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房地产投资项目评估分析————实物期权法（引用参考）摘要：随着我国房地产市场的不断发展与壮大, 房地产类投资项目评估作为为企业带来利润、推动房地产市场发展的一项重要工作, 越来越受到投资人士的重视.在房地产类投资项目的评估过程中，房地产类项目投资的不可逆、可延迟、投资规模大、开发周期长,并且受政策影响大等特性使得传统的净现值法出现了自身难以克服的缺陷，传统决策方法（以DCF方法为主)所具有的缺陷，在处理不确定性环境下的房地产投资决策问题时，往往低估项目价值,从而影响决策。
将实物期权方法引入到房地产开发项目投资决策中,能够弥补传统评估方法的不足,正确评估项目价值,同是改进决策者的思维方式,使决策更加科学，使项目评估更加全面、充分、科学。
关键词：房地产投资项目；实物期权法；评估运用一、引言：对房地产成果的经济价值进行评估是房地产企业投资决策的重要决策基础.评估方法很多，其中传统的方式之一是折现金流（DCF) 方法，也就是净现值法（NPV) 。
DCF适用于评估短期内的、确定型的投资项目。
把DCF 用于房地产经济价值的评估，最大的缺点在于其忽略了房地产开发活动的一些重要特征.第一、高风险性.房地产企业属资金密集型企业,其开发活动一般要经历研究开发、设计、建设、销售等几个阶段,每个阶段都蕴藏着巨大风险，各个阶段风险的水平、特征迥异。
DCF 法在整个开发项目进行过程中用同一个折现率,这显然不能反映新房地产开发的阶段性差异。
第二、投资决策的动态灵活性.这是由房地产开发的阶段性所决定的。
决策者根据前一阶段的开发成果和对最新市场信息的把握,不断地调整预期现金流,重新对房地产开发的经济价值进行评估并做出相应的投资决策.DCF 法面对这种调整显得力不从心。
鉴于房地产开发的以上特征,采用DCF 法来评估房地产开发的经济价值显然是不恰当的,必须寻找新的思路和方法。
运用期权方法来进行房地产项目评做,可以弥补传统方法的不足,更加准确地评估项目价值。
实物期权在房地产投资决策中的运用分析黄文娴王喆中国地质大学【摘要】当前，面对各种调控房价政策，代表着高收益的房地产行业前景扑朔迷离，房地产投资风险也将进一步加大。
本文引入实物期权这一概念，并对其原理，特点，定价模型进行介绍，并用案例将期权定价与当前房地产行业投融资中普遍运用的现金流折现方法进行对比分析，指出实物期权的优势，从而更好的引导决策者在当前这种形势下做出正确的决策。
【关键词】房地产实物期权期权定价一、实物期权法与实物期权定价模型１．实物期权的引入。
实物期权是指对实物资产投资的选择权，即期权持有者在进行资本投资的决策时所拥有的、能根据具体情况而改变自己投资行为的权利。
实物期权的标的资产为非金融资产。
在房地产投资项目中，主要有以下几种实物期权：延迟投资期权、分阶段投资期权、扩张投资期权、转换期权、放弃期权和收缩期权等。
实物期权的概念最初是１９７７年由ＳｔｅｗａｒｔＭｙｅｒｓ提出的，他认为：当投资对象是高度不确定的项目时，传统净现值理论低估了投资项目的价值。
２．期权在房地产项目中的应用。
２．１期权在房地产项目投资中的运用简析。
房地产项目投资具有明显的实物期权性质，在房地产投资决策过程中，运用实物期权理论充分挖掘项目隐含的期权价值，就不会导致投资人低估项目的价值，从而能正确地对投资项目进行评估。
若将项目投资的权利看成期权，运用实物期权理论定量研究房地产开发项目的期权，则投资项目的价值就可以划分成两部分：一部分是不考虑投资项目期权价值的价值，这种价值正是传统投资决策方法的净现值；另一部分就是投资项目的期权价值。
因此，引人实物期权理论后，投资项目的价值可以写成：投资项目价值＝传统决策方法的净现值＋投资项目的期权价值。
２．２期权法与传统房地产投资决策分析法比较。
与传统的投资决策分析方法相比，实物期权并不是集中于对单一的现金流预测，而是把分析集中在项目所具有的不确定性问题上，用概率的语言来描述项目未来现金流的概率分布状况。
浅谈实物期权理论与房地产项目投资决策1 引言房地产项目投资就是将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更多收益的投资行为。
但由于未来的报酬尚未发生，这种报酬有较大的不确定性。
这样，房地产投资可能给投资人带来巨大的收益，同时也伴随着较高风险。
此外，房地产项目投资不同于其他形式投资的一些特点：（1）投资的巨额性；（2）投资的回收期长；（3）流动性差；（4）抵御通货膨胀影响能力强；（5）受政策影响性大；（6）需要金融部门的资金支持等。
也正是由于房地产投资具有这样的特点，所以对房地产投资决策的研究具有极大的理论及实践价值。
在传统的房地产投资决策过程中，对项目评价与决策主要采用净现值法、回收期法、内部收益率等方法，但是这几种方法隐含着许多假设条件：（1）投资是可逆的；（2）投资的收益是可预测的，或者是可确定的；（3）不能选择适当的投资时机，投资者只能采用刚性的投资策略，不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响，要么立即投资，要么永远放弃投资机会等。
然而，对于房地产项目投资来说，其投资并不是可逆的，特别是在取得地权以后，一旦资金投入进去，就可能会形成沉入成本。
如果投资者在未来改变投资计划，或者放弃投资，必然会有一部分资金无法收回，這部分就形成了沉入成本。
其次，传统的评估方法认为投资的未来收益是可以预测的，但事实上房地产投资受诸多因素的影响，必然使得其未来收益具有极大的不确定性，这就使得采用传统的方法（如NPV）很可能做出错误的决策。
此外，在房地产项目投资中，利用传统的方法我们只能决策项目的投资可行性，却不能确定未来出现什么情况时可以放弃投资而不至于损失更大，也不能确定在什么时间投资（如延迟投资）可获得更大的收益。
实物期权理论正迎合这种评价与决策的需要，特别适用于风险大、短期收益不明显及行动可以延缓的投资领域，而房地产投资本身恰具有这样特点，因此利用实物期权理论来分析研究房地产的投资策略既是可行的。
2 实物期权理理论及B--S期权定价模型2.1实物期权理论期权（Options）是一种特殊的合约协议，它赋子持有者在某给定日期（欧式期权）或该日期之前的任何时间（美式期权）以固定价格购进（看涨期权）或售出（看跌期权）一种资产的权利。
期权博弈方式在项目投资中的优势分析论文关键词：实物期权金融期权博弈论文摘要：通过比较实物期权与金融期权的不同，特别指出实物投资机缘的非独占性，非独占性的存在意味着存在对投资机缘的争夺和投资后对市场的竞争，通过一个案例分析期权博弈的应用，进一步分析了信息是不是完全情况下的投资分析方式引言高新技术产品投资一般都有投资本钱的不可逆性、未来收益的不肯定性和投资机会的可推延性等特征，传统分析投资项目定量评价的方式包内部收益率法、净现值法和回收期法等，这些都包括利用预测的损益表、可比较的倍数、比率分析等等。
这些分析方式为项目投资决策提供了量化依据，但传统方式以超级静态的观点预测投资的风险和收益，它们的一些假设忽略了许多重要的现实影响因素（诸如投资项目未来的不肯定性、信息不对称等）。
往往会造成项目价值的低估，投资的严重不足和企业竞争地位的下降，从而致使企业短时间行为决策。
其实并非所有的不肯定性都具有风险，并非所有风险都是不利的。
实物期权用动态的方式预测资本投资，为衡量投资项目的不肯定性价值提供了理论工具，较好的解决了投资项目中的不肯定性和管理灵活性问题，但是，企业所拥有的新产品项目投资机缘的共享性特征，使得标准的实物期权方式不能知足竞争环境下项目投机决策的要求，最近几年来，实物期权和博弈论相结合的产物---期权博弈方式取得了快速发展，已成为竞争环境下项目投资估价的战略决策的研究热点。
一、实例分析信息完全情况下对称企业的投资决策在信息完全情况下对称企业的投资决策，在完全竞争的市场情况下，投资项目的净经营现金流入的期望值在达到项目收益与资本机缘本钱对等之前一直处于转变当中，延期项目的分析方式与有盈利支付的股票看涨期权一样，由于众多竞争者的存在，企业拥有的经济租金优势会很快消失，其决策方式仅仅依赖于实物期权的分析结果，不存在博弈分析，在垄断竞争的市场情况下，仅有必然垄断企业在占领市场，独享项目投资的实物期权和垄断租金，不存在任何竞争，因此其项目投资决策仅仅依赖于含实物期权的项目估值结果并追求利润最大化，也不存在博弈分析，而界于完全竞争和垄断竞争之间的是寡头竞争，特别是两家竞争的寡头竞争在进行项目投资估价和决策时则必需考虑其他竞争者经营策略、经营状况和经济租金的转化和竞争者进入后的期权转变问题，即必需引入博弈分析方式。
基于实物期权的房地产投资决策方法及应用研究的开题报告一、研究背景及意义随着中国房地产市场的逐渐成熟，越来越多的投资者开始关注房地产投资的风险和回报。
尽管许多人认为房地产投资是一项稳定的投资，但是市场波动和政策变化都可能对投资带来风险。
在这种情况下，如何评估和管理房地产投资风险成为一个重要的问题。
基于实物期权的房地产投资决策方法是一种有效的风险管理工具，可以帮助投资者更好地评估和管理房地产投资风险，提高投资回报率。
因此，研究基于实物期权的房地产投资决策方法具有重要的理论和实践意义。
二、研究现状房地产投资风险管理是国内外学术界和业界关注的热点问题之一。
现有的研究主要包括了房地产投资的风险评估、融资和交易等方面。
在风险评估方面，研究者主要采用传统的金融风险测度方法，如VaR等。
在融资方面，研究者主要关注信贷与企业负债率等问题。
在交易方面，研究者主要探讨交易策略和风险控制等问题。
然而，这些研究大多忽视了实物期权的应用，而实物期权作为一种创新的金融工具，具有独特的优势，可以更好地应对房地产投资中的风险问题。
三、主要研究内容本研究将以实物期权为工具，探究基于实物期权的房地产投资决策方法及其应用。
具体研究内容如下：（1）研究实物期权的概念、特点和应用范围。
（2）分析房地产投资中存在的风险，构建与实物期权相关的风险管理框架。
（3）通过实证研究，对比实物期权与传统风险管理方法在风险控制方面的效果，评估实物期权的应用价值。
（4）结合实际案例，探讨如何应用实物期权进行房地产投资决策，建立有效的决策模型。
四、研究目标（1）深入探究实物期权的概念、特点和应用范围，为后续研究打下基础。
（2）构建与实物期权相关的房地产投资风险管理框架，提供理论支持和实践指导。
（3）评估实物期权在房地产投资中的应用价值，确定其适用范围和优势。
（4）建立有效的房地产投资决策模型，为投资者提供决策参考。
五、研究方法本研究主要采取理论研究和实证研究相结合的方法。
中国房地产行业现状和实物期权定价分析摘要：我国现在的商业房地产买卖制度其实质是一种预付定金的购销行为。
因此这种预付定金式的开发商买地行为，具有明显的实物期权特征。
本文应用实物期权理论，结合中国房地产行业现状，利用这种预付定金的方式对房地产行业中出现的“越买越贵、越贵越买”现象进行分析，希望能为我国房地产市场的资本决策提供有益的借鉴。
关键词：房地产现状实物期权分析在房地产行业，开发商通过支付一定的保证金或者首付款，就获得了一块土地的开发权，实际上相当于通过付出一定资金获得了一个期权，这个期权就是按约定的价格在未来某一时刻全额支付买地款项来购买这一土地的权利。
近年来，正当人们纷纷惊呼中国正面临房产泡沫的同时，令人不解的是不但投机者和买房者热情不减，而且出现了房地产“越买越贵，越贵越买”的畸形投资热潮。
下面，我们先来看一下出现这种有悖经济原理的房地产行业发展背景现状。
一、中国房地产业现状首先，中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市。
此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。
比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。
我们看北京的情况。
现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过4000元（略高于市价）。
假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。
可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。
都远远落在可以接受的区间外。
有人指出，中国并不征收不动产税，而相当于不动产税的部分以国有土地使用权转让金的形式被一次性包含在房价之中。
所以中国的租售比、收入房价比较国际为低、高，是合理现象。
我们不同意这种说法。
例如，美国征收不动产税，除纽约较高外，其他州的税率都在1%至3%之间。
如果我们用2%计算，按中国的土地使用权70年，那么税收合计为原始房价的1.4倍。
也就是说中国的房价应该除以2.4计算租售比和房价收入比。
实物期权理论在房地产开发中的应用摘要房地产业是我国快速城市化进程的巨大推动力,也是目前我国经济的巨大支柱。
土地供应无法马上转化为有效的商品房供应,加速了房价上涨。
与海外成熟市场不同,在中国,房地产市场一直伴随着密集的宏观调控,在独特的土地储备制度、商品房分期预售制度下,市场力量与政府力量的对抗使得投资时机决策时机的选择显得尤为重要。
传统的房地产投资决策分析理论将不确定性当作投资风险大小的度量。
认为不确定性越大，面临的风险也就越大。
但实物期权理论却为不确定性重新定价。
不确定性越高，期权的价值就越大。
房地产投资决策实物期权理论比较完美地解决了投资的不确定性和管理灵活性的战略价值。
关键词：实物期权理论；房地产开发；时机决策怀化学院大学本科学年论文目录摘要 (I)目录 (I)第1章实物期权方法的理论基础 (3)1.1实物期权理论 (3)1.2实物期权定价模型 (4)第2章房地产投资决策实物期权特性分析 (6)2.1房地产投资决策的不确定性 (6)2.2房地产投资决策中实物期权特性 (6)2.3房地产投资决策中实物期权价值的影响因素 (7)第3章房地产投资决策实物期权方法 (8)3.1 实物期权的应用思路 (8)3.2实物期权的运用 (8)第4章结论 (10)参考文献 (11)第1章实物期权方法的理论基础实物期权是金融期权理论在实物资产期权上的扩展，是把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策，用于规划与管理战略投资。
在公司面临不确定性的市场环境下，实物期权的价值来源于公司战略决策的相应调整。
每一个公司都是通过不同的投资组合，确定自己的实物期权，并对其进行管理、运作，从而为股东创造价值。
实物期权法应用金融期权理论，给出动态管理的定量价值，从而将不确定性转变成企业的优势。
1.1实物期权理论（一）实物期权的概念实物期权最初是由Stewart Myers提出的，他指出一个投资方案其产生的现金流量所创造的利润，来自于目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。
也就是说企业可以取得一个权利，在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。
同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。
（二）实物期权的特性(1)非交易性。
实物期权与金融期权本质的区别在于非交易性。
不仅作为实物期权标的物的实物资产一般不存在交易市场，而且实物期权本身也不大可能进行市场交易；(2)非独占性。
许多实物期权不具备所有权的独占性，即它可能被多个竞争者共同拥有，因而是可以共享的。
(3)先占性。
先占性是由非独占性所导致的，它是指抢先执行实物期权可获得的先发制人的效应，结果表现为取得战略主动权和实现实物期权的最大价值；(4)复合性。
各种实物期权存在着一定的相关性，可能是同一项目内部各子项目之间的前后相关，也可能是多个投资项目之间的相互关联。
（三）实物期权的分类房地产投资决策中所包括的实物期权类型主要有以下类型：（1）延迟投资期权，也称为等待期权。
开发商可以根据市场的情况决定何时动工，这么做可以减少项目失败的风险。
（2）扩张期权。
对于一个不成熟市场，为了进一步获得市场信息，开发商通常会先投入少量资金试探市场情况。
（3）收缩期权和中止期权。
指开发商在面临市场实际环境比预期相差较远的状况下，拥有缩减或撤出原有投资的权利，这样可以减少损失。
（4）转换期权。
在项目的实施过程中，有能力的开发商可以根据外部环境的变化进行转化，是企业不断适应市场或竞争环境变化（5）企业增长期权。
开发商接受某一个项目时，更多的可能考虑项目对企业未来发展的影响，使得项目具有重要的战略价值。
（6）放弃期权。
如果项目的收益不足以弥补投入的成本或市场条件变坏，则投资者有权放弃对项目的继续投资，并可能收回成本。
（四）实物期权理论的应用创业投资是一种高风险的投资，在其运作过程中存在着高度的信息不对称。
创业投资家能否根据有限的信息，动态地准确地评估创业企业的价值，并作出相应的投资决策，将直接关系到创业资本运作的成败。
对于房地产投资决策来说，在保留传统投资决策分析的基础上，充分运用实物期权理论考虑投资的不确定性和灵活性，并用其定价方法对传统投资决策方法进行改进，准确评估项目价值，丰富投资决策理论，提高了投资决策的科学性。
1.2实物期权定价模型实物期权的定价是在金融期权定价的基础之上实现的，通过将现实中的投资金融市场相联系，对企业的各种或有性决策的回报方式进行模拟，最终计算得出其价值。
（一）二叉树定价模型1．假设条件期权的二叉树定价模型是一种比较直观且简便易行的定价方法。
与任何估价模型一样，二叉树定价模型也是建立在几种假设的基础上：（1）市场投资不计交易成本，即存在一个无摩擦市场；（2）投资者是价格接受者；（3）允许完全使用卖空所得款项；（4）允许以无风险利率借入和借出款项；（5）未来股票的价格将是两种可能值中的一种。
无摩擦市场是指没有交易成本的市场，这意味着在这个市场上不需付税、没有报价差幅、没有经纪人佣金，等等。
第二条假设意味着单个投资者的交易行为不能显著地影响价格。
2.定价原理二叉树定价模型中，每一个数值称为一个节点，每一条通往各节点的线称为一条路径。
不同的路径代表不同的选择，不同的选择面临着不同的结果。
股票的预期收益:Cd p Cu p C E *)1(*)(-+=（二）Black-Scholes 期权定价模型1．B －S 期权定价模型主要因素一般而言，实物期权价值主要受以下5个参数影响：（1）标的资产价格S（2）约定价格X（3）无风险利率r（4）据到期日时间T（5）标的资产价格的波动率σ2.定价原理设买权价值C ，预期现金流量现值S ，固定成本现值X ，预期现金流量的波动率σ。
如果距离到期日还有时间T ，则该买权的价值为：)]0,[max (e X S E C T rT -=-则通过微分方程的积分求解，可以得到BS 模型的应用形式如下：)(e 21d N X d SN C rT --=）（其中)(1d N 和)(2d N 分别表示在正态分布在1d 和2d 时累计概率，取值如下： T Tr X S d σσ)2/()/ln(21++=T d d σ-=12CCuCdCuuCud Cdd第2章房地产投资决策实物期权特性分析2.1房地产投资决策的不确定性一般来说，在不确定性情况下进行的项目投资具有三个重要特征：（1）成本的不可逆性对某一开发项目进行投资后，投资的初始成本部分或全部是沉没成本，当改变投资方向时，这部分或全部成本不能收回。
特别在房地产企业做出重大战略性投资决策时，这种不可逆成本是相当大的。
（2）时间的可延期性即在投资时机上有一定的回旋余地，并不一定在评估之后立即决定是否即刻投资或放弃，企业可以根据外部环境的变化，选择投资实施的时间，有时为了获得对决策有利的信息。
（3）投资回报的不确定性即投资项目的未来收益状况具有一定的风险性，并不一定与预测结果相符。
由于外部环境的变化较大，企业只能根据主观判断来分析各种可能情况下的回报及各种情况下回报的概率。
2.2房地产投资决策中实物期权特性从期权作为一种未来选择权的角度看，实物期权与金融期权一样，具有三个典型特征，即不确定性、灵活性和不可逆性。
面对不能准确预测的投资环境，只要期权价值对持有者不是最优，持有者就有权力但是没有义务行使期权，这种权力的实施要求期权持有者付出一定的成本。
在房地产的投资决策中同样具有者三个特征。
（一）房地产投资决策的不确定性一般而言，房地开发属于不确定性较高的战略性投资。
房地产投资过程周期长、成本高，从投资到最终收回投资，需要相当长的时间。
而在整个开发投资过程中，房地产价格、市场条件、国家政策都会发生难以预料的变化。
如果前期决策失误，将造成很大的损失。
但是，未来的不确定性又是期权价值的源泉，不确定性越大，风险越大，期权的价值越大。
（二）房地产投资决策的灵活性房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段。
每个阶段都在巨大的灵活性和不确定性，因此，房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。
决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化，灵活抉择投资时机。
（三）房地产投资决策的不可逆反性由于房地产投资对象的固定性和不可移动性，一旦实施了投资，其产品就会永久固定，无法随着周围环境和条件的变化做相应调整，全部或大部分的投资形成沉淀成本，无法立即收回。
因此投资前的决策非常重要。
2.3房地产投资决策中实物期权价值的影响因素（一）投资机会的价值的估计房地产开发中包含的实物期权是开发项目所面临的不确定性。
因此，决策者对投资机会的价值的判断，将直接影响到项目的期权价值。
根据BS期权定价公式，投资者可以定量的测算投资机会的价值。
如果经过计算项目的投资机会的价值大于项目的前期费用，则该项目是值得投资的，否则该项目应当被放弃。
（二）最佳投资时机的确定当确定要对一个房产项目投资时，还要确定项目的最佳投资时间。
在传统投资决策理论中，当项目的价值等于项目直接投资时，投资者就应当投资；而在实物期权理论中最佳的投资点上项目的价值等于项目直接投资与投资机会成本之和。
（三）最优投资规模的确定房地产项目，在决策时还要确定是分期开发还是一次开发，在大多数情况下，分期开发由于有成长期权的价值存在，因而具有更高价值。
如果采用分期开发，就必须确定首期的投资规模，而首期的投资规模往往又会对后期投资有较大的影响。
第3章房地产投资决策实物期权方法3.1 实物期权的应用思路与传统的贴现现金流不同的是，实物期权理论考察不可逆性、不确定性及时机选择的相互作用：由于不确定性，投资者的决策确定了未来收益的可能分布及可能值，由于不可逆性，投资者需要选择最优的投资时机使机会成本最小化。
因此，投资的不可逆性、市场环境的不确定性、决策的灵活性是实物期权理论的三个关键前提假定。
具体地，在房地产投资领域，这三个特性表现为：首先，房屋资产形态位置相对固定、资产流动性低决定了房地产投资一经发生，在想要撤回是十分困难的，即投资不可逆性；其次，房地产市场所处政策环境与市场环境是不确定的，尤其是开发需要较长的建造时间，投资者更加无法准确预估未来收益，即市场环境不确定性；再次，在一定期限内，投资者可以自由选择土地投资的时机，即决策的灵活性。
因此，实物期权理论可以为土地投资问题提供分析工具。
3.2实物期权的运用（一）分期投资与分期开发策略若房地产开发商全面开发投资规模很大的项目,前期资金的投入量必定很大,企业肯定无法承受一次性支付如此巨额的资金。
而且如此规模的一个项目,建设周期肯定会很长。
由于环境的不稳定性，最终导致投资项目中实物期权的价值将会减少、投资风险加大。
