选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
↓
向计委申报立项报告
↓
计委函至规划局
↓
规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，
研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区结果报市房地局结果报市房管局
┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛
市政府下文批地
↓
┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政理
钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项用地地价
││
申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口地价款,取得
│土地使
按规划设计条件征询意│
见表到区配套部门征求意见地政部门审查安案、安置房
││
规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许
││
委托进行规划方案设计动迁会及拆
││
到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领产开发手册
│ │
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许
│ 2.了解线路情况与供电班协商
修改后送规委审图改造、移线方案
│ 3.煤气、道路、上下水
规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请表，做正式
出市政会议纪要供电方案，申请临时施委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓领建筑工程规划许可证出施工图
证明
││
运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入
局取税单
制作资料计划（建委会签）
││
报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税计、经委领
许可证审批表投资许可证登记卡并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━“房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实
│
四源费缴纳
│
到开发办市政处核实任务
│
开发办工程处同意招标
│
填招标申请书并到市招标办登记
│
招标办看现场
│
运用“投资项目概预算系统”编制标底
│
招标办审查标底
│
开标会
│
定合同，写评标报告，发中标通知书
│
招标办盖章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开书
同意施工质量监督落实任务资金来源，任处
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施
↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━1.小区内线 1.通知区园 1.按道路 1. 到自来 1.到热力（自建锅到煤气公司
路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装
计办行施工科报装装 1.环保
到规划科定
2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办委托线 2.委托线局同
线路方案
3.配电室土 3.绿化施工事处养路设计、路设计意锅
设计
建工程验路队验施工及 3.施工及炉房
看现场
收收验收验收规划
施工
4.设备安装 2.到市政位置
业务科检验
及验收监理所 2.委托
同意接气
5.送电下水报设计
凭通气单到
装 3.到劳动管网所办固
3.规划设局报装定资产转移
计 4.环保局手续及通气
4.竣工验审查消手续
收音除尘凭接气单到
设备
液化气公司
5.竣工验收办各户通气
手续
通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━
全部工程竣工
↓
四方验收、检验单签字盖章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
最佳答案
每个地方的做法不一样，你可以登陆当地的规划、建设部门的网站找到相关流程和要求。
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章：项目决策阶段
◆房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；
4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；
(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式
1）通过行政划拨方式取得；
2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
3）转让取得；
4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6）通过司法裁决取得；
7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。
开发商获取土地使用权的程序
土地使用权有偿出让的方式
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：
1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。
4）1：2000地形图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份
6）地上附着物权属证明；
7）土地登记申请书；
8）土地登记法人代表证明和身份证明；
9）土地登记委托书。
土地主管部门
（1）土地使用权出让
房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。
区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
（3）征用土地
(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作
招标受让土地使用权申请程序
(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资分析。
(4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
(5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
(6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请程序
(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资分析。
(4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。
(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：
1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁
2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；
2）建设项目批准文件；
3）建设用地规划许可证；
4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
5）拆迁代办单位和评估机构资料。
6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。三、规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房
地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件
1）建设项目选址申请
城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。
建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
2）申办建设用地规划
城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。
3）委托设计单位设计，送审设计方案。
申报规划要点。
规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：
1）建设用地申请；
2）房地产开发单位营业执照和资质证书；
3）土地使用证或土地权属证明；
4）1：2000地形图。
开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a\建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b\到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C\到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：a\1：2000地形图1份；
b\1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；
c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；
d\“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；
b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；
c\施工图3份及光盘。
3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：
1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。
2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。
3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。
4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：
1）国有土地使用权证；
2）城市基础设施配套费收据；
3）人防费收据；
4）《建设工程规划许可通知书》申请表；
5）投资许可证
6）经放线的《红线定位册》正本
5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
《建设工程规划许可证》时提交以下资料：
1）《建设工程规划许可通知书》
2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本；
3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》；
4）垃圾处理费联系单。
《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理：
1）变更申请；
2）工商部门更名通知、变更后的工商执照；
3）开发商资质证明；
4）土地变更批复；
5）变更后的土地使用证；
6）（土地批租费、使用费）收据；
7）原建设工程规划许可证；
8）建筑红线图；
9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；
10）法院裁决项目还应提交判决书。
四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
项目报建总流程：
实施单位流程内容承办单位
建设单位
建设项目报建登记
武汉市建设工程交易中心各有关管理机构
建设单位
审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知
各有关管理机构武汉市建设工程交易中心
招标申请人
建设单位招标申请
招标投标监督管理机构
招标申请人
对招标申请人资格审查
招标投标监督管理机构
招标人编制与备案招标文件
招标投标监督管理机构
发布招标公告
武汉市建设工程交易中心
投标申请人
投标申请人投标报名
武汉市建设工程交易中心
招标人投标申请人
招标人对投标人资格预审
武汉市建设工程交易中心
招标人
招标咨询及答疑会
招标投标监督管理机构
投标人投标人
投标人编制与递交投标文件
招标投标监督管理机构
招标人
组织评标委员会
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人投标人
开标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
评标委员会、招标人
评标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
评标委员会、招标人
定标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人
核准招标投标情况报告
招标投标监督管理机构各收费单位武汉市建设工程交易中心
招标人
中标公示，发出中标通知书
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人、中标单位
签订合同
合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人、中标单位
领取施工许可证
武汉市建设工程交易中心
中标单位
施工管理
武汉市建设工程交易中心
依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明
和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。
工程建设项目报建程序：
1) 建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。
2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。
3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记
凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。
工作内容：
填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；
（三）施工图设计文件审查批准书；
（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；
（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。
报建信息管理：
1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作
日内）；
2、在交易中心媒介上发布报建信息；
3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。
2、审核"一费制"收费认定表、核发缴款通知
填报《武汉市建设工程"一费制"收费认定表》按下列程序办理
（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
（二）到各执收执罚单位办事"窗口"办理缴费认定手续；
（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中
心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款
通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为
计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标
情况书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
（一）投标申请人应是《中国武汉建设》网网员，并事先（7个
工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易
中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标
、定标的依据资料：
1、投标申请人的营业执照；
2、资质证书；
3、投标申请人信誉档案资料；
4、项目经理有关资料；
5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
（二）网上投标报名。网址https://www.doczj.com/doc/9a16363313.html,
4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审
工作内容：
（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资预审通知书和购买资格预审格式文件；
（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，
又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用
随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收
工作内容：
（一）招标文件编制
投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规
范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况
，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔
细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，
并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术
标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定
执行。
（二）投标文件的内容
1、投标函；
2、施工组织设计或者施工方案；
3、投标报价；
4、招标文件要求提供的其他材料。
（三）投标文件的递交和接收
1、投标文件的递交
投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前
，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以
汉派服装配送及仓储中心选址材料 案例背景汉派服装曾是武汉的一块招牌，上世纪90年代初期，凭借起步较早的产业结构和九省通衢的地理环境优势，汉派服装以大众化、平民化的风格逐步名扬海内外。然而，从90年代末期，汉派服饰逐渐开始走下坡路。2014年3月北京举行亚洲最大规模的服饰博览会，8家武汉服装企业组团上演惊艳“汉秀”。经历十年阵痛蛰伏期后，武汉服装开始擦亮“新汉派”招牌。武汉市3年将投入6000万元专项资金，支持在汉服装企业发展，以期在2019年，实现全市纺织服装产业产值突破1000亿元。昨日，武汉市政府常务会通过《武汉市振兴汉派服装产业转型规划（2014-2019）》，计划将“汉派服装”打造成新千亿产业。为了汉派服装的正兴，相关企业拟投资建设专用的集流通、加工、包装为一体的集合式配送中心，此次汉派服装重点针对的市场细分人群为大学生，这一部分人消费观点前卫，可以接受电子商务模式且聚集地相对集中在武昌区。汉派服饰生产基地位于硚口区的古田地段毗邻汉正街但是相对地价来说较高，但是有完善的物流配套设施和全国闻名的知晓度，不需要太多的宣传费用就家喻户晓；黄陂区相对中心城区地价相对便宜，但是周边配套设施又不健全，人流量规模相对较少，但是周边空地多，方便扩建；光谷周边的高新科技区属于国家示范创业园，有相对的政策扶持如减免企业所得税等，但是光谷周边近5年都要修建地铁、地下商城、火车站等大型项目，交通相对5年来说又不便利。以下有3处待选之地供企业选择，请结合层次分析法和专家打分法，做出最优判断，并说明理由。 A地：东湖新技术开发区位于武汉市东南部洪山区，江夏区境内。下辖8个街道。在东湖、南湖和汤逊湖之间，东起武汉外环线，西至卓刀泉路，北接东湖，南临汤逊湖，面积
选址决策（生产过程组织、选址决策） 设施是指生产运作过程得以进行的硬件手段，通常是由工厂、办公楼、车间、设备、仓库等物质实体所构成。 设施选址是指如何运用科学的方法决定设施的地理位置，使之与企业的整体经营运作系统有机结合，以便有效、经济地达到企业的经营目的。 选址决策 设施选址包括两个层次的问题： 第一：选位，即选择什么地区（区域）设置设施，沿海还是内地，南方还是北方，等等。还要考虑是国内还是国外； 第二：定址。地区选定以后，具体选择在该地区的什么位置设置设施。设施选址还包括这样两类问题：一是选择一个单一的设施位置；二是在现有的设施网络中部新点。 选址的重要性 1.投资 建设新工厂或新的服务设施需要一大笔投资。在不同的地点建厂对投资多少有很大的影响。 2.成本 不同的选址会影响到提供产品和服务的成本，从而影响到价格和竞争力。 3.职工 不同的选址还合影响到职工的生活和工作积极性。不同地方的风俗习惯、气候条件、生活标准难、教育水平、精神风貌不相同，对职工生活、子女上学都会有影响。 4.改变困难，作用深远 选址建厂是一件巨大大的永久性投资，工厂一旦建成，如发现厂址选择错误，则为时已晚，难以补救。 5.供应链的合作关系 设施选址的战略目标 工业选址决策主要是为了追求成本最小化； 而零售业或专业服务性组织机构一般都追求收益最大化； 至于仓库选址，可能要综合考虑成本及运输速度的问题。 影响选址的因素 （一）全球化进程 全球化是制造活动从集中式到分布式的转变，与单一工厂的选址问题相比，网络选址可以更有效地利用不同地方、乃至世界各地的资源与能力优势。 更好的国际交流 更加迅速、可靠的旅行与运输条件 国际间资本流动越来越容易 劳动力成本存在着巨大差异。 （二）经济因素 1.运输条件与费用。 在运输工具中，水运运载量大，运费较低；铁路运输次之；公路运输运载量较小，运费较高，但最具有灵活性；空运运载量最小，运费最高，但速度最快。 2.劳动力可获得性与费用。 对于劳动密集型企业，人工费用占产品成本的大部分，必须考虑劳动力的成本。 对于大量需要具有专门技术员工的企业，而且员工的技术水平和业务能力，又直接影响产品的质量和产量。
第8章场址选择合理性分析 8.1 场址比较选择 根据国家相关标准选址要求以及中国铝业河南分公司未来发展规划，新建第五赤泥库服务年限不少于8～10年，结合考虑周边地区自然环境状况，在河南分公司周边预选了四处场址。各场址的相关建设条件如下： （1）1号库址 该场址位于高山镇北部，现正在使用的河南分公司第四赤泥库的下游沟段内；所在山谷为南北走向，沟谷横剖面呈“U”型。上游始于第四赤泥主坝，下游止于曹沟水库，全长约1.1km。根据现场踏勘，下游坝址到沟谷出口处居民众多。 （2）2号库址 该场址位于河南分公司厂区西南侧约5km处的荥阳市高山镇乔沟村辖区的自然沟—乔沟内，所在山谷基本为西南－东北走向，沟谷横剖面呈“U”型。乔沟主河槽长5.4km，但在沟口往库内约2.1km沟段内居民多，因此可利用的沟段约3.4km。在沟尾处有郑州－西安高速铁路通过。 （3）3号库址 该场址位于现第四赤泥库西侧约2.1km处的荥阳市高山镇许村村、潘窑村和穆沟村辖区的自然沟内，沟谷横剖面呈“U”型，在沟内有一座小水库—岳阵图水库，距离厂区17km，在该条沟谷的出口处有陇海铁路通过，沟谷主河槽全长7.4km。其中沟谷出口到原岳阵图水库坝址处长约1.8km沟段内居民多、耕地多、两岸地势高程不足，无法利用。因此可利用沟段上游长度5.6km作为赤泥库
（4）4号库址: 该库址与岳阵图水库库址沟谷的末端只有一山之隔。沟谷内支沟较多，主要由7条沟组成（其中5条为大的支沟、2条为小的支沟），犹如一只张开的凤爪，基本呈南北走向。该沟谷出口有一村庄，名为源村，故定名为“源村库址”。该库址地处河南省巩义市辖区。 以上各库址的赤泥库特征值列于表8-1。 从上表8-1可知，只有岳阵图水库和源村两个库址的服务年限基本能满足河南分公司要求的服务年限，而第四赤泥库下游和乔沟两库址的服务年限都不能满足要求，特别是第四赤泥库下游库址的服务年限离公司要求相去甚远。而岳阵图水库比起源村库址来，有以下几个优点: (1) 岳阵图水库库址与中铝河南分公司所在地同属荥阳市，且河南分
选址的重要性 古人云：天时不如地利，充分强调了地利的重要性。尤其是开餐厅，地理位置的优劣更加显得重要。人们把地理位置好视为餐厅赚钱的第一要素，这是有道理的。商业的传统规律是“一步差三市”,足以说明选址的好坏直接影响餐厅的盈亏。选择店址重要性主要体现在以下几点： 一、地址是制订经营战略及目标的重要依据 餐厅经营战略及目标的确定，首先要考虑所在区域的社会环境、地理环境、人口、交通状况及市政规划等因素。依据这些因素明确目标市场，按目标顾客的构成及需求特点，确定经营战略及目标，制定包括广告宣传、服务措施在内的各项促销策略。 事实表明，经营方向、产品构成和服务水平基本相同的餐厅，会因为选址的不同，而使经济效益出现明显的差异。不理会餐厅周围的市场环境及竞争状况，任意或仅凭直观经验来选择餐厅地址，是难以经受考验并获得成功的。 二、地址选择是对市场定位的选择 地址在某种程度上决定了餐厅客流量的多少、顾客购买力的大小、顾客的消费结构、餐厅对潜在顾客的吸引程度以及竞争力的强弱等。选址适当，餐厅便占有了“地利”的优势，能吸引大量顾客，生意自然就会兴旺。 三、地址选择是一项长期性投资 餐厅不论是租赁的，还是购买的，一旦被确定下来，就需要大量的资金投入。当外部环境发生变化时，餐厅的地址不能像人、财、物等其他经营要素一样可以做相应的调整，它具有长期性、固定性特点。因此，对餐厅地址的选择要做深入的调查和周密的考虑，妥善规划。 四、地址选择反映了服务理念 地址选择要以便利顾客为首要原则。从节省顾客的购买时间、节省其交通费用的角度出发，最大限度地满足顾客的需要。否则就会失去顾客的信赖和支持，餐厅也就失去了存在的基础。
思状阁书店选址多因素分析 一、商圈形态： （1）区域基本形态：无锡崇安区是集文教区、办公区、商业区、住宅区于一体的混合型商圈。 （2）区域人群结构：我们书店选址的地方主要的人口群体为中小学生群体和上班族、公司白领等。 （3）区域商业情况：无锡崇安区长江北路主要是以写字楼、商场主要，规模较大，商业气氛浓厚，人流量大。 二、行人流量： 了解行人经过的流量一定要注意上午、下午、上下班时间、晚９点、周末这几个时间段的人流量情况，不要只看到一个时间段的情况，做整体的判断。当然每个时间段人流量越大越好。还注意人流的流动速度，如果人是匆匆经过的，这样不容易随意进店，这样的人流量是要打折扣的。如果人流是平缓的逛街速度经过，那么这些人今后比较容易进入店内。这就是是否能留得住人的问题。长江北路是商业中心，繁华地带，人流量大，我们书店选址在此，有很大的市场空间。 三、行人结构（包括年龄、职业、文化层次等结构）： 图书是一种文化商品，它的购买群与一般日用生活品的购买群并
不完全一样，据《中国图书商报》的一份调查，自主购书群体的主要年龄层为15—50岁，而购买文化、社科类读物（这是很多朋友最有兴趣的书店定位）人群的年龄层在25—40岁之间，大多从事机关、文教、商业等非体力工作，因此判断一个候选店铺是否适合，还必须估计“行人流量”中年龄为25-40岁，从事非体力工作者占多大的比例？长江北路那里写字楼、办公场所较多，而且中小学校也有数所，行人结构丰富，同书店的定位相吻合，我们书店经营的各种图书，都适合这一个区域的群体。 四、人口密度： 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。无锡崇安区长江北路人口密度较大，人群较集中。 计算人口密度，可通过计算白天人口来实现，即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。我们书店将店址选在写字楼与学校的交界处，针对其消费需求特点进行经营。比如根据学校和写字楼的上下班高峰，采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。所以这也是
选址对企业发展重要性分析（结合案例）企业选址重要性的认识 一、地址是制订经营战略及目标的重要依据。经营战略及目标的确定，首先要考虑所在区域的社会环境、地理环境、人口、交通状况及市政规划等因素。依据这些因素明确目标市场，按目标顾客的构成及需求特点，确定经营战略及目标，制定包括广告宣传、服务措施在内的各项促销策略。事实表明，经营方向、产品构成和服务水平基本相同的餐厅，会因为选址的不同，而使经济效益出现明显的差异。不理会餐厅周围的市场环境及竞争状况，任意或仅凭直观经验来选择餐厅地址，是难以经受考验并获得成功的。 二、地址选择是对市场定位的选择。地址在某种程度上决定了客流量的多少、顾客购买力的大小、顾客的消费结构、餐厅对潜在顾客的吸引程度以及竞争力的强弱等。选址适当，便占有了“地利”的优势，能吸引大量顾客，生意自然就会兴旺。 三、地址选择是一项长期性投资。不论是租赁的，还是购买的，一旦被确定下来，就需要大量的资金投入。当外部环境发生变化时，餐厅的地址不能像人、财、物等其他经营要素一样可以做相应的调整，它具有长期性、固定性特点。因此，对餐厅地址的选择要做深入的调查和周密的考虑，妥善规划。 四、地址选择反映了服务理念。地址选择要以便利顾客为首要原则。从节省顾客的购买时间、节省其交通费用的角度出发，最大限度地满足顾客的需要。否则就会失去顾客的信赖和支持，也就失去了存在的基础。 Apple store北京选址案例分析 案例：2008年7月19日，北京奥运会前夕，苹果公司开设了中国内地第一家apple store,坐落于北京市昭阳区三里屯19号院三里屯villiage6号楼。众所周知，苹果公司是世界上最一流的IT公司，以出色的工业设计和独特的品味闻名。同时，中国也正在成为电子产品的顶级消费地，这一点，从苹果产品的热销中就可以看出来了。那么苹果公司在这么重要的时间和这么重要的市场面前，第一家店的选址就显得十分重要了。下面，由我来为大家分析一下选址三里屯的优势和问题所在。 服务业选址的决策目标是实现收入最大化而非成本及小化，这是因为服务业的成本在一个市场范围内变动相对较小。服务业选址决策的重点应当确定销售量和销售收入的多少。而对其最重要的影响因素有以下三点： 1.所选地区的消费者购买力 2.所选地区竞争情况 3.与消费者接触程度的高低 那么，下面我们就从这三点来分析，为了有所比较，我选择了北京著名IT 聚集区中关村作为比较对象。 所选地区的消费者购买力 从地理位置分析，三里屯距离城市中心三里远，故此得名。可谓是城市黄金地段，周围有北京工人体育馆，其作为北京国安队主场，在很多夜晚都有大批球迷光顾。同时周围酒吧林立，是一个比较有名的高端商业区，此外从1962年起，各国均在此修建大使馆领事馆，到今天为止，三里屯已经成为了外籍人士的一个聚集区。 所以购买力主要集中为外籍人士和前来消遣的人士，购买力比较强，但是并
常规选址模式的选址要素及基本分析 购物中心的选址实际上需要考虑很多问题，对用地也必须进行多层面分析，才能真正做好购物中心的选址。 恰当的用地和恰好的位置是购物中心开发的前提条件，用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存发展。获得足够的消费人群，在选址阶段，可从两个大的方向思考：一是依托密集的居住社区和消费群，二是靠近规模商圈，但无论是哪种情况，都必须扩大购物中心的商圈磁场效应与辐射效应。 一、用地区位和交通人口状况分析 购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则： 1.到达时间最短原则:即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。 2.区位易达性原则：商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。 3.聚集原则：商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。 4.接近购买力原则：商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。 因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括： 1.购物人口分析 开发地区的经济潜力和经济状况分析，用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理。人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯。 2.交通易达性分析 交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12—15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需
合肥学院旅游系 关于的服务型企业选址决策分析 ——以中信国安第一城为例 年级：2011级 班级：资源环境与城乡规划管理 姓名：包洛君
目录 一、案例简介 二、选址决策影响分析 经济因素 政治因素 社会因素 自然因素 三、分析方法 加权平均法 案例评估 地址选择评价（分等加权法）结果： 四、选址决策总结 服务业的选址重要因素 服务行业选址的战略总结 地点选择
摘要： 当今世界发展的一大趋势是服务行业的迅速崛起"目前全球服务行业的增长率几乎是制造业的两倍，全球经济将越来越多地受到服务行业的支配" 企业面对日益激烈的市场竞争，取胜的关键除了具备过硬的质量以及令人信服的服务的服务外，还有重要的一方面即设施的选址。设施选址是否适当，是影响经营效益是重要因素服务型企业和制造型企业有着很多不同的特征，因此有必要单独地进行服务型企业选址的研究"与制造型企业相比，服务型企业在选址时对原材料、燃料、动力、水源等生产资料供应的依赖明显低于生产型企业，但对于服务营销方面的要求却非常高" 营销也是服务型企业价值链中的关键环节，即要以管理需求创造价值、促成交换、实现企业盈利为目标" 关键词：服务型企业选址条件中信国安第一城加权分析法
第一章：案例简介 北京中信国安第一城坐落于京、津、冀交界的黄金地带－－－－河北省香河经济技术开发区，距北京市中心52公里、天津市中心70公里、首都机场60公里，北上15公里是京沈高速公路，西行20公里是京津塘高速公路，第一城占地3600 多亩，约 244 万平方米 ( 比北京的故宫略大 ) ，总建筑面积 36 万平方米，投资近 40 亿元，是一座规模宏大、具有浓郁的中式风格的皇家建筑园林。第一城于 1992 年 10 月 18 日开始兴建，以明清两代北京城为蓝本，分为内外两大部分。内九外七，十六个城门，另有六个角楼，共计 22 个城楼，城楼间有八米高的城墙相连。这些城楼和城墙均按明清京城以 1 ： 1 的比例修建，城砖都是在西安定制的。外城以前门商业街为界，分成东、西两区，东区为圆明园景区，区内湖光水色、植被繁茂，其中亭台楼榭更体现了皇家园林的风范；西区为王府、四合院景区，主要体现了老北京风貌。内城设有九座城门，以城墙相连环绕，中间地带为 18 洞大型高尔夫球场。 作为北京周边规模最大的专业会展中心，香河天下第一城内分布着六座酒店，依次是正安宫酒店、福安宫酒店、朝阳酒店、安定门酒店、新圆酒店、古城酒店等，从五星级到三星级，有客房 3000 余间，近 40 个餐厅，80 多间会议厅，还配备着功能完善的娱乐康体设施。为了最大限度的方便宾客，第一城的各种资源设施和各个酒店都是可以共享的。在第一城举办近万人的大型活动，消费者足不出“城”即可享受到各种完美的相关服务。 住宿方面，三星级的新圆酒店和古城酒店有各档次客房 469 间，四星级的福安宫酒店和内城三个酒店有各种客房 2000 多间，五星级正安宫酒店有各档次客房 207 间。 餐饮方面，位于圆明园景区的九州清宴餐厅曾是皇帝举行隆重家宴的地方，现以东北菜为特色；广渠门北面的如园中餐厅以各种家常菜和各种土菜为主；位于福安宫酒店的福安宫中餐厅，以正宗的淮扬菜见长，还拥有各种形式的包间和富丽堂皇的大型宴会厅；朝阳中餐厅在朝阳酒店的二层，以粤菜为主，特聘香港美食城厨师主理；古城酒店的瀛洲餐厅和永安宫餐厅以淮扬菜、谭家菜为特色；还有经营川菜的安定门酒店餐厅、全部阳光园景的高尔夫会所餐厅、能专门接待上千人大型餐会的鸡尾酒花园与荷花厅、大安寺素斋馆等等，…………
餐饮选址的重要性 选址是决定餐饮加盟连锁店成败的第一要素。选址就是选顾客，选址错了会导致客源不足，也就是能接受某一快餐店的产品、价格、服务、环境的潜在顾客数量不够多，导致餐厅上座率很低，营业额不足以实现盈亏平衡，甚至持续亏损。 若餐饮加盟连锁店开业一年不能扭亏为盈，很多餐厅很快就会倒闭。酒香也怕巷子深。有经验的人都知道，菜品质量、服务有问题还可以慢慢调整，如果选址错误客源不足，基本上无计可施了。因此选址一旦出错就是致命的，投资者必须慎重。 选址成败事关资金的安全回收。开一家餐饮加盟连锁店一次性投资至少需要几十万元，多者甚至上百万，如果开业几个月就关张意味着所投资金都白白打水漂了。规模大的餐饮连锁品牌关掉一家店不过伤了一指，影响不是很大。规模小的品牌关掉一家店就象断了一臂，往往元气大伤。目前多数餐饮企业实力一般较差，几十万元是个不小的数字，投资者要对自己的资金安全负责，不能盲目投入。 选址事关信心士气。如果选址不得要领，新店总是失败，开一家关一家，投资者会越来越没有信心，甚至会怀疑自己当初选择这一行是不是一个错误。亏损的餐饮加盟连锁店没有奖金，甚至工资也不能按时发，员工眼前的利益得不到保障，也看不到餐厅的前途，难免会士气低落，或是跳槽走人或是工作不尽心尽力，这又会使菜品和服务质量下降，形成恶性循环，导致餐饮连锁企业经营更加困难，搞不好会把整个企业拖垮。 选址事关发展战略的实现。餐饮连锁企业每年会有一个开店计划，计划好一年能进军多少个城市及在每个城市开多少家店。好店址是稀缺资源，一个好店址就意味着每几百万甚至千万的营业额和几十万乃至上百万的利润，各品牌（特别是那些定位相似的品牌）都打破脑袋在争抢店址。如果选址工作做不好，会因找不到店址而无法完成计划。同样如果为了完成计划而对店址把关不严，即使勉强开了很多家店，多数会因亏损甚至被迫关张。每年开十家店八家亏损五家关闭，这样下去企业根本没办法发展起来。 选址事关餐饮加盟连锁店的存亡。对刚成立的小品牌来说，如果前几家店选址正确，很快就能盈利，企业就可以发展起来。如果选址总是出错，开一家赔一家，自有资金和盈利店所赚取的利润全部用于补贴亏损店，甚至还不够，企业的资金不能实现良性循环，用不了多久整个企业就会因资金链断裂而夭折。 餐饮加盟连锁店的失败大部分都可以归结为选址失误。选址正确可以一俊遮百丑，如果能找到类似工美、中友那样的店址开店，即使餐厅的其他经营环节有问题也照样会餐饮加盟赚钱。因此，餐饮连锁企业经营者要把选址当作企业的生命线，要投入足够的人力和资金做好选址工作。 参考资料 背篓人家餐饮加盟店面选址要求 可以选择的地段或区域：
肯德基天马店选址因素分析 肯德基炸鸡店（英语：Kentucky Fried Chicken，简称KFC，中文多简称为肯德基）是 来自美国的跨国连锁餐厅，由哈兰德·桑德斯上校于1939年在肯塔基州路易斯维尔创建。 其主要出售炸鸡等快餐食品，经营理念是不断推出新的产品，或将以往销售产品重新包装， 针对人们尝鲜的心态，从而获得利润。 肯德基现隶属于百胜餐饮集团，并与百事可乐结成了战略联盟，固定销售百事公司提供 的碳酸饮料（但在部份国家例外，如韩国、日本肯德基就销售可口可乐）。截至2003年底，肯德基在世界各地共有12,878家门市。 肯德基是最早进入中国大陆的快餐连锁品牌。自1987年在北京前门开出第一家餐厅之后，到2012年3月，已在650多个城市和乡镇开设了3,200多家连锁餐厅，遍及除西藏以外的所有省、自治区和直辖市。到目前为止，肯德基已是中国大陆规模最大、发展最快的快 餐连锁企业，这与其最大的竞争对手麦当劳在华人的市场份额形成巨大的反差。 肯德基坚持“立足中国，融入生活”策略，为摆捝传统“洋快餐”以及“垃圾食品”的 印象，推出“新快餐”的概念，提倡“美味安全，高质快捷，均衡营养，健康生活，立足中 国，创意无限”，推出多款符合中国人饮食习惯和健康的产品，例如：老北京鸡肉卷、川香 辣子鸡、葡式蛋塔、法式烧饼、黄金烤鸡腿堡等等，赢得了中国大陆消费者的喜爱。并且身 体力行，将所有套餐中的薯条全部换成玉米沙拉。 2009年4月开始，北京、上海等地肯德基试行通宵营业，至目前，中国大陆多个城市都有 24小时营业的肯德基。2010年6月1日，肯德基在中国内地的第3000家门店落户上海漕宝路，以接近3倍于麦当劳的门店数量继续领跑业界。在中国大陆的二线以下城市，肯德 基的覆盖范围远大于麦当劳。 肯德基作为餐饮连锁店的领军品牌，其选址有其成熟的方案与模式，每一处店面都经过 精密计算和严格筛选，下面以肯德基天马店为例，分析其选址优势。 在餐厅连锁店选址的过程中，必须对所选定的潜在地址的相关因素进行详细的分析，影 响餐厅连锁企业营业地址选择的因素从宏观上讲包括地理因素、社会因素、文化因素、经济因素和市场因素等，具体来讲应包括以下内容： 1.地区经济。饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需要之后 的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的 金钱数量和他们必须支付的价格。一般地，当人们的收入增加时，人们愿意支付更高价值的 产品和服务，尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高，因此，餐厅连锁企业一般应选择 在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。而长沙作为湖南省会，又有“娱乐之城“之称，服 务业尤为发达，经济发展水平高，市民生活普遍富裕，这为肯德基落户于此提供基本条件。 2.区域规划。在确定餐厅连锁店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑 规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、
14 产业政策、规划相符性及选址合理性分析 14.1 产业政策相符性分析 本项目为锂电池制造业。根据国民经济行业分类，本项目属于【C3841】锂离子电池制造。 检索《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）》，“十九、轻工”中的“16、锂二硫化铁、锂亚硫酰氯等新兴锂原电池；锂离子电池。氢镍电池、新型结构（卷绕式、管式等）密封铅蓄电池等动力电池；储能用锂离子电池和新型大容量密封铅蓄电池；超级电池和超级电容器”的产业，属于鼓励类项目。 本项目不属于《禁止用地项目目录（2012年本）》及《限制用地项目目录（2012年本）》中淘汰和限制项目及其它相关法律法规要求淘汰和限制的产业，符合国家和地方产业政策。 本项目不属于《江苏省工业和信息产业结构调整限制、淘汰目录和能耗限额》（2015年本）（苏政办发〔2015〕118号）中的限制、淘汰行业，且未做能耗限额规定，符合江苏省产业政策。 因此本项目符合国家及地方有关产业政策。 14.2 项目选址与规划相容性分析 项目选址位于江苏省仪征经济开发区内，根据仪征经济开发区总体规划，开发区是以一类、二类工业为主的现代化工业园区，主要发展电子信息、机械加工产业，适当发展生物医药、新材料、先进环保产业，形成一批高技术产品群。本项目为锂离子电池制造项目，根据国民经济行业分类（GB/T4754-2011），本项目属于C3841锂离子电池制造，属于《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）》，“十九、轻工”中的“16、锂二硫化铁、锂亚硫酰氯等新兴锂原电池；锂离子电池。氢镍电池、新型结构（卷绕式、管式等）密封铅蓄电池等动力电池；储能用锂离子电池和新型大容量密封铅蓄电池；超级电池和超级电容器”的产业，属于新能源新材料，符合江苏省仪征经济开发区的产业定位。 根据仪征市高创科技发展有限公司（即仪征高新技术创业园投资公司）的土地证（仪国用2011第01070号），该创业园土地利用类型为工业用地，本项目租用该高新技术创业园内厂房及办公楼进行建设，符合土地规划。 因此，本项目与仪征经济开发区产业定位相符。
【论文关键词】：药品零售; 连锁药店; 选址【论文摘要】：近两年，药品零售市场竞争异常激烈。为了赢得更多的市场份额，药品零售企业大量开设分店。近些年来，曾有药品零售企业发出了要在全国开设千家甚至万家连锁药店的豪言壮语。时间逐渐的过去，我们听到了许多诸如"开一个亏一个"的感叹。为什么它们"跑马"却"圈不得地"？这里固然有竞争环境、经营策略等问题，但是，一个重要原因就是选址不当。因为选址不当，使他们输在了起跑线上。文章通过对连锁药店选址影响因素的分析，提出连锁药店选址方法。 一、连锁药店选址影响因素（一）地理环境的影响选择条件优良的城市是连锁药店选址工作的第一步，也是非常关键的一步。对某一城镇是否可以兴建连锁药店，主要从以下几个方面进行调查分析。 1. 区域类型。先看地形、气候、风土等自然条件，从而判断是工业城市还是商业城市、是中心城市还是卫星城市、是历史悠久城市还是新兴城市。 2. 经济发展水平。这是对连锁药店选址影响最大的一个因素，要重点考察GDP 总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度、物价指数变化、固定资产投资增幅、企业所占比重等。 3. 交通条件。城镇交通条件的便利与否，很大程度上会直接决定连锁药店有效商圈在该城镇的覆盖范围。（二）行业状况的影响 1. 市场需求（1）消费者因素。如该城镇的人口数、户数、人口密度、人均收入、消费水平及消费习惯，通过该项目的调查分析了解该城镇的总需求以及潜在的市场总量。（2）城镇的商业发达程度。如现有药店数、职工数、营业面积，销售额等绝对数值。以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值，如人均营业面积。 2. 销售策略影响随着市场竞争的加剧，为了吸引更多的顾客群体，为顾客提供一站式购物，常常会看见门店出售的商品与商店的类型毫不相关的现象，这种现象被称为掠夺式销售。有这样一则报道：冲洗店连锁品牌门店在连锁药店里"开花"，与此同时，连锁药店品牌也全面进驻该冲印连锁店，而正式开始以彩印、保健品和化妆品的销售为主要的多元化经营，这样的方式不仅可以吸引更多的顾客，还有效的降低了门店成本。作为一个市场的入侵者应当有充足的准备，合理准确地计算剩余的市场份额。 3. 竞争对手情况对于业内竞争，大家都会注意到这么一个现象，有麦当劳的地方必有肯德基的身影。往往两方当中的一方开完一个店后，另外一家必紧紧跟随进入。而随后进入的一家实际上已经节约了大量调查成本。同样，我们发现在医院附近，药店容易产生扎堆的现象，大家都是奔着同行竞争对手而来的。这说明，在新开一家药店之前，对竞争对手的调查是必需功课之一，以做到心中有数，有利于决策的优良执行。而在对竞争对手的调查当中，不仅仅注重其产品、场所大小、价格等等明显因素呢?私以为，调查更应该从细节当中出发，如地板是否乾净?橱窗是否乾净?灯光是否明亮?陈列商品的技巧如何?出入口的大小如何等等问题上来。 [!--empirenews.page--] （三）所在地市场状况的影响在确定商圈的范围和对竞争对手进行调查的同时，对一个新药店的立地投资分析是经营者们最牵肠挂肚的一个问题。按照常理来说，投资一个药店除了考虑固定设备、场租、工程和装修费用之外，更为重要的是模拟经营设计。根据前期的商圈调查，确定该商圈内的人口基数，消费能力、自身条件以及竞争对手大致情况，可以大致判断出新药店开张之后的经营基数以及大致的购买吸引力，从而寻找到损益平衡点销售额（固定费用/毛利率变动费用率）和经营安全率（损益平衡点销售额/预计销售额）。而后者是衡量药店经营的是否优良的一个重要指标，一般测定的标准为：30％以上为优秀店，20％～30％为优良店，10％～20％为一般店，10％以下为不良店。 [1][2]下一页（四）企业形象的影响我们不时发现，有许多知名连锁药店在选址的时候，不是很注重药店形象的推广。"连锁门店的选址工作要结合公司的企业形象的推广，在选址的同时还要宣传自己企业，告诉他们公司的发展情况，这样就会在顾客心目中留下美好的印象。连锁化经营是整体性，稳定性，全方位的联合，所有的连锁店使用统一的店名，具有统一店貌，提供标准化的服务和商品，而且，企业形象一旦确立，便依以贯之。不可置疑，很多连锁药店
二、高校选址影响因素分析 高校新校区的选址工作是一项复杂的系统工程，在选址过程中要综合考虑多方面因素，下面将对影响高校选址的因素进行简要分析。 （1）政策因素 在推进高等教育高速发展的初期，政府是高等教育的主要投资者。因此，当高校考虑建立新校区时，必然离不开当地政府力量的支持和政策的扶助。首先，要了解各级政府及相关领导对学校新校区建设的态度，对教育事业支持的程度。政府的政策和态度主要体现在征地、基本建设的各种相关手续及建设投资的财政支持上，了解这些，将有利于校方预估新校区建设需投入的费用。学校要尽量争取到政府倾斜的政策，处理好与地方（区县、乡镇）一级政府的关系，了解地方能否适应项目的实施与发展，如不适应，要采取哪些措施解决。 （2）城市和区域规划 城市发展规划是一座城市发展的长期战略，主要是对城市进行科学规划、科学建设和科学管理，进一步增强城市功能，提高城市现代化水平和可持续发展的必然过程。因此，大学新校区的选址必须符合城市的整体发展规划方向，只有在相符合的城市功能规划区域内，大学才能与城市互动地发展、提高。在选址时要准确了解城市和地区发展规划的内容，以及校址位置是否符合城市和地区的长期发展规划。高校应向当地建筑规划部门咨询潜在地点的城市规划，了解和掌握商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区等区域规划的详细资料。分析拟选校址的坐落位置是否符合当地发展规划，与周边村镇、工业企业等关系是否协调，当地群众和政府对项目选址能否接受，以及场址能否满足项目建设和生产运营的要求。（3）建设费用及运营费用 高校新校区建设所需费用也是选址过程中不容忽视的一部分，具体包括建设费用和运营费用。 建设费用又包括前期征地费用和建设投资费用。征地费用只要体现在征用土地的价格上，但同时也要考虑征地范围内的各种补偿费用，如池塘补偿、林果树木补偿以及拆迁补偿等。建设投资费用即实际建设成本，其包括的内容较多，大体内容如下： ①项目可行性研究、勘察及总体规划等费用； ②三通一平或七通一平费用，这是进行建设施工准备的基本条件； ③单体工程设计费用及工程监理费； ④校舍建设费用，主要包括教学楼、实验楼、办公楼、图书馆、体育中心、学生宿舍、食堂等建设投资； ⑤基础设施费用，用于校园道路、供水、供电、供暖、通信、网络、排污、围墙等基础设施； ⑥校园环境绿化费用，为改善校园环境而进行的花草树木等绿化及景观营造费用； ⑦办理基本建设手续费用，主要有规划用地许可、单体工程规划许可证、施工许可证、图纸审查、质量监督、安全监督、劳保费等，上述费用大致占到工程造价的20 %左右； ⑧教学科研设备投资费用，是指为服务教学、科研特别是实验室建设所需设备的费用； ⑨生活福利及后勤保障系统的投资费用，用于职工生活及后勤保障工程的费用，如医院、幼儿园、教工住宅、变电站等； ⑩其他与建设投资有关的费用，包括管理费用、投资利息、施工辅助费及不可预见费用等。 运营费用指新校区投入使用后，保证正常运行所需要的成本。主要包括交通费用、补助费用（行政人员及教师课时补助）、校区运行所需水电费用、设施设备正常运行费用及维修费用、临时工费用等。
企业选址决策分析 【摘要】张家港浦项不锈钢有限公司是韩国POSCO 与沙钢共建的企业，之所以会选址张家港，其中原因是多方面的。既有内在因素也有外在的因素，本文将从选址影响的因素入手，结合量本利分析法及分级加权评分法对张家港浦项不锈钢有限公司的选址决策进行详细分析，最终说明该选址决策的合理性 【关键词】选址分析，影响因素，量本利分析法，分级加权评分法，张家港浦项不锈钢有限公司，韩国POSCO 一、引言 选址决策对一个企业具有十分重要的地位，他对企业的发展的影响是巨大的，甚至是决定性的。对供产销要求都比较高的企业来说，如果选址不恰当，则产品成本很难在激烈的竞争中占到优势。一个产品从原材料开始，依次要经过由零件——部件——产品总装这样一个制造循环；最终经过分销、零售到达消费者手中。这个过程要经过多方合作、克服各方面问题才能完成。也就是说，企业运作管理仅仅关注本企业的业务流程是远远不够的，这一点在企业选址决策中尤为明显。一个企业的竞争力将直接受其地理位置和环境的影响，选址失误，必然会失去很多自然优势和机遇。据资料统计，在企业失败的原因中，选址不当占两成左右。对于资源需求大、能源消耗高的企业来说，其地理位置的选择尤为重要。下面以张家港浦项不锈钢有限公司的选址为例，分析企业选址的影响因素。 二、张家港浦项不锈钢有限公司概况 张家港浦项不锈钢有限公司简称 ZPSS ，是韩国POSCO 与江苏沙钢共建的子公司。公司座落于江苏省张家港市沿江经济开发区，地缘优势十分明显。东临上海，西接南京，北倚扬子江，南靠苏州、无锡，交通十分便利，作为引进外资的典型成功代表，张家港浦项不锈钢有限公司曾获得中央的嘉奖。 其地理位置如图表1所示：
文化风情园项 目选址比选方案1. 项目基本概况 2.2.合理性原则 项目选址要综合考虑拟建地区的资源环境、经济社会、城乡建设、土地利用、基础设施等建设条件及同类项目的建设情况，从科学性、合理性和可行性 的角度对建设项目选址进行综合论证，做到与区域经济社会发展水平、资源环境、基础设施条件相适应。 为了贯彻落实《关于进一步加快农林场经济社会艰展的决定》（政发 2.3.安全性原则 【2011】78 号）和自治区领导关于加强对农林场产业发展规划和产业定位指应充分考虑项目自身基本情况及选址要求，综合考量其建设过程及建成导的指示精神，充分利用国家和自治区的有关政策，发挥农林场的土地资源后可能对城市社会经济发展、功能布局、景观环境、城市交通、公共安全等方优势，推动农林场产业的科学发展，加快农林场产业经济的发展，面产生的影响，确保不超出当地环境的容量，不存在安全隐患，满足环境保护、农林场改革和发展工作领导小组组织开展编制经济技术开发区、来宾安全等要求。 农场、渠黎林场、十万山林场、丽光农场等园区发展规划。 为了编制好经济技术开发区内的《文化风情园规划》，并使得规划项 3. 选址论证的主要内容 目在符合相关政策、相关规划及法规的基础上，能顺利实施，经济开发区 3.1.方案比选 管委会就开发区的实际用地情况，为项目的开发提供大塘片区、水库片区、 3.1.1.规划选址研究路径 高道片区及湾片区四个地块作为开发候选用地，并要求规划编制单位对根据本项目的建设要求和条件，以及经济开发区的实际情况，经协商编制本建设项目选址论证方案，给农林场改革和发展工作领导小组初步确定大塘片区、水库片区、高道片区及湾片区等四个拟选位置， 等决策层提供参考。 2. 项目选址原则 2.1.合法性原则 项目选址应符合《城乡规划法》、《实施〈中华人民共和国城乡规划法〉进行综合比选，最终择优选出项目选址的推荐方案。 为了加强规划法定性和严肃性，选址从城市总体规划、分区规划、控制性详细规划及其他专项规划角度，论证规划选址依据的合法性与合理性；从工程建设适宜性、交通市政设施配套、环境影响、安全性、经济性等方面进行综合比较；并根据项目的实际情况，进行社会影响、景观影响、历史文化影响等方 办法》等法律、法规的规定和国家相关技术规范、标准的要求。面论证规划选址建设的可行性，避免项目实施过程中出现随意建设。
快餐行业选址决策分 析
快餐行业选址决策分析 选址的一般性原则 第一。市场原则 餐厅的地理位置、规模档次、设施设备、餐饮内容和服务都应以目标客源市场作为出发点，餐饮选址应尽可能的方便目标客源，并且与目标客源所属的地区相吻合。如果餐厅主营快餐，那么理想区域是流动人口较多的商业购物区、大中专院校附近、主要交通干道附近等场所；如果其用餐环境较为雅致、菜肴精美、讲究服务和用具，那么此类餐厅最好开在高档住宅区、金融机构等所在地区，主要针对的客源市场是商务宴请、社交活动以及高收入者。 第二、投资回报原则。 由于餐饮投资的回收时间越来越长。因此选址时要充分评估地价、租金、基础设施费用、劳动力成本、原材料供应、各种税费的有关规定等等成本费用因素，并且预测餐厅可能的销售收入，以及经营过程中可能碰到的问题。 第三、方便性原则。
表现在选址地点应尽可能靠近顾客所在地或适当方便顾客前来餐馆用餐的地 点。如人流较为集中，交通便利的车站、公园、娱乐场所、居民区、购物区等 等。而且还应考虑人的流动特点和停留特点。 第四、稳定性原则。 选址应尽可能地选择经济和治安比较稳定的区域，重点还要考虑所选地点在预 期经营期内不能受到城市扩建、改造、违章的影响。 第五、可见度原则。 评价餐厅可见度高低的办法就是看餐厅能够从几个方向观察到。一般来说餐厅 最好直接面对街道或者其他顾客能直接看到的位置。 有了较为理想的地址后，下一步就应收集所选择区域各方面的有关资料，用以 评估和所选地区的好坏。 首先要界定餐饮企业选址所在地可能的经营区域。餐厅经营区域是指消费者愿意前来就餐并且愿意行经的距离，一般是以餐厅为中心，以消费者愿意移动的距离范围为半径确定的范围。按步行时间计算，一个餐厅的核心经营区就是绕开该餐厅的五分钟步行范围，而5-8分钟步行距离属于中间经营地带，10分钟步行区以外的属于外层经营地带。按距离来表示，这三个不同的经营地带分别相当于400米、600米、800米距离。如果按行车时间界定那么以30分钟的经济行车时间所能走过的路程为半径可以画出餐厅的整个经营区。但要加入行车速度和堵车等因素。 经营区域的大小除了根据以上方法确定外，还应考虑其它因素对它的影响，主要有以下四点： 第一是企业的规模，企业规模对顾客吸引力，经营的辐射范围成正比，即企业规模越大，它的影响面也就越广，市场区域也越大；
9 工程选址及住宅小区平面布置合理性分析 9.1 工程选址合理性分析 正日绿色花苑小区项目位于涉县更乐镇南池村以东，为涉县规划的居住用地，该项目选址已经得到涉县国土资源局批准（见附件3）。因此，项目建设符合涉县的城区总体规划。 拟建项目毗邻天铁神黄生活小区，周围有商店、学校、行政事业单位、银行等，居民生活条件便利。项目所在区域大气环境为2类功能区，地表水为Ⅲ类功能区，拟建项目不在地下水源保护区内。因此项目选址符合环境功能区划要求。 拟建项目所在区域基础设施完善，供电、给排水、供热、煤气、电信等设施配套齐全，交通便利，适合住宅小区建设。 项目的建设，经济效益巨大，对发展该区域经济，提高居民生 活质量，增加社会人员就业机会，改善该区域城市生态环境和城市景观将起到显著的正面作用。 根据公众参与调查结果，被调查人中100%支持该项目建设，没有反对意见。通过环境影响分析表明，该项目在建设期和运营期采取必要的环境保护措施后，可使本项目所产生的污染物达标排放，大大减少施工期和运营期对环境的不利影响。本项目拟采用中水回用的节水措施符合国家及河北省有关产业政策要求。 综上所述，本报告认为，拟建正日绿色花苑小区选址是合理的。
9.2 拟建项目平面布置合理性分析 9.2.1 平面布置原则 1）采用灵活新颖的规划设计手法，以道路为框架，将住宅、公建、学校、绿地等，全面系统的组织安排。 2）在住宅组合及总体设计上，力求造型各异，形成充满情趣的生活空间，再配以园林绿地和完善的公共设施，从而实现社会、经济、环境的全面提高。 3）结合本小区区位特点，充分考虑环境设计，以吸引购房者。同时，创造安全、清洁、美观的内部交通条件，做到人车分流，通行流畅。 9.2.2 平面布置的合理性 1）小区内的住宅楼为5层或6层的中低层住宅，中央规划了一个较大的社区文化、绿化空间，以此为中心将小区划分成东西南北四个居住组团。各组团分别有若干栋住宅组成相对独立的邻里单元，各单体建筑均为南北朝向，利于采光通风。其楼间距系数为 1.2~1.5，满足《城市居民区域规划设计规范》中的居民住宅楼要求冬至日或大寒日正午满窗日照应有1~2小时日照时间的要求。 2）根据小区规划的入住人数、通过计算其人流物流，小区设有主、次干道两条，成为小区内的主、次入口与外部道路相连。主、次干道分别宽15m和8m，有效防止了上下班交通高峰期道路堵塞。小区内的每幢住宅楼和公建楼设有2.5m宽的便道；次干道和便
商铺选址分析 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。 ①有效商圈范围的调查 对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利 提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。 雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顾客群调查 商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是： a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。