上海别墅市场定价策略分析

【行业报告】房地产上海别墅市场分析第一篇：【行业报告】房地产上海别墅市场分析2002年上海别墅市场分析2002-09-28上海房地产市场报告从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

今年，上海成了不容置疑的别墅年上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。

别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。

(一)别墅价格50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71％；其中，50--80万人民币的占37.3％，81至120万人民币的占33.70％。

150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。

在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60％，201至300万人民币的占7.40％，301至500万人民币的占2.10％，501万人民币以上的占2.30％。

而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60％。

(二)别墅区域上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30％)、康桥地区(占20.60％)和虹桥别墅区(占17.40％)。

2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60％、11.40％)正在趋于饱和。

还有沪青平别墅区(占9.60％)和其它别墅区(只占8.10％)。

(三)别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。

2005年上海别墅市场分析报告2005年12月目录一、2005年上海别墅市场年度概述----------------------------------------------------------------------------------------------------31、政策回顾与分析----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------42、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合政策影响）---------------------------------------93、2006年供求关系预测-------------------------------------------------------------------------------------------------------------14二、各主要板块分析----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------171、各细分别墅市场分布及情况分析-----------------------------------------------------------------------------------------------172、分区域市场分析--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21三、竞争区域楼盘分析-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------311、浦东地区-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------322、南汇地区-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------443、市场结论-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------56四、05年本案销售回顾及06年计划-------------------------------------------------------------------------------------------------57 一、2005年上海别墅市场年度概述✧别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和开增土地增值税等调控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平淡。

上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。

2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。

上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。

全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。

2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。

随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。

2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。

投资结构继续改善。

全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。

城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。

市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。

别墅策划报告 1一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速进展制造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001 年，上海市国民经济连续、快速、健康进展，经济运行质量和效益持续改善，实现了“十五”打算的良好开局。

2001 年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9 个百分点，并连续第10年实现两位数增长。

上海良好的经济环境，促使整个都市建设的高速进展；人均gdp 达到4 500 美元，为都市的房地产市场进展制造了俱佳条件；相应地，房地产业也为都市经济增长奉献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。

全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提升2.4 个百分点，其对经济增长的奉献率达到9.7%，比上年提升2.9 个百分点。

2、都市建设的良性进展和大规模的基础设施投资，为上海房地产持续带来新的增长点；按照中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济进展打算》，其中不管是产业进展布局，依旧都市基础设施打算布局，差不多上体现了“四个中心”的要求。

随着“十五”打算开局新一轮投资打算启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资显现了快速回升的良好态势。

2001 年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提升5.4 个百分点，投资总量超过历史最高水平。

投资结构连续改善。

全年完成差不多建设投资712.49 亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83 亿元，增长1 0.2%；完成房地产开发投资620.31 亿元，增长9.6%。

都市基础设施建设步伐加快，全年完成都市基础设施投资510.78 亿元，比上年增长13.5%。

市区2200 万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的进展提供坚实后盾3、政策主动引导、治理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是如此相辅相成的进展模式坚决了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。

别墅定价方案在制定别墅定价方案时，我们需要考虑多个因素，如地理位置、房屋品质、市场需求等。

本文将详细介绍别墅定价的相关要点，并提出一套科学合理的定价方案。

一、市场调研与分析在制定别墅定价方案之前，我们首先需要进行市场调研与分析，了解目标市场的需求、供应情况以及竞争格局。

通过对现有销售情况、近期成交价格以及未来走势的分析，可以更好地把握市场动向，为定价提供参考。

二、地理位置的影响别墅的地理位置是影响定价的重要因素之一。

地理位置好的别墅通常具备交通便利、自然环境优美、配套设施完善等特点，因此其价格相对较高。

相反，地理位置较差的别墅则需要更为合理的定价。

三、房屋品质与装修水平除了地理位置，别墅的房屋品质和装修水平也是决定定价的重要因素。

高品质的房屋结构和良好的装修材料不仅能提升居住舒适度，还会增加房屋的价值。

因此，在定价时应该充分考虑房屋的品质和装修水平，并根据实际情况进行合理评估。

四、市场需求与供应市场需求与供应是决定别墅定价的重要因素之一。

如果目标市场的需求较高，供应相对较少，那么定价就可以相应提高。

反之，如果市场供应过剩，那么定价就需要合理调整，以吸引更多购房者。

五、竞争对手分析在制定别墅定价方案时，竞争对手的分析也是非常重要的。

通过对竞争对手的价格、产品特点以及市场占有率等进行综合分析，可以帮助我们找到有竞争力的定价策略，并确保别墅定价具备吸引力和竞争力。

六、综合考虑与定价策略基于以上因素的分析，我们可以结合实际情况，制定一套科学合理的定价策略。

在制定定价策略时，可以采取以下几个方面的考虑：1. 差异化定价策略：根据房屋的地理位置、品质、装修水平等因素，对不同别墅进行差异化定价，以满足不同购房者的需求。

2. 市场导向策略：以市场需求为导向，确保定价能够与市场相匹配，既能吸引购房者，又能保证销售利润。

3. 适度折扣策略：在别墅销售的初期，可以适度给予购房者一些折扣或优惠，以促进销售，并根据实际情况进行动态调整。

别墅定价方案1. 引言本文旨在介绍一种别墅定价方案，该方案将考虑多个因素来确定别墅的市场价值。

别墅是高端房地产市场中的一种重要类型，因此，准确合理的定价对于房地产开发商和购房者都至关重要。

本文将详细介绍该别墅定价方案的主要考虑因素和运用方法。

2. 考虑因素2.1 市场研究首先，进行市场研究是确定别墅定价的重要一步。

开发商需要了解该地区类似别墅的销售情况、购买力以及房地产市场的整体状况。

通过分析市场供需关系，可以确定一个合理的起始价格。

2.2 土地成本土地成本是别墅定价的重要基础。

开发商需要计算购买土地的成本，包括土地转让费、征地费以及相关的法律手续费用等。

土地成本将直接影响别墅的定价。

2.3 建筑成本别墅的建筑成本是定价中的另一个重要因素。

建筑成本包括设计费用、建筑材料费用、人工费用等。

综合考虑建筑成本，可以确定别墅的基础价格。

2.4 地理位置别墅的地理位置也是定价的重要考虑因素之一。

地理位置包括别墅所在区域的经济发展水平、交通便利程度、配套设施等。

更好的地理位置往往意味着更高的定价。

2.5 房屋面积和布局别墅的房屋面积和布局也会直接影响定价。

较大的房屋面积和合理的布局往往会提高别墅的市场价值。

开发商需要评估和比较不同房屋面积和布局对定价的影响。

2.6 市场需求了解市场需求也是确定别墅定价的关键一环。

开发商需要评估购房者的需求和购买力，以确定合适的定价策略。

同时，市场需求也会受到经济环境和政策的影响，开发商需要全面考虑这些因素。

3. 定价方法综合考虑上述的各种因素，可以采用以下方法来确定别墅的定价。

3.1 比较法比较法是一种常用的定价方法。

开发商可以通过比较类似别墅的销售价和市场参考价，来确定别墅的合理定价范围。

在比较中，需要找到和目标别墅具有相似特征的其他别墅，然后进行综合评估。

3.2 成本法成本法是另一种常用的定价方法。

通过计算土地成本、建筑成本以及其他相关费用，开发商可以得到别墅的总体成本，然后根据预期利润率来确定最终的定价。

一、上海市别墅市场总析从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

2002年——上海成了不容置疑的别墅年。

[一]、区域分布据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。

各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。

[二]、别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。

在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为[三]、价格分析通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。

从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。

[四]2000年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。

2001年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。

2002年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。

最多的一个月，上市新盘达12个。

区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。

很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。

当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。

以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。

别墅市场简析住宅类产品中的高端项目——别墅，因为其造型优美、品质高尚、给人的居家生活带来高质量的享受，一直以来是高档次消费人群所追求的生活目标，也是普通消费者的居住梦想。

从别墅本身的特性来讲，它要求的是舒适度、低容积率，这与城市土地日益减少、资源稀缺形成了一种对立与矛盾。

在以“国六条”及“国十五条”为讯号的楼市宏观调控再起之时，作为一直以来重点关注的对象，别墅市场未来将何去何从，对此我们将进行冷静思考，做一番详细的分析。

历史回顾：上海作为一个住房消费购买能力很强的城市，经过多年的发展与积累，别墅市场已经非常成熟，形成了一个完整的包含有独栋、联体、叠加等从豪宅到经济型的产品线丰富的市场。

下面是自2004年11月以来的别墅产品的成交情况：数据来源：同策研发中心从上面的成交情况可以看到，别墅市场总体比较平稳。

经过2005年市场调控以后，总体成交量随着整个市场的萎缩有一定程度的下滑。

近期伴随市场的整体回暖，别墅市场基本已走出了观望气氛，成交量正逐渐恢复，06年5月份甚至已经接近了04年12月份的高位水平。

可以判断，市场对别墅产品的需求非常强劲。

下面是别墅产品不同类型的成交情况：数据来源：同策研发中心叠加别墅是介于复式及别墅的中间产品，其别墅特性并不强烈。

它与花园洋房又存在有一定的同质，因此在市场接受度上并不是非常理想。

去化情况并不活跃，供求及成交价格都比较低迷。

虽然最近一个季度，成交和供应量均有了大幅度的提高。

但是总体看来，叠加别墅存在有较大的市场风险。

数据来源：同策研发中心联体别墅面积和价格控制适中，品质相对较高。

它拥有别墅的生活氛围，但价格也相对便宜，因此市场接受度高，成交也非常活跃。

虽然也受到05年宏观调控的影响，但成交量保持的比较平稳。

据此我们可以判断，丰富的自住需求对联体产品的支撑较强。

数据来源：同策研发中心独栋别墅是市场中相对高端的部分，不论自住或是投资均有较高的价值。

从上面的图中可以看到，供应和成交总量基本持平，这意味着独栋别墅市场需求非常强劲。