摘要
当前,我国人口老龄化日益加剧,为缓解日趋严峻的养老问题,社会化养老模式势在必行,这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战在这种状况下,本文借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验,构建出我国养老地产开发模式,并在博弈分析的基础上提出政策建议,对促进我国养老地产可持续发展的具有重要的现实意义及理论意义。
本文通过文献研究,采取理论分析与案例研究相结合的方法进行研究,得出以下重要结论:
(l)本文通过对美、法、日等国养老地产开发融资模式的借鉴,构建我国养老地产开发融资模式,即自筹模式、合作模式和BOT模式。
(2)本文通过对美国养老地产开发运营模式的借鉴,构建我国养老地产运营模式,即养老文化概念营销模式、产业链延伸模式和租、售、反按揭组合入住模式。
(3)本文通过对美、德、法等国养老地产管理模式的借鉴,构建我国养老地产管理模式,即开发商管理模式、战略联盟管理模式和专业公司管理模式。
(4)本文通过政府、开发商和消费者三者相互间的两方博弈,从准入制度、优惠政策和约束机制三个方面提出政策建议,保障我国养老地产行业有序发展。
关键词:养老地产;融资模式;运营模式;管理模式;博弈;政策建议
Abstract
AtPresent,China,5agingPoPulationhasinereasingraPidly.Toalleviatetheseriou sProblemofoldage,soeialoldagemodel15ilnperative.Thistrendmadeourrealestat edeveloPmentindustryfaeesahugePensionoPPonitiesandehallenges.Inthisease,b asedontheadvaneedexPerieneeofrealestatedeveloPmentindeveloPedeountries,th isessayestablishedaPensionrealestatedeveloPmentPattemandPutforwardPolieyr ecommendationstoPromotesustainedandraPiddeveloPmentofChina,5PensionProPer ty,Therefore,thisPaPerhasimPortantPractiealsignifieaneeandtheoretieal signifieance.
Thloughliteraturestudy,theoretiealanalysisandeasestudies,thisPaPerdrawsth efollowingimPortanteonelusions:
(l)BasedontheUnitedStates,FraneeandJapan,thisPaPerbuiltPensionrealestated eveloPmentfinaneingmodelofoureountry.That15self-mode,PartnershiPandBOTmod
e.
(2)BasedontheU.S.PensionrealestatedeveloPmentbusinessmodel,thisPaPerbuilt Pensionrealestatebusinessmodelofoureountry.IteombinedoldageeultureeoneePt mode,industryehainextensionmodeandrent,sell,reversemortgagePortfoliooeeuP aneymode.
(3)BasedonPensionrealestatedeveloPmentmanagementmodeloftheUnitedStates,th isPaPerbuiltPensionrealestatemanagementmodelofoureountry.IteombinedDevelo Permanagementmode,strategieallianeemanagementmodeandsPeeialist一managementmode.
(4)ThroughthethreetwoPartygameamonggovernxnent,develoPersandeonsumers,thi sPaPerPutforwardthreePolieyProPosalstoensuretheorderlydeveloPmentofthePen sionrealestateindustryfromthePointofaeeesssystem,PreferentialPolieiesandr estraintmeehanisms.
Keywords: :oldagerealestate;finaneialmodel;oPerationmodel:managementmode: Game;polieyProPosal
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目录
绪论 (1)
1 人才评估概述........................................ 错误！未定义书签。
1.1 人才评估的涵义 (5)
1.2 人才评估的基本特征 ............................ 错误！未定义书签。
1.2.1 实用性 (5)
1.2.2 系统性 (5)
1.2.3 科学性 (6)
1.2.4 专业性 (6)
1.2.5 时效性................................... 错误！未定义书签。
1.3 人才评估的功能 (6)
1.3.1 鉴定功能 (7)
1.3.2 诊断功能 (7)
1.3.3 选拔功能................................. 错误！未定义书签。
1.3.4 强化功能................................. 错误！未定义书签。
2 我国政府部门进行人才评估的概况 (9)
2.1 我国政府部门的人才评估现状 (9)
2.1.1 人才评估市场龙蛇混杂 (9)
2.1.2 人才评估专业人员紧缺 (10)
2.1.3 本土化评估工具缺乏....................... 错误！未定义书签。
2.1.4 相关法律、法规不健全..................... 错误！未定义书签。
2.1.5 误用、误解人才评估....................... 错误！未定义书签。
2.2 我国政府部门人才评估的应用前景 (10)
2.3 我国政府部门进行人才评估的价值 ................ 错误！未定义书签。
2.3.1 人才评估有助于人才选拔与安置 (10)
2.3.2 人才评估有助于培养人才队伍 (10)
2.3.3 人才评估有助于人员的运用与管理 (11)
3 政府部门人才评估体系................................ 错误！未定义书签。
3.1 政府部门人才评估的特点 ........................ 错误！未定义书签。
3.1.1 规范性................................... 错误！未定义书签。
3.1.2 严密性 (23)
3.1.3 同一性 (25)
3.2 政府部门人才评估考核的原则 (28)
3.2.1客观公正 ................................. 错误！未定义书签。
3.2.2民主公开 ................................. 错误！未定义书签。
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3.2.3注重实绩 ................................. 错误！未定义书签。
3.2.4考用结合 ................................. 错误！未定义书签。
3.3 政府部门人才评估维度 .......................... 错误！未定义书签。
3.3.1 潜质评估................................. 错误！未定义书签。
3.3.2 岗位准备度评估........................... 错误！未定义书签。
3.3.3 岗位胜任力评估........................... 错误！未定义书签。
3.3.4 绩效..................................... 错误！未定义书签。
3.4 政府部门人才评估和发展应注意的问题 ............ 错误！未定义书签。
3.4.1 进行持续有效的沟通....................... 错误！未定义书签。
3.4.2 重视人员自我评估......................... 错误！未定义书签。
3.4.3 注重发展方法的多样性..................... 错误！未定义书签。
4 政府部门人才评估方法................................ 错误！未定义书签。
4.1 360度评估..................................... 错误！未定义书签。
4.1.1 360度评估的应用背景 ..................... 错误！未定义书签。
4.1.2 360度评估的优点 ......................... 错误！未定义书签。
4.2 政府部门人才360度评估的具体实施步骤 .......... 错误！未定义书签。
4.2.1 准备阶段................................. 错误！未定义书签。
4.2.2 360度评估阶段 ........................... 错误！未定义书签。
4.2.3 反馈和辅导阶段........................... 错误！未定义书签。
4.3 运用360度评估需要注意的问题 .................. 错误！未定义书签。
4.3.1 正确看待360度评估反馈方法的价值......... 错误！未定义书签。
4.3.2 高层领导的支持........................... 错误！未定义书签。
4.3.3 政府机构的稳定性......................... 错误！未定义书签。
4.3.4 建立信任................................. 错误！未定义书签。
4.3.5 政府部门应具备各类职位的能力模型要求，建立长期的人员能力发展
计划........................................... 错误！未定义书签。结语.............................................. 错误！未定义书签。参考文献.. (35)
致谢 (36)
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Contents
Introduction .......................................... 错误！未定义书签。
1 Overview Of Talent Assessment ....................... 错误！未定义书签。
1.1 The meaning of talent assessment ................ 错误！未定义书签。
1.2 The Basic Characteristics of Talent Assessment .. 错误！未定义书签。
1.2.1 Practicability .............................. 错误！未定义书签。
1.2.2 Systematicness .............................. 错误！未定义书签。
1.2.3 Scientific nature ........................... 错误！未定义书签。
1.2.4 Professional ................................ 错误！未定义书签。
1.2.5 Timeliness .................................. 错误！未定义书签。
1.3 The Function of Talent Assessment ............... 错误！未定义书签。
1.3.1 Identification function ..................... 错误！未定义书签。
1.3.2 Diagnosis function .......................... 错误！未定义书签。
1.3.3 Selection function .......................... 错误！未定义书签。
1.3.4 Strengthen function ......................... 错误！未定义书签。
2 Overview of Talent Assessment of Our Government Departments错误！未定义书签。
2.1 The Construction Status of Talent Assessment of Our Government Departments (5)
2.1.1 Talent Assessment Market Is Longshehunza .... 错误！未定义书签。
2.1.2 Talent shortage of evaluation professionals . 错误！未定义书签。
2.1.3 The lack of localization of evaluation tools 错误！未定义书签。
2.1.4 Relevant laws and regulations is not perfect 错误！未定义书签。
2.1.5 Misused and Misunderstood talent evaluation . 错误！未定义书签。
2.2 The application prospects of talent assessment of our government departments ......................................... 错误！未定义书签。
2.3 The value of talent assessment of our government departments错误！未定义书签。
2.3.1 Talent assessment helps to personnel selection and placement错误！未定义书
2.3.2 Talent assessment helps to develop personnel 错误！未定义书签。
2.3.3 Talent assessment helps staff use and management错误！未定义书签。
3 The system of talent assessment of Government departments错误！未定义书签。
3.1 The Characteristics of Talent Assessment of Government departments错误！未定义
3.1.1 Normative ................................... 错误！未定义书签。
3.1.2 Tightness ................................... 错误！未定义书签。
3.1.3 Identity .................................... 错误！未定义书签。
3.2 The principle of talent assessment of government departments错误！未定义书签。
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3.2.1 Objective and fair .......................... 错误！未定义书签。
3.2.2 Democratic and open ......................... 错误！未定义书签。
3.2.3 Focus on performance ........................ 错误！未定义书签。
3.2.4 Combination of assessment and recruitment ... 错误！未定义书签。
3.3 Talent assessment dimensions of Government departments错误！未定义书签。
3.3.1 Potential assessment ........................ 错误！未定义书签。
3.3.2 Assessment of Positions to prepare degrees .. 错误！未定义书签。
3.3.3 Competency assessment ....................... 错误！未定义书签。
3.3.4 Performance ................................. 错误！未定义书签。
3.4 We should pay attention to the problem about talent assessment and development of government departments ............... 错误！未定义书签。
3.4.1 Sustained and effective communication ....... 错误！未定义书签。
3.4.2 Focus on self-assessment .................... 错误！未定义书签。
3.4.3 Pay attention to the diversity of development methods错误！未定义书签。
4 Talent assessment methods of Government departments . 错误！未定义书签。
4.1 360-degree assessment ........................... 错误！未定义书签。
4.1.1 360-degree assessment of the application background错误！未定义书签。
4.1.2 360-degree assessment of the advantages ..... 错误！未定义书签。
4.2 Specific implementation steps for the 360-degree assessment of the
talents of government departments ................... 错误！未定义书签。
4.2.1 Preparation phase ........................... 错误！未定义书签。
4.2.2 360-degree assessment phase ................. 错误！未定义书签。
4.2.3 Feedback and counseling phases .............. 错误！未定义书签。
4.3 The use of 360-degree assessment of problems that need attention错误！未定义书
4.3.1 A correct view of the value of the the 360-degree Assessment feedback
method ............................................ 错误！未定义书签。
4.3.2 The support of senior leadership ............ 错误！未定义书签。
4.3.3 The stability of the government agencies .... 错误！未定义书签。
4.3.4 Confidence-building ......................... 错误！未定义书签。
4.3.5 Government departments should have the ability to model the
requirements of various jobs, and establish long-term human capacity
development plan .................................. 错误！未定义书签。Conclusion ............................................ 错误！未定义书签。References ............................................ 错误！未定义书签。Acknowledgements ...................................... 错误！未定义书签。
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1.1研究背景
人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一。联合国国际人口学会编著的《人口学词典》对人口老龄化的定义是:当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的10%,或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7%时,其人口即称为“老年型”人口这样的社会即称之为“老龄社会”。
统计显示,我国已于1999年成为老年型国家,而且我国老龄人口比重正迅速提高。而根据2010年第六次人口普查数据显示,O一14岁人口占16.60%,比2000年人口普查下降629个百分点;我国60岁及以上人口占13.26%,比2000年人口普查上升2.93个百分点,其中65岁及以上人口占8.87%,比2000年人口普查上升1.91个百分点"人口年龄结构的变化趋势,说明了随着我国经济社会的快速发展,以及人民生活水平、医疗卫生保健事业的巨大改善,生育率持续保持较低水平,老龄化进程逐步加快。
但是,与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步发展。在中国传统文化中,对老年人有发自内心的尊重,这种尊重几乎是无条件的。百善孝为先,这句话就充分说明了中国人对“孝”、对老年人的态度"在中国历朝历代重农文化所滋生的群体本位思想下,尊老爱幼!互相扶助的尊老孝亲主义哲学得以体现!这使得以“养儿防老”、“儿孙绕膝”、“天伦之乐”成为我国传统养老模式的基础。
伴随着中国工业化进程的不断推进,中国传统的家庭养老模式受到巨大的冲击。由于计划生育体制的长期实行,中国社会逐渐呈现老年化的趋势。一对父母往往只有一个子女,这就导致了所谓的“421家庭”的普遍存在,即一对年轻夫妇要赡养4个老人和1个子女。随着物质生活水平的不断提高,人均寿命也随之见长。这些因素又导致了年轻一代的赡养抚养压力不断增加,家庭养老逐渐呈现力不从心之感。为缓解日益严峻的养老问题,社会化养老模式的发展是必然途径,而伴随着社会化养老被接受程度的提升,房地产行业迎来其重要的发展机遇及挑战。一方面,人口老龄化的进一步加剧使得适宜老年人居住的住宅需求越来越大,以需求为导向的养老地产开发其行业生命周期正处于上升期,机会众多;但是不容忽视的是养老地产的开发过程涉及政府!房地产企业、医疗卫生机构以及各项相关的配套服务机构或企业,涉及范围广泛、资金需求量庞大!营运过程复杂,种种限制因素使得养老地产在我国的发展过程缓慢,不能满足我国老龄人口社会化养老的发展。
老龄人口养老问题涉及社会保障、社会福利乃至社会安全、社会稳定等各个方面,关注老年人是国家落实科学发展,促进社会和谐的重要因素"因此,现阶段针对养老地产如何更好更快发展进行研究是必要的,从养老地产开发过程的参与对象出发,构建创新型的养老地产开发模式是促进我国养老地产发展的有效手段,对我国更好应对老龄社会的到来也具有积极的作用。
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目前,我国的养老模式以居家养老为主,但是随着经济社会的发展以及“4-2-l0”结构家庭日益成为社会主体,相对单一的养老模式越来越不能满足老年人日益增长的对物质生活和精神生活的需要,养老地产在很大程度上可以弥补这一不足。为促使养老地产行业的更好发展,全面分析其开发过程中所涉及的各主体之间的关系,构建更合理有效地开发模式,具有重要理论意义及实践意义。
其理论意义表现为:借鉴国外先进经验的基础上,提出我国养老地产开发模式,补充我国目前有关养老地产开发方面的理论,同时为进一步研究养老地产开发模式起到抛砖引玉的作用。
其实践意义具体体现为三点：
是从企业角度讲,适宜的开发模式可以企业在开发运作过程中更加的顺畅,及时的采用适宜的开发模式可以使企业快速抢占市场,获取丰厚利润；
从政府角度讲,养老地产一定程度上的公益性可以减轻其养老负担,同时养老地产行业的发展可以拉动经济增长,带来更多的财政收入；
从社会角度讲,养老地产的快速发展可以满足老年人日益增长的物质生活及精神生活需求,促进和谐社会的构建以及社会总体幸福水平的提升。
1.3研究方法
文献研究法:通过收集大量与养老地产开发相关的国内外文献资料,在了解国内外在该领域的研究现状的同时,分别从融资、运营和管理角度出发,借鉴英、德、美、日、丹麦等较为成熟的养老地产开发经验,为分析与构建与我国国情相适应的中国式养老地产开发模式打下坚实基础。
案例研究法:通过分析研究我国现有养老地产开发项目,如北京东方太阳城、上海亲和源老年公寓等,就其开发过程中涉及的融资、管理及运营各方面进行深入的探讨,验证其相应的开发模式的成功与不足之处。
探索性研究法:在文献研究的基础上,从融资模式!运营模式和管理模式三个方面提出了我国养老地产的开发模式,并在博弈分析的基础上对上述开发模式有效运行所需的政策支持进行探索。
博弈论:通过养老地产开发商、政府及消费者之间的两方及三房博弈,探索三者之间的内在联系,在此基础上,提出相应的政策建议,使我国的房地产开发产业持续快速发展。
1.4论文框架
本论文以人口老龄化背景下我国养老地产开发模式为研究对象,紧扣养老地产开发模式这一核心,从融资模式、运营模式和管理模式三方面着手,借鉴国外先进经验、分析我国现状、构建我国养老地产开发模式并进行实证研究,最后通过博弈提出保障和促进我国养老地产开发持续快速发展的政策建议。
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论文第一章绪论部分主要介绍了选题的背景、研究意义以及研究方法,并构建论文总体框架,以期达到高屋建叛的目的。
论文第二章对养老地产开发模式进行概述,主要内容包括:养老地产概念及特点、养老地产开发模式的三个方面(融资模式、运营模式、管理模式)的相关界定、国内外研究现状。这一章从概念及内涵的角度对养老地产开发的相关范畴进行了概述,并对国内外的研究现状进行综观,为后续分析奠定基础。
论文第三章从融资模式!运营模式和管理模式三个方面分别借鉴国外发达国家的先进经验,针对我国现状,进行有益补充。
论文第四章在借鉴国外先进经验的基础上构建了我国养老地产开发的融资模式、运营模式和管理模式,并分别进行了案例研究进行验证。
论文第五章在养老地产开发商、政府、消费者两方博弈和三方博弈的基础上提出政策建议,保障所构建的我国养老地产开发模式的有效运行。
论文第六章做出本文结论并对研究做出展望。
整体论文框架如图1-1。
图l-1研究框架图
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FigLrel-1Frame of the PaPer
2养老地产模式概述
2.1养老地产模式的概念和内涵
养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下,由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所"它的基本存在形式有以下几类:老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。
著名的营销大师菲利普#科特勒把产品定义为五个层次"即核心利益、基础产品、期望产品、附加产品及潜在产品。根据菲利普.科特勒对产品的定义对老年住宅市场项目做一个产品层的描述,如表2-1
表2-1老年住宅的五个层次
Table2-1Five levels of old-age housing
产品层次含义
核心利益层遮风避雨、家的归属地
基础产品层地理位置、空间面积、价格、安全等等
期望产品层房屋设计合理、交通方便、性价比高、公共设施齐全等等
增广产品层医疗和康复配套、环境空气、物业服务、社区文化活动动
潜在产品层升值潜力、周边环境等等
结合上述对老年住宅产品的五个层次的分析,可以将养老地产的内涵归纳为
以下四点:
生活配套设施:包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车
场、轮椅通道、消防设施、公共空间、花园部分等。
医疗配套服务:包括医院、医务所、牙医诊所等。
康复配套服务:包括协助生活服务,恢复护理,私家看护等。
交通配套服务:公共交通,轮椅公交设施等。
与一般的商业地产相比,养老地产具备以下特点:一是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素;二是对于住宅的规划设计一设计方面要求高,如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等;三是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言,能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发
┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊资金需求量大!产业链长!各方利益关系复杂。
2.2房地产开发模式
房地产开发模式这一概念在业界一直被频繁使用,但是到目前为止并没有对“房地产开发模式”的准确定义。房地产是土地、建筑物及其他地上定着物,是实物、权益、区位三者的结合,而房地产开发时房地产企业为了实现一定的经济和社会目的,对土地资源进行合理开发与利用的一个过程,综合而言,房地产开发模式是一种以开发机构为主体,在国家政策调控之下,经过战略定位、资金运作、规划建设、营销等一系列运作流程,采用多种组合经济手段,对土地资源进行功能开发,以达到一定的社会目的和经济目的的运作形式。本文将从融资模式!运营模式和管理模式三个方面着手,对我国养老地产的开发模式进行研究,下面风别对这三个方面进行概述。
2.2.1 融资模式
房地产是典型的资金密集型行业,资金往往成为制约房地产企业发展的关键因素。不同房地产企业面对不同的融资环境,面对有限的资源如何高效地选择融资模式成为房地产企业发展的关键"根据资金来源,融资模式可以分为内源融资和外源融资。内源融资即企业的自有资金,外源融资包括银行贷款,发行股票,债券融资等,其特点如下表2—2所示：
表2一2融资模式分类及特点
Table2—2Theel calssSifieation and dehafacteristieoffinanCialmodel 类别种类优点缺点
内源融资白有资金融资成本低,财务风险小,使用白主性强受企业白身盈利的影响发行股票
┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊2.2.2 运营模式
运营是指对企业经营过程的计划!组织!实施和控制,是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称"从另一个角度来讲,运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计!运行!评价和改进"简单来讲,运营模式就是经营方法"运营模式从结构上看大致可分为五个主要部分:行政管理层面!销售层面!生产层面!技术层面和资金管理层面。
以地产开发的类型对地产的运营模式进行划分,可以分为居住性地产运营模式和非居住性地产运营模式而非居住性地产运营模式又包括商业地产的运营模式以及工业地产的运营模式等。
房地产开发企业的运营模式从广义上来讲,包括设计、开发、融资、管理等一系列过程,而从狭义上来讲,运营模式只包括营销盈利模式,本文是从狭义角度研究我国养老地产的运营模式的。
2.2.3 管理模式
管理模式是在管理人性假设的基础上设计出的一整套具体的管理理念、管理内容、管理工具、管理程序、管理制度和管理方法论体系并将其反复运用于企业,使企业在运行过程中自觉加以遵守的管理规则。给管理模式的定义是从特定的管理理念出发,在管理过程中固化下来的一套操作系统。
房地产项目管理模式,是指将管理的对象作为一个系统,为了使系统能够正常运行,并确保其目标的实现,而运用的项目组织和管理方式。我国的房地产项目管理模式的选用应符合我国市场经济的规律和国际惯例,并能促进基本建设事业的发展。房地产项目管理模式的选择恰当与否与项目建设目标能否实现、与项目建成后的运行能否取得既定的社会效益和经济效益直接相关。
房地产多项目管理模式相当于一个集团型企业的母子公司管控或集团管控,通常集团(总部)对子公司(项目)根据集分权的程度,分别采用财务管控、战略管控和操作管控。
2.3 养老地产开发模式界定
养老地产开发市场是房地产行业发展到一定程度之后,在老龄化社会到来之际应运而生的一个细化市场。养老地产的开发模式具备房地产开发模式中的共性,如品牌性!专业性等,但是养老地产的特点决定了养老地产开发模式比一般商业地产开发模式复杂。
这是由养老地产的特性所决定的:一是由于养老地产涉及社会保障!养老保险等,
┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊因此具备一定的社会福利性质,与政府关系较一般的商业地产密切,且依赖政策支持较强;二是养老地产开发过程中的产业链延伸较长,配套设施的完善与服务业联系密切,因养老地产的开发并非单一行为:三是养老地产项目开发过程长,资金回笼慢,因此需要大量的资金支撑,因此其融资方式以及与投资者的内在利益模式也与一般商业地产项目存在差异;四是养老地产的营销所面对的客户是老年人,其对产品的诉求以及所追求的目的也会导致养老地产的营销模式的差异。
本文所研究的养老地产开发模式具体包括养老地产的融资模式、运营模式及其管理模式。其中养老地产的融资模式是指养老地产开发商根据自身情况,选择融资平台和融资渠道进行有效融资的方式;养老地产的运营模式是指狭义的运营模式,本文所研究的是养老地产开发过程中地产的营销及盈利模式;养老地产的管理模式是指养老地产开发完成之后的后期运营过程中的地产管控模式。
2.4 养老地产开发模式界定
2.4.1 国外研究现状
养老地产的开发在已经进入老龄化社会的发达国家,特别是美、英、日等国家已经相对成熟。其研究主要集中在以下领域:
养老保险方面"养老保险制度的发展大致可以分为三个阶段:一是建立阶段;二是扩张与发展阶段;三是调整与改革阶段。目前,各发达国家针对养老保险改革的研究及措施仍不断涌现,可划分为社会保障型、福利型、部分储蓄型及完全储蓄型等。
养老模式方面"家庭养老、居家养老和机构养老是发达国家养老的主要模式。除此之外,还有互助养老、以房养老、旅游养老、候鸟式养老、乡村田园养老等新兴的养老方式催生了养老地产的快速发展。
养老住宅规划设计研究。以老年住宅客户诉求为基点,从宏观上对老年住宅的选址到微观上对玄关设计、通道设计、卫浴设计等进行研究。
养老地产的运营方式"欧美发达国家较早进入老龄社会的英、美、德、丹麦等,在对养老地产的运营方式上存在较大差异"其中,最具代表意义的是美国发展兴起的“倒按揭”入住方式。
2.4.2 国内研究现状
国内关于养老地产的研究起步较晚,现在还处于探索阶段,尚未出现关于养老地产开发模式的系统研究,也没有特别成功的案例可供借鉴。相关学者的研究方向大致可分为以下几类:
一类是关于借鉴国外发展养老地产先进经验方面。该方面的研究大部分集中在阐述美国、英国、日本等发达国家在开发养老地产方面的具体运作方面,为我国发展养老地产提供有益借鉴。
第二类是关于我国人口老龄化趋势下养老模式的研究。该方面的研究旨是说明现
┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊阶段,我国人口老龄化日趋严重以及“4-2-10”家庭结构日益成为社会主体的情况下,传统的家庭养老模式己不能适应养老需求,社会化养老大势所趋,而其中养老社区以及老年公寓的发展会为缓和这一矛盾大有帮助。
第三类关于养老地产的规划设计研究。该方面的研究多是从社会学、行为心理学、建筑学、管理学和房地产业等多学科着手,针对老年人的身体及心理特征,从区位要求!无障碍设计等细节着手,对老年住宅进行规划设计,使其满足老年人的住宅诉求。
与美国等发达国家相比,我国房地产行业发展尚不成熟,但是在品牌化、规模化、专业化这些房地产开发模式的共性规律下,己然分化出几种相对成功的市场化房地产开发模式。
万科模式:专业化品牌扩张型,走专业化!品牌化路线,进行跨区域品牌扩张,塑造全国性品牌;
碧桂园模式:规模化实力扩张型,在强势品牌带动下进行规模化生产及营销,形成纵向一体化的企业运作模式,进行连续化经营;丽江花园模式:积累完善型,以项目运作为核心,产品成熟、配套完善,打造社区文化生活方式:
金地模式:专业化精品型,注重企业文化与企业制度建设,走精品路线。
目前国内尚未出现关于养老地产开发模式的系统研究,但是关于房地产企业如何有效融资、运营及管理模式方面都有所涉及。
┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊3 国外养老地产模式分析经验借鉴
3.1 融资模式分析与借鉴①
3.1.1 融资模式分析
老年住宅的建设兴起于20世纪70年代的北欧,在北美、欧洲、东亚等地区得到进一步的发展并取得了不少理论成果与实践经验,如表3-1
表3一1国外老年人居住模式
Table3-1Residential model of foreign old PeoPle
国家类型功能
美国独立式满足有白理能力的老年人需求,提供较完善的社会功能集合式有专门的服务人员,有方便安全的社交娱乐场所、公共食堂
等设施和和完备的保卫和报警系统
护理式提供全面的护理和医疗服务
法国收容所分公立和私营两种，为生活能够自理的老年人而建，收费较
低，提供食宿、医疗保健和文化生活等服务
老年公寓提供完善的服务设施,包括膳食!文化活动和医疗等项目
护理院收住失去生活白理能力的患病老人,有较完善的医疗和生活
服务设施
中长期老年
医院
以治疗为主,收住经过治疗后有希望恢复生活白理能力的老
年患者
日本老少居适合老少多代共居,对多代人生活方式上的差异在室内空间
上做了相应的处理
养老院公为公立、低费和完全自费三种
由表3-l中可知美国的老年住宅将社会福利与市场机制有机结合,体系比完善;法国的福利性老年住宅比较发达,但缺乏完全商业化的老年住宅;日本则重点开发“老少居”,社会养老设施建设仍不够完善。从融资角度也可以看出,美国养老地产融资模式充分发挥市场作用,通过多种融资渠道,应用多种融资方式;法国以政府投入为主,养老地产福利型较强;日本则是两者兼顾。
美国的房地产业与国内房地产业最大的不同点在于美国房地产行业产业链上的投资、开发、物业经营等专业分工,在发达金融市场的支撑下以资本运作为核心进行②马欣川．人才测评——基于胜任力的探索［M］．北京：北京邮电大学出版社，2008：第41-42页．
┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊经营,形成了成熟的产业运作模式,而国内房地产行业在金融市场不甚发达的情况下是一条龙全能开发的短期项目经营。在美国,信用体系的建立己经渗透到社会经济各个角落,因而它能够保证投资人完全放权给开发商,就是说,投资商有足够的信用体系、金融手段来限制开发商,从而能够控制金融与开发分离的风险。
3.1.2 相关经验借鉴
在传统模式下,我国房地产开发模式的核心是房地产商统揽土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节。在投资模式下,房地产行业的重心正在发生变化,由土地为主导转为金融为主导,其实质就是产业的核心由开发建设向金融运作转移。在我国这种房地产企业的运作模式也渐露端倪,当然规范化的投资模式我国尚未出现,因为它必须以成熟的金融证券市场为依托,特别是以房地产投资信托基金(REITs)的出现为标志。
随着资本市场的国际化和我国金融市场的发展,海外基金、REITs、国内投资机构如保险公司、养老基金等和房地产业的日益结合,使国内房地产企业向资本化!金融化转型成为紧迫需求,也使这种转型成为趋势和可能。依托我国金融体系的逐步完善和金融产品的逐步丰富,房地产企业应该在明确企业定位和确定分工领域的基础上,完成从物业驱动向资本驱动!从经营项目到经营企业转型。
在国内,目前还没有形成相当完备的金融、信用体系,投资商和开发商还存在着体制上的信任危机。因此要推进房地产开发模式的转变一个关键点就是进一步完善我国的金融和信用体系,继续拓宽融资渠道,特别是加大社会融资比重"现阶段社会融资在国内还处在刚刚起步阶段,相关法律制度以及行业体制还不健全,只有少数企业开始采用。近期各种国外的基金纷纷进入国内房地产市场,这是社会融资特别是产业基金开始取代银行贷款成为房地产融资主要途径的信号"在社会融资方面应借鉴美国等发达国家的经验,积极推进采取债券融资和信托融资以及各种形式的产业投资基金。当前应加快对REITs横向价值链的立法步伐,积极引进这一在国外发达国家证明行之有效的融资工具。
3.2 运营模式分析与经验借鉴
3.2.1运营模式分析
在美国,有很多有资产、但是没有资金的老人,这类老人在美国叫做房富人、货币穷人。尽管有的老人拥有上百万价值的房产但是不能在有生之年变现,因此无法把握自己的老年生活。为解决这一问题开发出反相抵押贷款模式。
这一模式是把退体老人的产权房抵押给保险公司,保险公司根据房屋的品质和价值进行评估,将房屋价值与老年人的平均剩余寿命相除,考虑到房产增值,再减去预付利息,这样计算出来每个月需要给老年人多少钱。一旦益了这个协议,老年人继续住在这个房子里,每个月保险公司送来一笔钱。一直到老人的离世房子才拿到保险公司来进行拍卖。这个产品将人生资源很好的进行了配置,老人把自己身后的遗产、用不着的资产用来提前变现,换来在世时候的生括消费与支出。
┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊3.2.2相关经验借鉴
老年人购房有多种趋向,需求和决定的原因不同。目前最主要的原因在于家庭决策,就是以家庭改善居住需求为目的,自己作为其中的出资人或者重要的决策人出现,有时可能是子女购买房屋,老人的观点往往是很重要的。老年人考虑不但子女自己居住还包含了自身的居住问题,关注于生活的便利程度!环境的舒适度,以及上学、就医、交通及社交等方面的因素。除了要满足自身居住条件以外,老年人中也有一少部分具有超前意识的消费者,他们具备一定的经济能力对房地产进行投资例如将城里的房子出租,到郊区租住,还有就是直接购买商品房用于出租,这部分老人的资金除了积蓄外,往往是拆迁等其他所得。大部分的老人的居住状况并不是很理想,由于很多老人的收入状况和年轻相比较而言较少,因此购买能力仍然比较有限,但是对于他们而言,仍有要求改善居住条件、增加社会福利、改善就医条件、生活配套和增加老年人娱乐场所的要求。
这就导致我国已经出现数量可观的的房富人、货币穷人,而由于我国传统的养老观念及消费观念,老年人将房子作为遗产留给儿女还是主流趋势。但是,随着经济的进一步发展以及养老观念的进一步解放,老年人自给自足,利用自己的已有房产进行反向抵押,度过自己的晚年生活,这一模式将成为一种可行性高的借鉴方式。
反按揭入住方式对老年人至少有六大好处:第一是房产启动房产金库,等于给自己存了一笔钱,用以补偿老年生活;第二是可以获得财务自由,使老年人能够愉快享受生活,延长寿命;第三是拥有自己的住宅并获得财务自由可以增强老年人的生活自信,并得到社会尊重。第四是有力保护老年人这一弱势群体,增加了社会稳定性;第五是反按揭的方式可以依法避税,避免房产作为遗产留给下一代所产生的遗产税;第六有利于我国养老观念以及养老模式的改变,中年人可以放心花钱不必攒钱养老,这在扩大内需、增加消费、促进经济发展方面有重要的意义。
反按揭入住方式关注的是中低收入但有房产的家庭,这类家庭在未来的老年人群体所占比例最大,做好这类家庭的养老就是解决我国养老问题的重中之重"目前,我国反按揭入住方式的相关法律法规上部健全,相应手续及程序也不够规范,相信在养老地产进一步成熟发展的基础上,这类入住方式会逐步流行。
3.3 管理模式分析与经验借鉴
3.3.1管理模式分析
美国老年住宅养老模式是一种社会化养老模式,其主要分为四种类型:一是大型综合性老年公寓;二是独立型老年公寓;三是服务型老年公寓;四是护理型老年公寓。
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大型综合老年公寓一般是指规模较大,老年设施与老年服务比较齐全,有大量老年人集中居住的老年公寓或社区"这类综合性老年公寓面对的是那些具有完全自理能力并且具有较强支付能力的老年人,对于发挥老年人的“自养”能力给予充分强调。独立型老年公寓面对的是那些具有一定自理能力并具有相应的支付能力的老年人,这类公寓强调的是老年人“自养”与“他养”相结合,“自养”为主“他养”为辅,采取居家养老与社会服务相结合、个人自理与社区援助相衔接的养老模式。服务型老年公寓面对的是自理能力较差的老年人,同样强调老年人“自养”与“他养”相结合,但是“他养”为主“自养”为辅,这类养老公寓一般采取宿舍的形式。护理型老年公寓面对的是基本不能自理的老年人,基本等同于护理院养老,这类老年公寓采取的是一种完全的“他养”形式,主要是为老年人生命历程的特定阶段提供服务。
综合型老年公寓和独立型老年公寓具有较好的开放型以及自由性,同时它又能满足老年人对私密性的要求,因此这两类老年公寓在美国为老年人所广泛接受"这两类老年公寓的开发主体基本为各类社会力量,运营方式基本采用市场化运作,政府只需要提供相应的政策支持并进行一定的激励及约束。
服务型老年公寓和护理型老年公寓一般情况下属于非盈利的社会福利机构,这两类老年公寓一般隶属市政府,由政府委托社区进行管理"其经费来源可分为三类:政府财政划拨!民间私人捐款以及个人或家庭缴费。这两类机构的运营动力在于,其硬件设施越齐备!相应服务越完善,则社会声望会越高,从而能够得到更多的社会捐助,达到良陛循环。
美国老年住宅体系的另外一个重要组成部分就是老年人辅助生活机构。这类机构它通过提供住所、生活服务和以及进行简单的医疗护理等,帮助老年人获得个人生活的独立及自由、辅助生活机构所提供的服务不受联邦政府相应价格法规的制约,同时也不提供护理院所等所具有的高技术、高水平的医疗服务"无论该辅助生活机构是由私人经营还是由非盈利组织经营,其服务对象大多是个人付款,因此,是客户的需求促使该行业在美国迅速发展,而非政府指令。
德国老年人的集中居住设施大致可以分为两种体系:一种是社会住宅体系,另一种是福利政策的养老院体系。在德国,为老年住宅内的老年人提供生活服务名义上是由州政府负责,但实际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用。例如德国红十字会、劳动者福利团体等组织在接受政府的公共委托之后,为当地的老年人住宅提供福利服务。因此,社会住宅体系内的老年住宅房产主,要与提供福利服务的民间福利团体签订服务合同,房产主可依据该合同获得国家提供的建设资金贷款。
在法国,退休的老年人可以享受很好的福利待遇,其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此,法国的老年产业发展迅速,而其中最发达的是养老院,它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家,收容了约65万名老年人。而不论养老院是公营还是私营,都统一由社会福利部加以管理,并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理,从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。
┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊3.3.2 相关经验借鉴
综合美国、德国和法国的养老地产管理模式,可以得出以下经验以供借鉴:
一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面为老年住宅的发展提供的坚实的基础。老龄化己经成为我国目前不得不正视的一个社会问题。我国已经于1999年步入了老龄化国家的行列,并且老年人口的数量以较快的速度在增长,而农村很多老年人的收入还很低,如何保证这些数量庞大的老年人都有“安身之所”,是我们急需解决的问题。尽管我们不可能在短期内就能够建立起完善的社会福利保障体系,但是在现有制度范围内充分利用其发挥积极意义还是必要的。
二是在充分利用民间团体及非营利组织发展老年服务方面。养老产业方兴未艾,银发产业链的延长不仅可以使老年人享受更方便快捷完善的服务,更可以促进就业、加快经济发展。而发动民间团体及非盈利组织进入老年服务行业,可以加强行业自律,使政府、非盈利组织以及老年住户间的联系更加牢固。
三是大型养老社区可采用专业团队管理。随着老年人观念的变化和社会上“空巢家庭”的逐渐增多,老年人独立居住的比重在不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示,北京市50岁以上的常住人口中,希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。另一项调查显,目前武汉市65.2%与子女同住的老年人中,有47%的老人希望与子女共同生活,有52.4%的老人希望与子女分开居住。我国目前老年公寓的数量有限,并且规模都比较小。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段,一些老年公寓品质层次较低,或者名不副实,没有专门根据老年人的特点进行设计和管理,这种现状下,采用专业的团队或专业性公司对养老社区进行管理就显得尤为重要。
┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊4我国养老地产模式构建与案例分析
4.1 融资模式构建
4.1.1 投资融资主体
由于我国的金融体系的不健全,投融资主体相对而言比较单一。改革开放以来,我国的房地产融资渠道打破了以往单一的依靠国有商业银行的栓桔,开始向多元化发展,但是相对国外发达国家的完善的金融体系而言,我国目前的房地产融资渠道仍然非常狭窄,资金不足是困扰房地产市场发展的一大因素。当前房地产投融资主体主要有三种:国有商业银行、住房公积金组织和房地产证券化部门。
国有商业银行"是指我国四大国有银行:中国银行、中国农业银行、中国工商银行和中国建设银行,它们是房地产业的最主要的投资机构。目前由于房地产市场过热,房地产投资性需求过高导致市场泡沫严重,为控制房价过快增长,减少房地产市场泡沫,国家出台了一系列政策,增加存款准备金率,实行紧缩的货币政策,压缩银行贷款比例,降低房地产市场过热现象。
住房公积金组织。住房公积金作为住房货币化产生的必然结果,在商业住宅的开发过程中具有举足轻重的作用"但是在养老地产开发的过程中,住房公积金组织不产生任何作用。又有老年人年龄的限制,在购买住房时银行不提供按揭服务,也不接受公积金贷款方式,这是老年住宅与一般住宅在投融资主体上的主要区别。
房地产证券化部门。我国只有上海、广州及深圳等少数几个大城市具有一定规模的房地产债券交易市场,发展尚不完善。但是,作为未来房地产融资的重要形式,其在国外金融机构的进驻过程中会得到逐步的完善。
储蓄机构。处国有四大银行之外的其他存款吸纳单位可以成为我国养老地产行业融资的主体之一。借鉴美国金融体系储蓄机构的相关业务模式,增加其业务范围,使其为养老地产融资主体。
保险机构。2009年政策放开之后,保险资金开始陆续进入养老地产开发行业。在国内,首先进入的是泰康人寿,在其带领下,其他的保险资金也纷纷将目光投注到养老地产开发这一具有稳定投资收益率的行业。
养老基金。养老基金由于具有特殊属性,一般很少直接投资房地产行业,但是由于养老基金资产额巨大、增长速度快、来源稳定,通过规范的政策支持及约束可以成为
中国养老地产的现状及发展模式 袁霞徐霞 南京工业大学土木学院南京211816 摘要 摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。 关键词：养老地产；探索阶段；商业模式 一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足 相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，
富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年 前 言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析富阳市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了富阳市养老地产行业发展概况，行业发展现状，富阳市养老地产市场投资机会，富阳市重点区域养老地产布局；富阳市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对富阳市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。
【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式 2015-04-08 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。 本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。 一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。 整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 经营模式 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院 引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。 与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心 与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成； 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店 酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
15种养老地产开发模式分析
[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开
发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还
会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
养生养老地产发展模式及经典案例研究目前国内还没有一个准确的定义养生养老地产的含义，从字面上我们可以理解为专门为养老服务和养生服务的地产项目，其规划设计应该遵从这一理念。在中国，休闲养生地产，是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务，并且对土地有着较高的要求，天然生态、优质地貌、充沛资源等，俗话说，就是集天和地利、品质人居服务于一体的复合型社区，是全新的高品质复合人居生活蓝本。我国老年社区发展状况：出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。 目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中我国老年住宅模式：按建设经营者划分为三种模式 养老主题地产开发将成为朝阳产业由于中国目前的老年群体处于“未富先老”的阶段，财富基本集中在中年及中老年人群中，因此，别墅开发基本锁定高收入的中年、中老年为目标客户，主打“养生概念”，“养老主题”的地产开发多为“养老公寓”。随着中国人口老龄化的发展，养老主题地产开发将成为朝阳产业。一、养老设施产业化长期以来，我国的养老产业一直是民政
机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来，随着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式，找出一条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国养老产业发能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行居家养老为主，社会机构养老为辅的复合型养老模式。（1）老年公寓老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。 a、自住型老年公寓（Independent-living）， b、陪助型老年公寓（Assisted-living）， c、特护型老年公寓（acute-care），经典案例——法国老年公寓特点：酒店式公寓人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。（2）老年住宅社区养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化服务型
我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，远景设计院将这15 种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4 种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中; 当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多; 另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2 万亩，总建筑面积720万平方米，开发
竭诚为您提供优质文档/双击可除养老房地产策划方案 篇一：养老房地产策划方案 （中华老人风情小镇） 目录 摘要 第一章养老问题的现状与发展 一、世界养老问题的现状与发展二、中国养老问题的现状与发展 三、新型养老模式的内容、意义与发展趋势 1、新型养老模式的内容（老有所学、老有所乐、老有所为、老有所养） 2、新型养老模式的意义 3、新型养老模式的发展趋势 4、中华老年大学园与新型养老模式第二章项目背景和特点 一、公共关系、土地资源与体制优势1、公共关系2、土地资源3、体制优势 二、利于养老，安于养老的优越自然环境1、海南自古人长寿
2、天然的医疗宝库与疗养胜地三、项目的特点 1、全球规模最大、功能最全，具有高度专业的特点 2、学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充 3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源 4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 5、特有的人文价值与人文吸引力 第三章项目的建设内容 一、项目总体规划二、项目的设计理念二、项目的功能与布局三、项目建设内容一览表第四章行业与市场分析 一、养老产业发展的历史机遇 1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础 3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 4、老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活 5、老年人群中积累了庞大的消费能力 6、政府对老年类项目大力支持二、市场竞争性分析 1、现有养老产业的模式与竞争性 2、竞争对手与竞争模式 3、本项目的竞争优势三、合作与关联行业第五章客户分析 一、主要客户人群二、主要客户来源地三、主要客户状况描述第六章项目主要经济效益分析 一、房产销售收入：
广安市养老地产调查研究报告
广安市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年
前言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国
家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，
根据调查统计，73%的人考虑年老后住进养老地产，未来我国养老住宅的需求量将增大。本文将引进房地产投资信托基金（REITs ）融资模式用于养老地产，探索其在养老地产中具体的融资模式，以期通过研究解决养老地产发展中资金短缺的问题。 一、养老地产（一）养老地产概念 养老地产是“养老+地产”的一种开发模式———复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。 一个完善的养老地产项目应该包含以下功能：（1）居住功能，注重空间的无障碍设计，方便老人的进出，满足入住老人基本的生活居住需要。（2）服务功能，保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等。（3）商业功能，满足基本的购物、日常采购等需求。（4）医疗护理功能，24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理。（5）生活休闲和文化娱乐功能，提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间；提供老人增进友谊、交流的空间；提供老人追求进步、提升自我的空间；提供老人渴望年轻，享受童真的空间。 （二）养老地产商业模式 目前国内养老地产的商业模式主要有三种：（1）销 售模式，开发商只要完成产品开发，销售完即可。这种方式投资回报期较短，投资风险小，对于开发商资本要求相对较低。本质上与住宅地产相同，但在风险上更大，而且对养老地产衍生价值挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。同时，没有开发商的介入，无法保证养老服务的质量，无法控制入住人员结构。（2）持有模式，开发商没有对物业出售，而是将其持有，采用出租模式。对于开发商而言，持有模式最大的问题是投入成本高，回收周期长，这要求开发商具有雄厚的资本实力。同时，持有模式收回成本并盈利依靠的是增值服务，要求开发商具备持续的运营管理能力。（3）销售加持有模式，开发商通过开发住宅和相关配套设施，并将其按一定比例进行出售和持有。在一定程度上可以缓解资金压力，还可以让入住老人不用为后期配套服务的运营等方面担心。 作为养老地产，其重点和盈利点是养老，而非地产。养老地产开发模式并不像传统住宅那样可以一售了之，短期套利开发行为在养老地产领域是不可持续的。持有模式和销售加持有模式才是可持续发展模式。它们能保障后期配套服务的质量，挖掘养老地产的衍生价值，使其利润最大化。但是随之而来的是资金问题，在此我们需要解决融资问题，是发展养老地产的关键所在。 （三）养老地产传统融资模式 我国融资渠道虽然较多，但是养老地产融资路径依然狭窄。养老地产前期投入大，回报周期长，不仅有资金风险，同时还有经营风险。目前主要的资金来源是银行贷款、民间融资、保险资金。据统计分析，我国 ＲＥＩＴｓ在我国养老地产建设中的 运作模式研究* 马智利1 王熊2 （1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045； 2.重庆大学公共管理学院，重庆 400044） *本文系中央高校基本科研业务费科研专项“我国养老地产项目融资模式比选和构建研究”（CDJSK12030006）项目阶段 成果。 作者简介：马智利（1963-），男，山东菏泽人，重庆大学建设管理与房地产学院，教授，研究方向：房地产经营管理。 王 熊（1989-），男，四川安岳人，重庆大学公共管理学院，硕士研究生，研究方向：养老地产，公租房。 摘 要：我国正步入老龄化社会，养老地产将成为未来地产行业的发展重点，而融资问题成为制约其发展的主要因素。本 文通过研究REITs 融资，结合养老地产特点，提出适合养老地产发展的REITs 融资模式，以此来适度解决资金缺口问题，对推动我国养老地产的发展具有一定的现实意义。 关键词：养老地产；REITs ；融资中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009－3540（2013）09－0034－000 3
风头正劲的15种养老地产开发模式 养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。 具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。 社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。 因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以
满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。 在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。 开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。 这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。 从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用。 养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人
国内养老地产六大运营模式 虽然房企、险资布局养老地产的热情不断高涨，但运作养老地产的产销模式却并不像国外那么成熟，仍需在实践中不断探索。根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。 模式1：本地出售型社区模式 该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老地产的发展，本地出售型社模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。 相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。 要成功打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。 （代表企业：北京东方太阳城） 模式2：异地出售型社区模式 该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。 这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。 与本地出售型社区模式相似，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。 （代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市） 模式3：租售组合型综合社区模式 该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。 这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8:2。 租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入
解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式 医养地产——养老地产的必经模式 医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院 就近设置、共同建设。“医养结合”模式的特点在于能够将优质的 医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提 升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。医养 地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。 一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树 全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。 万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。 产品定位 健康楼——活力长者自理老人 护理楼——全生命周期的连续性照护
配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套 服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源 规划布局：四大亮点 “金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心 “无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等 “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求 “宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计 “全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。 二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会 “和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但该项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块今后的使用率应该还是可以提高的。所以该项目属于“背靠社区、医疗+保健+康复+养生”的养老地产模式。
养老地产新“蓝海”：五大类别和15种开发模式详解 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在目前国的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一 因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充
分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。通常来讲，由于城市土地资源紧，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的围，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。以某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社
中国养老地产模式经典案例集锦 目前来说中国养老地产主要有三种开发模式： 模式一：“纯”养老模式 “纯”养老模式是指护理型纯养老模式。 特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。 2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。 大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。 案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家 亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。 亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。 社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。
亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。 公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。 亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 项目配套： 1.颐养院 建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。 颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。
养老地产的六大规划要点 一、规划选址要求 一般居住区在选址的过程中，需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响，往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外，对区位和景观环境上提出更高的要求。 不同的养老社区对环境的要求也不相同，本文将养老社区按品质划分为基础型和高端型养老社区，分别来分析两种社区对选址的要求。 1、基础型养老社区 基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边缘或近郊。项目与城市的交通比较便利，但需要考虑城市未来的扩张发展，用地规模和开发强度上有一定的要求，比如容积率不能太低，用地面积不能过大。 自然环境上，从国内外开发经验来看，应尽可能的具备如下一些资源要素：江、河、湖、溪，地形地势有些起伏变化，现状植被条件较好。之所以在规划上如此地重视这些资源要素，原因有如下几个。首先从水体上看，台北市长郝龙斌曾经说过，“一个美丽的城市背后，都有一条美丽的河流”。如泰晤士河孕育了伦敦、塞纳河滋养了巴黎。相同的，一个美丽的居住区，也需要有一个美丽的水景。从传统的中国风水选址学得知，有山有水，山水环绕是风水宝地的必备要素，尤其是蜿蜒曲折，多条水系交汇更是风水上佳处。从现代规划选址来看，临近水体，有助于生活给排水的组织，景观用水的需求，有利于改善住区的小气候，而利用水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质。 其次，地形地貌上不应太平坦。从传统风水学来看，起伏地形，甚至连绵的山脉有发掘潜龙的潜力，尤其是多条山脉结合处或断口处，更是龙穴常在的地方。即使没有成体系的山脉，在地形起伏的地段也更容易因山就势，排列出形式更好的住宅组团。从规划科学规律上来看，地形有些起伏和变化利于丰富养老社区的微地形景观，根据地形地势来排布住宅，可以丰富观景的层次，局部组团容易形成
15种养老地产开发模式介绍 都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易, 开发者要做好承担风险的准备。 到落实层面往往会面临许多实际问题, 例如应当采用何种方式进行开发建设, 产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来,流行 1515种开发模式划分为五个类别,分别进行阐述。 第一类:与社区共同建设 区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区, 在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲,可分为以下 4种模式: 模式 1 住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外, 还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康, 但随着年龄的增长, 老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时, 应充分考虑这些因素, 设计出相应形式的居住产品, 以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中 ; 当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
通常来讲, 由于城市土地资源紧张, 此时可以选择低密度的开发形式, 实现与郊外的环境协调。在规划设计时, 应注意将不同类型的居住产品合理分区, 保证各自的独立性, 避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时, 可考虑分期建设, 例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施, 预留出一定的发展用地, 等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式 2:新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群, 走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设 量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多 ; 另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。以广东惠州某项目为例,其总用地面积约 2万亩,总建筑面积720万平方米,开发商从中划出 150亩地进行养老社区建设,计划建设约 18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看, 养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置, 方便老人到达和使用。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团, 分别针对自理老人和半自理老人, 其中半护理组团靠近医院和康复中心,并设置连廊连接,以满足老人就近医疗的需求。 模式 3:普通社区中配建各类养老产品 据调研,许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代,老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾, 老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品, 可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“ 全龄社区” 的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情, 将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
养生地产健康е住宅的一天 ——模拟养生地产健康住宅小区生活 吴少华 “养生地产、健康住宅”——不是空穴来风，也不是空中楼阁，而是通过小区智能化网络服务来实现的。 我哥哥是一名证券经纪人，一家五口住在健康住宅小区中。早上6：00整，社区电话定时叫醒嫂子的父母，他们一起床就外出到太极广场活动。隔壁房间电话铃响，我们一点也不知道，看来这房子设计不错，通风和光线都好，安静又隔音。7：00，其他人起床。这时，家里的太阳能变频中央空调和热水系统，已经自动启动，伴随优雅的轻音乐，大家分别漱洗。7：15，健康会所配送的专用保健早餐准时送到，外加两份普通营养早餐。我哥哥一家是小区健康会所的金卡会员，因此，早餐是会所里的营养保健专家给每个人诊断后依据其健康状况专门配制的。如果外出不在家，打一个暂停电话即可。由于我和我的小孩是昨晚才到的临时客人，没有健康档案，嫂子昨晚在会所网站上为我们俩各预订了一份普通营养早餐。吃完早餐，侄子小龙带领我小孩去“森林公园”游玩，那里有植物园、动物园、游乐园、滑草场、泥陶园、生态农庄、丛林单车、太极广场、水上乐园、旱地喷泉等等。听说今年暑假，小区里除了几位参加欧洲和美国夏令营的同学外，几乎所有小孩没有外出旅游，健康会所和森林公园里有许多锻炼学生智力、培养学生动手能力、趣味健康心理和情感的素质教育活动。如：各种航模、电器组装、电脑设计、标本制作、雕塑、烧陶、绘画、音乐及攀岩等各种体育活动。 8：00整，两位老人通过最新的高科技产品“ARDK-2000自动经络健康检查仪”，用能自动采集信息的探头轻轻按往手、脚四肢上的穴位，便将当天的24个穴位的信息输送给健康会所“远程检查中心”。岳母的血压经常偏低、心脏功能不太好，她的心电图情况随时通过带在身上的“心脏BP机”在社区信息网中显示在会所的“医疗中心”，24小时处于家庭医生的监控之中。15分钟后“远程检查中心”就将两位老人的健康检查报告单发回电子邮箱。报告单我看了一下，上面记录着有关24个穴位的数据，并自动预测出两位老人的五脏六腑和脑血管等各个系统、器官的健康状况。看来两老的健康状况良好，70多岁的高龄，看起来象50多岁的人，保养不错！ 嫂子昨晚将我和小孩的年龄等基本信息输给了会所网站的“营养配送中心”，所以，在电子邮箱上发现有我俩的健康食谱。其他人的健康食谱也是保健专家根据每个人身体状况、口味、个人每天活动量和平均能量消耗情况计算出来的。食谱下面还附有个性化的健
周燕珉：15种养老地产开发模式研究 清华大学建筑学院教授周燕珉 各位领导、各位来宾、各位同行大家好！ 今天我讲的题目是“15种养老地产开发模式研究”。讲的内容是把养老开发模式分五大类(15种)，我学院的老师主要是研究老年地产的规划、住宅设计等等，这些年来大家非常关注养老地产，有些刚开始做起，因为对开发模式、经营模式非常的关注，我们也为此把研究方向调整到先研究前期，后面才到规划建设或者室内设计，今天我讲的稍微偏前期一点儿的，是指开发地产的模式，这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作，或者是找我们探讨一些问题，就把它分成几种类型以便大家更加目前国内到底是怎么样的情况，有些东西有一些共同的特点。第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型 下面讲一下第一类：与社区共同建设 模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型) 模式2——新建居住区中同时开发养老社区 模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等 模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施 这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。 开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。 案例：广东惠州养老社区 地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需要房