市场法基本原理及收益法基本原理(ppt 55页)

年纯收益=年经营收入—年租赁费用
第三节 纯收益与还原利率的确定 计算租赁房地产纯收益应注意的问题：
1. 签订契约的时间 2. 租金的内容 3. 租赁习惯的不同 4. 出租率的高低
第三节 纯收益与还原利率的确定
纯收益的确定 计算纯收益应注意的问题
作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的； 纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用； 对于非收益性自用房地产也可以通过其它方法确定其纯
第七章 收益法及其应用
本章主要内容
收益法的基本原理 折现与资本化 纯收益与还原利率的确定 收益还原法的应用 收益法的派生方法
第一节 收益法的基本原理
4000万元
每年净赚
400万元
待估价房地产还 价 纯原 格 收利益率 纯收益
10%的年利率 400万元
第一节 收益法的基本原理
（三）纯收益及还原利率各年变化时
有限期年纯收益的还原
（一）年收益为一定值，即各年不变时
可视为年金，则有：
P

a
(1r)n 1 r(1r)n
P :待估价房地产价格 a：纯收益 r：还原利率 n：纯收益的产生年限
注意年限的确定：
建筑物年限<土地使用年限：以建筑物年限为准，考虑土地残值 建筑物年限>土地使用年限：以土地使用年限为准，考虑建筑物残值
（2）纯收益为折旧后的收益时的换算
rr1L(r2d)B r r1r2
LB
r r1(r2 d)
、:土地、建筑物在价房格地中产的比例
第三节 纯收益与还原利率的确定
例 7-7
根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价格的构 成比例为4:6，若土地和建筑物的还原利率分别为10%和 12%，则该房地产的综合还原利率为_____________, 若建筑物的折旧率为2.5%，则该房地产的综合还原利率 为_____________.

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9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
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例：一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原利率为5%，若未来各年 的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的收益价格为多少万元？
P
a
1
1
（二）确定客观收益一般要考虑以下条 件：
➢从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素 质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收 益；
➢收益必须是持续且有规律地产生的收益；
➢收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并 经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经 营项目的违法的经营项目收益不能作为计算客 观收益的依据。）
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7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形
ab V r r2
2）有限年期的情形
V
a r
b r2
1
1 (1 r)n
b r
n (1 r)n
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8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
➢房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的 新旧状况；
➢房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限 内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋 折旧总额。
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例：某旅社占地面积150m2，建筑物面积 200m2，月正常经营性收入为45000元，月经 营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土 地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价 为多少元/m2 ？

X
根据评估对象的不同，价值（价格）乘数中分母所 选用的经济变量会有所不同，如果评估股权资本的 市场价值，通常所选用的经济变量有：
➢ （1）销售收入； ➢ （2）税前净利润； ➢ （3）税后净利润； ➢ （4）股东权益毛现金流（税后净利润加上非现金支
出如折旧、摊销等）；
➢ （5）股东权益净现金流（毛现金流经过资本性支出、 营运资本变化以及债务变化的调整）；
➢ （6）股东权益账面价值；等
2.1.2 图层的基本操作
5
在设计网站页面时往往需要操作多个图层，操作图层主要在“图层”面板中进行。选择 【窗口】/【图层】菜单命令即可打开“图层”面板。
选择图层后，可在图层面板中设置图层不透明度与混合模式；单击对应的按钮即可实现 图层的新建、删除、隐藏与显示、锁定、链接、添加图层样式、添加图层蒙版等操作。
一、市场法的思路
市场法也称为相对估价法（relative valuation），一 是方法自身的特征外，二是与收益法的比较，把收 益法看作是绝对评估方法
（一）市场法的理论基础
市场法的思路可用公式表示为：
即：
V X
V1 V2 X1 X2
V1
V2 X2
X1
P2 X2
X1
为价值乘数或价值比率 ， P 为价格乘数
2.1.4 批处理图像
4 查看创建的动作
5 设置“批处理”对话框
9
6 查看效果
2.2.1 提高亮度与对比度
10
当图像整体色彩暗淡，对比不明显时，可在Photoshop CS6中选择“亮度/对比度”菜 单命令，在打开的“亮度/对比度”对话框中进行调整，使图像恢复明亮的色调。调整时要注 意不能太过偏离产品原本的色彩。
3 查看效果

A2
A3
Yn-1 An-1
Yn An
0
1
2
3
n-1
n
公式含义示意图
二、收益法报酬资本化法的计算公式
收益法
（二）收益年限无限且其他因素不变的公式
基本原理 计算公式
v A
（报酬资本化法）
r
式中:
V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) r —房地产的资本化率（折现率）
净收益
净收益 报酬率
收益法
直接资本化法
资本化率 比较 派生方法 运用举例
收益还原法 收益资本化法 投资法
收益现值法 地租资本化法
一、收益法的基本原理
收益法 （二）理论依据：预期原理
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式
（报酬资本化法）
净收益
报酬率
直接资本化法
资本化率
+ 使用条件
+ 估价步骤
基
计算公式 （报酬资本化法）
本
净收益
思
报酬率
想
直接资本化法 表
资本化率
述
比较
派生方法
运用举例
将现在视为估价时点，那么在现在购买 有一定收益年限的房地产预示着在其未 来的收益年限内可以不断地获取净收益， 若现在有一货币额与这未来预期所有净 收益的现值之和（收益价格）等值，则 这一货币额就是该房地产的价格。
比较
派生方法
运用举例
某一货币额*利息率=房地产的净收益
房地产价格=房地产的净收益/利息率
年房地产净收益不变 报酬率或资本化率每年不变

◆ 六 、净收益按一定比率递增的公式
（ 一 ） 收益期限为有限年的公式
假设前提： 净收益未来第1年为A ， 此后按比率g逐年递 增； 净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y； 收益期 限为有限年n。 (二) 收益期限为无限年的公式
假设前提： 净收益未来第1年为A ， 此后按比率g逐年递 增； 报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g ； 收益期限n 为无限年。
第二节 报酬资本化法的公式
◆ 三 、收益期在前若干年有变化的公式
（ 一 ）收益期限为有限年的公式
式中： t—— 净收益有变化的期限 假设前提： 净收益在未来的前t年（含第t年） 有变化， 分别为A1，A2 ， … ，Ai ， 在t年以后无变化为A； 报酬率 不等于零为Y； 收益期限为有限年n。
（ 二） 收益期限为无限年的公式
（ 二） 收益期限为无限的公式
假设前提： 净收益每年不变为A； 报酬率大于零为Y； 收益期限n为无限年。
第二节 报酬资本化法的公式
◆ 二 、净收益每年不变的公式
（三） 净收益每年不变的公式的作用 （ 1）直接用于测算价格 （2） 用于比较不同期限价格之间的换算 （ 3） 用于比较不同期限价格的高低 （4） 用于市场法中因期限不同进行的价格调整
（3）Ai和n根据一定条件假设变化 ， 可导出后面的各种公式。 （4） 假设净收益相对于估价时点发生在期末。 （ 5）A 、Y 、n时间单位是一致的 ，通常为年 ，也可以为月 、季、
半年等。
第二节 报酬资本化法的公式
◆ 二 、净收益每年不变的公式
（ 一 ）收益期限为有限年的公式
假设前提： 净收益每年不变为A； 报酬率不等于零为Y； 收益期限为有限年n。
第四节净收益
◆ 基于营业收入测算净收益

【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收 益分别为20万元、22万元、25万元、28万元 和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净 收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬 率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如 果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产 的收益价格为多少？
v
20 1 10%
净收益
报酬率 直接资本化法 资本化率 Y与R比较
适用条件：（1）净收益每年不变为A； 勇于开始，才能找到成功的路 （2）报酬率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年
计算方法比较[例5-1 ]有一房地产正常情况下
派生方法 运用举例
的年纯收益为20万元，报酬率
VA r
为10%，其经济耐用年限可视
20 /10%
运用举例 时的状况相同，求该宗工业用地目前
的价格。
收益法
二、收益法报酬资本化法的计算公式
（4）比较法中土地使用年限的修正
基本原理
解：本题要决解的问题是将法定最
计算公式 （报酬资本化法）
高年限50年转换成剩余45年的基
净收益
准价格
报酬率 直接资本化法
V45＝V50×(K45/K50)
资本化率
Y与R比较 计算方法比较 派生方法)i
A [1 r
1 (1 r)nt
]
1 (1 r)t
假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化， 分别是A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A；（2）报 酬率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。 书上221页一段话解释了公式的合理性
收益法
二、收益法报酬资本化法的计算公式
更适宜采用此类公式估价。
二、收益法报酬资本化法的计算公式

要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。

03
02
01
市场法适用于评估新购资产、资产转让、企业价值评估等场景。
适用场景
市场法不适用于评估唯一资产或非市场交易资产，如自用设备、保密技术等。
限制条件
成本法是通过重新购置资产所需的成本来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的交易价格。市场法更直接反映市场供求关系。
收益法是通过预测资产未来收益来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的过去交易价格。市场法更注重现实市场状况。
乘数法
预测目标资产的未来现金流，并折现至评估基准日，以得出目标资产的价值。
现金流折现法
检验价值比率的可靠性
通过对比类似资产或交易的公开市场价格、评估价值等数据，检验价值比率的可靠性。
调整价值比率的不确定性因素
考虑市场环境、企业特定因素等不确定性因素，对价值比率进行调整，以更准确地反映目标资产的价值。
根据调整后的结果，得出被评估对象的评估价值。
市场供需关系、市场竞争状况等因素都会影响市场法的评估结果。
市场条件
市场数据的可靠性、准确性直接影响评估结果的准确性。
数据可靠性
被评估对象的特性、用途、地理位置等因素也会影响其市场价值。
资产特性
确定可比实例
选择的实例应与待估价对象在用途、规模、建筑结构、区域位置等方面类似。
适用范围
适用于有类似资产或交易的市场，且这些资产或交易的数据可获得。
限制
价值比率并非绝对准确，可能受到市场环境、数据可靠性等因素的影响。同时，对于某些特定类型的资产，如无形资产、非上市公司的资产等，市场法可能不适用。
市场法应用案例分析
房地产评估是市场法应用的重要领域之一，通过比较类似房地产的交易价格，可以对房地产进行客观、公正的价值评估。

3.自用或尚未使用不动产净收益的求取：市场比较法
三、实际收益和客观收益
1.实际收益是在现状下实际取得的收益。一般不能用于 估价。
2.客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素 后所能得到的一般正常收益。它才能作为估价的依据。
3.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净 收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数 据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的 租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
1
1
6%30
2179.47元 / 平方米
⑷ 用于比较法中土地使用权年限修正
例4：某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段 的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使 用权年限为无限年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地 价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为：
解：（1）计算公式为：
V
t i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
1
1 (1 r)nt
（2）根据题意，知
a1=94（万元）；a2=93（万元）；a3=96（万元）；t=3 r=80%×8%+20%×13%=9%； n=48-4=44
三、有限年且其他因素不变的公式
a 1
V
r
1
1
r n
1.应用条件：⑴ a 不变；⑵ r ＞0 ；⑶ n 为有限年
2.该公式的用途： ⑴ 直接用于计算价格；
例1：某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时 获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该 不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类不动产的资 本化率为8.5%。该不动产的收益价格为：