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房地产公司税务风险分析报告1. 引言本报告旨在对房地产公司在税务方面可能面临的风险进行分析和评估。
税务风险是指与税收相关的法律规定和实践的合规性和可靠性方面的不确定性。
房地产公司作为一个纳税主体，在日常运营中需要遵守各类税务法规，否则将面临罚款、滞纳金、税务调查等风险。
2. 税务风险分析2.1 营业税风险营业税是指对销售额、营业额或者应税项目征收的一种税收。
对于房地产公司而言，主要的营业税风险包括如下几个方面：•销售额的准确记录和报税：房地产公司在销售房产时，需要准确记录销售额，按照规定进行报税。
如果销售额被低估或逃税，将面临税务部门的调查和罚款风险。
•开发商的信用度：开发商在与合作伙伴和买方签订合同时，需要考虑其信用度。
如果开发商涉嫌逃税或有大额未缴税款，合作伙伴和买方可能会面临连带责任，导致公司和个人的税务风险增加。
•营业税政策的变化：国家对于房地产行业的税收政策可能会发生变化，房地产公司需要及时了解并适应新的政策。
如果未能及时调整和遵守新的政策，将增加税务风险。
2.2 增值税风险增值税是指在商品或劳务的生产、流通、消费环节中按照价款或酬金额征收的一种税收。
房地产公司在增值税方面存在以下风险：•税收减免政策的合规性：根据国家的相关政策，房地产公司可能享受一定的增值税减免政策。
但是，如果公司未能符合减免政策的条件或未能履行相关的程序和要求，将可能被税务部门追缴应缴纳的税款，并面临罚款风险。
•虚开增值税发票：一些不法分子可能通过虚开增值税发票的方式进行税务欺诈。
如果房地产公司在合作伙伴中未能辨别出虚开发票的风险，将可能遭受税务部门的调查和罚款。
•增值税税率的变化：国家对于不同行业的增值税税率可能会发生变化。
房地产公司需要及时了解并适应新的税率。
如果公司未能按照新的税率进行申报和缴税，将面临税务风险。
2.3 个人所得税风险个人所得税是指个人依法需缴纳的税款。
房地产公司在个人所得税方面存在以下风险：•薪酬结构的合规性：房地产公司需要合法合规地设定员工的薪酬结构，并按照法定税率进行个人所得税的扣缴和申报。
房地产公司税务风险分析及控制措施房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一。
随着社会经济的不断发展，房地产市场逐渐成熟，各种税收政策也在不断调整和完善。
房地产公司在经营过程中存在着诸多税务风险，如果不加以合理的控制和管理，就会面临着各种税务风险带来的经济损失和法律责任。
房地产公司必须认真对待税务风险，加强风险分析和控制措施，确保企业持续稳定的发展。
（一）税务风险分析1.土地增值税风险在房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税务成本。
房地产公司需要合理规划项目开发进度，以最大限度减少土地增值税负担。
应该对土地增值税政策进行及时的了解和分析，降低税务风险。
2.房产税风险房地产公司拥有大量的房产资产，因此面临着较大的房产税风险。
公司需要建立健全的资产管理制度，合理规划资产结构，降低房产税负担。
及时履行纳税义务，避免因为税收违法而导致的风险和损失。
3.企业所得税风险房地产公司的企业所得税负担较重，同时企业所得税政策也较为复杂多变。
公司需要加强企业所得税风险的分析，确保纳税合规，避免因为税收违法而带来的处罚和损失。
4.其他税收风险房地产公司还面临着许多其他税收风险，如个人所得税、土地使用税、印花税等。
公司需要对这些税种的税务政策进行及时了解和分析，并建立相应的控制措施，降低税务风险。
（二）税务风险控制措施1.建立健全的税务管理制度房地产公司应当建立健全的税务管理制度，包括税务筹划、税务风险识别、税务合规等内容，确保公司在税务管理方面能够做到合规、规范和有序。
2.加强税务政策的研究和分析房地产公司应当加强对税收政策的研究和分析，及时了解新的税收政策和法规变化，以便及时调整自身的经营和管理策略。
3.加强会计核算和税务申报的合规性管理房地产公司应当加强会计核算和税务申报的合规性管理，确保公司能够按时、足额地完成各项税收申报，避免因为税收违法而导致的风险和损失。
4.加强与税务机关的沟通和合作房地产公司应当加强与税务机关的沟通和合作，建立良好的合作关系，便于及时了解税务政策和法规变化，同时也能够及时与税务机关协商、沟通，解决税务问题，降低税务风险。
房地产企业涉税风险管控随着国家税务部门对房地产企业税收管理法规的日益严格，房地产企业面临着越来越多的涉税风险。
为避免涉税风险带来的不良影响，房地产企业需加强风险管控，制定合理的税收管理策略，履行税务合规义务，确保企业的健康发展。
一、房地产企业税收风险主要有哪些？1、增值税风险：房地产开发企业和销售企业在房地产开发过程中，涉及的税收主要是增值税。
增值税会在建筑材料、人工劳务等环节出现，如果发票、账册记录等不符合要求，企业就可能存在增值税风险。
2、土地出让金风险：房地产企业在购买土地时需要缴纳土地出让金，如果企业未按规定计算土地出让金，就可能存在土地出让金缴纳不足的风险。
3、印花税风险：企业在进行房地产买卖、转让、租赁等交易时，需要缴纳印花税。
如果企业未按规定缴纳印花税，就可能面临印花税追缴等风险。
4、企业所得税风险：房地产企业在实际经营过程中需缴纳企业所得税，如果企业在企业所得税申报与缴纳过程中存在漏报、瞒报等情况，就可能面临企业所得税风险。
5、个人所得税风险：房地产企业在企业经营过程中，也可能涉及到个人所得税。
如员工福利待遇、合同签订提成等，如果企业未按规定向员工预扣预缴个人所得税，就会面临个人所得税缴纳不足的风险。
为了防范和控制房地产涉税风险，房地产企业可以采取以下措施：1、建立税务管理体系：建立完善的税务管理体系对企业具有重要意义。
税务管理体系应当明确企业税务管理的职责、权利、义务，以及税务管理部门的组织结构、管理流程等内容，同时建立起用于税务管理的信息系统和纳税人档案管理制度。
2、加强内部控制：内部控制是有效管理房地产涉税风险的关键之一。
企业需要建立合理的内部控制体系，包括完备的会计核算、财务管理、审批流程等，同时建立一套完善的内部控制标准和流程。
3、加强税收合规风险评估：企业需要定期进行税收合规风险评估，对企业运营过程中存在的税收风险进行检测和分析，及时发现和解决税收风险问题。
4、加强税务审核和备案管理：企业应加强对会计账簿记录的审核和审批，确保会计凭证的真实性、合法性和完整性。
房地产企业税收风险管理随着房地产市场的不断升温，房地产企业承担着巨大的税收风险。
为应对这些风险，合理规避税收风险、稳定企业运营、保证公司可持续发展已成为每一个房地产企业需要思考的问题。
本文将从税收风险的概念、税收风险的分类、房地产企业的税收风险及其管理策略几个方面详细进行分析。
一、税收风险的概念税收风险是指企业在税务管理过程中受到资金缺乏、法规变化、非预算支出等方面的影响，导致企业经营困难以及经济效益受到影响的概念。
简单来说，税收风险就是指企业在缴纳税金的过程中所面临的风险。
二、税收风险的分类（一）纳税人自身风险：主要包括逃税、偷税、漏税和误税等问题。
（二）税收政策风险：税制的变化或者政策的不确定性，可能会影响企业的税后利润。
（三）税务机关执法风险：政策随时可能调整、税务机关随时可能发现企业的税收问题，所以，税务机关执法风险也是需要关注的。
（四）税务诉讼风险：包括纳税人在税务处理中存在的纠纷以及税务诉讼的风险，这些风险都会影响到企业的日常经营。
三、房地产企业的税收风险（一）土地出让收入纳税地税机关会根据土地出让价格计算企业该承担的土地出让金税，而未按时和按规定缴纳所应缴纳的税款都将受到处罚。
因此，税务管理部门对于大量资金的纳税要求更为严格，房地产企业在土地出让时需要特别注意。
（二）浮动利润扣除浮动利润扣除，是企业缴纳企业所得税时的一种优惠政策。
房地产企业在享受浮动利润扣除时，应该非常注重细节，如核算收益因素的可靠性、计算方法的合理性等。
只有在条件具备的情况下，才能够充分发挥浮动利润扣除的优势。
（三）资本利得税的支付房地产企业在买卖土地和房产时都要纳税，而资本利得税是其中的一个环节。
如果企业的纳税方式存在问题，将面临罚款、利息、滞纳金等风险，对企业经济效益和发展可能带来不利影响。
四、房地产企业税收风险的管理策略（一）加强内外部税务管理企业应该做好内部税务管理和外部税务合规的工作，认真履行税务申报与缴纳等义务，定期召开税务培训讲座将公司员工的税务知识培训到位，监督员工税务行为合规。
房地产公司税务风险分析及控制措施随着国家宏观经济的发展，房地产业也在快速发展，因此房地产公司也变得越来越重要。
然而，随着税务政策的不断调整和税法监管的加强，房地产公司税务风险也越来越高。
本文将从风险分析和控制措施两个方面来讨论房地产公司在税务方面的问题。
1.增值税风险房地产企业的业务以房地产交易为主，一般按照增值税规定计税，税率为5%或3%。
然而，房地产公司在涉及到大笔金额的房地产交易时，常常出现虚开增值税发票、采取不同的税率等行为，这种行为容易引起国家税务机构的注意，导致增值税逃税行为的处罚。
2.企业所得税风险房地产公司在企业所得税领域也存在风险。
由于房地产公司的运营状况受到市场波动的影响，企业的利润率往往较高，因此税务机关也会密切关注企业所得税的申报和缴纳情况。
同时，一些房地产公司存在少报收入、高估成本等行为，这些操作会导致企业所得税的缴纳不足或欠税，引起税务机关的追缴和处罚。
作为房地产开发的重要环节，土地的购买和开发对于房地产公司来说至关重要。
然而，土地增值税是土地交易中的一项必要费用，由固定税率和超额税率两部分组成。
在实际操作中，一些房地产企业为了降低开发成本，往往采取土地抵押或隐瞒土地增值等手段，这些操作容易引起国家税务机构的关注，导致土地增值税逃税行为的处罚。
1.完善内部控制体系房地产公司应该建立完善的内部控制体系，制定相应的制度和规范，确保各种税务问题得到及时和完整的掌控和处理。
同时，房地产公司还应该对财务、税务等各个环节的业务员进行培训和督促，提高员工对税务问题的了解和敬业精神。
2.合规经营房地产企业应该注重合规经营，严格按照国家相关的税收政策、法律法规进行操作，确保各项税款的及时申报和缴纳。
同时，房地产企业应该加强对供应商和客户的管理，杜绝任何形式的破坏税收秩序的行为。
3.税务审计房地产企业可以为自己的税务决策和方法经常进行审计，及时发现和解决存在的税务问题，减少税务风险。
同时，公司还应该和税务机关保持良好的沟通和联系，保持对税收政策的及时了解和对政策的反馈。
房产税风险指引及应对措施【风险点1】出租房屋在免租期未交房产税【风险等级】★★★【风险描述】企业出租房产，会存在合同里与承租方约定免收租金期限情况，企业通常认为免租期间不需要交房产税，未按房产原值缴纳房产税。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【预计风险】企业出租房产，免租期免了租金，但是并未免房产税，因此无论是否约定免租期都应该缴纳房产税，否则存在少缴房产税的风险，同时存在滞纳金及罚款。
【解决方法】企业应自查有无免租期的业务，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
企业对未缴部分房产税应补缴。
【风险点2】土地价值未计入房产价值缴纳房产税【风险等级】★★★【风险描述】对按照房产原值计税的房产未将取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等计入房产原值缴纳房产税，导致企业房产税计税基础不准确，少缴房产税，存在一定风险。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定：三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【预计风险】取得土地价款、开发土地发生的成本费用如果未计入房产原值，导致企业房产税计税基础不准确，存在少缴房产税的风险。
【解决方法】企业应自查：房产原值是否包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
房地产行业税收风险案例一、土地增值税的“小心机”案例。
话说有个房地产开发商，叫大宏地产。
他们开发了一个超级大的楼盘，赚得盆满钵满。
在土地增值税清算的时候，他们动起了歪脑筋。
正常来说呢，土地增值税是根据增值额来计算税率的，增值额越高，税率就越高。
大宏地产为了少交税款，就想办法在成本上做手脚。
他们把一些和这个楼盘根本没啥关系的费用，比如说公司老板出去旅游的机票钱、在高级餐厅招待朋友的餐费，都一股脑儿地算进了楼盘的开发成本里。
这样一来，开发成本就被抬高了，增值额看起来就没那么多了。
可是呢，税务局的工作人员可不是吃素的。
在审查的时候，发现这些费用明显不合理。
比如说，那些旅游的费用，和楼盘建设能有啥关系？就像你不能说你买衣服的钱是为了盖房子一样。
大宏地产不仅要补缴土地增值税，还被处以罚款，真是偷鸡不成蚀把米。
二、房产税的糊涂账案例。
有个小型房地产公司，叫小利房产。
他们有一些用于出租的商铺。
按照规定，出租的房产是要交房产税的。
小利房产的财务人员可能是个迷糊蛋。
他们计算房产税的时候，不是按照租金收入来准确计算的。
比如说，他们和租户签订的合同里，除了正常的租金，还有一些什么物业费、设备维护费之类的费用。
这个财务人员呢，就把这些费用全都算进了租金里来计算房产税，觉得反正都是从租户那里收来的钱。
但实际上，按照规定，物业费和设备维护费是不能算进房产税的计税依据的。
税务局查账的时候发现了这个问题，小利房产不得不重新计算房产税，补缴税款。
就像你做数学题，把不该加的数字加进去了，最后答案肯定是错的。
三、企业所得税的虚报亏损案例。
阳光地产公司想在企业所得税上耍个小聪明。
他们这一年其实赚了不少钱，但是呢，为了少交税，就编造了一个虚假的亏损报表。
他们在财务报表里，虚报了很多成本和费用。
比如说，把一些还没有实际发生的营销费用也算进去了，还故意抬高了建筑材料的采购成本。
他们觉得这样就能把利润做成负数，就不用交企业所得税了。
税务局有一套严密的核查系统。
房地产行业房产税常见税务风险解读中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01摘要房产税作为未来房地产调控的一种重要手段备受大家的关注，同时房产税作为一个小税种而往往没有受到企业的重视给企业带来较大的税务风险，也是税务部门在税收检查或税务稽查中重点关注的一个税种，一旦发现存在税务瑕疵，处罚也是比较严重的。
笔者根据多年的工作实践力争对房地产行业房产税常见的税务风险进行解读，力求避免或减少给公司带来的税务风险。
关键词房产税房产房产原值转租免租一、房产税房产原值的确定房产税计税实行从价计征的，要依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，而在实务操作中房产原值的确定往往存在因少记房产原值给公司带来一定的税务风险。
（一）无论会计如何核算，地价必须计入房产原值《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等（按照税总便函企业缴纳的土地契税也可以计入房产原值）。
财税[2010]121号文件的发布实施，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划，使得两者缴纳的房产税相同。
（二）应税房产配建了一些非应税建筑物的房产原值的确定如果应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。
（三）既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产的地价确定如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。
房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！资金密集型行业中，房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多，相关的税务风险相应较多。
一些税务风险很具有行业普遍性。
近期，某地税局发布了房企常见10项涉税风险点分享给大家，各企业注意自查！风险提示1签订合同未申报缴纳印花税风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。
房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。
风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。
由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。
风险提示2超限额列支预提费用风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。
风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。
对于出包工程而言，发票不源足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。
政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
风险提示3违规扣除利息支出风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。
但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。
为保护纳税人合法权益，防范税务风险，避免税收风险产生的损失，收集整理了房地产业由地税管理的十大税种78个税收风险点，房地产业纳税人可以对照查看自身是否存在相应的税收风险点。
一、营业税1.是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。
销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。
2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。
3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。
4．委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。
5.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。
6.是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。
7.纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。
8.销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。
9.发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。
10.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
11.对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。
12.出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。
13.出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。
14.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。
15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。
16.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。
二、企业所得税17.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
18.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
19.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。
20.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入。
21.取得的土地资产是否不按规定计价，包括是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。
22.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。
包括：是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。
23.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
包括：是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用；是否存在利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本；是否虚列工程监理费；是否存在从法人代表个人账户支付公司采购费用的情况。
24.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
包括：取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。
25.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。
包括：是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本；一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊；发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。
26.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。
包括：将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除；由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理；临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。
企业购买的交通工具（车辆）不计入固定资产计提折旧，而是直接进入管理费用，影响当年利润，可能存在少缴纳企业所得税的风险。
27.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。
包括：“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况；开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整；工资及“三费”扣除是否正确。
是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整；计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整；是否在税前扣除与收入无关的支出。
如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
28．各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税；以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整；接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。
预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。
三、土地增值税29.对普通标准住宅的界定是否符合要求。
是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。
30.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
31.是否按规定确定土地增值税的清算单位。
32.混淆不同项目成本，把不同的项目成本费用混淆，是否按规定进行成本费用分摊；是否多开具建安发票金额，虚增建安成本；按照开出的发票金额作为销售收入环节申报税款，而对于预收账款，是否只作长期挂账处理，不作收入，隐瞒收入少申报税款；转让方以净地价转让土地且由受让方代缴的土地出让金和各项税费的，是否将土地出让金和各项税费转换一并计算缴纳各项税款。
33.是否未按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。
34.是否列支不属于清算项目的开发成本；从事房地产开发企业，在绿化工程支出方面，是否存在代开与实际业务价款不符的发票并据实扣除，虚增开发成本，少缴纳土地增值税。
35.是否未按规定方法将相关项目成本在普通住宅和非普通住宅之间进行分摊。
36.是否通过多次对土地进行评估增值的方式增加土地成本，少缴土地增值税；房地产企业利用土地评估，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，少缴纳土地增值税。
37.清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报，仍然采用预征方式申报；是否存在达到土地增值税清算条件，并已经进行清算后，剩余的存量房销售时未按原清算成本进行申报缴纳土增税，只按预征率申报缴纳，造成少缴税款。
38.是否及时进行土地增值税清算，是否及时向税务机关报送清算资料，报送的资料是否完整。
39.房地产公司清算后销售剩余房产。
【风险】地税机关在税务检查中发现部分房地产公司在房地产项目土地增值税清算后销售剩余房产仍按预征率申报缴纳土地增值税，未按规定据实计算缴纳土地增值税，造成少缴税款，被税务机关依法处罚并追缴税款和加收滞纳金。
【法律依据】《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征管工作的通知》（琼地税函〔2013〕476号）第三条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（一）对已进入清算程序（即受理清算）后销售或有偿转让房地产的，不再预征土地增值税。
（二）纳税人在清算期间销售或有偿转让房地产的，在税务机关出具清算结论（即土地增值税清算核准表）后，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为出具清算结论之次月15日前。
（三）纳税人在清算（即出具清算结论）后销售或有偿转让房地产的，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为销售或有偿转让房地产之次月15日前。
四、土地使用税40.承租集体土地用于开发项目建设，是否缴纳土地使用税。
40.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。
41.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税；《土地使用税暂行条例》第三条中规定：土地使用税按照企业实际占用面积缴纳。
在实际中，企业认为有证无地的部分企业没有实际占用，因而在缴税过程中未按照土地房屋权属证书上的面积缴税。
42.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。
43.符合土地使用税减免政策的纳税人是否按规定办理审批或备案手续；企业与农民或集体签订土地租赁合同，长租(50年或70年)无产权证，实际拥有使用权，没有土地使用权证，是否存在未申报纳税造成少缴土地使用税的情况。
44.企业实际占有使用土地的时间与办理土地使用证的时间不一致，在计算缴纳税款时应以实际占有使用的时间，而不是以办证的时间。
以办证时间为准计算缴纳税款的，可能存在少缴纳土地使用税问题。
五、契税45.出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。
