浅谈物权法之不动产善意取得制度

论文摘要善意取得制度是一项极其古老的民法艺术，在现代民法中，其保护交易环境、维护经济秩序的作用使其焕发了新的活力。

动产的善意取得制度已经为大多数国家的民事立法所承认，但是不动产是否应当纳入到善意取得制度的X畴内，无论在学界还是实务界都颇有争议。

我国《物权法》的颁布与实施，为实务界的争论划上了一个句号，但是理论上的争论与研究反而越发的激烈。

鉴于此，本人对不动产的善意取得的相关概念做了相关探讨。

关键词：不动产善意取得问题完善目录前言1一、不动产善意取得制度的建立1二、不动产善意取得制度中存在的不足2（一）不动产登记的法律法规不统一2（二）不动产登记机关不统一3（三）不动产登记的信息公开化程度不够5（四）有关“善意”和“合理”的标准认得问题5三、不动产善意取得制度完善措施5（一）统一不动产登记的法律5（二）组建统一、独立的不动产登记机关6（三）完善不动产登记信息公开制度7（四）明确不动产登记的审查方式8结论9参考文献9不动产善意取得制度探析前言随着我国商品经济飞速发展，不动产交易数量、X围不断增大，交易过程日益纷繁复杂，交易频率越来越迅速。

毋庸置疑，交易安全的相应制度建设，将直接影响着我国稳定健康的经济秩序。

当前，不动产登记错误的情形时常发生，是不动产善意取得制度的现实基础。

不动产善意取得制度以对单一第三人权益进行保护的方式以实现对所有潜在交易方即交易秩序保护的价值追求，可以有效弥补不动产登记错误的缺陷，对于社会秩序的稳定、经济的健康发展具有重要现实意义。

一、不动产善意取得制度的建立1988年通过的最高人民法院民通意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。

对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

”上述规定中的财产可以理解为包括动产和不动产，这被认为是不动产适用善意取得的依据之一。

试述德国法上的不动产善意取得制度善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。

一、我国善意取得制度的相关规定：在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。

[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。

[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。

[[3]]《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征：其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。

这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。

之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。

其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。

反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。

其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。

因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。

论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。

我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。

本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。

关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。

①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。

②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。

二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。

而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。

（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。

（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。

论不动产的善意取得制度作者：程瑶晟来源：《职工法律天地·下半月》2019年第03期摘要：随着2007年《物权法》的颁布和实施，善意取得制度也由此开始正式的通过立法确定下来。

在我们国家，善意取得制度即适用于动产也适用于不动产。

但是现行的《物权法》关于不动产善意取得制度的规定还存在一些需要完善的地方，需要通过今后立法的完善来促进实践当中的应用。

关键词：物权;不动产;善意取得制度一、不动产善意取得制度概述（一）不动产善意取得概念不动产善意取得制度，指的是在不动产交易的过程中，物权受让人为第三人，第三人基于对登记的信赖，和没有处分权限的人进行不动产物权变更的交易，交易之后的不动产已经进行了物权的变更登记，不动产的物权确定由第三人取得，从而真实的权利人不能追夺。

在不动产善意取得的过程中，让与人是不动产登记簿中记载的物权人，也就是“登记名义人”，而真正享有物权的权利人，则因为登记错误而被隐藏。

（二）不动产善意取得制度构成要件1.让与人须为无权处分不动产的占有人在不动产善意取得制度中，一个前提条件就是，无权处分不动产的占有人是此处的让与人，对于不动产占有人是不享有实际的处分权的。

行为人对不动产进行无权处分表现为其处分的行为没有经过权利人的允许以及事后的追认。

2.有偿受让所谓有偿受让需要受让人为所取得的不动产支付对价，受让人对不动产的取得并不是无偿的，而是需要支付合理的对价有偿才能取得，只有有偿受让才能适用善意取得制度。

3.物权登记根据《物权法》的相关规定可知，对于转让的不动产或者动车，依照法律规定需要登记的应该进行登记。

由此可知，不动产的善意取得中，需要对转让的不动产进行登记。

即便是受让人在满足前述几个条件的话，没有将转让的不动产物权进行登记的话，依然不能善意取得。

4.受让人的善意不动产善意取得制度的适用，需要受让人在主观上是善意的。

此处的善意指的是，不动产的受让人基于對登记簿所记载的内容的信赖，由此产生信赖利益，然后在此基础上和出让人进行不动产交易。

浅议不动产善意取得[摘要]对于我国不动产善意取得制度的适用,学者观点不一。

本文通过分析不动产善意取得的理论基础和制度基础,指出不动产善意取得制度在我国物权法中确立的必要性,并对该制度进行了简要地分析。

[关键词]不动产;善意取得;理论依据;制度基础;构成要件善意取得又称即时取得,是近代以来大陆法系与英美法系民法均认可的一项重要的物权法律制度。

这一制度是物权法在维护物权静的安全与财产交易动态安全上作出平衡的选择,对保护善意第三人的利益,维护社会经济秩序具有重要的意义。

我国法学界一般认为善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或者其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产的所有权或其他物权的制度。

[1]由此可见,主流观点认为善意取得制度仅仅只适用于动产领域。

然而笔者认为,从善意取得理论基础以及制度基础来看,善意取得制度亦可适用于不动产领域。

本文即以此为切入点,对不动产善意取得制度进行分析。

一、不动产善意取得制度的理论基础善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”原则。

依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。

因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。

任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。

“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。

这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。

后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。

善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转移给第三人以后，如果受让人在取得该动产的时候是处于善意，就可以依法取得该动产的所有权，受让人在取得该动产所有权后，原财产所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿其损失。

第一章善意取得的起源罗马法有“无论何人不得以大于其所有之权利给与他人”之原则，故无权利者，不能与人以权利，无权利人受让权利者，常由其真权利人追回之。

但随着“占有”在日耳曼法中成为物权的一种表现形式时，便产生了“以手护手”的观念。

日耳曼法采纳了“所有人任意让他人占有其物的，只能请求该他人返还”的原则，强调对受让人利益的保护，成为动产善意取得制度的起源。

后世大陆法系各国乃至于英美国家法律上陆陆续续所规定的并不完全相同的善意取得规则，均被认为是日耳曼法上“以手护手”原则之承继或者为受其影响的结果。

1第二章善意取得制度的构成要件及其效力第一节善意取得制度的构成要件2．1．1 受让人在取得财产的时候应该是处于善意。

受让人在取得财产的时候是出于善意，才能够适用善意取得制度。

那么，什么才是“善意”的呢?一般来说，是指受让人在取得财产的时候，动机纯正，没有损人利已的不法或不当目的的主观态度，并且，受让人不知道让与人是无权处分人。

那么我们就说，这是适用善意取得制度的。

对于受让人是不是出于善意而取得财产，应该考虑到当时的各种客观因素，也就是说，应该考虑当事人在交易的时候的各种客观情况。

对于受让人善意的认定，采取推定善意的方法，即推定受让人是善意的。

但是，因为善意只是受让人的一种主观心理活动，很难被外人所知道，所以，如果在交易的里面，存在着一些很明显的、足以让人产生怀疑的情况下，受让人还是接受交易的，由受让人自己提供证据，以证明自己是善意的，1引至张俊浩主编：《民法学原理》（上册），中国政法大学出版社，2000年版，第435页。

否则推定其为恶意。

2这其中情况包括：①、受让人受让的物品的价格，明显的低于市场价格，甚至是无偿的；②、转让人的身份不明，且行踪可疑；③、受让人与转让人之间的关系很密切，存在着恶意串通的可能；④、其他依受让人的社会经验和知识能够发现转让人存在可疑情况的情形。

综述善意取得制度是民法物权中的一项重要制度，它对维护交易安全，促进财货流通便捷、维护经济秩序的稳定具有重要意义。

因此，自问世以来，动产善意取得制度已经得到世界上大多数国家民事立法的确认。

而关于善意取得制度能否适用于不动产，学界可谓见仁见智。

本文从善意取得制度的理论渊源出发，共分为三章对不动产善意取得制度进行了研究。

1善意取得制度的理论渊源法学研究首先需要有清晰界定的概念，所以在本章中首先指出不动产善意取得制度的理论起源，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的“以手护手”原则为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。

其次对不动产与善意的概念进行了界定，指出我国划分动产与不动产应采纳物理标准。

最后分析了善意取得制度确立的逻辑依据及理论基础，即以公信力原则为其逻辑依据，并以社会本位为其理论基础。

2我国确立不动产善意取得制度的必要性共分四节进行了论述。

第一节是介绍我国不动产善意取得制度理论争议及结论。

第二节分析了各国立法对不动产登记制度的态度，通过对世界各国不动产登记制度的分析比较，指出了我国现行的不动产登记制度是确立不动产善意取得制度的制度依据。

第三节通过分析在我国确立不动产善意取得制度符合过错责任原则，并且在物权法通过前，我国的不动产善意取得制度已在有关司法解释和部门法中有规定，从而主张在我国民法上应该确立不动产善意取得制度。

第四节分析了不动产善意取得制度的法律效果，包括在原权利人与受让人之间，转让人与受让人之间，原权利人与转让人之间的效果以及对不动产登记机关的侵权请求权。

3构建不动产善意取得制度提出了建议《物权法》第一百零六条只规定了不动产善意取得应符合三个要件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。

但是笔者认为物权法的规定不太完善，不动产善意取得的构成要件应包括以下五个要素:转让人为不动产登记所记载的权利人且无权处分不动产；受让人通过法律行为从转让人处取得不动产；受让人取得不动产时出于善意信赖登记；必须是已经登记的法律允许流转的不动产；必须办理不动产登记。

论我国民法中不动产的善意取得制度【摘要】为了适应社会主义市场经济的发展，我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度，该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都有着重要的作用。

但是在实践中，不动产善意取得制度存在着不少不足之处，如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制度不完善等。

要弥补这些漏洞，应采取界定善意之标准、制定具体的合理价格细则，完善登记责任赔偿制度等措施。

【关键词】不动产所有权；善意取得；登记制度；审查制度一、前言随着我国市场经济的飞速发展，如何更好的保护交易安全已成为民法关注的焦点。

起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安全的重要制度，已被广泛规定于各国法典之中。

我国《物权法》第106条也规定了善意取得制度，而且把该项制度的适用范围扩大到不动产的取得，这是我国民法领域的一大成就，促进了对不动产交易的保护。

二、不动产善意取得的构成要件根据我国《物权法》第106条的规定，不动产的善意取得应符合以下四个要件：（1）存在不动产登记错误。

即由于登记机关登记错误等原因，使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。

（2）受让人取得不动产时出于善意。

即受让人不知道或者不应当知道不动产处分人不具有相应的处分权。

不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意义务，但仍不能知道真实情况。

（3）受让人以合理价格取得。

即受让人为取得不动产，已支付了合理的对价。

对价的合理性也是判断受让人善意与否的标准。

（4）转让的不动产已登记于受让人名下。

即发生转让的不动产已办理变更登记，载于受让人名下，从而发生转让的公示公信效力。

三、我国不动产善意取得制度中的不足自《物权法》实施以来，不动产的善意取得制度在实践中显现出诸多问题，其不足之处主要有以下几点：（一）善意判断之不足在不动产善意取得制度中，受让人善意与否，直接关系到能否适用这一制度，从而发生不动产所有权的转移。

以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不所有者，即为非善意；《日本民法典》第192条规定须善意无过失。

我国不动产善意取得制度的研究[捅要]善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度，《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权，这是善意取得制度理论的一次重大突破，有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。

本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。

[关键词]物权；善意取得；不动产2006年中国颁布了《中华人民共和国物权法》(以下简称为“《物权法》”)，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权)，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。

但是，关于善意取得制度的许多问题还没有定论，仍有研究的余地。

本文将采比较法的视角，着重对不动产善意取得制度进行比较，以期对我善意取得制度的理论研究与司法实践有所启示。

一、善意取得制度概念的界定学者们普遍认为，近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。

所谓“以手护手”，是指如果将自己的动产交付于他人，那么仅能向相对人请求返还。

如果该相对人将动产让予给第三人，则只能向相对人请求损害赔偿，但无论如何不能向第三人请求返还。

事实上，善意取得制度是对所有权追及力的限制，涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。

肯认善意取得人的权利，便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利，所有人因此将蒙受损失。

但另一方面，第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物。

法律对其利益若不予以保护，则将危及交易安全。

解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。

在交易日益频繁的现代社会，尤其是18世纪以来，善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。

善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。

尤其到19世纪的初期(1804年)《法国民法典》作为一个标志，原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念，以此来构造自己的善意取得制度。

我国不动产善意取得制度的不足与完善我国不动产善意取得制度是指在不移转不动产所有权的情况下，依法使善意取得人取得该不动产的利益的一种制度。

在实际操作中，不动产善意取得制度是保护善意购买人的合法权益，同时也对不动产权利人的合法权益进行一定的损害。

因此，我国不动产善意取得制度存在一定的不足之处，需要进一步完善。

首先，我国不动产善意取得制度在法律规定上存在不明确的问题。

虽然《不动产登记暂行条例》第14条规定了不动产善意取得人的权益保护，但是对于具体的执行细则并没有明确规定。

这导致了在具体实施中，各地之间执行的标准和政策不一致，给予善意取得人的权益保护程度存在差异。

其次，我国不动产善意取得制度在司法实践中存在适用困难的问题。

由于涉及多个法律、法规的解释和适用，不同的法律条文之间存在重叠和冲突的情况，给法院判案增加了难度。

同时，我国也没有统一的司法解释和判例指导，导致不同法院对于不动产善意取得案件的判决结果不一致。

这给善意取得人和不动产权利人带来了不确定性。

再次，我国不动产善意取得制度在权益保护上存在偏向善意取得人的现象。

在实际操作中，不动产善意取得人往往能够获得更多的保护和利益，而不动产权利人的权益则被忽视。

这导致了一些不动产权利人因为善意取得人的错误行为而遭受经济损失，而无法得到充分的赔偿。

最后，我国不动产善意取得制度在制度完善上存在一定的欠缺。

当前，我国的不动产善意取得制度主要集中在行政管理层面，并没有建立起完善的法律制度。

因此，在具体的操作中，善意取得人的权益保护依赖于行政管理部门的裁量权，存在一定的主观性和不公正性。

为了解决这些问题，应该从以下几个方面进行完善。

首先，加强立法工作，明确不动产善意取得制度的具体执行细则，确保各地之间的执行标准和政策一致性。

其次，建立统一的司法解释和判例指导，加强对不动产善意取得案件的审理和判决。

再次，加强对不动产善意取得制度的宣传和培训，提高相关工作人员的专业素养和法律意识。

我国民法中不动产的善意取得制度 对方为无权处分人，因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交易，应认定为“恶意”；其次还要看受让人是否尽到了合理的注意义务，即受让人是否应当知道对方是无权处分人，关于这一点的判断，须放在具体的客观环境下考察，具体情况具体分析。因此，笔者赞同“消极观念说”，即受让不知道且不应当知道对方为无权处分人即为“善意”。另外，对“善意”与否的判断不应当设立过高的“门槛”，使得不动产善意取得制度流于形式，无法发挥其维护交易安全的作用。（二）制定“合理价格”的标准 是否以“合理价格”转让也是能否适用善意取得制度的依据，同时也从另一方面反映出受让人是否处于“善意”。关于何种价格应视为“合理”，就须相关立法机关参照市场交易的一般情况，制定出完善的认定标准。如应对不同种类的不动产制定不同的价格“合理”认定标准；不同地域也应当依照本地区的市场情况对相关标准进行变通调整。以此来加强不动产善意取得制度的实用性和可行性，给司法人员提供相关的适用依据。（三）完善登记机关的责任赔偿制度 我国《物权法》第21条关于登记错误赔偿责任的规定是不完善的。因为登记机关是强势部门，而提供虚假材料的当事人则可能无力承担赔偿责任；而且登记机关对于因当事人提供虚假材料造成的登记错误负有审查不慎的责任。 因此，登记机关应建立登记错误赔偿金制度，专门对因各类登记错误造成的损失进行赔付。然后再认定责任归属，属于登记机

关责任的由其自行承担；属于当事人责任的则可向其追偿。

参考文献： ［1］董万程.论不动产善意取得制度［j］.河南省政法管理干部学报，2007，（5）：208. ［2］崔建远，申卫星等.物权法［m］.清华大学出版社，2008：129. ［3］张传秀.不动产善意取得制度的构成要件分析［j］.法商论丛，2009，（2）：73. ［4］梁仕华.评价与完善：我国不动产善意取得制度的再思考［j］.法制与经济，2008，（12）：8.

论物权法中不动产善意取得制度【摘要】善意取得在现实生活中普遍存在，为了避免不必要的纠纷，物权法对善意取得制度已作出明确的规定。

随着社会的发展，由原先的动产善意取得扩充到不动产的善意取得。

本文主要是对动产、不动产善意取得作出一定的论述，对实践中存在的问题提出了见解。

【关键词】物权法；不动产；善意取得随着法制社会的不断发展，人们的法制观念日益完备。

经济的快速发展，在利益的驱使下，无处分权人对其所占有物会作出处分行为。

为了保护在该过程中的善意第三人，立法者对善意取得制度作出了明确的规定。

本文围绕善意取得制度，将从以下几方面进行阐述：一、善意取得的基本内涵及构成要件善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。

善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用善意取得需要满足以下几个要件：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的：财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。

所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。

2.以合理的价格转让：善意取得是以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。

由此可见，受让人无偿取得不动产的，不适用善意取得制度。

3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

根据我国法律，不动产的转让是以登记为条件的，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有适用善意取得的余地。

三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。

二、不动产的善意取得相比较动产的善意取得，不动产的善意取得在实践中相对较少。

何为不动产，按照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。

论不动产善意取得制度 2 高等教育自学考试毕业论文（设计） 题 目 论不动产善意取得制度 姓 名 吴 康 慧 专 业 法 律 准考证号码 010107301112 指 导 教 师 韩 家 勇 3

2010年10月8日 论不动产善意取得制度 摘要：在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。 关键词：不动产；善意取得；构成要件 善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适用于不动产。我国2007年10月1日实施的《物权法》将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。 一、不动产善意取得制度的法理基础

（一）不动产善意取得的概念 传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权，1仅指动产。那么关于不动产的善意取得如何理解呢？笔者认

1 郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社2001年第1版，第212页。 4

为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。 （二）不动产善意取得制度的适用原理 我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查知的方式既公示表现出来的原则。所谓公信原则，是指物权变动按照法定方法公示以后，不仅正常的物权变动产生公信后果，而且即使物的出让人事实上无权处分，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。2公示的作用在于使人“知”，公信的作用则是使人“信”。 依据公示公信原则，我国不动产的公示方法是登记，且具有较强公信力，享有法律的保护。也就是说，在我国不动产一经登记，即使发生登记内容与实际权利不一致，登记对任何第三人来讲都是正确的。因此登记具有以下效力：1.推定力。即使不动产物权登记后，推定其登记状态的物权与真实物权具有相同效力。2.信赖登记的第三人推定其为善意无过失，反之，就登记内容不加调查，即使是善意也推定其右过失。3.欲取得不动产权利之当事人，推定其知悉登记内容，而不得诿为不知。3不动产善意取得借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与公示物权人进行交易，纵使存在登记与真实权利分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。如登记薄上记载的的人与第三人签订财产转移合同，即使登记错误，发生登记人与实际财产所有人不一致，物权受让人仍然能够按照预期的目的取得财产所有权，只要他不是恶意的，即只要他并不知道或应该不知道公示的权利与实际权利不符。 在实践中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的原因，通常有以下几种：1.因登记机关的过失造成错误登记或错误注销；2.登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承