2019年龙湖地产研究报告中

吴亚军的龙湖智慧作为国内TOP10地产龙湖集团的董事长，吴亚军女士始终保持着低调、谦逊的姿态，“不签名、不上镜、不接受采访”的三不原则也显示着吴亚军女士对于龙湖的重视，相较于私人生活的关注，显然，吴亚军女士更希望大家将焦点放在龙湖本身。

本文将从龙湖发展历程角度入手，解读龙湖领军人吴亚军女士的智慧。

从无到有胆大心细龙湖从西南一隅的小房企走到全国地产舞台中央并非吴亚军女士一人之力，但吴亚军女士却是这艘船的舵手，掌管航向。

龙湖地产起源于吴亚军女士糟糕的买房经历，但吴亚军女士能创立龙湖却源于她颇具魄力的行事作风。

从工科毕业生到工厂正式职工再到记者等职，皆能看出吴亚军女士善于把握机遇、雷厉风行的能力。

但，这份魄力绝非冒进和拖累，吴亚军女士充分发挥了女性独有的细腻优势，在龙湖地产开发中处处可见的“细节控”，正是吴亚军女士的影响力。

举个小例子，项目开盘前，在大家都关注造势的时候，吴亚军女士却在脑子里过着每一个细节：客户来了怎么坐、怎么吃、甚至怎么帮看样板房的人摆放鞋子。

这份兼具勇气魄力与深究细节的心性足以让龙湖走得更加稳妥。

从一到多不忘初心在惯以规模论说的房地产企业，吴亚军女士正在带领龙湖走一条与众不同的审慎笃行之路。

一切的出发点都是业主，都是龙湖的客户，这是龙湖始终坚守的客户至上原则，也是吴亚军女士的善待初心。

大概是源于糟糕的买房经历，吴亚军女士始终坚守初心，稳扎稳打。

从地产开发起，到如今涵盖地产开发、商业运营、龙湖智慧服务、长租公寓在内的多业务航道，龙湖并未盲目的扩张，而是以客户视角推进业务。

以龙湖美居这一品牌线来说，也是机缘巧合源于多年前龙湖业主对龙湖园林景观的喜爱，这颗种子就此埋下。

精准对接业主需求，为业主提供全生态优质空间服务正是龙湖一直在追求的事。

尽管吴亚军女士很少出现在人前，但正是她沉稳有力的态度带领龙湖走得更稳，这份厚重的沉淀也使得业主越发信任龙湖。

正如吴亚军女士在2019年龙湖中期业绩报告会上所言，“没有故事就是好故事”，龙湖正在以低调优雅的姿态迈入新未来。

荣成市房地产市场调研报告一、荣成市概况及经济状况1.荣成市概况荣成市位于山东半岛最东端，城区仅临黄海桑沟湾区域，三面环海，海岸线长500公里，与韩国隔海相望，是我国距韩国最近的地区。

陆地面积1526平方公里。

辖三区、12镇、10个街道、826个行政村、118个居委会，67万人。

荣成拥有石岛、龙眼两个一类开放港口，荣成陆路交通网络发达，荣成站高铁始发站，通往北京，济南，上海，西安，等等大城市高铁线路，到青岛港口、机场约需2.5小时，到烟台港口、机场约需1小时，到威海机场约需15分钟。

全球十佳宜居城市（亚洲唯一）国际改善人居最佳范例城市国家级生态园林国际卫生城市欧洲游客最爱十大中国旅游城市之一中国魅力城市优秀旅游城市2.荣成市经济状况简述2018年全市生产总值1211亿元，增长6.3%。

一般公共预算收入74.8亿元，增长4.1%，剔除不可比因素，增长9%；税收占比达到81.1%，提高1.1个百分点。

在山东大学发布的全省县域科学发展综合排名中，蝉联第一。

全市工业企业主营业务收入过亿元企业88家，税收过千万元企业59家，高新技术企业由34家增加到50家，成为首批国家创新型县（市）。

城镇和农村居民人均可支配收入分别增长7.4%和7.6%，城镇登记失业率保持全省较低水平，环境空气质量全省领先。

2019年10月，入选2019年度全国绿色发展百强县市、全国新型城镇化质量百强县市、全国新型城镇化质量百强县市、2019全国营商环境百强县。

2019年11月13日，入选2019年工业百强县（市）、第二批节水型社会建设达标县（区）。

2019年11月21日，入选“2019中国县级市全面小康指数前100名”。

二、荣成市城区房地产市场情况■整体市场情况1.荣成市房地产市场情况荣成市在2017年初就开始发力，目前已经形成规模，地产上升格局形成后，现趋于稳定，且荣成的客群两级分化将会更加严重，一类客群是外地的购买海景房客群；一类是本地的高端购房客群，荣成居民年收入本身就是威海市最高的地区，多年来一直没有很好的投资和消费出口，华发、中车等国企和恒大、碧桂园等知名开发公司的进入，产品品质将会有大的提升，从而刺激价格的快速上升。

2019中国房企综合实力TOP200研究报告引言2019年8月6日-8月9日，亿翰智库在上海隆重举办2019中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2019中国房企综合实力TOP200研究成果。

— 2019中国房企综合实力TOP200 —（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）榜单解读一、宏观及行业表现：房地产市场由刚需主导，呈现脉冲式行情2018年初，一线及核心二线城市在强调控下，成交量率先开始萎缩，北京地区尤为明显，上海、深圳和广州也均出现不同程度下跌。

而2019年初，这类城市成交开始回暖。

以上海为例，2018年上海新开盘项目摇号人数与推盘套数的比值超过1的项目数量持续降低，并且与统计的去化情况相一致。

真实的楼盘认筹摇号数据和去化数据表明2018年下半年后，上海市的房地产市场确实开始遇冷。

2019年初，上海房地产市场再度爆发，一二手房皆迎来小阳春。

从成交的项目来看，刚需刚改盘的表现更为优秀，尤其是商业交通配套较好和学区房的项目，而郊区别墅和配套较弱的项目等去化情况不尽人意。

与一线及核心二线相反的是，普通二线和三四线在2018年表现较好，而2019年年初表现平平。

部分城市出现不同程度下跌。

其中，长沙和重庆成交量下降比较明显。

三四线城市同样表现为这一现象。

二、规模：强者恒强，2019财报压力不大2018年，在行业周期下行，调控政策严厉的背景下，房地产行业依旧实现销售规模突破。

但从长期来看，房地产行业增长空间有限，2018年头部房企销售增速有所放缓。

中型房企对规模诉求较高，销售增速高于头部房企。

在规模持续增长的背景下，房地产行业的集中度不断提升。

2018年，TOP10房企销售集中度提高3个百分点升至27%；百强房企销售集中度提升最为明显，从2017年的55%升至2018年的69%。

未来随着行业规模的增长以及房企竞争的加剧，企业销售集中度有望持续上升。

2019中国房地产.房地产策划代理百强企业研究报告2019中国房地产百强企业研究1. 销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高百强企业2019年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期健康、理性发展。

图1 百强及综合实力TOP10企业2019-2019年市场份额及变化依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。

2019年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。

其中，综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。

有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速最高图2 百强企业内部不同层级2019年销售额、销售面积增长率均值2. 顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构2019年，在中央降准降息、降首付、减免税费等一系列政策刺激下，改善型需求持续释放。

百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动了业绩增长。

从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2019年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。

图3 前50企业2019-2019年重点项目分城市等级各面积段销售额占比具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力高端，二线、三四线聚焦首改，助力企业抓住细分市场的发展机遇，赢得优异业绩。

大龙地产2019年决策水平报告一、实现利润分析2019年实现利润为12,866.9万元，与2018年的12,281.43万元相比有所增长，增长4.77%。

实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。

2019年营业利润为11,914.31万元，与2018年的11,918.37万元相比变化不大,变化幅度为0.03%。

在市场份额扩大的情况下，营业利润却没有相应的增长，应注意增收不增利所隐藏的经营风险。

二、成本费用分析2019年大龙地产成本费用总额为77,692.18万元，其中：营业成本为57,191.14万元，占成本总额的73.61%；销售费用为4,549.99万元，占成本总额的5.86%；管理费用为6,040.52万元，占成本总额的7.77%；财务费用为1,658.09万元，占成本总额的2.13%；营业税金及附加为8,698.47万元，占成本总额的11.2%。

2019年销售费用为4,549.99万元，与2018年的1,532.77万元相比成倍增长，增长1.97倍。

2019年在销售费用有较大幅度增长的同时营业收入也有所增长，企业销售活动取得了一些成效，但是销售投入增长明显快于营业收入增长。

2019年管理费用为6,040.52万元，与2018年的5,724.66万元相比有较大增长，增长5.52%。

2019年管理费用占营业收入的比例为6.62%，与2018年的6.49%相比变化不大。

企业管理费用支出的水平和效果没有发生明显变化。

三、资产结构分析大龙地产2019年资产总额为446,945.58万元，其中流动资产为412,040.96万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的67.68%、23.41%和6.6%。

非流动资产为34,904.62万元，主要分布在长期投资和递延所得税资产，分别占企业非流动资产的59.67%、20.97%。

企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的67.68%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。

⽯膏基⾃流平地⾯⼯艺研究2019.5⽬录01参考规范、标准、图集02相关⼯艺、产品介绍030504⽯膏基⾃流平地⾯施⼯⼯艺对⽐分析现⾏地⾯做法及建议做法06使⽤情况调研07推⼴建议01-参考规范、标准、图集《⾃流平地⾯⼯程技术标准》 JGJ／T175-2018《整体地坪⼯程技术规程》 CECS 328：2012《⾃流平地⾯建筑⼯程做法》 L17ZJ301《建筑地⾯⼯程施⼯质量验收规范》 GB50209-2010《地⾯⽤⽔泥基⾃流平砂浆》 JC／T 985-2017《⽯膏基⾃流平砂浆》 JC／T 1023-2017《建筑砂浆基本性能试验⽅法标准》 JGJ/T 70-200902-相关⼯艺、产品介绍⾃流平地⾯在基层上，采⽤具有⾃动流平或稍加辅助流平功能的材料，经现场搅拌后摊铺形成的⾯层。

其中砂浆厚度为3mm~8mm的⾯层或找平层为薄层⾃流平砂浆地⾯，砂浆厚度为8mm以上的找平层或填充层兼找平层为厚层⾃流平砂浆地⾯⽔泥基⾃流平砂浆由⽔泥基胶凝材料、细⻣料、填料及添加剂等组成，与⽔搅拌后具有流动性或稍加辅助性铺摊就能流动找平的地⾯⽤材料。

产品说明：⽯膏胶粘材料、细⻣料、填料及添加剂组成，与⽔搅拌后具有良好流动性或稍加辅助性摊铺即可⾃动找平的地⾯材料。

5～50mm 厚度可⼀次性⾃动流平，3~4⼩时硬化即可上⼈，⽆需洒⽔养护。

适⽤于精装修室内地暖的回填与找平，特别是对精度要求⾼的地⾯（⽊地板、PVC 塑料地板、地坪漆）⽯膏基⾃流平砂浆02-相关⼯艺、产品介绍■基层处理●要求：基层必须稳定、牢固、⽆轻质松散颗粒及污染物；地暖管卡扣牢固，地⾯边⻆挤塑板及反射隔热膜牢固⽆破坏。

●步骤：①地暖管必须固定牢固，防⽌施⼯过程中翘起；②地暖卡扣与挤塑板安装牢固，确保施⼯过程中不会上浮；③边⻆细⼩的挤塑板需采⽤⽔泥砂浆粘贴牢固。

④按照房间单元划分施⼯段，客厅与阳台、客厅与房间、客厅与卫⽣间等区域需做好分割处理，并确保不会流浆。

中国房地产科技行业研究报告（2019年度）报告摘要房地产行业⾯面临三大核心挑战∙房地产行业步入存量量时代。

开发环节行业集中度快速提升，整体利利润水平下降。

企业需要从开发销售业务向资产运营和服务转型，核心能力要求转变为精细化运营。

∙房地产行业的需求端升级。

房地产企业需要建立完善用户连接，实现用户需求洞察，从而提升产品和服务能力。

∙政策驱动下，房地产行业金融去杠杆趋势明显。

房地产企业融资渠道缩紧，需要提升现金流管理能力，寻求创新型融资⽅方式。

数字化转型助力企业应对挑战∙在房地产开发环节，数字化助力企业降本增效，并助力企业补充从开发向运营和服务转型的核心能力；数字化转型路路径分为信息化、在线化和智能化三个阶段。

∙在资产运营环节，资产运营商需要建立数字化的资产运营体系，通过数据赋能开发、招商、运营、服务等全流程，实现资产运营的降本增效和服务增值，提升资产回报水平，并助力资产的金融化。

未来展望：5G 和建筑工业化∙5G作为物联网新一代基础设施，基于其高带宽、低时延、高可靠等性能，将加速房地产领域的万物互联和数字化，释放AIoT相关应用的潜力，并解锁更多应用场景。

∙建筑工业化将显著提升建筑全生命周期的运营效率，也为房地产各产业链的数字化提供更完善的底层基础。

⽬目录一. 房地产科技行业概览8⼆二. 房地产行业的变革与挑战11三. 开发环节的数字化转型19四. 运营环节的数字化转型26五. 房地产科技未来展望37结语38房地产科技行业概览1.房地产科技行业概览1.1房地产科技的定义伴随着市场环境与政策的变化，房地产行业⾯面临一系列列全新的变革。

在这个过程中，房地产企业需要通过业务模式创新和能力重塑来更好地应对变革带来的挑战。

与此同时，云计算、物联网、大数据、人工智能等新技术的渗透，给房地产行业带来了诸多变革提升的机遇。

例例如，信息化和云化提升房地产企业管理效率，并通过连接和数据沉淀赋能业务创新；数据作为新资源，助力业务洞察和智能决策；物联网实现了物理空间的数据采集，并与人工智能技术结合，通过智能服务提升运营效率和服务体验；AR/VR 带来了VR 看房等创新的信息交互⽅方式。

重庆成都北京业主投诉龙湖集团作者：暂无来源：《中国质量万里行》 2020年第2期文/白文宣本刊记者李颖近期龙湖集团（00960.H K）财报显示龙湖集团已经提前完成任务指标，财报数据亮眼，去年12月12日在中国地产新时代盛典上，龙湖集团还被评选为“2019年中国房企产品系品牌价值100强”第二名，力压众多一线房企。

可以说2019年龙湖集团用如此傲人的成绩，为龙湖集团的股东们交上了一份满意的答卷。

但就在几个月以前，龙湖集团2019年中期业绩发布会上，一名从长沙赶来的龙湖业主冲上前台，手持话筒，指着吴亚军，激动而哽咽地讲述龙湖长沙业主艰难维权的过程。

不难看出龙湖集团飞速发展所导致的一些问题，一贯以品质著称的龙湖集团也陷入了质量问题，维权风波此起彼伏。

重庆龙湖紫云台千山阅洋房区业主投诉：回家路存在重大安全隐患近日《中国质量万里行》杂志社接到一位龙湖业主投诉称，重庆龙湖紫云台千山阅洋房区业主回家路存在重大安全隐患。

据了解，投诉地点位于重庆市北碚区的龙湖紫云台千山阅项目，开发商为重庆龙湖卓德地产发展有限公司开发建设，该项目的房产包括合院、洋房，开发商以一个项目报建，报竣工验收手续，取得政府相关职能部门的批复，但是开发商却活生生的将千山阅合院、洋房进行所谓的分区管理，迫使洋房区400多户业主只能以两部上下三层楼的观光电梯后再绕行小区外围的几百米小路作为出入与市政公路的唯一连接道路。

这位龙湖业主称，这条连接道路明显违背《民用建筑设计统一标准》4.2.1条关于＂住宅小区与市政公路连接道路＂的强制性规范要求，开发商因未修建符合国家强制性规范标准的连接道路，根本就不具备重庆市地方性法规《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第七款＂住宅项目交付使用的条件＂，而且这条连接道路还存在重大安全隐患。

重庆龙湖昱湖壹号项目严重减配2019年11月5日，一位重庆龙湖业主艾女士投诉，称重庆龙湖昱湖壹号项目严重减配，因为昱湖壹号一期大平层已经交付，二期目前也已经出了效果图，并进行了施工，业主发现较一期相比，龙湖昱湖壹号项目部存在虚假销售，隐瞒销售的问题，从购房开始，龙湖销售未公布二期房屋公区的设计效果图，全是靠听销售人员口中描述购买房屋，到如今，二期公区设计效果图和成品已经出来，不管是入户大堂，车库大厅，还是电梯前室的公区，实在和一期相比严重减配。

房地产行业研究：一二线与三四线城市变化趋势分析2019年4月14日第一部分、中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置：商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化、一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。

而这背后主导大逻辑就是过往几年三四线低质量杠杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度出现结构性逆转，这是趋势性的。

1、银行对一二线城市按揭态度发生重大拐点性变化银行公开表态，按揭贷款将向一二线倾斜。

以按揭总量较大的某国有大行为例，2019年初发布的2018年报中对于按揭表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，审慎对待三四线城市。

而过去2-3年的表态一直是：支持三四线按揭，支持去库存，热点城市按揭比例逐步下降，并且过去2-3年在三四线发放按揭比重持续保持在50%左右。

通过对比发现，银行态度发生较大变化。

某大型股份制银行在2016年公开表态，认为其按揭比较安全的核心逻辑是主要发放在了一二线城市。

2018年年报中则指出房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三四线城市。

2、一二线和三四线城市按揭利率走势出现结构性差异一二线城市按揭利率明显下行，而三四线相对平稳。

根据融360数据，2018年11月起按揭利率为近几年最高点，此后开始下行，截至2019年2月，一线城市首套按揭利率下降11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只有5bp。

3、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。

2018年10月以来，尤其是2019年以来，一二线城市放款周期明显缩短。

2018年银行整体房贷额度紧张，放款速度较慢一般在3-6个月左右，而今年以来，房贷额度明显宽松，多数城市基本7个工作日即可放款。

4、变化的支撑逻辑是趋势性的银行态度和行为变化的原因是趋势性的：变化背后主导大逻辑就是经济增长中枢下行后，银行对于按揭偏好是长期的。

---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---1 导论1.1 研究背景近几年来，随着地产行业内的激烈竞争，房地产业的快速发展，资源的整合，国家各项政策法规的出台，房地产业越来越趋于成熟。

尤其是在国家新限购令出台的市场环境下，地产开发商们必须结合实际情况，把握机遇，在激烈的竞争中站稳脚步。

房地产业作为我国经济的支柱产业之一，它的促销模式也在不断地创新。

通过全程促销策划的理念，科学地构建房地产行业最新的促销模式。

在整个房地产开发的过程,我们要坚持使用营销系统理论,结合其自身优势、共同利益的企业、客户和社会最终的促销目标,促进房地产业和有序的管理,科学发展,使中国房地产业真正引领中国经济的健康发展具有积极意义。

1.2 研究意义龙湖作为城市优秀的运营商早触嗅到这座城市不凡的发展讯息，理性看待贵阳的原生地貌，五步一山十步一园，清晰认识本土追求阔绰华丽的生活品球，深刻意识到烙印在贵阳人民心中的山水情节，潜心研究具有独特魅力的风情城市。

龙湖是有业内最为专业的研究部门，他们通过对特定的客群洞察，整合城市的价值追求、结合各龄层的生活理念改造社区环境和建筑风格，打造出属于龙湖的高端TOP产品系列。

可以说，龙湖潜心经营25年，每一个作品都是一部匠心历练后的著作。

在贵阳龙湖递上自己打造城市的名片，敞开臂膀迎接贵阳未来建筑的盛宴，只为传递最为由衷的心声:生活不该只是钢筋水泥，而是诗意栖息;出行不该是舟车劳顿，而是四通直达;物业不只是点头之交，而是贴心之友;打开窗户不因面面相觑，面是城风景;回家不是匆忙的过程，而是场旅行的开始; 生活不该只有米油盐，舒适和阳光才是生活的开始;四世同堂不该居室逼厌，更应该是融合不打扰，龙湖坚信，贵阳值得更好!本文主要以贵阳龙湖集团景粼天著项目为例，阐述了房地产企业在新环境下的基本促销策略、并找出的不足和改进措施。

1.3 房地产促销特点房地产促销是指房地产开发商为了满足目标客户需求的利益,采取广告、营业推广，公共关系、个人销售建设目标客户信息和促销信息,通过引起顾客的眼球,提高目标客户的欲望,从而吸引目标顾客的参与,最终实现短期的房屋销售增长,中期的建筑的形象,长期的建立品牌目的。