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房地产估价的若干问题柴强中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长第一章估价业务的深化和拓展一、价值评估业务价值评估业务本身还需要深化和拓展。
深化和拓展可从以下三个方面思考：（一）各种估价目的：国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、房屋拆迁补偿、司法拍卖、损害赔偿、税收、保险、公司上市等等。
（二）各种房地产：土地、建筑物、构筑物、在建工程；住宅、写字楼、商场、宾馆、餐厅、高尔夫球场、影剧院、厂房、仓库、汽车加油站、码头等等。
（三）各种价值：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值（清算价值）、投资价值。
二、价值分配业务（一）土地与建筑物之间的价值分配把包含土地价值和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配。
（二）商品房小区各单位之间的价值分配把采用成本法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位（套）之间进行分配：平均房价→楼幢价→楼层价→单套价；用途、位置、朝向、楼层、户型等调整。
（三）开发区各地块之间的价值分配把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分配：平均地价→功能区价→地块价；土地单价、楼面地价、用途、位置、地块状况等调整。
（四）高层建筑地价分摊把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。
三、价值减损评估业务（一）价值减损的情形1、因修改规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。
《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
”2、在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的。
