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收益法ppt课件

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收益法收益法的基本原理ppt38

收益法收益法的基本原理ppt38
❖ 运营费率：运营费用与有效毛收入之比 ❖ 净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得到
的归属于房地产的收益
二、不同收益类型房地产的净收益求取
1.出租型房地产的净收益求取
对象：住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂 房、仓库和土地等
方法：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房 地产税和租赁代理费等后的余额
无限年的价格越快
四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
1. 收益年限无限年的公式
n
ai
a
V ＝ ∑ -------------- +-------------
i=1 （1＋r）i r（1+r） t
2. 收益年限有限年的公式
n
ai
a
V ＝ ∑ -------------- +-------------
二、收益法适用的对象和条件 是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商
务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、 厂房、农地等房地产 三、收益法的操作步骤 1.搜集有关房地产收入和费用的资料 2.估算潜在毛收入 3.估算有效毛收入 4.估算运营费用 5.估算净收益 6.选用适当的资本化率或折现率 7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格
第二节收益法的计算公式
一、最一般的公式
n
Ai
V ＝ ∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中: V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V= a/r
此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年不变 为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收益年限 为无限年

三章评估途径与方法收益法ppt课件

三章评估途径与方法收益法ppt课件

1.采用收益途径评估资产，各指标存在的关 系是（ A ）
A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产未来收益期对收益现值没有影响 D.资本化率和收益现值无关
2.在下面4种说法中，正确的是（ D）。
A.根据公式P=A/r可以看出，评估值等于一年
的收益除以本金化率，因而评估值的高低与收益期
(2)在纯收益按等比级数递增,收益年期有 限的条件下,有以下计算式：
P A [1 (1 s )n ] r s 1 r
其成立条件是： ①纯收益按等比级数递增； ②纯收益逐年递增比率为s； ③收益年期有限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0。
(3)在纯收益按等比级数递减,收益年期无 限的条件下,有以下计算式：
(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下, 有以下计算式：
P
A r
[1
（1
1 r
)
n
]
其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期有限为n。
5.有一宗地，出让年期为50年，已使用30 年，资本化率为10%，预计未来每年的纯 收益为15万元，则该宗地的评估价值最接 近于多少万元？
分段法例题
某企业预计未来5年的预期收益额为1000万元、 1200万元、1500万元、1600万元、2000 万元，并根据实际情况推断，从第六年开始，企 业年收益额将维持在2000万元水平上，假定本 金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。
（1）前5年收益的现值
=1000×0.9091+1200×0.8264+1500×0.75 13+1600×0.683+2000×0.6209 =5362.33万元 （2）第6年后收益的现值 =2000÷10%×0.6209 =12418万元 （3）企业价值 =5362.33+12428=17780.33万元

收益法及其应用基本原理(ppt 55页)

收益法及其应用基本原理(ppt 55页)
年纯收益=年经营收入—年租赁费用
第三节 纯收益与还原利率的确定 计算租赁房地产纯收益应注意的问题：
1. 签订契约的时间 2. 租金的内容 3. 租赁习惯的不同 4. 出租率的高低
第三节 纯收益与还原利率的确定
纯收益的确定 计算纯收益应注意的问题
作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的； 纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用； 对于非收益性自用房地产也可以通过其它方法确定其纯
第七章 收益法及其应用
本章主要内容
收益法的基本原理 折现与资本化 纯收益与还原利率的确定 收益还原法的应用 收益法的派生方法
第一节 收益法的基本原理
4000万元
每年净赚
400万元
待估价房地产还 价 纯原 格 收利益率 纯收益
10%的年利率 400万元
第一节 收益法的基本原理
（三）纯收益及还原利率各年变化时
有限期年纯收益的还原
（一）年收益为一定值，即各年不变时
可视为年金，则有：
P

a
(1r)n 1 r(1r)n
P :待估价房地产价格 a：纯收益 r：还原利率 n：纯收益的产生年限
注意年限的确定：
建筑物年限<土地使用年限：以建筑物年限为准，考虑土地残值 建筑物年限>土地使用年限：以土地使用年限为准，考虑建筑物残值
（2）纯收益为折旧后的收益时的换算
rr1L(r2d)B r r1r2
LB
r r1(r2 d)
、:土地、建筑物在价房格地中产的比例
第三节 纯收益与还原利率的确定
例 7-7
根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价格的构 成比例为4:6，若土地和建筑物的还原利率分别为10%和 12%，则该房地产的综合还原利率为_____________, 若建筑物的折旧率为2.5%，则该房地产的综合还原利率 为_____________.

收益法PPT课件

收益法PPT课件

第11页/共57页
9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
第12页/共57页
例：一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原利率为5%，若未来各年 的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的收益价格为多少万元？
P
a
1
1
（二）确定客观收益一般要考虑以下条 件：
➢从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素 质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收 益；
➢收益必须是持续且有规律地产生的收益；
➢收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并 经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经 营项目的违法的经营项目收益不能作为计算客 观收益的依据。）
第9页/共57页
7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形
ab V r r2
2）有限年期的情形
V
a r
b r2
1
1 (1 r)n
b r
n (1 r)n
第10页/共57页
8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
➢房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的 新旧状况；
➢房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限 内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋 折旧总额。
第33页/共57页
例：某旅社占地面积150m2，建筑物面积 200m2，月正常经营性收入为45000元，月经 营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土 地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价 为多少元/m2 ？

收益法概述(ppt 50页)

收益法概述(ppt 50页)

六、净收益按等差级数递减的公式
净收益按等差级数递减的公式只有收益年限为有限年期一种。公式为：
V＝ a rrb211 1rnb r1 nrn
式中，b：净收益逐年递减的数额 如净收益第一年为a，则第二年为a-b，第三年为a-2b，第n年 为a-（n-1）b
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率不等 于零为r；（3）收益年限为有限年n，且n≤a/b（当n＝a/b时，第n＋1年的净 收益为零，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在a/b年后 都不会在经营）。
无限年期
V a rq
式中：g表示净收益逐年递减的比率 如净收益第一年为a，则第二年为a(1-q)，第三年为a（1-q）2，第n 年为a（1-q）n—1。
此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率大于零 为r；（3）收益年限n为无限年。
有限年期
V a 11qn rq 1r
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对 象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。而对于收益 或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。
2、条件：收益、风险、还原利率等都可预测、量化。
第五章 收益法及其应用 （Income Approach Investment Method）
四、方法特点
r1 art
式中，i–––年份
ai–––未来第i年的净收益 t–––净收益有变化的年限
该公式的假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年以后无 变化为a；（2）资本化率r大于零（3）收益年限n为无限年。
V 1 a 1 r 1 a 2 r 2 1 a tr t 1 a r t 1 1 a r t 2

收益法及其应用(PPT 98张)

收益法及其应用(PPT 98张)

此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每 年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限 年n。
Page 9
Sn=a1(1-q^n)/(1-q)
二、净收益每年不变的公式
（二）收益期限为无限年的公式
A V Y
公式原形
A A A A V ... ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
四、收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤： ①确定未来收益期限； ②求取未来净收益； ③求取报酬率； ④选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。
Page 5
第二节 报酬资本化法的公式
一、最一般的公式
A A A 3 2 V 1 ... ( 1 Y ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 ) 1 A n ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 )...( 1 Y n )
Page 8
二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为 有限年，二是收益年限为无限年。Βιβλιοθήκη （一）收益期限为有限年的公式
A 1 V 1 Y ( 1Y)n
公式原形
A A A A V ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在 购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可 以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

房地产估价-收益法(ppt54张)


第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。

第六章收益法PPT课件


要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。

资产评估之收益法培训课件PPT(共 44张)


2.折现率 （1）从本质上讲
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在 定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）从构成上看
（3）资本化率与折现率的关系 ①在本质上是没有区别的。
②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来 时期所面临的风险是否相同。
【例11.单选题】（2009年度单选）采用收益法评估资 的各个经济参数之间存在的关系是（ ）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值
要求：
试确定该企业的评估价值。（保留2位小数）
（三）纯收入按等差级数变
A
A+B A+2B A+3B …..
0
1
2
3
4
n
(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有
P A B
其成立条件是：
r r2
①纯收益按等差级数递增；
②纯收益逐年递增额为B；
③收益年期无限；
④r大于零。
(6 18)
1.收益额 （1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体 （2）资产评估中收益额的特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益 额；
②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估 而现实收益中可能包括不合理的因素。
（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益 不同，需要合理选择收益额的种类。
•
5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。
•

收益法ppt课件

VY A 11 1 Yn 7.1 5% 0 117 1 .55 0 6 1.2 8万 7 0 元
精品课件
11
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1Yn
Kn
则有：
Vn
An Y
Kn
111YN
KN
VN
AN Y
KN
如果： An=AN=A
则有：
Vn
VN
YKn yKN
如果：
Y=y
则有：
Vn
t
V
i1
Ai
1Yi
1VYt t
V1 5 1% 5 0 1 6 1.5 % 0 0 2 V 1 1 1 1 % % 0 2 0
V110万 0 元
精品课件
28
例：某写字楼于2008年10月30日取得50年的土地使用权，于 2011年4月底建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估 该写字楼于2011年5月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4 年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年 开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房 地产的报酬率为8%。试评估该写字楼于2011年5月1日的价格。
n=∞
V A Y
——无限年公式
r=0有限年 VnA
精品课件
9
公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
精品课件
10
1、直接用于计算价格
例：某房地产于2006年9月1日以出让方式取得50年的 土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每 年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。 试评估该宗房地产于2012年9月1日的收益价格。
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V 1 A 1 Y 1 1 Y 1 A ( 2 1 Y 2 ) .. ..1 .Y .1 (1 Y A 2 ) n..1 . Y .n .)..(
V i n 11 A Y i i 1 A 1 Y 1 A Y 22 .. .. 1 A .Y n .n
VN

AN Y
KN
如果： An=AN=A
如果：
Y=y
则有：
Vn
VN
YKn yKN
则有：
Vn
VN
Kn KN
12
例：已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为 5000元/㎡，报酬率为8%，试求其30年收益权利的价格。
V30V40K K3400500011 11 8811% %3400472.400元/平方米
第六章 收益还原法及其运用
1 收益还原法的基本原理
收益还原法的概念 收益还原法的理论依据 收益还原法适用的对象和条件 收益还原法的操作步骤
收集并验证与估价对象 未来预期收益有关的数据资料
2 收益还原法操作步骤 3 收益还原法总结和运用举例
预测估价对象的未来收益 求取报酬率或资本化率 选用适宜的收益公式计算收益价格
适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于 估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类 不动产有收益即可 ；
适用条件：收益法评估的价格，取决于未来的预期， 因此，收益法的适用条件是不动产未来的收益和风 险都能够比较准确地量化。
6
➢四、收益还原法的操作步骤
运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：
故： 不动产的价格不动利 产率 的净收益
4
普通适用的收益还原法的表述： 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收
益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断 地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗不动产的 价格。
5
➢三、适用对象和条件
15
3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
VV5K0K 50
10000103.45元 11/平方米

1
117%50
B房地产无限年价格:
VV3 K0K 50
9000 103.16元 11/平方米
1171%30
★ A<B
16
4、用于市场比较法中土地使用权年限修正
14
3、比较不同年限价格的高低
例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价 10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设 报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。
计算A房地产30年的收益价格:

1
V30V50K K53001000110 11 771% %5300899.517元/平方米
13
例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为 5000元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为 50年、报酬率为10%下的价格。
V50V30Yy350K 0K5300500180% 0% 111111810% %3500440.534元/平方米
VY A 11 1 Yn 7.1 5% 0 117 1 .55 0 6 1.2 8万 7 0 元
11
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1Yn


Kn
则有：
Vn

An Y
Kn
1
1
1YN


KN
①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资 料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用 等数据资料；
②预测估价对象的未来收益
பைடு நூலகம்③求取报酬率或资本化率
④选用适宜的收益法公式计算收益价格
7
第二节 收益还原法的计算公式
一、一般公式
A1 A2 A3 A4 …… At ……
An
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
是建立在货币具有时间价值的观念上，是 对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常 称为收益价格。
3
➢二、理论依据：
预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的因素 而是未来的因素。
对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与将资 金存入银行获取利息所起的作用相同。
例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，此人 另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的 利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等价，即值 40万元。
V——价格 Ai——净收益
通常以年为单位
n——收益期限 Y——报酬率
8
二、净收益每年不变
A1=A2=A3=……=An=A
A A A A …… A ……
A
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
AA A
A
V 1 Y 1 Y 2 1 Y 3... .1 . .Y n
V

YA111Yn

——有限年公式
n=∞
V A Y
——无限年公式
r=0有限年 VnA
9
公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
10
1、直接用于计算价格
例：某房地产于2006年9月1日以出让方式取得50年的 土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每 年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。 试评估该宗房地产于2012年9月1日的收益价格。
例：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地 价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50 年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相 似，现行土地报酬率为6％，求该宗工业用地的价格。
1
重点掌握内容： 重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其
中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净 收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容。
2
第一节 收益还原法的基本原理
➢一、概念
是将待估不动产未来每年的预期客观纯收 益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估 价期日现值的一种估价方法。