2011年贵州省房地产助理策划师考资料

房地产策划师一，单项选择题。

1•企业对员工职业责任的教育主要通过以下途径来实现：以质量观念促责任意识；完善各项 岗位规章制度和（）A 、建立健全评价体系B 、诚实守信C 、坚持真理D 、爱岗敬业2、 现代思维方式的表现形式主要有：相似联想、发散思维、逆向思维、侧向思维和（ ） A 、稳定思维 B 、动态思维C 、自由思维D 、定型思维3、 （ ）是加速新技术、新材料、新工艺的应用，降低产品成本，提高效率和竞争力的 有效途径。

A 、爱岗敬业B 、创新C 、办事公道4、 创新中强化创造意思首先是创造意思在竞争中培养,大胆设想。

A 、标新立异B 、提出问题C 、发现问题5、 以下房地产营销现状分析内容有误的一项是（ A 、 应阐明影响未来房地产市场的重要的宏观环境趋势 B 、 应提供目标市场的资料C 、 人文地理是分析的主要内容之一D 、分析目标客户群的特征和购买行为，并按一定的因素进行市场细分 6、 房源的变动性主要包括放个方面：一是其（ ）的变动，二是其使用状态的变动。

A 、价格因素B 、政策因素C 、经济因素D 、项目因素7、 生态住宅在功能上更趋于原始状态和自然状态，主要以造型均为原始人、土著人的部落 形式为主要依据，它是一种提供人回味、体验部落和栖息方式的生态住宅属于（ ）。

A 、生态住宅类B 、生态智能类C 、生态宗教类D 、原始部落类8、 下列不属于房地产特征的有（）A 、位置固定性B 、大量投资性C 、保值增值性D 、区域性10、项目形象主要、建筑立面形象、视觉识别形象、市场推广形象是楼盘形象（）。

12、户外媒体包括看板、旗帜、空中飞行物、指示牌、（ ） A 、传播媒体B 、售点广告C 、印刷媒体D 、围墙广告13、房地产策划要使用市场的需求， 吻合市场的需求。

要时时刻刻考虑市场的方向问题， 使房地产经营活动建立在良性循环的轨道上。

这体现房地产策划的（ ）特征。

A 、地域性B 、市场性C 、系统性D 、前瞻性14、房地长市场细分的程序是（）1）、确定粗略市场：针对确定的目标市场特性； 2）、制定进口目标市场的营销策略； 3）将每个粗略的细分市场按购买者的饿反应程度大小顺序排列； 4）、找出每个粗略细分市场 的特性，从中选择有利于企业的粗略细分市场作为目标市场； 5）、计算目标市场给企业带 来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度；6）、考虑可供利用的广告媒体、销售渠道、运输等费用的高低、目标市场的特征和企业期望利润大小。

三、对市场调查的分析与评估对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。

一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：（1）方法科学。

在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

（2）调查具有创造性。

市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。

（3）调查方法多样。

一般来讲，市场调查时不能过分依赖一种方法，强调方法要适应问题，而不是问题适应方法，只有通过多种来源收集信息并进行分析才能具有较大的可信度。

（4）模型和数据相互依赖。

对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。

（5）合理的信息价值和成本比率。

市场调查时对于收集信息的价值与成本之比要进行分析。

价值-成本分析能够帮助市场调查部门确定应该调查哪些项目、应该采用什么样的调查设计以及初步结果出来之后是否还需要收集更多的信息。

调查的成本很容易计算，而价值则依赖于调查结果的可靠性和有效性，以及管理者是否愿意承认该调查结果并加以使用。

（6）正常的怀疑态度。

调查人员对管理者做出的关于市场运转方式的假设应该持正常的怀疑态度。

（7）市场调查过程遵守职业道德。

由于市场调查能使企业更为了解消费者的需要，为消费者提供更为满意的产品和服务，因此，通常大多数的市场调查都会给企业和消费者带来好处。

但如果滥用市场调查也可能会引起消费者的不满甚至危害消费者。

例题3：房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

（2007年试题）A．观察法B．实验法C．讨论法D．问卷调查法答案：A例题4：在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。

（2005年试题）A．文献查阅B．观察C．专题讨论D．问卷调查E．实验法答案：BCDE。

二、单项选择题（共3大题，共20分。

每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。

某房地产开发公司拟取得该宗土地。

出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4—12。

表4—12由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。

现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。

房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（）。

A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。

来源建设工程教育网A．目前住宅市场价格B．未来住宅市场价格，折现至估价时点C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7．在确定开发成本时，应采用（）。

来源建设工程教育网A．该开发公司测算的开发成本B．现时的客观开发成本C．各期销售时的客观开发成本来源建设工程教育网D．各期开发时的客观开发成本8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。

A．销售费用、销售税费和开发利润B．销售费用、销售税费和所得税来源建设工程教育网C．销售费用、销售税费和购地税费D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270㎡的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/㎡和2300元/㎡。

（二）控制工程成本的做法和手段1．强化"成本"意识，加强全面管理成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化"成本"意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。

计划部门应事先听取现场管理人员的建议，制定切实可行的成本计划。

在成本计划实施中，应时刻注意施工管理人员的反馈，以便在需要时进行修改或调整。

2．确定成本控制的对象工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。

有些费用是变动费用，有些则是固定费用。

在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。

成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。

当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视工程规模和项目性质而定。

3．完善成本控制制度完好的计划应当由完善的制度来保证实施。

成本管理人员应当首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。

例如，每日各项材料的消耗表、用工记录（派工单）、机械使用台班与动力消耗情况记录等。

另外，还应规定涉及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。

现场管理人员要积累原始资料和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。

图3-3给出了项目管理人员通常要准备的现金流分析图的示例。

通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告.4．制定有效的奖励措施成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。

除物质奖励和精神奖励外，为有突出贡献的人员提供专业进修、职级晋升和国内外考察机会等，也是非常有效的方法。

第一章房地产估价文书写作第一节房地产估价文书概述一、房地产估价文书的种类及作用完成一个房地产估价项目，需要经历受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等主要环节，不同的环节需要完成相应的估价文书，概括起来房地产估价的文书主要有以下几种：来源建设工程教育网（一）估价委托书估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项，在这个过程中，估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书，因此估价委托书是由估价需求方出具的作为估价的重要依据，放入估价报告的附件中。

（二）估价委托合同估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时，由估价双方即委托估价方和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。

估价委托合同的作用表现在：①建立受法律保护的委托与受托关系；②明确委托人和估价机构的权力和义务；③载明估价的有关事项。

（三）估价项目来源和接洽情况记录一个估价机构的估价业务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及人等，所接触的估价需求方的情况各不相同，因此估价机构往往需要将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务。

（四）估价作业方案估价机构与估价委托方签订估价委托合同后，估价机构就会拟定估价作业方案，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排，以保证估价项目能按质、按时完成。

（五）估价所需资料清单完成一项估价业务，必需具有相应的估价资料，否则就无法评估出估价对象的价值，因此估价师在进行估价前，需要就估价对象状况、估价目的列出需要的资料清单，以便顺利、准确地评估估价对象的价值。

（六）估价对象实地查看记录估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。

表1房地产估价报告评审标准（100分）说明：标准中黑体显示条款为强制性条款，主要包括“重要内容缺失、原则性错误和严重质量缺陷”三方面内容，这是估价报告必须遵守不得违反的原则性标准，所评审估价报告违反其中表1—1市场法评审标准（60分）表1－2收益法评审标准（60分）表1—3—1成本法（房地）评审标准（60分）表1－3－2成本法（建筑物）评审标准（60分）表1－3－3成本法（土地）评审标准（60分）表1-5基准地价系数修正法评审标准（60分）表1-6抵押估价评审标准（20分）房地产估价报告不合格内容——重要内容缺失、原则性错误与严重质量缺陷一、估价报告重要内容缺失结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果所出现的缺失。

技术报告重要内容缺失：包括实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定所出现的缺失。

来源建设工程教育网其他重要内容缺失：包括致委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设与限制条件及附件所出现的缺失。

来源建设工程教育网二、估价基本事项出现的原则性错误1、估价对象用途与产权界定出现错误的；2、估价时点与法定估价时点或与委托协议中估价时点不一致的；3、价值类型选择或价值定义出现严重错误的；4、虚构、编造估价对象与可比实例及其实物状况、区位状况、权益状况的；5、滥用估价假设的；三、估价依据与运用中的严重质量缺陷6、必要的估价法律、法规依据和估价技术标准依据没有选取列明，且在估价报告分析中没有体现的；（原则性错误）7、估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用出现严重错误的；（原则性错误）8、拆迁估价报告法律依据中未列明《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号，且未按该标准要求估价的，或已列明《城市房屋拆迁估价指导意见》，但实质并未按该标准要求估价的；9、抵押估价报告法律依据中未列明《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号，并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的，或已列明《房地产抵押估价指导意见》，但实质并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的；四、估价分析测算过程严重质量缺陷10、估价技术路线确定与估价方法选择出现错误的；11、估价结果报告、技术报告中估价方法选用不一致的；12、估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；13、估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观实际的；五、估价结果表述与披露严重质量缺陷14、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告中估价结果不一致的；15、注册房地产估价师声明、估价假设限制条件与估价结果报告、估价技术报告内容自相矛盾的；16、对估价结果有重大影响且存在一定不确定性的因素，未在估价假设和限制条件中说明或披露，且报告未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明的；或虽在估价假设和限制条件中说明或披露，但报告未就该因素对估价结果可能产生的影响进行说明的；17、估价报告应用有效期不符合有关规定的；来源建设工程教育网六、估价报告中属于估价行业管理负责审查的严重质量缺陷18、估价机构资质执业等级或期限不符合要求的；19、估价报告中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或冒用其他注册房地产估价师签字的；20、估价人员应该回避而未回避或违反其他职业道德行为出具估价报告的；21、以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印章出具估价报告的。

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。

每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于( )。

A.法律B.行政法规C.部门规章D.地方性法规2.征收基本农田，须经( )批准。

A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府3.某住宅用地出让年限50年，建设期2年。

建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为( )年。

A.38B.40C.58D.604.国有土地上房屋征收主体是( )。

A.国务院B.省级人民政府C.市、县级人民政府D.房屋征收部门5.对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的( )。

A.重置价格B.租赁价格C.评估价格D.市场价格6. 2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是( )。

A.20%B.25qoC.30%D.35%7.商品房现房广告不得涉及的内容是( )。

A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺8.城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市( )。

A.绿线B.蓝线C.黄线D.紫线9.建设工程施工和施工管理的最后环节是( )。

A.竣工验收B.竣工决算C.质量保修项目维修D.交付使用10.商品房预售许可的最低规模不得小于( )。

A.居住区B.居住小区C.栋D.单元11.房地产开发企业承担的商品房保修期从( )之曰起计算。

A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记D.入住12.房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括( )分析。

A.区位因素B.变现能力C.市场影响D.最高最佳使用13.在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当( )。

A.办理预告登记B.办理更正登记C.办理异议登记D.不予办理登记14.下列房屋部位中，不计算建筑面积的是( )。

房地产策划师一，单项选择题。

1.企业对员工职业责任的教育主要通过以下途径来实现：以质量观念促责任意识；完善各项岗位规章制度和（）A、建立健全评价体系B、诚实守信C、坚持真理D、爱岗敬业2、现代思维方式的表现形式主要有：相似联想、发散思维、逆向思维、侧向思维和（）A、稳定思维B、动态思维C、自由思维D、定型思维3、（）是加速新技术、新材料、新工艺的应用，降低产品成本，提高效率和竞争力的有效途径。

A、爱岗敬业B、创新C、办事公道D、团结互助4、创新中强化创造意思首先是创造意思在竞争中培养，其次有敢于（），再次要善于大胆设想。

A、标新立异B、提出问题C、发现问题D、有创新精神5、以下房地产营销现状分析内容有误的一项是（）。

A、应阐明影响未来房地产市场的重要的宏观环境趋势B、应提供目标市场的资料C、人文地理是分析的主要内容之一D、分析目标客户群的特征和购买行为，并按一定的因素进行市场细分6、房源的变动性主要包括放个方面：一是其（）的变动，二是其使用状态的变动。

A、价格因素B、政策因素C、经济因素D、项目因素7、生态住宅在功能上更趋于原始状态和自然状态，主要以造型均为原始人、土著人的部落形式为主要依据，它是一种提供人回味、体验部落和栖息方式的生态住宅属于（）。

A、生态住宅类B、生态智能类C、生态宗教类D、原始部落类8、下列不属于房地产特征的有（）A、位置固定性B、大量投资性C、保值增值性D、区域性9、生态住宅有舒适、（）、安全、卫生和美观的要求。

A、现代B、方便C、绿化D、环保10、项目形象主要、建筑立面形象、视觉识别形象、市场推广形象是楼盘形象（）。

A、文化的定位B、定位的内容C、广告的内容D、楼盘的价格11、房地产广告媒体要有公共传播媒体、（)和印刷媒体三大类。

A、报纸媒体B、户外媒体C、电视媒体D、售点广告12、户外媒体包括看板、旗帜、空中飞行物、指示牌、（）A、传播媒体B、售点广告C、印刷媒体D、围墙广告13、房地产策划要使用市场的需求，吻合市场的需求。

2011年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解一、问答题（共3题，每题10分）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。

估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。

分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。

然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。

请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？答：上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。

理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。

俗话说“百闻不如一见”“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。

实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的最重要的工作步骤之一。

任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。

实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。

另外，直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。

（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。

理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。