集体土地发展权损失补偿机制研究

集体土地征收补偿区片综合地价研究作者：付浩来源：《农业部管理干部学院学报》2020年第03期摘要：2019年修正版土地管理法确定区片综合地价为征地补偿费和安置补助费标准。

文章运用实证研究方法分析了区片综合地价在调整方面的问题有：调整幅度小、调整周期长和区域間的地价差异大。

土地征收区片综合地价制度性缺陷的原因在于区片综合地价法条立法曲折;地方政府享有区片综合地价制定与调整权，同时面临财政压力;集体土地财产性权利管制严格限制土地市场;公共利益与被征收人利益之间存在冲突。

为改善制度缺陷，建议短期内缩短区片综合价格制定周期，提高土地转让价格因素在区片综合地价中的权重，合理分配征地财政收益;长期目标是确定市场价格为征地补偿标准。

同时还应限制政府的补偿标准制定权利、放松宅基地交易管制，以达到维护农民土地征收补偿收益的目的。

关键词：集体土地;区片综合地价;征收;征地补偿土地征收中征收人与被征收人之间矛盾频发，根本上是土地财产利益分配失衡导致的。

按照土地管理法规定，土地征收补偿主要由三部分组成：征地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿以及社会保障安置费用，其中征地补偿费是土地征收补偿最重要的组成部分。

我国目前采用区片综合地价标准来计算集体土地征地补偿费和安置补助费。

地上附着物和青苗补偿方法由各省单独制定，在实践中往往由评估公司进行评估计算，其评估价格与当时的市场价格挂钩。

但是制定区片综合地价标准时，土地的市场价格仅仅是众多加权因素中的一个影响因子。

区片综合地价由省、自治区、直辖市政府综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口和经济社会发展水平等因素来制定的。

这种定价标准虽高于土地用途标准，但并非依照市场价格来定价，更类似一种以土地原用途为基础的综合平衡方案。

[1]显然，土地原用途和土地产值仍然可以影响土地征收补偿定价，这种定价方法一定程度上继承自旧《土地管理法》土地产值定价，是一种保守而不符合市场规律的定价方法。

我国集体土地征收补偿范围及标准的研究摘要：集体土地征收补偿中存在征收补偿标准偏低；农民对补偿金数额不满意；公正、合理是制定补偿标准最需要考虑的因素；补偿的补偿方式单一；补偿金归属问题令人担忧；补偿中的法规、政策等信息不透明等问题。

其主要原因有三个方面，一是城市化发展不可避免地损害了农民的利益；二是公共利益名誉掩盖下的政府利益本位损害了农民的利益；三是集体土地征收补偿标准计算方法背离市场基本价值规律。

因此，要从五个方面来完善集体土地征收补偿，一是建立城乡统一的土地流转市场；二是科学制定集体土地征地补偿标准；三是增设集体土地产权出让制度；四是公开集体土地征收补偿程序信息；五是转变政府职能，依靠政策法规和市场机制行事。

关键词：土地；征收；补偿范围；补偿标准随着我国城镇化、工业化进程的提速，以及高速公路、铁路等基础设施建设步伐的加快，越来越多的集体土地被征为国有，越来越多的集体土地上的农民房屋被拆迁，此前时常在城市里上演的拆迁攻防战，如今已经更多地转移到了集体土地上，其中尤以征地补偿矛盾为最，成为诱发社会不稳定的重要因素。

解决现行土地征收补偿范围及标准问题，已经成为重大而急迫的课题。

1 集体土地征地范围相关问题研究逐步缩小征地范围，探索非公益性项目用地直接入市流转的可行途径。

开放集体建设用地市场，在符合土地利用总体规划的前提下，允许规划城镇建设用地范围外的非公益性项目用地直接入市流转，赋予农民集体和农民个人自主选择权。

不然，即使补偿标准再高，被征收人仍会不满意。

允许非公益性项目用地直接入市流转，有助于农地转用客观合理补偿价格的形成。

以此为基础，才能评估出真正意义上的集体土地征收补偿公平市价。

对直接入市流转的集体建设用地，通过税收方式进行收益调节。

由于土地用途管制和规划限制，可能会造成集体土地权利人的不平等待遇。

被规划为建设用地的土地权利人能够分享到土地用途转变所产生的巨大增值，而那些被永久性限制为农业用地，特别是被规划为基本农田保护区的土地权利人，则分享不到工业化、城镇化所带来的好处，这部分人的权益比被征地农民权益更值得关注，需要国家通过税收方式进行收益调节。

研究探讨农村集体土地征收及补偿方案摘要征地工作关系到人民群众的切身利益。

我们工作的最终目标是：既保护了农民的合法权益，又不至于因为征地而使农民的生活水平降低；既保障了社会经济的发展，又不影响城市和工业化建设的进程。

关键词集体土地征收补偿一、集体土地征收中补偿方案及失地农民心理分析征收集体土地的前提必须要保障农民的合法权益，在公平、公正、公开的原则下制定合理的补偿方案。

现例举几种补偿方案并作分析探讨。

（一）以现金的形式一次性补偿。

按照《中华人民共和国土地管理法》在保障被征地农民生活水平不降低的前提下，以当地农民的实际生活水平折算，依据当地经济及物价的实际情况，采取就高不就低的方法折合成人民币的形式一次性给予补偿。

（二）由于部分农民还想继续从事农业生产，以维护其基本的生产资料，征地方可以采取用土地置换的方法，在居住地附近选择土地质量相近，面积相等、功能相近的土地进行置换。

（三）考虑到农业生产资料（种子、化肥、农药等）随着经济的发展和物价水平的波动，粮食价格年年变化等因素，按照当年当地农作物产值计算，用现金的形式予以补偿，可连续补偿到承包使用期限为止，总年限不超过30年。

据调查分析，以上三种方案农民比较接受的是第一种补偿方案，但往往在补偿金额上存在较大的分歧。

为什么难以达成协议？国家在制定了统一补偿标准后，有了最低限度的补偿保障，但对补偿标准的上限，国家和政府无力制约，这就造成了部分农民漫天要价的不符合实际的情况，给政府征地带来了极大的阻力。

后两种方法只有少数农民同意，这种农民往往不愿意离开居住地，只善于从事农业生产不愿意去城里打工。

而年轻的农民在得到适当的补偿后愿意离开农村融入城市中。

第三种方案的好处在于，能够保证被征地农民不会随时间的推移，而使原有的生活水平降低，但农民不接受的原因是一次性得到的金额不够多，不能够满足农民暴富的心理。

笔者通过对被征地农民的留心观察，从心理学角度出发，发现当今失地农民心理问题主要表现在以下几方面。

我国集体土地上房屋征收补偿制度探析摘要：随着国家的发展越来越好，大量农民拥有的土地被征收为非农业建设用地这也促进了房屋征收领域的管理工作，可以很好地处理补偿安置的问题，保护当事人的利益，并且也可以见证国内社会经济发展的路程。

因此，在房屋征收补偿安置时，要有效确保档案资料管理的合理性，提升管理的效率以及品质，为拆迁安置工作提供有效依据和支撑。

关键词：集体土地；房屋征收补偿制度引言农村集体土地征收是国家为了公共利益的需要，按照法律规定的程序和权限，强制取得农民集体所有的土地以及地上附着物，并给予农民土地补偿费、补助安置费和地上附着物及青苗补偿费的法律行为。

在土地征收过程中，征收补偿制度是基础，征收补偿标准是重点，被征地农民的权益是核心。

而土地的征收使农民失去了赖以生存的生活基础，虽然国家在征收的法律法规制度中对农民给予了一定的经济补偿，但由于机制中的一些漏洞和实际实施征收行为时发现的执行延误和制度缺陷，土地的资源合理利用与农民的利益都不可避免的遭受了一定程度的损害。

1房屋征收补偿安置档案管理的重要性（1）可以当作城市发展的历史的见证。

档案管理实际上就是历史的一种记忆，能够反映房屋在征收前后的历史变革，有着极强的记录性质，在很大程度上能够达到合理征收，以免发生严重的房屋征收补偿与拆迁上的问题。

（2）表现在社会经济发展上。

房屋征收补偿与拆迁开展科学的资料管理能够调整多种经济收益，例如本地经济发展类型、拆除违章建筑、土地发掘储备和过渡费用的发放，可以减少经济类纠纷的出现。

（3）房屋征收补偿安置档案管理还可以作为法律证据。

因为房屋征收补偿安置档案和房屋所有者的个人利益具有极大的关联，所以科学有效的档案管理，可以为房屋产权产籍管理部门提供确保房屋所有者的利益的合理性，有助于确保房屋的合理征收、补偿、拆迁的权威性质。

2我国集体土地房屋征收补偿制度存在的问题2.1现行制度补偿范围有待进一步完善房屋征收补偿与涉及征收对象的切身利益息息相关，而我国现行法律法规对房屋征收补偿的范围面过窄，从而引起了很多房屋征收补偿方面的社会问题。

农村集体土地征收补偿标准问题研究摘要：政府受土地财政巨大利益所驱动，常常会在征地过程中滥用征地权力，肆意扩大征地范围、压低补偿标准，以追求自我利益最大化。

农地作为一种不可再生资源，不仅关乎着农民重要财产权益和长远生计保障问题，更直接关乎着国家的粮食安全、土地资源保护、生态安全以及社会稳定问题。

若想做到“被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”，还需对我国农村集体土地征收补偿标准进行研究，才能有效保障被征地农民的合法权益。

关键词：土地征收补偿标准；土地增值收益；公平原则引言本文以保障被征收人权益和维护社会发展稳定的角度出发，紧紧围绕我国土地征收补偿标准立法及发展实践现状中存在的问题展开研究，积极借鉴我国土地征收改革试点的有益经验，有选择地参考域外及我国台湾地区的做法，结合我国基本国情，进一步提出完善我国农村集体土地征收补偿标准的立法建议，以求缓解当前越演越烈的征地补偿纠纷，为更好的保障被征地农民的合法权益，维护社会稳定及促进城乡均衡发展提供借鉴和参考。

1 我国农村集体土地征收补偿标准存在的问题1.1 征地补偿标准过低不合理的征地补偿标准测算方法还可能造成结果实质的不公：一是区片综合地价征地补偿标准的一个显著特点就是“同地同价”，但无差别化的补偿方式，忽视了同一片区农用地与荒地的差别，忽视了农民对土地的投入，其结果自然也难算是公平；二是区片综合地价征地补偿标准是为农村集体土地耕地的征收所量身定制的标准，而宅基地和农村集体土地建设用地通常相对于农用地而言价值会高很多，如果仍参照区片综合地价征地补偿标准执行，对被征收集体经济组织和农民而言有失公允；此外，统一年产值征地补偿标准和区片综合地价征地补偿标准均没有考虑城乡区域常常把田地作为采摘园，农民房屋作为农家乐、民宿等进行使用的状况，通常这类区域土地的价值极高，不宜采用农地平均年产值标准来等价衡量。

1.2 征地补偿标准制定不统一一是由于地域政策不同导致标准不一。

《集体土地征收中失地农民权利保护研究》一、引言随着城市化进程的推进，集体土地征收成为了一种常见的社会现象。

然而，在土地征收过程中，失地农民的权益保护问题逐渐凸显出来，成为了一个亟待解决的社会问题。

本文旨在通过对集体土地征收中失地农民权利保护的研究，分析当前存在的问题及原因，提出有效的保护措施，为失地农民的权益保护提供理论支持和实践指导。

二、失地农民权利保护的现状及问题（一）现状在集体土地征收过程中，失地农民的权益保护现状并不乐观。

一方面，由于相关法律法规的不完善，导致土地征收过程中的程序不够规范，失地农民的知情权、参与权和补偿权等权益难以得到充分保障。

另一方面，部分地方政府和开发商在土地征收过程中存在违规操作、侵犯失地农民权益的行为，给失地农民带来了巨大的经济损失和精神压力。

（二）问题1. 法律法规不健全：当前我国关于土地征收的法律法规还不够完善，导致土地征收过程中的程序不够规范，失地农民的权益难以得到充分保障。

2. 补偿标准不统一：在土地征收过程中，补偿标准的制定往往缺乏科学性和公平性，导致失地农民的补偿权益无法得到有效保障。

3. 失地农民安置困难：由于城市就业压力和政策限制等原因，失地农民在安置过程中面临诸多困难，导致其生活水平下降。

三、失地农民权利保护的重要性失地农民是土地征收过程中的弱势群体，其权益保护对于维护社会稳定、促进社会公平具有重要意义。

首先，保护失地农民的权益有助于维护社会公平正义，避免因土地征收引发的社会矛盾和冲突。

其次，保护失地农民的权益有助于推动城市化进程的健康发展，促进城乡一体化发展。

最后，保护失地农民的权益有助于构建和谐社会，提高人民群众的幸福感和满意度。

四、失地农民权利保护的有效措施（一）完善法律法规1. 制定完善的土地征收法律法规，明确土地征收的程序、补偿标准、安置措施等，确保失地农民的权益得到充分保障。

2. 加强法律法规的宣传和执行力度，提高地方政府和开发商的法律意识，避免违规操作和侵犯失地农民权益的行为。

我国集体土地征收补偿制度探析摘要：土地征收是国家以公共利益为前提，以提供补偿来获取集体土地所有权的行为。

由于我国现行的土地征收制度具有较强的行政主导性，因此存在土地征收权被滥用、补偿标准和范围不合理、程序不规范等问题。

文章从比较法角度出发，对现行土地征收补偿制度的不足进行探析，并提出建议。

关键词：集体土地；失地农民；集体组织；征收补偿引言土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两种类型。

国有土地的开发和使用不存在征收的问题，而集体土地在经过法定程序转为国有土地时，就面临征收和征收补偿的问题。

当下，我国集体土地征收与补偿制度存在征收依据表述不当、补偿范围狭窄补偿标准低、补偿费分配不合理、失地农民安置制度不健全、生态保护制度缺失等缺陷。

针对上述缺陷修订、完善现有制度，不仅有利于进一步完善集体土地征收补偿制度，而且有利于在这一框架下切实维护农民的权益，实现社会主义新农村建设的美好愿景。

1集体土地征收补偿原则概述(一)完全补偿原则。

完全补偿原则基于“所有权神圣不可侵犯”理念，认为相关权利人因公益受到的“特殊牺牲”，国家需全部补偿，包括直接财产损失以及与征收标的物有间接联系的其他非财产损失，使其能以该补偿重新恢复与征收标的物被征收前同等水平的财产状况。

(二)相当补偿原则。

不完全补偿原则基于“所有权的社会义务性”理念，认为个人有忍受相当牺牲的义务，国家可基于公共利益的需要依法对财产权加以限制。

但土地征收是对被征收人财产权的剥夺，其已超越财产权限制范围，因此依法例外地准许剥夺财产权时，应给予适当补偿。

纵观各国，许多诸如德、日等国都经历了由完全补偿到相当补偿原则的转变。

日本成田机场因与农民耕地征收未达成协议而夜间禁飞40年的事件，也从侧面反应了国家对公民私人利益的保护。

就未来发展趋势来看，土地征收补偿定会逐步完善其标准与范围，形成“抑公扬私”的立法理念，更好的实现对相对人所受损失的补偿。

2我国集体土地征收补偿制度存在的问题2.1补偿的标准过低补偿农民土地的损失，是一大笔费用，农民也需要一大笔补偿款。

基于土地发展权视角的耕地保护补偿标准研究——以东莞市为例摘要：当前，我国经济发展进入新常态，新型工业化、城镇化建设深入推进，耕地后备资源不断减少，耕地保护面临多重压力。

文章从土地发展权视角出发，以东莞市为例，通过村集体和政府两个角度，分别测算其耕地保护机会成本，通过结果比较分析，对东莞目前耕地保护补偿水平进行评价，并提出未来东莞耕地保护补偿工作的建议。

关键词：土地发展权，耕地保护，机会成本，补偿标准引言耕地是我国最为宝贵的资源，耕地保护是关系我国经济社会可持续发展的全局性战略问题。

近年来，按照党中央、国务院部署，各地有关部门积极采取措施，耕地保护工作取得显著成效。

当前，我国经济发展进入新常态，特别是珠三角地区，工业化和城镇化进程较高，土地开发强度大，耕地后备资源不断减少，加之耕地保护激励约束机制尚不健全，耕地保护面临多重压力。

本文基于土地发展权视角开展耕地保护补偿标准研究，明确耕地保护主体的机会成本和预期，进而推动政府制定合理的耕地保护补偿标准，有助于提高相关主体耕地保护积极性，对于稳固粮食生产、保持社会和谐稳定也具有重要意义。

一、测算理论基础（一）土地发展权理论土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利1，是一项独立于土地所有权的权利2。

基于土地发展权视角，耕地与建设用地一样拥有虚拟发展权，作为耕地使用权人，具有对耕地进行开发建设的权利，可将产出收益较低的耕地转变为收益较高的建设用地，从而获得耕地非农用途的相应收益，即耕地保护的机会成本是指耕地保护主体为了保护耕地而放弃的耕地作为其他用途的最高收益。

（二）土地收益理论土地收益理论认为,土地价格是土地收益即地租的资本化。

美国经济学家伊利认为：“土地的收益是确定它的价值的基础，土地的使用会不断地、年复一年地产生收益,这也就是土地年收益系列,或称为地租流。

把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金,这在经济学上就称为土地的资本价值,在流行辞汇中则称为土地的售价。

集体土地征收补偿制度的探讨摘要：随着时代的发展，中国的城市化速度越来越快，为了城市的建设，需要征收大量的土地，土地是有限的资源，用来建设城市的土地增多，就意味着农民工作的土地的就会减少，土地是农民的重要资源，为了更好地服务于城市化建设，需要完善土地征收补偿制度。

文章结合了我国集体土地征收补偿过程中的问题，提出解决问题的建议。

旨在可以完善我国的土地征收补偿制度。

关键词：集体土地征收补偿；问题；措施引言土地作为人类生存的根本，是人类日常生活以及生产的重要资源。

我国也以“珍惜并利用每一寸土地”为宗旨，试图建立全世界最为严格的土地管理制度。

基于此，我国土地征用补偿制度也逐渐行政化，然而，制度毕竟是人确立的，其中必然存在着一些不足与漏洞。

特别是在我国城市现代化建设脚步不断加快的环境下，城市发展会占用大量的土地资源。

因此，完善土地征收补偿制度势在必行。

1我国土地征收补偿制度中存在的问题1.1补偿的标准过低补偿农民土地的损失，是一大笔费用，农民也需要一大笔补偿款。

应该看到，许多农民安土重迁，几乎是祖祖辈辈都在同一块土地上耕种，许多农民在死后选择埋在自己祖祖辈辈耕耘的土地上。

农民对于耕种的土地，一方面是一种情感上的依赖，土地是农民的根基，也是未来的归宿。

另一方面是一种物质上的依赖，许多农民没有学过其他的技能，只会根据节气来耕种，如果征收土地，就会使得这些农民丧失重要的经济来源，无依无靠，许多农民的年龄比较大，非常依赖土地，这些农民没有年轻人的学习能力，也没有过多的精力。

许多地区在补偿失去土地农民的时候，给农民的补偿金过少，这样一方面不利于城市建设工作的开展，另一方面也容易产生各种矛盾，不利于和谐社会的建设。

1.2公共利益的界定模糊从我国物权法相关内容来看，其并没有针对公共利益进行明确的界定，这也是物权法中的一大漏洞。

根据我国目前土地征收现状来看，我国地方政府通常以公共利益为名来对农民土地进行征收，这也是符合我国政府行使土地征收权的重要基础。