经济师考试《中级房地产》第七章讲义6

正常价格＝买方实际付出的价格－应由买方负担的交易税费
应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率
解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的
【2011年真题】
李某以3000元/平方米的价格购买了某住宅小区的一套住房，交易税费全部由李某负担；同日，程某以3100元／平方米的价格在该小区购买了一套几乎相同的住房，交易税费由买卖双方各自负担。已知该地区住房买卖中卖方应缴纳的税费为成交价格的6%，买方应缴纳的税费为成交价格的4%。李某与程某的实际购买价格相比，（ ）。
中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义1
房地产估价的市场法
【考情分析】
本章所占分值大，难度大，而且很有可能出案例分析题，一定要认真掌握。
单项选择题
多项选择题
案例分析题
合计
2011年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
201Байду номын сангаас年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
2009年
3题3分
2题4分
4题8分
9题15分
【内容框架】
第一节房地产估价的市场法
第二节房地产估价的成本法
第三节房地产估价的收益法
第四节房地产估价的假设开发法
第五节房地产估价报告
第一节 房地产估价的市场法
1.市场法概述
1.1市场法的内涵
■概念
·选取一定数量的可比实例并将它们与被估价房地产进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。（比准价格）
■理论依据
·价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第五章第三节讲义
房地产开发项目目标市场选择
1.目标市场选择的含义
2.影响目标市场选择的主要因素
■市场规模（决策首要因素）
■资源条件（土地、资金、技术和人力资源）
■环境条件（自然环境、社会环境、基础设施、配套设施等）
■盈利性因素（由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定）
■风险性因素
■政策性因素
【典型例题·多选题】
影响目标市场选择的主要因素有（）。

A.价格水平
B.市场规模
C.盈利性因素
D.风险性因素
E.资源条件
[答疑编号2526050202]
【答案】BCDE
【解析】记清6类影响因素的名称。

参见教材P88。

3.SWOT分析
SWOT分析是目标市场选择的重要决策分析方法。

对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括。

包括企业的优势、劣势、机会和威胁。

正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义2房地产估价的市场法【2010年真题】某套住宅的成交价格为5000元/m 2，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担，已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6%，应由买方缴纳的营业税等税费为正常价格的2%。

该套住宅的正常价格为（ ）元/m 2。

A.5200.00B.5300.00C.5319.15D.5400.00[答疑编号2526090104]『正确答案』C『答案解析』本题考查房地产正常成交价格的计算。

正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），正常成交价格=买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）。

因为交易中的营业税和契税等税费均由买方负担，所以卖方实际得到的价格为5000元／m 2 。

运用公式得到5000÷（1－6%）=5319.15。

参见教材P213。

6.市场状况调整（也称为交易日期调整）6.1 市场状况调整的含义■ 概念· 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，也称为交易日期调整■ 适用条件· 平稳－可不进行交易日期修正· 上涨· 下跌6.2 市场状况调整的方法6.3 价格指数■ 定基价格指数（尾首相比）估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数■ 环比价格指数（连乘）估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格× 成交日期的下一期的环比价格指数× 再下一时期的环比价格指数×…× 估价时点的环比价格指数 （注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数）【例9－2】教材P214某地区某类房地产2011年2月至8月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第十一章第三节讲义1个人住房贷款1. 个人住房贷款概述1.1 个人住房贷款的含义■狭义·银行向购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，称个人住房按揭贷款■广义（四类）·个人住房按揭贷款·个人再交易住房贷款（二手房贷款）·公积金个人住房贷款·个人住房组合贷款（公积金贷款+商业贷款）1.2 个人住房贷款的基本内容（六项主要内容）■贷款用途·用于个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房■贷款对象·具有完全民事行为能力的中国公民·在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人·在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人·借款人年龄在18周岁至65周岁，具有良好的信用记录和还款意愿■贷款条件·有合法的身份·有稳定的经济收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力·有合法有效的购买、建造、大修住房的合同协议等·首付款不低于所购住房全部价款的30%（90平米以下自住房，首付20%）·贷款人规定的其他条件■贷款额度·为所购房评估价值的70%·自住90平米以下的为80%·二套房首付款比例不低于60%■贷款期限·最长为30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年■贷款利率·按利率政策执行■申请贷款应提交的资料■借款人贷款流程1.3 两种还款方式。