兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准

无卫生死角、无积存垃圾、无乱堆乱放杂物，下水道化粪池通畅，公共用水池定期清洗.（７)管理人员素质高，文明礼貌,服务周到。

二级：（１）小区内绿地覆盖率达到15%以上，园林绿化维护管理良好。

（２)公共配套设施维护良好,道路平整顺畅，水、电、暖、消防设施保障有效。

（３)有较好的社区活动场所，并能开展文体活动.（４）物业管理单位持有三级或以上资质证书。

（５）保安人员24小时值班、巡逻,保护小区安全.(６）环境清洁卫生、公共场地每天清扫、保洁,无积存垃圾、无乱堆乱放杂物，下水道化粪池通畅，公共用水池定期清洗.三级:(１)有一定的绿化面积，园林绿化生长较好。

(２）公共配套设施完善，水、电、暖、消防设施齐全有效.（３）有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

(４）物业管理单位持有三级或以上资质证书。

（５)保安人员24小时值班，保护小区安全。

（６）环境清洁卫生、公共场地保持清洁，下水道化粪池通畅，公共用水池定期清洗.四级：（１)小区内绿化维护正常。

(２）公共配套设施完整。

符合设计要求,能有效为小区服务。

(３）物业管理单位持有资质证书。

（３)管理人员全天值班,保护小区安全。

(５）环境清洁卫生，保持公共场地清洁，下水道化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

(二)高层商住楼、住宅楼一级:(１）小区（或大楼）布局合理，设计档次高，质量好，环境优美舒适.新建小区绿地覆盖率达到20%以上，旧有小区有一定绿化面积及设施，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

（２）公共配套设施完善，维护良好。

有先进完善的消防总控、供配电、供水系统，电梯先进，并维护良好.（３）有足够的社会文化服务场地,常年开展多种文体活动。

（４)物业管理单位持有二级或以上资质证书。

(５）实行封闭式管理，保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好.内无卫生死角、无积存垃圾、无乱堆乱放杂物，下水道化粪池通畅,公共用水池定期清洗.(７）管理人员素质高，文明礼貌,服务周到。

二级：(１)新建小区内绿地覆盖率达到15%以上,旧有小区有一定的绿化面积及设施,绿化修剪整齐美观。

兰州市普通住宅物业服务星级标准一、四星级服务标准服务项目一、基础管理服务内容物业服务基本要求硬件要求序号1234567891011121314151617181920服务标准备注签订规范的物业服务合同财务管理规范，账目清晰有完善的员工岗位职责与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主(用户)资料保密制度、服务质量管理制度建立小区物业管理档案(包括业主资料、房屋、设备等档案)物业项目经理持证上岗，电工、消防、特种设备管理等岗位作业人员持证上岗，员工统一着装、挂牌上岗公示企业营业执照等相关证书，主要服务人员姓名、岗位和照片，服务内容和服务标准，收费项目和收费标准，报修和投诉监督电话对违反房屋安全、治安、消防、城管、环保、特种设备管理等规定的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门每天不少于 10 小时业务接待，其他时间设置值班人员提供 24 小时客服电话服务配客服专员，每人服务户数应不高于 300 户对意见、建议在 24 小时内答复，对求助、投诉及时处理，有效投诉回访率 90%以上每季度公示物业服务合同履行情况重要物业服务事项应在主要出入口、各楼栋单元内公示，履行告知义务有宠物管理制度，设置宠物管理标识积极推广兰州市物业管理云平台，应用计算机、互联网等现代科技手段搭建信息化管理平台每月组织 1 次项目服务质量检查，每年组织 1 次业主参观设施设备机房每年开展两次以上业主满意度调查，业主满意度 95%以上建立培训体系，管理、服务人员每年不少于 48 小时培训设置物业服务中心，有专门的业主或者使用人接待场所有公告宣传栏，宣传内容包括物业管理政策法规，消防、治安、房屋安全等内容二、物业共用部位与共用设施设备管理服务基本要求房屋本体及共用部位建造附属构筑物装修管理标识与安全警示12345678910111213141516171819建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养、定期安全检查制度建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全，运行、检查、维修养护记录应每月归档；对设备故障及重大或者突发性事件有应急预案和现场处理记录；雷电、强降水、大风等极端天气先后有检查防范措施水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范小区内危（wei）险部位设置警示标识或者防范设施共用设施设备配有专人管理；有国家规范的，应达到规定的保养标准；设备用房整洁，各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全小区道路、场地保持基本平整，不积水；窖井不漫溢，保证排水管道通畅每年巡视 1 次梁、板、柱等结构构件可见部份，外观浮现变形、开裂等现象时，应提示相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施建立装饰装修管理制度。

兰州市城市住宅小区物业管理规定集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-兰州市城市住宅小区物业管理办法第一章总则第二章业主自治管理组织与物业管理企业第三章物业管理权的移交与物业维护管理第四章物业管理费用的筹集、管理与使用第五章法律责任第六章附则第一章总则第一条为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。

第二条本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。

第三条本办法所称住宅小区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。

第四条兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；（二）检查、指导和监督全市物业管理工作；（三）审查物业管理企业的资质；（四）审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。

规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。

第五条住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。

第二章业主自治管理组织与物业管理企业第六条住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。

兰州市城市住宅小区物业管理办法兰州市城市住宅小区物业管理办法（2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准）第一章总则第一条为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。

第二条本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。

第三条本办法所称住宅小区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。

第四条兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；(二)检查、指导和监督全市物业管理工作；(三)审查物业管理企业的资质；(四)审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。

规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。

第五条住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。

第二章业主自治管理组织与物业管理企业第六条住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。

业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。

业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。

第七条业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。

兰州市发展和改革委员会、兰州市住房和城乡建设局关于印发兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准的通知文章属性•【制定机关】兰州市发展和改革委员会•【公布日期】2020.03.20•【字号】•【施行日期】2020.03.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文关于印发兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准的通知各区、县发改局、住建局，市物业管理行业协会，各物业服务企业：《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准》经市政府同意，现印发给你们，请认真执行。

一、物业服务收费标准与物业服务星级标准相对应普通住宅物业服务收费基准价标准对应《兰州市普通住宅物业服务星级标准》，普通住宅物业服务由高到低分为四个等级，四星级最高、一星级最低，星级服务等级越高，对应的物业服务收费基准价标准越高。

二、物业服务收费标准的约定实行政府指导价的物业服务收费，由开发建设单位、业主等委托方根据物业服务特点、服务要求、服务项目，拟定星级服务等级，在相应星级服务等级的收费基准价标准内通过招投标或物业服务企业协商确定具体收费标准，并在物业服务合同中约定。

但新建经济适用房等保障房项目（小区），开发建设单位与物业服务企业协商或通过招投标确定收费标准时，不得约定四星级服务和对应的收费标准。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主、业主委员会与物业服务企业协商确定服务内容和具体收费标准。

三、物业服务收费标准的调整未成立业主委员会的小区，需调整物业服务收费标准，按照《兰州市物业管理条例》等有关规定，可以通过召开业主代表大会、成立临时物业管理委员会讨论或直接向业主征求意见等方式明确新的星级服务等级和收费标准。

调整小区物业服务收费标准由物业项目所在地街道办事处、乡镇人民政府组织或指导实施。

拟定的物业服务收费标准调整方案，应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天，在专有部分占已交付建筑物总面积过半数且占已交付物业总人数过半数的业主不反对的情况下生效。

省物价局、省建设厅关于发布《甘肃省物业服务收费管理实施办法》的通知（甘价服务[2006]383号）甘肃省物业服务收费管理实施办法第一条为规范物业服务收费行为，保障物业管理企业和业主、物业使用人的合法权益，促进我省物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》，国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》和《甘肃省物业管理暂行办法》，结合我省实际，制定本实施办法。

第二条凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业,业主和物业使用人以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门,均应遵守本实施办法。

第三条本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等不正当价格行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费实行分级管理。

省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作,并具体负责对持有一、二级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作。

市(州)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本市(州)各区(市)持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受省政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。

县级（不含县级市、区）政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责所在地持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受市(州)政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准（征求意见稿）为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《甘肃省定价目录》（甘肃省发展和改革委员会公告2015 年第1 号）、《甘肃省物业服务收费管理实施办法》（甘发改服务〔2013〕2188 号）和《兰州市物业服务收费管理实施办法》（兰价办发〔2016〕139 号）的规定，制定本收费标准：一、物业服务收费标准与服务等级相对应普通住宅物业服务收费基准价标准对应《甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准》（甘建房[2007]187 号）服务等级标准分为4 级，每级按小区的绿地面积又分为三等。

物业服务标准越高，对应的服务收费基准价标准越高。

二、物业服务收费标准的约定实行政府指导价的物业服务收费，由开发建设单位、业主等委托方根据物业服务特点、服务要求、服务项目、绿地面积，拟定服务等级、服务标准，在相应服务等级的收费基准价标准内与物业服务企业协商或通过招投标确定具体收费标准，并在物业服务合同中约定。

但新建经济适用房小区项目，开发建设单位与物业服务企业协商确定收费标准时，不得约定 1 级服务和 1 级收费标准（公开招投标除外）。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主、业主委员会与物业服务企业协商确定服务内容和具体收费标准。

三、物业服务收费标准的调整需调整小区物业服务收费标准的，按照《兰州市物业管理条例》等有关规定，未成立业主委员会的，可以通过召开业主代表大会、成立临时物业管理委员会讨论或直接向业主征求意见等方式明确新的物业服务等级、内容及收费标准。

调整小区物业服务收费标准由物业项目所在地街道办事处、乡镇人民政府组织或指导实施。

拟定的物业服务收费标准调整方案，应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天，在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主不反对的情况下生效。

四、物业服务收费公示与监督物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准以及收费依据、12358 价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

兰州市房地产管理局关于物业管理若干问题的指导意见文章属性•【制定机关】兰州市房地产管理局•【公布日期】2008.04.10•【字号】•【施行日期】2008.04.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文兰州市房地产管理局关于物业管理若干问题的指导意见各区县房管局、物业服务企业、开发建设单位：物业管理涉及千家万户，关系人民群众的切身利益。

我市物业管理经过十余年的发展，取得了长足的进步。

当前，物业管理仍处在培育规范阶段，暴露出的矛盾和问题还很多。

为进一步加强和规范物业管理工作，根据《物权法》、《物业管理条例》和兰州市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工作的通知》精神，现就当前我市物业管理若干问题提出如下指导意见：一、关于业主大会组建及运作的问题（一）各区县房地产行政主管应认真贯彻国家、省和市物业管理及民主选举相关法律法规，做好业主大会成立、业主委员会选举产生及运作的指导和监督工作。

（二）街道办事处、乡镇人民政府应当做好辖区业主大会召开和业主委员会选举（改选）的指导监督工作，使社区建设与物业管理有机结合，共建和谐社会。

（三）业主大会召开，可采用以下三种形式：一是采用集体讨论的形式；二是采用书面征求意见的形式；三是业主人数较多时，可采用业主小组会议与业主大会相结合的形式。

采用前两种形式召开业主大会的，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用第三种形式的，可按楼栋情况成立业主小组，业主小组由该部分物业的全体业主组成，选举产生业主小组组长。

涉及该楼栋的具体事务由业主小组会议决策；涉及多个楼栋物业管理事务的，由该部分楼栋的业主小组共同决策；涉及整个小区物业管理重大事务的，由业主大会决策。

业主小组会议由业主委员会和业主小组组长共同主持召开，会议形式及议事方式参照业主大会模式。

对于需业主大会决策的，可由业主小组先行召开会议，然后由小组组长将业主小组会议情况如实反映到业主大会上，由业主大会再行决策，确保民主性与可操作性的统一。

顾问：顾兴汉主编：杨晓明编辑：张福永、王世伟、张健排版：张健印刷：方诚广告物业管理———你我他报道员每期必须交1篇稿件，没按时交稿的进行通报，同时欢迎其他员工来稿。

《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准》正式出台物业服务分为四个星级四星级物业最高收费1.9元/平方米·月报道员：陈启文A 物业服务分四个等级，等级越高收费标准越高《标准》明确，物业服务收费标准与物业服务星级标准相对应，普通住宅物业服务收费基准价标准对应《兰州市普通住宅物业服务星级标准》(该标准目前尚未对外发布)，普通住宅物业服务由高到低分为四个等级，四星级最高、一星级最低，星级服务等级越高，对应的物业服务收费基准价标准越高。

根据该《标准》，各基准价标准为最高指导价、下浮不限，具体收费标准由《物业服务合同》、《装修协议》约定。

四星级物业服务高层住宅(带电梯)物业收费标准不高于1.9元/平方米/月，多层住宅(不带电梯)物业收费标准不高于1.1元/平方米/月；三星级物业服务高层住宅(带电梯)物业收费标准不高于1.7元/平方米/月，多层住宅(不带电梯)物业收费标准不高于0.9元/平方米/月；二星级物业服务高层住宅(带电梯)物业收费标准不高于1.45元/平方米/月，多层住宅(不带电梯)物业收费标准不高于0.65元/平方米/月；一星级物业服务高层住宅(带电梯)物业收费标准不高于1.2元/平方米/月，多层住宅(不带电梯)物业收费标准不高于0.4元/平方米/月。

B 物业费中包含与电梯相关的电费、维护费用等同时，《标准》还明确，收费标准包含的绿化养护管理以绿地率25%-30%为标准，低于25%的物业企业应主动与业主协商核减，前期物业应在0.10元内核减。

带电梯住宅第1层或未设置电梯出入口的其他楼层，约定标准时应降低25%，但需乘电梯才能出入的除外。

收费标准不包含物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电费用，以及供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用。