房地产地块投资经济测算物业开发进度估算表

310
4775
183
4．后续应得利润
2013
118
2421
42
包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于海淀 区，根据北京市相关规定，按开发完成后价值的5.5%测算（根据《 中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行 条例实施细则》，出租房地产营业税税率为年总收益的5%；估价对 象位于北京市海淀区，根据《北京市实施<中华人民共和国城市维护 建设税暂行条例>的细则》，城市维护建设税为营业税的7%；根据《 国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》，教育费附 加为营业税的3%） （续建成本+管理费用+销售费用）*投资利润率 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目 定位、工程进度取值，规模、用途投资利润率取续建成本、管理费 用、销售费用之和的百分比。结合本项目所处位置、项目定位、工 程进度取值，投资利润率根据估价对象不同规划用途及项目具体情 况确定 开发完成后的总价值-后续必要支出-后续应得利润
10%
（1)基础设施建设费
180
100
180
50
为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水 、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工 程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用 。根据本项目特点及工程量，本次评估按续建建安工程费的10%计取
10%
（2)公共配套设施建设 费
0
0
0
0
主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设 费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服 务、行政管理、市政公用设施等。本项目相关配套无收益用房的建 筑成本已经全部分摊，故该项取值为0 续建建筑安装工程费+工程勘察设计和前期工程费+室外工程费 根据项目规模、工程进度及项目的实际情况，确定不可预见费取小 计的2%

序号
1 2 3
4
5
表1 表2 表3 表4
表4-1 表4-2 表4-3 表4-4 表4-5 表4-6
表5
表5-1 表5-2 表6
表7
表7-1 表7-2 表7-3 表7-4 表7-5 表7-6 表7-7 表7-8 表7-9
表8 表9 表10 表11 表12
表13 表14
目录
内容
编制说明 总平方案 总体规划指标表 附：业态规划名明细表 财务运营指标表 附：开竣工面积表
项目分期开发节点计划
公司财务报表 项目全投资现金流量表 项目自有资金现金流量表 项目分业态现金流量表
商办现金流量表 酒店现金流量表 街区商业现金流量表 会所现金流量表 物管现金流量表 代建劳务现金流量表
全损益表
销ห้องสมุดไป่ตู้损益表 销售税费表
持有物业估值表 项目总投资估算表
建安成本明细表（商业综合体） 建安成本明细表（商业街） 建安成本明细表（高层） 建安成本明细表（小高层）
建安成本明细表（普通多层） 建安成本明细表（多层洋房）
建安成本明细表（联排） 建安成本明细表（双拼） 建安成本明细表（独栋）
项目分期投资估算表 成本费用分摊表
项目投资与资金筹措表 资金来源与运用表 贷款还本付息表
盈亏平衡分析 敏感性分析
页码
备注
辅表1 辅表1-1 辅表1-2 辅表2 辅表2-1 辅表2-2 辅表3 辅表4 辅表5 辅表6 辅表7
租售运营收入表 租售单价 租售指标
商业租赁分析 商业租赁台帐 租金调研及租金确定 折旧摊销估算表 产品交付标准表 项目公司组织架构 工作流程图
费项说明

项目名称 建筑面积 土地面积 一、土地成本 购地（征地）费 拆迁安置费 地价 出让金 出让契税 小计 二、前期工程费 土地勘测费 规划技术咨询服务费
工程设计费
人防易地费 城市建设综合配套费 小计 三、施工手续费 标底编制费 招标费 劳动保险统筹 消防审查 设计审查费 合同签证费 质量监督费
工程监理费
印花税 小计
房地产开发投资测算表
计算公式 规划建筑面积、无规划的根据土地面积按标准 容积率计算、已竣工的按实际面积 按实测出让面积
按应发生的费用 按应发生的费用 按评估价格 地价的15%-20% 地价的3%
备注
济政发[1999]33号 济政发[1999]33号
财政局提供
土地面积×2.5元/平方米
建筑面积×（住宅2.3元/㎡，公建3.2元/㎡）
备注 税务部门提供 房管部门提供
税务局提供
济政办字[2004]29号 济政办字[2004]29号
费 10001-20000
20001-50000
2.40% 1.90% 1.50% 1.20%
50000以上
1.00%
上述费用和的1.6%
详见测算原则、方法
项目名称 九、税费 销售税金及附加 交易契税 小计 总开发成本
销售收入
小计 十一、税前利润 十二、所得税 十三、所得税的50% 十四、测算利润 十五、测算利润率 十六、开发企业预留利润 十七、政府利润分成 十八、土地收益总额
1000
1300
建安费参照厂房、中央空调、装修参照综合楼
35பைடு நூலகம்/㎡ 50元/㎡ 80元/㎡ 100元/㎡ 按开发建设期两年计息
银行公布的利率
销售收入的2% 建筑面积*5元/㎡

-
-
2,549
2,792
商业 54,127
-
-
2,042
2,229
产权车位
4,271
-
-
180
203
人防车位
833
-
-
35
40
物管
5,222
-
-
291
320
物业转售 57,400
2
现金流出小计
(112,054) (15,884) (7,947) (5,696) (4,764)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
分业
现金流量表-销售
序号
科目
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
305,511
-
- 100,317 193,830
2
现金流出小计
(223,885) (32,433) (29,394) (46,591) (105,370)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(109,066) (10,740) (9,717)
2011E
2012E
现金流量表-会
2013E
1
现金流入小计
2
现金流出小计
26,125
商业 产权车位 人防车位
物管 物业转售
11,106 -
1,271 13,748
(17,151)
开发成本 (3,524)
-
-
(2,441)
(2,360)
-
-
(326)
(192)
-
-
(466)