.2 商业街租金方案商业街的租金方案主要包括固定租金、浮动租金和混合租金。

固定租金是指商户每月需支付的固定租金，无论商铺的营业额如何；浮动租金是根据商铺的营业额按比例计算的租金，通常与商场的总体营业额挂钩；混合租金则是固定租金和浮动租金的结合，既有固定的部分，也有根据营业额变动的部分。

三、2.1 商业街经营模式的选择在选择商业街经营模式时，经营者需要考虑以下几个因素：商场或品牌的定位和目标市场；商场或品牌的资金实力和运营经验；商场或品牌与商户之间的合作关系。

不同的经营模式适用于不同的商场或品牌，经营者应根据自身的实际情况选择合适的经营模式。

2.2 2.2 商业街租金方案的设计在设计商业街租金方案时，经营者需要考虑以下几个因素：商场或品牌的盈利能力；商场或品牌的市场份额；商场或品牌的竞争力。

合理的租金方案可以吸引更多的商户入驻，提高商场或品牌的知名度和市场份额。

2.3 2.3 商业街经营模式与租金方案的优化为了提高商业街的经营效益，经营者需要不断优化经营模式和租金方案。

具体措施包括：一是加强与商户的沟通，了解商户的需求和意见；二是定期对商业街进行市场调查和分析，了解市场动态和竞争态势；三是调整经营策略和租金政策，以适应市场变化和提高竞争力。

四、3.1 3.1 结论商业街作为一种重要的商业模式，其经营模式和租金方案的选择对商场或品牌的经营效益具有重要影响。

1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。

盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。

第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。

同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。

盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。

第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。

盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。

第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。

万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。

这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。

不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。

国内地产公司的经营模式因公司而异，但通常包括以下几个关键要素：
1. 房地产开发：大多数地产公司首先从开发住宅、商业和工业房地产开始。

他们从获取土地到设计建筑，再到销售或租赁房屋，整个过程都有详细的运营管理。

2. 合作与合资：地产公司通常会与政府、金融机构、合作伙伴和供应商建立紧密的关系。

这种关系网络有助于获取土地、资金和政策支持，帮助公司扩大业务规模。

3. 资金管理：地产行业是资本密集型行业，需要大量的资金投入。

因此，公司通常与银行、保险公司或其他金融机构有密切的合作关系，以便获取资金。

此外，公司也会通过预售、按揭和信托债券等方式将开发的房产推向市场，吸引投资者和消费者的关注。

4. 市场推广和销售：在地产行业中，销售是核心环节。

地产公司通过各种渠道进行广告推广，以吸引潜在的消费者。

一旦购房者决定购买房产，他们需要协助办理贷款、签订合同、交付房屋等。

5. 物业管理：完成销售后，地产公司通常会提供物业管理服务，包括维护公共区域、处理物业相关问题、收取物业管理费等。

这一服务有助于保持房产的价值，并提高客户满意度。

6. 增值服务：一些地产公司还提供增值服务，如社区活动、学校和教育资源、医疗和健身设施等，以提高物业的价值和吸引力。

7. 创新和战略：在竞争激烈的房地产市场中，公司需要不断创新和调整战略以适应不断变化的市场环境。

这可能包括开发绿色建筑、提供灵活的按揭方案、拓展新的市场或开发新的物业类型等。

请注意，具体的经营模式可能会因公司、地区和市场环境的不同而有所调整。

商业地产运营商业地产运营一、引言商业地产是指用于商业活动的房地产，包括商场、写字楼、酒店等。

商业地产运营是指对商业地产进行管理和运营，以实现稳定的租金收入和资产增值。

本文将介绍商业地产运营的要点和方法。

二、商业地产运营的要点1. 租金管理：商业地产的主要收入来源是租金。

租金管理包括租金收取、租金调整、租金逾期管理等。

运营者需要建立完善的租金管理制度，确保租金及时收取，并根据市场情况进行调整。

2. 客户管理：商业地产的客户主要是租户和消费者。

运营者需要建立健全的客户管理系统，与租户和消费者建立良好的关系，了解他们的需求和意见，及时解决问题，提升客户满意度和忠诚度。

3. 物业管理：商业地产的物业管理对于整个运营非常重要。

物业管理包括维修、保洁、安全等方面的工作。

运营者需要与物业管理公司合作，建立良好的合作关系，确保物业管理的质量和效率。

4. 租赁招商：商业地产的租赁招商是运营的关键环节。

运营者需要具备良好的市场分析能力和招商谈判能力，与潜在租户进行有效沟通，促成租赁合同的签订。

5. 品牌推广：商业地产的品牌推广对于吸引租户和消费者非常重要。

运营者需要进行市场调研，确定目标客户群体，制定品牌推广计划，通过广告、活动等方式提升品牌知名度和影响力。

三、商业地产运营的方法1. 整合资源：商业地产运营需要整合各种资源，包括资金、人力、技术、市场等。

运营者需要与各方合作，优化资源配置，提高运营效率和竞争力。

2. 创新服务：商业地产运营需要不断创新服务，满足客户日益增长的需求。

运营者可以引入物联网、人工智能等新技术，提供更智能化、便捷化的服务，提升客户体验。

3. 多元化经营：商业地产运营可以通过多元化经营来降低经营风险。

运营者可以引入不同类型的商业业态，如娱乐、餐饮、教育等，吸引更多的租户和消费者。

4. 合理定价：商业地产的租金定价是运营的关键。

运营者需要根据市场供需关系、物业品质和地理位置等因素，合理定价，既保证租金收入，又吸引租户和消费者。

商业运营管理公司盈利模式1. 引言商业运营管理公司（Business Operations Management Company）是指一种专业化的企业，致力于为其他企业提供运营管理服务。

在竞争激烈的商业环境中，越来越多的企业将运营管理外包给专业的第三方公司。

商业运营管理公司通过为客户提供高效、优质的服务，实现自身的盈利。

本文将探讨商业运营管理公司的盈利模式，并分析其优势和挑战。

2. 盈利模式商业运营管理公司的盈利模式主要包括以下几个方面：2.1. 项目收费模式商业运营管理公司根据客户的需求和项目复杂度，制定相应的收费标准。

这种模式下，商业运营管理公司向客户收取一定费用，作为项目运营管理的报酬。

通常，这种模式适用于短期项目或按项目进行结算的情况。

2.2. 服务费用模式商业运营管理公司为客户提供长期的运营管理服务，按照合同约定的时间和范围，向客户收取一定的服务费用。

这种模式下，商业运营管理公司为客户提供全面的运营管理解决方案，并负责实施和维护。

服务费用通常根据客户企业的规模、行业和需求来定制。

2.3. 平台收费模式商业运营管理公司可以通过建设一种运营管理平台，为客户提供在线的运营管理工具和服务。

这种模式下，商业运营管理公司向客户收取平台使用费或订阅费。

平台收费模式适用于需要大规模管理和监控的企业，通过平台化的运营管理可实现效益最大化。

2.4. 附加服务模式商业运营管理公司可以通过提供一些附加服务来增加盈利来源。

例如，为客户提供专业的咨询服务、培训课程或软件定制开发等。

这些附加服务可以进一步提升客户满意度，同时也为商业运营管理公司带来额外的收入。

3. 优势和挑战商业运营管理公司的盈利模式有以下几个优势：3.1. 专业化商业运营管理公司拥有专业的运营管理知识和技术，能够为客户提供高效、优质的服务。

客户通过外包运营管理，可以专注于自身的核心业务，提升企业的竞争力。

3.2. 灵活性商业运营管理公司提供的服务可以根据客户的需求进行定制化。

– 41 –1 引言商业地产通常专指用于商业服务用途的物业形式，它的开发模式、融资模式、运营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。

商业地产是房地产业与商业零售业高度契合的形态，是对以百货零售、精品专卖、餐饮和文化娱乐为主的具体商业形态的开发与运营管理。

在开发商业地产项目的过程中，需要将规划设计与项目策划、投资估算与市场定位、租户业态与社会需求、招商销售与营运管理等作为一个整体，系统性地开发运作，以期获得预期的盈利回报。

商业地产不同于传统意义上的房地产行业，其产业特征相当鲜明。

首先表现在商业地产收益渠道的多样性上，包括租金收益、物业升值变现收益、租户广告营收和直接销售收入等多种收益。

目前上海的商业地产的租售价格一般是同区位写字楼与住宅的2～3倍，而中心城区优势区段的商铺租售价格更是达到5倍以上。

商业地产的产业特征同时又表现在开发和运营模式的复杂程度上。

由于商业地产的投资规模大、投资回收期长，因此其开发和运营模式的选择极为重要。

究竟是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，亦或是采取多种经营方式有机组合，最终的选择需要综合考虑项目区位、自身经营能力、资金预算、财务成本、市场定位、近期与远期收益比等各方面因素。

2 影响开发和运营模式选择的主要因素2.1 开发商取得土地使用权的方式通常开发商可以自行从政府部门通过招、拍、挂等合法程序获得土地的使用权；或者通过股权收购拥有土地或项目的具有三级房地产开发资质以上房地产开发公司；或者采取一次性买断未竣工的楼宇或已竣工的楼宇，进行全面包装后，采取出租或出售的方式等。

此外还可以采取联合开发模式，即一方出地、一方出资组建项目公司。

联合开发的方式主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司。

拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，而现金投入和项目的具体实施全部由开发公司负责。

合作双方作为公司股东，权利与义务对等，共同组建项目公司来完成特定项目的开发。