我国不动产善意取得制度之

《民法》善意取得制度之我见作者：刘怡来源：《博览群书·教育》2013年第08期一、善意取得概述善意取得，又称即时取得或即时时效，指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。

善意取得制度是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。

在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一调查。

如果受让人善意取得财产后，根据转让人的无权处分行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会造成当事人在交易时的不安全感，也不利于商品交换秩序的稳定。

一般认为，善意取得制度来源于日耳曼法。

二、善意取得的构成要件善意取得应该符合的条件：（1）主体在主体方面，转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人。

只有当转让人无权处分该物时，原物所有人的利益才会受到侵害，才会存在牺牲原物权人的利益而保护第三人利益的情形，才有适用善意取得的必要。

并且，受让人应当具有民事行为能力，这样才能保证第三人的行为是有效的，一个被撤销或无效的行为就不存在对其利益的保护问题。

（2）客体在客体方面，从《物权法》第106条的规定可以看出，我国规定善意取得的客体包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。

（3）主观方面就主观方面来说，受让人应当的善意的。

所谓“善意”，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。

对于认定这种“心理状态”，我认为应当考虑以下几个因素：首先，受让人是否有“知情”的义务，通过他的专业知识水平以及对转让人的了解程度，受让人是否能够判断他的取得是善意的；其次，受让人是否支付了合理的对价，如果受让人明知其取得该物的价格与实际价值相差极大，则可以认定为其行为出于“非善意”；最后，应当考虑交易的场所是否符合常理。

善意取得制度之我所见【摘要】善意取得是我国民法为衡平原权利人和受让人之间利益冲突而确立的一项重要制度，本文试着对善意取得制度的概念、构成要件及效力其作出简要梳理，并指出目前我国善意取得制度中存在的不足与完善建议。

【关键词】无权处分；善意；不足与完善一、善意取得的概念善意取得是指无处分权人将其占有的动产或登记在其名下的不动产转让给第三人，受让人在交易时出于善意依法取得所有权，原权利人不得向受让人请求返还的制度。

善意取得制度的雏形始见于日耳曼法的“以手护手”原则，其要义为原权利人只得向侵犯其权利的相对人追偿。

为适应现代商品经济的发展需要，我国和其他各国都普遍适用了善意取得制度，以维护交易安全和保障市场秩序的稳定。

二、善意取得的构成要件善意取得制度的适用将涉及原权利人和受让人之间的利益冲突，作为社会利益的衡平器，法律理应对善意取得制度的构成条件作出严格限定，笔者认为具体应包括以下五个要件：第一，让与人应实际占有动产或是不动产登记簿上的权利人，让与人基于物权的公信力给社会公众以权利外观，使受让人对其产生合理的信赖。

第二，让与人应是该动产或不动产的无处分权人，若是让与人基于其享有的代理权而为处分行为，则不能纳入善意取得制度考虑范畴内。

所谓无处分权既指让与人自始欠缺处分权，也包括事后未经真实权利人确认取得处分权的情况。

第三，让与人和受让人转让物权须基于交易行为，并且受让人得支付合理对价。

若受让人是通过受赠、继承等事实无偿取得该物权，则应将其排除在善意取得适用范围之外。

第四，受让人受让财产时应出于善意，即受让人不知道或不应当知道让与人是无处分权人。

第五，受让人须完成对该不动产的登记或双方确已完成动产的交付，只有当完成对物权的公示，双方当事人才跳出债权的领域，自此进入物权的管辖范围并受物权之保护。

三、善意取得的效力我国《物权法》106条明确规定，受让人出于善意从无处分权人处取得之物权，所有权人不得向其主张追回。

试述德国法上的不动产善意取得制度善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。

一、我国善意取得制度的相关规定：在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。

[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。

[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。

[[3]]《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征：其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。

这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。

之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。

其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。

反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。

其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。

因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。

论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。

我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。

本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。

关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。

①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。

②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。

二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。

而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。

（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。

（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。

浅析我国物权法中的善意取得制度摘要善意取得制度是近现代民法中一项重要的民事物权制度，在市场经济中发挥着保障商品流通、保护交易安全和维持市场经济秩序的作用。

目前，这一法律规则已经在大多数市场经济国家的法律制度中加以确立，我国2007年颁布的《中华人民共和国物权法》不仅正式将善意取得制度写入其中，同时还承认了不动产的善意取得制度，这是善意取得制度在我国司法实践中的完善和升华。

本文主要围绕学界对善意取得制度的理论探讨及有关不动产善意取得的争议，结合我国物权法的相关规定，阐述对善意取得制度的认识和理解并提出完善建议。

关键词善意取得物权法不动产物权无权处分盗赃物作者简介：李宗虎，法学硕士，河南广文律师事务所律师，主任。

中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）03-039-04作为适应商品经济的发展需要而产生的善意取得制度，已经成为近现代以来民法领域的一项至为重要的民事物权制度。

综观世界上大多数国家的民事法律制度，都有关于善意取得制度的规定。

由于善意取得制度不仅解决民法中财产所有权的“静态保护”和“动态保护”之间的利益冲突和协调问题，并且涉及法律上的利益衡量以及价值判断，因此在理论和实务方面，该制度始终是民法学界研究和探讨的对象。

毋庸置疑，善意取得制度在保护善意第三人合法权益、维护市场交易安全和促进商品流通等方面具有至关重要的特殊意义。

一、善意取得制度概说尽管世界上大多数国家的民事立法中都有关于善意取得制度的规定，但是如何对善意取得制度下一个科学而又具体的概念，却是众说纷纭。

一般认为，善意取得又称为即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人，受让人取得该项动产时处于善意，则受让人将依法即时取得该动产的所有权。

从这个概念的阐述中，我们可以看出目前的主流观点认为善意取得制度只适用于动产。

笔者认为，各国学者在动产领域适用善意取得制度已经达成共识，但是根据该项制度产生背景和立法目的，善意取得制度当然也可以适用于不动产领域以及其他物权。

浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。

随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。

于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。

关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。

起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。

传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。

有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。

但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。

二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。

况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。

我国不动产善意取得制度的研究[捅要]善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度，《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权，这是善意取得制度理论的一次重大突破，有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。

本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。

[关键词]物权；善意取得；不动产2006年中国颁布了《中华人民共和国物权法》(以下简称为“《物权法》”)，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权)，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。

但是，关于善意取得制度的许多问题还没有定论，仍有研究的余地。

本文将采比较法的视角，着重对不动产善意取得制度进行比较，以期对我善意取得制度的理论研究与司法实践有所启示。

一、善意取得制度概念的界定学者们普遍认为，近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。

所谓“以手护手”，是指如果将自己的动产交付于他人，那么仅能向相对人请求返还。

如果该相对人将动产让予给第三人，则只能向相对人请求损害赔偿，但无论如何不能向第三人请求返还。

事实上，善意取得制度是对所有权追及力的限制，涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。

肯认善意取得人的权利，便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利，所有人因此将蒙受损失。

但另一方面，第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物。

法律对其利益若不予以保护，则将危及交易安全。

解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。

在交易日益频繁的现代社会，尤其是18世纪以来，善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。

善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。

尤其到19世纪的初期(1804年)《法国民法典》作为一个标志，原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念，以此来构造自己的善意取得制度。

不动产善意取得善意的界定摘要：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第14条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定为受让人善意。

”因而，笔者认为认定受让人为善意，首先得有时间限制，在受让时没有主观恶意。

其次，转让人没有处分权，但是具有处分的权利外观。

权利外观即不动产登记簿记载的有关事项，使受让人有权相信出让人具有所有权。

最后，受让人没有重大过失，即不知且不应当知道出让人没有处分权。

以上三个条件缺一不可。

这既体现出我国不动产善意取得制度适用不动产登记公信力制度，也要求善意受让人“不知且不应知”，与我国现实国情相适应。

关键词：不动产善意取得不动产登记簿公信力重大过失不知且不应知善意取得是当代民法为了维护交易安全与稳定所做的制度设计。

善意取得制度在不动产领域的适用，保护了善意第三人的合法权益。

在所有权与交易安全发生冲突时，较好的找到二者的平衡点。

不动产善意取得取得制度符合我国社会经济发展规律，回应司法不动产善意第三人地位问题的争议，具有现实意义。

自2007年《物权法》第106条确认不动产适用善意第三人制度以来，不断地推进实践的发展，也与国际司法相接轨。

2021年《民法典》物权编第311条的规定也延续以往制度的规定，继续推进善意第三人制度的进步。

一、不动产善意取得制度善意的理论基础在传统的大陆法系国家，对于不动产善意第三人的案件大多采取不动产登记的公信力制度来处理。

尤以德国与瑞士为代表，德国民法典第892条第一款规定：“为以法律行为取得土地上的某些权力或者此种权利上的某项权利人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议已被登记或者不正确性为取得人所知视为除外。

为特定人的利益，权利人在处分已经登记于土地登记簿中的权利方面受限制的，仅在该项限制可由土地登记簿看出或为取得人所知时，该项限制才对权利人有效。

”同时，第893条规定：“某项权利被为某人的利益而登记于土地登记簿，且给付于基于该项权利而向此人履行，或者，就该项权利而言，在此人和他人之间，实施不在第892条规定之列的、包含权利处分的行为，准用第892条的规定。

善意取得制度内容当前随着我国经济体制改革的不断完善，社会主义市场经济日益开展，不动产商品交易在更加广泛的领域和空间中频繁进展。

从事商品交易的当事人很难知道对方是否对其占有的物品拥有所有权，也很难进展查证。

况且在商机万变的信息时代，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证，不太现实。

如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，而在交易完成后因出让人的无权处分而使交易无效使其善意第三人退还所得的财产，这不仅要推翻已形成的财产关系还使当事人在交易中心存疑虑，从而造成当事人交易的不平安，法律为了防止这些不平安因素的干扰规定了善意取得。

虽然我国现行的民事根本法——《民法通那么》尚未确认善意取得制度，但是在我国司法实践中，却成认善意购置者可以取得对其购置的、依法可以转让的财产的所有权。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通那么〉假设干问题的意见(试行)》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。

”(一)善意取得的概念善意取得规那么是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。

(二)关于善意取得制度的价值根底善意取得制度，是近代大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。

它是均衡所有权人和蔼意受让人利益的一项制度，首先它在一定程度上维护所有权人的利益，保证所有权平安。

其次它侧重维护善意受让人的利益，促进交易平安。

当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，应当侧重保护善意受让人。

这样有利于维护交易的平安，还有利于鼓励交易。

这种情况下，对所有权人利益的限制，我们可以认为是对所有权人在托付别人保管自己财产或管理自己财产时不尽注意义务，而使他承担相应不利后果的责任。

(三)关于善意取得制度的理论根底关于善意取得存在的理论根底，多数学者提出了不同的看法，大致有以下几种观点：(1)取得时效说。

善意取得制度之“善意”的界定【摘要】：本文在当前学界对善意取得制度研究基础上，介绍了善意取得制度的理论基础，即基于公示公信的权利外观对受让人的信赖利益保护和交易秩序维护；从立法和司法两个角度对“善意”进行判断，立法上认为受让人且无重大过失即为善意，司法上面对不同的受让主体，法院的认定标准也不一样；最后对善意的时点进行判断，动产善意取得以实际交付时为准，不动产善意取得以登记完成时为准。

【关键词】：善意取得；善意认定；善意时点一、善意取得制度的理论基础（一）交易保护《民法典》311条规定了善意取得制度，该项制度的立法表明在真正权利人的所有权保护和善意第三人的交易安全中，立法者倾向于保护交易安全和交易秩序。

所有权是权利人最重要的物权，神圣不可侵犯，法律应保护所有权人的利益[[1]]；但是另一方面为了维护正常的交易秩序，保护善意第三人对公示出来的权利外观的信赖利益，在符合善意取得构成要件的前提下，善意的第三人可例外取得动产或者不动产所有权。

之所以这样立法的原因在于对公共利益的优先保护。

（二）信赖保护善意取得制度实质上保护的是善意相对人的信赖利益，而相对人的信赖利益源自对标的物权利外观的信赖。

在我国的物权法律制度中，标的物的权利外观体现为以公示原则为核心的物权变动规则。

公示、公信原则是善意取得制度构建的理论基础。

根据我国《民法典》规定，物权变动需要以一定的方式进行公示，包括不动产登记和动产交付。

公示制度是产生公信力的基础，标的物的权属经过公示之后，就产生了公信力。

以不动产登记为例，物权变动经过登记之后，善意第三人基于对不动产登记簿的信赖从事交易，法律就应当保护善意第三人的正常交易。

二、善意取得制度善意的判断民事立法领域内关于善意第三人的描述并不少见，如无权代理制度等，但是鲜有作者提到这些制度中的善意界定问题。

在善意取得制度中，无论是以前的《物权法》还是现在的《民法典》都规定了善意是适用善意取得的首要要件，但也只是规定受让人取得动产或者不动产时是善意的，什么是“善意”以及“善意”如何认定一直是理论界和实务界所争议的问题。

海事大学法学院院系法学院专业年级法律硕士（非法学）学生姓名武红梅学号 1指导教师二○一四年十二月论我国不动产善意取得制度构成要件之第三人善意摘要善意取得制度是民法中一项重要的制度，其形成发展历史悠久，在各国立法中均占有重要地位。

一般认为,善意取得制度起源于日耳曼法中的“以手护手”原则。

近现代民法的善意取得制度是在“以手护手”原则的基础上,吸纳了罗马法取得时效中的善意要件,才得以产生并发展起来的。

善意取得制度适用于动产,己为法学界广为认可。

对于我国善意取得制度的建立，《中华人民国物权法》( 以下简称《物权法》) 的颁布无疑具有里程碑式的意义。

《物权法》不仅首次在立法层面上确立了善意取得制度，而且在善意取得的构造方面独树一帜，力推“一体化”模式，别异于其他国家或地区之立法。

我国《物权法》在第106条明确规定了不动产善意取得制度,但是第三人善意作为此制度重要的构成要件之一,我国物权法对其规定却是模糊不明确的。

如：过失时如何认定第三人善意。

当受让人是轻过失或轻微过失时此过失的造成往往是由于受让人不具备相关专业知识造成，若将此注意义务强加给受让人会造成受让人在不动产交易时的谨小慎微，甚至陷入“恶魔证明”，显然与善意取得初衷相违背; 当受让人有重大过失时则不应认定为善意，此时受让人有违一般人交易之注意义务，应承担交易之不利后果，否则对原所有权人有违公平正义。

笔者认为应在客观上对善意作出合理的解释，即为善意的认定制定一些客观化的判断依据。

笔者在本文中从客观角度论述不动产善意取得制度之善意要件。

第一章是善意取得制度善意的概述。

分别阐述了善意的概念、善意的特点及善意的具体要求，将善意的涵清晰地揭示出来。

第二章是不动产善意取得中善意的判断依据及排除情形。

首先，对于不动产善意取得中善意的判断依据,笔者分析了几种学说，即积极说与消极说。

通过《物权法》开始实施后的我国首例不动产善意取得制度第一案——“保姆盗卖主人房屋”案件最后得出结论笔者赞成善意的消极观念说。

刍议不动产善意取得制度之具体适用作者：徐璐歆徐世浩来源：《法制与社会》2017年第01期摘要根据我国《物权法》的规定，善意取得制度适用的客体包括动产、不动产和其他物权。

然而，由于法条规定过于笼统，加上该制度本身的涉及物权变动、无权处分、占用保护与抗辩等诸多民法理论问题，造成具体法律适用顾此失彼。

本文尝试以不动产登记为问题分析视角，从两个层面分别对不动产善意取得适用范围作一些合理限制和适当延伸，为该制度的具体适用提供一些客观参照，以期对司法实践有所裨益。

关键词不动产善意取得物权变动适用范围作者简介：徐璐歆，浙江省天台中学；徐世浩，浙江省天台县人民法院执行局。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2017.01.017一、问题由来案例1：原告王某经法院拍卖购得被告王某敏所有的三间三层楼房，未办理房屋过户手续，又因被告系原告之妹，且自己一直在外地忙于生意，故将房屋借给被告居住。

然被告后又将房屋卖给第三人，并办理产权过户登记手续。

原告知情后，将被告和第三人诉至法院，要求确认买卖无效返还房屋。

案例2：2005年，周某将登记其名下的一处房产以10万元的价格卖给陈某。

协议签订后，陈某对房屋进行装修，并不久搬作者：徐璐歆，浙江省天台中学；徐世浩：浙江省天台县人民法院执行局至该处居住，但至今未办理房屋产权过户手续。

2011年3月份，周某之妻以房产系婚后共同财产，周某出卖该房产时未经同意，要求确认双方的房屋买卖合同无效，并要求返还讼争房屋。

根据《物权法》规定及对相关条文的理解与适用，案例1中，被告系无权处分房屋，第三人基于房产登记薄之公信力从无权处分人手中善意购得房屋，并已办理过户登记手续，构成善意取得，原告无权要求受让人返还房屋；案例2中，陈某虽基于房产登记薄之公信力从陈某处购得房屋，并实际占有并使用房屋多年，但由于未办理过户登记手续，不构成善意取得，原告有权要求返还房屋。

简析我国的不动产善意取得□石蕾【摘要】善意取得制度是物权变动中保护交易安全的重要制度，是一种以牺牲财产静的安全为代价而保护财产动的安全的制度。

随着不动产物权交易的日渐频繁，不动产物权交易已越来越影响社会经济秩序的稳定，并引起社会各界的广泛关注。

鉴于当前维护不动产物权交易安全的迫切需求，我国2007年《物权法》明确肯定了不动产物权善意取得制度。

本文试通过对不动产物权善意取得的立法例比较研究，以我国《物权法》第106条的规定为出发点，通过对其构成要件的比较，指出对于动产善意取得与不动产善意取得应该分开规定的建议，并在此基础上提出应明确不动产善意取得的适用范围和建立统一的不动产登记制度的建议。

以期在立法上不断完善不动产善意取得制度。

【关键词】不动产；善意取得；登记制度【作者简介】石蕾，河北大学2011级诉讼法学在读研究生一、各国关于不动产善意取得的立法简析从历史上探究，近代以来民法上的善意取得制度，起源于以限制所有权追及力为特点的日耳曼法的“以手护手”原则：当所有人任意让与他人占有其物时，则只能对该他人请求返还。

同时纳入了罗马法上短期取得时效制度中的善意要件，善意受让人通过与无权处分人为合法交易行为即可取得财产所有权。

在此基础上，基于社会经济的发展对财货自由、安全流通的需求，旨在保护善意第三人信赖利益和交易安全的善意取得制度在各国最终确立起来。

这一制度长期以来在各大陆法系国家中仅适用于动产。

但随着商品经济的不断发展，不动产的流转也变得愈加频繁。

因此以德国和瑞士为代表的一些国家也逐渐承认它是不动产物权变动中保护交易安全的重要制度，并在此基础上，创立了不动产善意取得制度。

但与我国不同的是，德国、瑞士的动产善意取得制度与不动产善意取得制度被分别规定。

（一）德国。

《德国民法典》将动产的善意取得规定在物权法第三章“所有权”的第三节“动产所有权的取得与丧失”中。

该法典第932条规定：“即使物不属于让与人，取得人也因依照第929条进行的让与而成为所有人，但取得人在依照本条的规定本来会取得所有权时非为善意的除外。

不动产善意取得的构成要件研究
不动产善意取得的构成要件研究
不动产善意取得的构成要件研究
所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。

我国《物权法》第106 条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。

该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。

《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。

尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。

既有的研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。

本文拟对不动产善意取得制度中的构成要件进行初步的探讨。

一、无权处分内涵的界定
《物权法》第106 条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，但符合善意取得构成要件的除外。

根据该规定，“无权处分”是善意取得制度适用的前提。

尽管该条中没有明确将”无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度来看，“无权处分”是善意取得的构成要件之一。

一般认为，所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。

换言之，即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。

所谓处分，从最广义上来理解，包括事实上的处分与法律上的处分，无权处分中的“处分”是指法律上的处分，即通过买卖、赠与、抵押等使。