房地产企业审计基本内容及方法
一、预收账款不按规定申报纳税
预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。目前，房地产企业预收售房款未缴营业税的现象比较普遍。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。预收售房款应缴纳营业税。
二、“擅自削减税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款
房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收燃气、水、电开口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分款项，企业通常通过“其他应付款”、“应付帐款”等往来科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。
根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。企业因收取此部分款项实为代收，甚至前期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。
三、“虚开发票”虚减计税依据，实现“双偷”
房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可
办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。对税务机关来讲可谓“双偷”，对此除应要求税务部门加强与房产、房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据发票管理办法如实、及时开具发票，缴纳税款。
四、“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款
房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。对此，应仔细审查原始凭证，结合工程施工预、决算和其往来科目，调增应纳税所得额，计征企业所得税。
五、“费用不实分配”虚减应纳税所得额，偷逃所得税
房地产开发企业年终不把所有的成本、费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润，偷逃企业所得税。
对此，应要求房地产企业按权责发生制和配比原则把全部成本、费用在完工产品和在产品之间分配，从而确定应结转成本，不应在当年度完工产品结转的成本，全部调增应纳税所得额，计征企业所得税。
六、工期长，不及时结转成本，影响计税所得，形成偷税
以票管税是税收征管的重要手段。由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，造成开发企业在预付施工企业工程款时无法按规定使用发票，而是以收据支付的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。房地产开发企业在按工程进度拨付工程款时，有时未按规定要求施工方开具建筑业发票入帐；购进小额零散用品不严格依据财务制度索要正式票据而仅以收据甚至白条等无效票据作为原始凭证记入成本、费用。从会计核算角度讲，白条不属法定有效的原始凭证，不能入帐；从税法角度讲，白条入帐也属不予列支的成本项目。对此在查阅原始凭证时，发现有白条入帐情况的，应一律调增应纳税所得额，计征企业所得税。
九、业务往来上作手脚偷漏税收
当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时，也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业的各种经营单位之间，在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交叉摊计费用；对此，应要求房地产企业的各种经营进行单独核算，合理归集成本费用。按规定缴纳各项税款。
十、“以收抵支”或收入在往来科目归集，长期挂帐，偷逃税款
有的房地产开发企业采用售房收入记入“应付帐款”等往来科目归集，不通过“预收帐款”科目核算，长期挂帐不结转收入或直接通过“应付帐款”拨付工程款以收抵支，从而达到偷税的目的。
对此，应结合销售不动产发票、售房合同，掌握其销售总收
入，严查“预收帐款”及往来科目，检查其售房收入是否全部归集入“预收帐款”结转收入，如有差额看其归向，发现其挂帐往来不记收入或以收抵支，依征管法严肃处理。
十一、“以房换地”双方均未纳税
以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。表面来看，房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业又依实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，故此种方式因其隐蔽性极强而容易形成偷逃税现象。
实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额，对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税，如原土地所有人将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
十二、“拆一还一”回迁户未依成本价计税
房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有
住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
根据营业税政策中旧城改造涉税问题的有关条款，对“拆一还一”等面积的部分，应由税务机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税。故此，在审计时，应在全面掌握原住户“拆一还一”面积的同时，据实依实际成本核定征收营业税。
十三、“违规订立合同”转移纳税人，逃避纳税义务
房地产开发企业有时因各种因素制约或出于各种目的和考虑，在与出资方或土地出让方签订合同时，常常列有“一切税费均由Ｘ方缴纳”或“一切税费向Ｘ方所在地主管税务机关缴纳”等条款，从而达到转移法定纳税人或更改纳税机关、级次的目的。
根据《合同法》的有关规定，“违反法律，行政法规的强制性规定”属无效合同，无效合同不具有法律约束力。显然，在合同条款中规定“税费由Ｘ方缴纳或在何地缴纳”的条款，违反税收法律的规定，虽然最终负税人有可能改变，但法定纳税义务人应根据税法有关规定确认，承担纳税责任，履行纳税义务，依规定向主管税务机关缴纳各项税款。
十四、印花税普遍不够重视
税务稽查和审计反映,房地产企业进行房地产销售时, 产
权交易合同普遍少贴或未贴印花税。根据《印花税暂行条例》以及浙江省税务局浙税三发[1988]第1773号文件的有关规定，商品房买卖合同，应按购销合同贴花；个人之间的房屋买卖书据（合同），应按产权转移书据贴花。
十五、房地产中介偷逃税费。着重检查以下几个方面收费的纳税情况：一是策划费，主要是代理楼盘前期的策划、市场调查、项目总体规划及广告策略规划等，根据与发展商签订的合同收取策划费；二是销售佣金，是根据楼盘开盘时由代理公司员工售出的成交总额的一定比例收取；三是中介服务费，指对购房者个人收取的费用，以提供按揭咨询服务、公证、律师服务等名义收取，一般对消费者个人每购买一套房收取几百甚至上千的金额。据了解，上述三种收费中，中介公司很少向购房者开具发票，多数情况下以收据代替发票，从而达到偷逃营业税、企业所得税等税费的目的。
某房地产公司内部审计工作制度 离任审计与经理离、接任工作交接管理办法 第一条为规范集团各公司总经理（负责人）的离任审计工作，协助完成接、离任工作交接，特制定本办法。 第二条根据集团人事管理制度以及财务管理制度规定，结合国家相关管理办法，集团各公司总经理（负责人）离任现职必须实施离任审计。 第三条离任审计由集团人力资源中心提供人员名单，集团审计中心实施，根据各公司具体情况，也可由集团聘请社会审计鉴证机构进行。 第四条离任审计的范围包括： 1、财务收支审计，包括财务收支的合法性，财产物资的真实性、合规性审计； 2、经济效益审计，包括对考核贡献和硬性指标完成情况的评价； 3、管理制度审计，其核心为对公司内部控制制度的测试和评价。 第五条离任审计的方法采用查证审阅法、核对法、计算法、盘点法、调节法、观察法、鉴定法和大量的指标分析相结合。 第六条在离任审计中，应分清经营者的主管责任与直接责任： 1、主管责任：共有六种应当承担的主管责任。 （1）任期经济目标责任；
（2）合法经营的责任； （3）资产安全完整的责任； （4）会计控制的责任； （5）财务管理的责任； （6）投资决策的责任。 2、直接责任：共有六种应予追究的直接责任。 （1）玩忽职守造成重大损失的责任； （2）越权决策造成企业损失的责任； （3）私分公司资产的责任； （4）非法侵占公司财物的责任； （5）贪污贿赂挪用公司公款的责任； （6）其他以权谋私的责任。 第七条离任审计的内容应包括： 1、上任时的公司财务状况； 2、任期内财务收支合规、合法、真实性（会计报表审计内容）； 3、任期内净资产的增减； 4、各项任期目标完成情况和分析； 5、任期内重大经营决策和法律诉讼（包括重大担保）等情况； 6、任期内公司员工的各项收入变动趋势； 7、任期内各项管理制度的健全和执行情况，有无损失、浪费和资产流失情况； 8、对遗留问题的财务清理情况。 在审计程序展开的准备工作中，公司必须提供充分的条件 第八条 和书面资料，包括：
成本信息管理审计方案 一、审计思路 二、审计程序 (一)资料收集清单 搜集资料.doc (二)内控环境分析 成本信息审计内控 环境分析.doc (三)重要指标及要点核实 实地考察,关注配套设施建造情况(数量、位置、形式、面积),工程进度。 动态成本的准确性 结算成本与动态成本的一致性 动态成本=目标成本+待发生调目标成本 成本项目测算 分摊原则 待发生调整 目标成本中已发 生部分的调整 目标成本中待发生部分的调整 已发生部分调整=已发生成本—目标成本 目标成本 已发生成本 合同 结算 变更签证 非合同 结算成本的准确性 目标成本管理 动态成本管理 结算成本管理 成本信息审计的 最终目的
核实面积指标:对照项目规划许可证与销售许可证,检查与目标成本编制所使用的面积指标就是否一致？若对原规划指标进行了调整,检查就是否经过规划部门审批,买卖合同与销售宣传资料如何约定(如车位比)？就是否存在销售承诺风险？ 核实产权:检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定与销售宣传资料,核实产权归属 (四)项目成本状况分析测试 结算成本的充分性(即“少结成本问题”)——结算成本与动态成本的比较 结算成本与动态成 本比较测试.xls 目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较 目标成本与动态成 本比较测试.xls 动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较 动态成本比较测试. xls (五)分摊原则分析测试 地价分摊测试 地价分摊测试底稿. xls 六大类分摊项目(除地价)中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试 跨期分摊的合理性 及完整性.xls (六)目标成本编制的规范性测试 目标成本规范性测 试.xls (七)动态成本信息录入完整性、及时性测试
房地产企业审计方案 （一）审计重点、难点及应对策略 1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。 2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，
房地产集团企业2018年度工作计划与房地产集团审计 工作计划例文汇编 房地产集团企业2018年度工作计划 xx年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保XX年底方案报批的前提下其工作计划如下： 工程方面 一、以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务 (一)XX年底前力争方案报批通过 11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。 12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。 (二)、XX年度工作安排 1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。 2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。 4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。 5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。 6-9月份：基础工程完成。 10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。 (三)、报建工作。 工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。 (四)、工程质量。 “特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。 (六)、预决算工作。 工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在XX年工程进展的同时做好以下两项工作：
风险管理部 成本信息管理审计方案 成本信息审计的 一、审计思路 最终目的结算成本管理 结算成本的准确性 动态成本的准确性结算成本与动态成本的一致性 动态成本=目标成本+待发生调 动态成本管理目标成本待发生调整 成本项目测算分摊原则目标成本中已发目标成本中待发 生部分的调整生部分的调整 已发生部分调整=已发生成本—目标成本 目标成本已发生成本 合同结算变更签证非合同目标成本管理 二、审计程序 （一）资料收集清单 搜集资料.doc （二）内控环境分析
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成本信息审计内控 环境分析.doc （三）重要指标及要点核实 实地考察，关注配套设施建造情况（数量、位置、形式、面积），工程进度。 核实面积指标：对照项目规划许可证和销售许可证，检查与目标成本编制所使用的面积指 标是否一致？若对原规划指标进行了调整，检查是否经过规划部门审批，买卖合同和销售 宣传资料如何约定（如车位比）？是否存在销售承诺风险？ 核实产权：检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定和销售宣传资料，核实 产权归属 （四）项目成本状况分析测试 结算成本的充分性(即“少结成本问题”) ——结算成本与动态成本的比较 结算成本与动态成 本比较测试.xls 目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较 目标成本与动态成 本比较测试.xls 动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较 动态成本比较测试. xls （五）分摊原则分析测试 地价分摊测试 地价分摊测试底稿. xls 六大类分摊项目（除地价）中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试 跨期分摊的合理性 及完整性.xls 编制：张珂翌审核：批准：
房地产企业审计方案 The latest revision on November 22, 2020
房地产企业审计方案 （一）审计重点、难点及应对策略 1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。 2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
房地产开发企业的审计注意事项 1、索取五证 五证的范围、申请顺序及作用 “五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》） 项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。 第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。 第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。 第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。 最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。 2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证 （一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。 审计取证： （1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。 （2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。 （3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。
审计部管理手册（执行稿） *****房地产开发公司二零一八年五月
关于试行审计部管理手册的说明 审计部全体员工： 我公司自成立审计部以来，一直致力于建立一套完整、有效的部门管理办法，以公司的整体制度作为有效运作的保证，在其基础上根据部门职责细化编制部门管理手册，以指导、规范部门行为。 现将此管理手册下发给本部门每位员工，且将安排时间进行培训学习，望部门每位员工必须通读本管理手册，且严格执行各项规定，同时在试行过程中如果发现有错误或可以改进调整的地方，及时上报以便再次修订。 批准： 主编： 协编： *****房地产开发公司 审计部 二零一八年五月
目录 部门组织架构及部门职责.................................... .( 4 ) 招标及谈判管理流程............................................( 7 ) 合同管理流程.. (11) 工程款、材料款支付管理流程 (14) 工程结算管理流程 (16) 现场签证管理流程 (20) 工程变更管理流程 (23) 工程材料管理流程(甲供材) (25) 经济台帐管理流程 (27) 日常管理常用表格 (29)
*****房地产公司审计部组织架构
部门主要职责 1）参与项目可行性研究论证，进行成本测算，对各种技术方案提供经济分析，正确、全面地预测成本，为公司决策提供依据。2）根据公司经营目标，参与项目交付标准、规划设计方案的成本分解，落实各阶段成本控制指标；对成本费用控制进行研究， 提供有效的费用控制措施或方法，指导、协调、监控目标成本 管理工作。 3）及时进行目标成本动态管理及跟踪分析。及时对实际成本与目标成本的差异进行分析、比较，总结目标成本管理过程中的经 验（控制要点）以及存在的问题。 4）组织或协助其它部门对工程项目、甲供材进行招标。负责编制招标文件、标底、发标、主持或协助开标、评经济标、谈判等。5）进行全方位的合同管理。对合同的起草、审核、签订、履行、反馈等全过程跟踪控制，并及时提出合理化建议。 6）进行全过程的付款控制。据合同条款、工程报价、结算资料，对工程预付款、进度款、结算款的拨付进行审核和控制，避免 重算、多算、误算和超付。 7）及时办理已完工程结算。根据工程合同确定的结算方式和取费标准，审定工程实际结算价；做好多级审核、外委审核的组织、协调和复审工作。 8）加强和监督工程签证的管理。对每份签证都应对照合同评估其合理性、必要性和有效性，尽可能做到“先算后干”，对符合规
建工集团房地产开发项目审计办法 第一章总则 第一条为加强对集团所属企业进行房地产开发（以下简称“开发企业”）项目投资的管理和监督，促进开发企业建立规范的投资决策机制和程序，健全内部控制制度，严格控制房地产开发项目的投资风险，提升开发企业的项目运营管理能力，保证开发企业投资预期利润的实现，依据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国会计法》等法律法规的规定，结合集团实际情况，制定本办法。 第二条房地产开发项目审计，是指对开发企业所开发的项目（包括房产和地产）从投资可研工作开始至项目开发完毕的全过程进行连续、系统、全面的审计监督。 第三条本办法适用于集团所属的全资、控股企业、事业部，其它性质企业可参照执行。 第二章审计目标、审计原则及方法 第四条房地产开发项目的审计目标：对开发项目内部控制制度的设置和运行情况进行审计，对其健全性、合理性和有效性作出评价；对开发项目投资成本、销售收入的真实性、完整性进行审计，对开发项目的效益情况作出评价。 第五条房地产开发项目审计应遵循以下原则： （一）重要性原则：在开展房地产开发项目审计时，在充分尊重客观事实的基础上，全面分析审计查出的各种问题，突出重点，紧紧围绕开发项目全过程内部控制制度的建立、执行和重大决策、风险防范、遵守财经纪律等情况进行审计。 （二）谨慎性原则：在开展房地产开发项目审计时，坚持稳健、谨慎的态度，事实清楚、评价准确、依据充分。 （三）成本效益原则：在开展房地产开发项目审计时，应结合本组织内部审计资源和实际情况，既可以进行项目全过程的审计，也可以进行项目部分环节的专项审计。 （四）财务审计与管理审计相融合原则：房地产开发项目审计是财务审计与管理审计的融合，应将风险管理、内部控制、效益的审查和评价贯穿于开发项目各个环节，并与项目法人制、招标投标制、合同制、监理制执行情况的检查相结
我国现代经济不断发展，经济体制的改革也不断深化，但房地产企业内部控制仍然处于较低级的阶段，管理松弛，控制弱化。因此要想强化内部管理水平，提高经营效率，必须在我国房地产企业中实现内部控制。 一、前言 房地产业是一种资金密集的行业，由于其开发周期长，受到政策与市场等外部的影响大，因此也是一种具有高风险的行业。随着政府近期出台的针对房地产业的严厉调控措施，房地产企业资金状况进入了紧张趋势，存量不断上升，增加了公司经营、管理、财务等风险，因此内部控制手段的重要性就被显现出来。 二、房地产企业内部审计工作存在的问题 1.企业对内部审计重视与支持程度不够。 内部审计的主要任务应是通过对经济评价的审计调查研究，及时对企业上级领导进行信息反馈。逐渐提高企业高管对企业的科学管理，提高经济效益。但我国现有的一部分房地产企业将事后查缺补漏的工作
分配给内部审计部门，可以说是十足的大材小用。迄今为止，大多企业还并未意识到建立内部审计的必要性，更有甚者还并未建立内部审计部门。 2.房地产企业尚未全面转向管理审计 就目前我国的房地产行业来看，许多企业的内部审计模式一直是以开展财务审计为主，延续了以往财务查账的过程阶段，没有充分体现出审计工作的优势与效率。即便是有一些企业开展了经营管理审计，但审计的思路与方法并不能完全满足发展需求，从而不能达到目的。一些企业领导也认为内部审计没有从事广泛综合的审计工作，认为内部审计涉及经营管理范围过多，超越了内部审计的职能和能力范围。 3.内部审计人员结构不合理，综合素质偏低 由于我国房地产内部审计工作仍处于新兴时期，许多任职于内部审计部门的工作人员并非专业型人才，有很大一部分是从其他财务岗位临时转过来填补空缺的。因此造成了我国房地产企业内审人员综合素质普
房地产企业审计基本内容及方法 一、预收账款不按规定申报纳税 预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。目前，房地产企业预收售房款未缴营业税的现象比较普遍。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。预收售房款应缴纳营业税。 二、“擅自削减税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款 房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收燃气、水、电开口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分款项，企业通常通过“其他应付款”、“应付帐款”等往来科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。 根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。企业因收取此部分款项实为代收，甚至前期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。 三、“虚开发票”虚减计税依据，实现“双偷” 房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳 营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可办
理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。对税务机关来讲可谓“双偷”，对此除应要求税务部门加强与房产、房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据发票管理办法如实、及时开具发票，缴纳税款。 四、“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款 房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投 资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收 入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。对此，应仔细审查原始凭证，结合工程施工预、决算和其往来科目，调增应纳税所得额，计征企业所得税。 五、“费用不实分配”虚减应纳税所得额，偷逃所得税 房地产开发企业年终不把所有的成本、费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润，偷逃企业所得税。 对此，应要求房地产企业按权责发生制和配比原则把全部成本、费用在完工产品和在产品之间分配，从而确定应结转成本，不应在当年度完工产品结转的成本，全部调增应纳税所得额，计征企业所得税。 六、工期长，不及时结转成本，影响计税所得，形成偷税
审计部管理手册（试行稿） *****房地产开发公司二零零八年五月
关于试行审计部管理手册的说明 审计部全体员工： 我公司自成立审计部以来，一直致力于建立一套完整、有效的部门管理办法，以公司的整体制度作为有效运作的保证，在其基础上根据部门职责细化编制部门管理手册，以指导、规范部门行为。 现将此管理手册下发给本部门每位员工，且将安排时间进行培训学习，望部门每位员工必须通读本管理手册，且严格执行各项规定，同时在试行过程中如果发现有错误或可以改进调整的地方，及时上报以便再次修订。 批准： 主编： 协编： *****房地产开发公司 审计部 二零零八年五月
目录 部门组织架构及部门职责.................................... .( 4 ) 招标及谈判管理流程............................................( 7 ) 合同管理流程.. (11) 工程款、材料款支付管理流程 (14) 工程结算管理流程 (16) 现场签证管理流程 (20) 工程变更管理流程 (23) 工程材料管理流程(甲供材) (25) 经济台帐管理流程 (27) 日常管理常用表格 (29)
*****房地产公司审计部组织架构 部门主要职责
1）参与项目可行性研究论证，进行成本测算，对各种技术方案提供经济分析，正确、全面地预测成本，为公司决策提供依据。2）根据公司经营目标，参与项目交付标准、规划设计方案的成本分解，落实各阶段成本控制指标；对成本费用控制进行研究， 提供有效的费用控制措施或方法，指导、协调、监控目标成本 管理工作。 3）及时进行目标成本动态管理及跟踪分析。及时对实际成本与目标成本的差异进行分析、比较，总结目标成本管理过程中的经 验（控制要点）以及存在的问题。 4）组织或协助其它部门对工程项目、甲供材进行招标。负责编制招标文件、标底、发标、主持或协助开标、评经济标、谈判等。5）进行全方位的合同管理。对合同的起草、审核、签订、履行、反馈等全过程跟踪控制，并及时提出合理化建议。 6）进行全过程的付款控制。据合同条款、工程报价、结算资料，对工程预付款、进度款、结算款的拨付进行审核和控制，避免 重算、多算、误算和超付。 7）及时办理已完工程结算。根据工程合同确定的结算方式和取费标准，审定工程实际结算价；做好多级审核、外委审核的组织、协调和复审工作。 8）加强和监督工程签证的管理。对每份签证都应对照合同评估其合理性、必要性和有效性，尽可能做到“先算后干”，对符合规 定的签证应及时办理及存档；对每份签证都应估算其增减金额，
****房地产有限公司 内部审计制度 第一章总则 第一条为了加强公司内部的审计监督，严肃财经法纪，完善内部自我约束机制，维护公司经济利益，促进公司廉政建设，保证公司经济健康飞跃发展，根据《国际内部审计准则》、《中华人民共和国审计法》，《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司实际情况，特制定本制度。 第二条内部审计是对公司及所属各部门、各分公司（以下统称所属单位）内部控制的健全、有效，会计及相关信息的真实、合法，资产的安全、完整，经营活动的合规性以及经营绩效等进行的检查、监督和评价，是在公司及所属单位自我监督的基础上实施的再监督。 内部审计目的是为了建立高效率的内部审计监督机制，保证政策和制度得到有效的贯彻和执行；不断完善内部控制制度；降低成本消耗；提高工作效率，保证工作质量；及时堵塞漏洞，防止舞弊；促进公司改善经营管理，提高经济效益，实现公司发展目标。 第三条内部审计应遵循“独立、客观、公正”的原则，保证其工作合法、合理、有效，完善公司内部约束机制，加强内部管理，提高经济效益。 第四条本制度是公司内部审计工作的基本管理制度，是公司审计部和内审人员开展工作的基本依据。审计部应根据本制度以及国家相关的法律、法规、制度和准则的规定和要求，制定和完善各项业务规范，对公司内部审计工作实行规范化管理。 第二章机构和人员 第五条审计部在公司董事会的领导下，开展对公司所属单位
的审计工作，行使内部监督职能。审计部对董事会负责，并向董事会报告工作，在董事会的指导和监督下独立开展审计工作，对公司财务管理、内控制度的建立和执行情况进行内部审计监督。 第六条审计部应配备专职审计人员从事内部审计工作，且专职工程审计和财务人员应不少于4人。 第七条审计部负责人必须专职，由总经理提名，董事会任免。 第八条审计人员资格要求： 1、具有大专以上财务、审计、建筑工程专业学历，或取得国家认可的会计师任职资格证书、注册会计师证书、国际注册内部审计师、工程师、工程造价师，从事财务工作8年以上，从事审计工作3年以上。 2、内部审计人员必须具备良好的政治素质，职业道德。办理审计事项，应当遵守国家法律、法规、遵守公司的各项规章制度，忠于职守，坚持原则，客观公正，实事求是，廉洁奉公，维护公司的利益，做到依法审计。 3、内部审计人员依法行使职权，受国家法律和公司规章制度保护，公司及所属单位应当配合审计人员依法履行职责，任何单位和个人不得拒绝、阻碍审计人员开展工作，更不能打击、报复、陷害审计人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。 4、审计人员对其在执行职权中知悉的公司秘密和商业秘密负保密责任。 5、审计人员办理审计事项与被审计单位或者审计事项有利害关系的应当回避。 6、审计人员在审计工作中不得接受被审计单位的宴请、礼品，不得索贿受贿，不得利用职权为个人谋取私利，不得隐瞒审计查出的违法违纪问题。 第九条审计部应积极创造条件，为内部审计人员提供各种培
房地产开发公司内部审计报告 审计监察管理委员会组成综合审计组对房地产发展有限公司投资管理、销售管理、财务管理、招标及成本管理等方面进行了综合审计。具体审计情况汇报如下： 一、审计的范围、内容、目的、方式、时间 1、审计的范围包括 2014 年至 2015 年 1-6 月经济业务，适当延展至后期业务。 2、审计内容是投资、销售、财务、招标和成本管理等具体管理或工作行为。 3、目的是通过对管理行为进行审查和梳理，发现管理中存在的问题，促进公司 规范化管理。 4、审计方式以查阅现有资料为主要方式。 二、审计依据 以国家相关法律法规、集团《审计监察管理制度》和与审计范围、内容相关的各种管理制度为依据（主要现行管理制度和责权手册）。 三、已实施的主要审计程序 1、对 2014 年至 2015 年 1-6 月财务账册进行抽查。 2、对责权手册审批事项进行抽查，检查审批情况。 3、对费用支出进行抽查，抽查的原则是金额较大及存在异常的费用。 4、对各类资产进行了实地监盘。 四、公司和项目基本情况 2013 年 9 月成立，主营房地产开发，初始注册资本5000 万元，股东为个人股东。公司设置了总经办、开发管理部、财务资金部、设计管理部、成控招标部、项目管理部、营销策划部等 7 个部门，截至 2015 年 9 月底在职员工 32 人。现任总经理XXX。 五、本次审计发现问题 （一）投资管理
1、投资程序未严格按照流程执行 房地产发展有限公司于 2013 年 8 月与村经济合作社签订了合作开发合同，但尽职调查报告 2013 年 11 月才完成。《项目投资拓展管理流程》显示，在签署合同前需要完成尽职调查、法律风险分析等前臵工作，此合同签订未按照流程开展。 2、相关过程及审批文件保存不完整 跟进项目人员提供了项目可行性研究报告，但未能提供《项目建议书》以及相关审批文件。按照责权手册（2013 年 4 月）要求，《项目建议书》应由投拓中心审批，可行性研究报告应由分管投拓和财务资金副总裁审核，董事局审批。 3、合作开发合同条款执行不严格 1）合作合同第五条第 2 款第（3）项约定“为保证甲方的还款，甲方愿意在乙方签订借款合同时，用 7 号地和农民公寓商业部分（1-3 层裙楼）作为抵押担保，并以其全资子公司的股权或甲方在项目公司所占的 22%股权作为质押担保，甲方同意无条件配合办理抵押、质押登记手续”，实际以上条款并未严格履行。公司反馈：22%股权已于2015 年 5 月 12 日办理了股权质押手续，但股权质押事项未经村民代表表决通过，目前开发部正在跟进；因 7 号地是划拨用地，土地价值低,故暂未办理抵押手续，农民公寓商铺没有办理权证，如何抵押需要进一步了解，以上土地和房屋均是集体资产，办理抵押工作需要村民代表大会决议。目前 7 号地的国土证原件由公司保管，农民公寓无产权证。 2）合作合同第五条第 2 款第（2）项约定“甲方须在收到乙方借款之日起 5 个工作日内按约定用途支付给银行，并向乙方提供已支付款项的凭证和收款收据”，但在公司成立前支付的 9800 万元没有取得相关凭证和收款收据。公司成立后款项均通过共管账户支付。
房地产开发企业 审计策略 1．总则 1.1本方案对业务人员执行相关业务具有指导作用，不具有强制性。但项目负责人在进行风险评估、拟订、批准审计计划时应当考虑本方案内容的影响。 1.2本方案包括房地产开发企业行业概述，并对经营收入、成本费用、税金等行业特殊风险及其应对进行了分析。 2．行业概述 略 3．行业特殊风险及其应对 3.1人为操控经营收入 3.1.1提前或延迟确认房屋销售收入 出于资金周转等方面的考虑，多数房地产开发企业在取得“五证”（即土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程开工证和房屋预售许可证）后即开始房屋预售活动，由此产生了预售房款确认收入时点问题。根据“企业会计准则——收入”有关规定，结合房地产销售业务特点，我们认为，房屋销售收入的确认应同时满足以下条件： （1）已经与购房人签订正式房屋销售合同（通常为范式合同），并报政府房管部门登记备案； （2）商品房项目已竣工验收并办理备案手续，房屋面积经测绘机构测定； （3）已书面通知购房人办理房屋交付和入住手续，并提供“建筑工程验收备案表”、“房屋质量保证书”和“房屋使用说明书”等法定文件； （4）在购房人验收合格且无争议的基础上，由购销双方签署房屋交接单据并交付钥匙。 需要说明的是，根据最高人民法院“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释”，购房人出于某种利益在合同约定期限内接到书面入住通知但无故不办理入住手续的，应认定为销售成立。可见，发放“入住通知书”是确认房屋销售收入的法律要件。
我们在审计实务中，经常遇到企业人为调节销售收入的两种情况： （1）在与购房人签订房屋销售合同并完成开发项目竣工验收后，未达到房屋销售合同中有关交付使用条款的规定提前确认收入； （2）故意推迟商品房竣工决算，并以无法最终确定开发成本为由将预售房款长期挂账。 我们认为，针对第⑴种情况，应坚决要求企业在就预售房款足额缴纳营业税和所得税的前提下，将不符合条件的收入冲回；针对第⑵种情况下，则应要求企业合理预提尚未归集的尾工成本及后期成本，并在此基础上确认收入、配比结转成本。 3.1.2调节账外开发项目收益 房地产市场上经常出现以下情况——开发商受资金周转或经营实力限制无法继续推进本已获得审批立项的房地产项目，而较高的政策管制“门槛”和项目过户成本则导致具备资金优势的企业难以将这种“半熟”项目转化为自营项目。于是，一种变通方式应运而生：具备资金和管理优势的开发商将项目受让价款和后续开发资金通过往来款付给原项目所有者，并以原项目主体名义在现有基础上继续推进项目，而开发、销售、管理活动全部由项目受让方控制，甚至在原项目所有者名下单设账套进行会计核算。待项目实现收入后，实际开发主体通过往来账项收回已支付的开发成本，而项目利润既可通过工程代管、销售顾问和管理咨询等名目入账，又可在账外另存，从而达到人为调节收益的目的。 针对上述情况，我们建议在审计过程中，应对与被审计单位现有账内开发项目无关的大额往来账目给予高度关注，必要时进行延伸审计，以确定付至账外开发项目资金的可回收性和已实现账外开发利润是否全部入账。 3.1.3隐瞒待售房屋租赁收入 房地产企业在将开发产品正式售出前，很可能将空置房屋出租。由于暂租待售期间并不发生房屋权属转移或价值减损，因此，企业很可能将这部分租赁收入在账外另存，从而达到隐瞒收益、逾逃税金的目的。 我们建议在审计过程中，根据企业提供的房屋租售统计资料对空置房进行实地查看，并与已经签订并做账务处理的房屋租赁合同进行核对，防止企业以“暂租待售”名义将未售出房屋长期出租，以致企业经营收益流失，资产价值减损无法得到补偿。 3.1.4虚假按揭，制造销售假象 虚假按揭指的是房地产开发企业在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”（开发商找来的冒名顶替者）达成买卖协议，等房屋实际卖出时再办理退回。 由于这种虚假按揭带有很强的迷惑性，因此给审计判断带来困难，可以从以下几方面进行审计以发现企业是否存在虚假按揭的情况：
房地产企业《内部审计与内部控制》 实战案例讲座(第二期) 深入解读万科集团内控与内审体系建立模式、具体实施程序以及关键操作要点，为房地产企业打造系统“防火墙” 【主办单位】深圳市房地产交流促进会/深圳市睿达房地产顾问有限公司 【公司网站】 【会议时间】2010年8月14-15日（共2天） 【会议地点】中国·成都·峨眉山国际大酒店 【课程背景】 如何确保企业经营的效率和效果？ 如何确保企业财务报告的可靠性？ 如何保证企业始终遵守法律法规？ 如何保证企业资产的安全？ 如何评估与防范财务风险，保证企业永续经营？ 如何通过内部审计发现企业经营异常并及时采取有效措施？ …… 为了实现上述目标，房地产企业必须建立有效的内部控制体系，有效的内部控制体系已成为企业可持续发展的关键。 【课程收益】
本课程第一部分通过全面介绍万科建立内控体系的实践经验，系统的讲述如何将COSO理论框架运用到房地产行业中，分享万科在开发过程中的经验和教训，以使大家掌握运用内部控制的工具达到规避风险和提供企业运营安全性的目的。第二部分通过介绍万科多年来积累的内部审计经验，穿插生动的案例，以使学员能够掌握内审的方法和技巧，了解房地产行业集中的风险点，为企业的长期稳定发展保驾护航。具体可以概括为以下几点： 一、通过介绍万科的内控体系建立模式，将理论和房地产实践完美结合 二、分享万科在建立内控体系过程中的经验和教训 三、通过生动的案例分析，了解房地产行业风险集中的环节 四、掌握房地产行业内部审计的具体实施程序以及关键操作要点 五、深刻理解内部审计、财务风险管理与内部控制之间的关系，打造系统“防火墙” 【参会邀请】 董事会、监事会成员;负责内部控制和内部审计部门的经理、主管;总经理、副总以及其他高级经营管理人员;财务总监、财务经理、财务主管、税务经理、税务主管、总会计师、税务会计等具体操作人士。 【内容大纲】
浅论房地产企业工程造价审计 '浅论房地产企业工程造价 随着国家 调控，房地产企业自身经营、 的结构也在发生变化。房地产企业的工程造价审计也愈加重要，并不断系统化。下面谈谈工程造价审核过程中的常见问题，以及审核过程中的重点。 工程造价审核过程中常见的问题 技术标与商务标脱离 目前，在招标中多采 联盟 用工程量清单招投标，施工企业根据建设单位提供的工程量清单报价，其报价包括计算完成分部分项工程量所发生的直接费、间接费、利润和税金的总和，技术标内的施工设计或施工方案确定的数量，有施工企业在商务标里以非实物形态竞争性费用的形式自主择项报价或包含在综合单价里，可造价时，一些施工企业又往往把技术标内应考虑的技术措施费的一些项目列入造价，计取工程费用。 混淆施工图与竣工图的区别 施工图是工程项目招标的依据，也是工程施工的基础，竣工图是对竣工工程的具体记录，包括了施工过程发生的设计、 单等变更，两者有着本质的区别，尤其是一些大中型复杂的工程，在项目施工过程中，两者项目出入会更大，有些施工企业把已取消的施工图项目仍列入造价，计取工程费用。 更换变更联系单 工程变更联系单是施工过程中图纸改变的依据，在施工过程中，由于建设单位把关不严，变更联系办理不及时，时间一长，就会模糊不清或不齐全，有些施工企业就利用联系单来做文章，办理有利于乙方的联系单，故意删改、省略不利于己的内容。更换联系单内容为多计费用埋下伏笔。 提高材料价格标准 由于材料的价格和定额消耗量对工程造价的影响很大，经常会出现施工企业在编制造价时虚报材料价格和材料用量。特种材料的高估现象已成为工程造价偏高的重要因素。施工时用低等级材料，造价时却套用高等级材料价格。实际购买价高于招标时价格的，暂定价交给建设单位签证，而低于暂定价的就以投标暂定价作为造价依据。 曲解 意思 合同条款很多，有承包方式，施工工期、价差造价、让利幅度、取费标准、奖罚措施等条款，有些施工企业尽量往有利自己一方考虑。 工程竣工后，建设单位和施工单位按规定，进入工程决算审核阶段，有的建设单位有能力和人员进行工程决算审核（内部审核），有的建设单位由于人员少或审核量大，委托 师事务所等中介机构进行工程决算审核（及 审核），但无论什么形式的工程结算审核，都必须以工程施工合同为依据，在时间上必须遵守合同中规定的结算。对于合同中没有规定的新增部分，对照竣工图纸、设计变更、现场签证等依法进行审核，做到心中有数、思路清晰、客观公正、有效控制。 虚设费用 有的工程在建造过程中没有使用大型 和特种机械，但竣工造价中却列入许多大型机械进退场费等费用；有的工程根本不需要
审计方案 根据集团公司领导安排,拟对**有限公司进行审计,审计方案如下: 一、审计目标:对****房地产开发有限公司资产、负债及经营情况进行审计检查,做出客观评价,揭示公司经营风险,总结管理经验,对公司经营和管理提出合理意见及建议。 二、审计范围:2011年度公司经营情况,有必要时可追溯或延伸审计。 三、审计方式:现场审计 四、审计内容: (一收入 1、检查公司收入规模、利润完成情况,收入、利润增长及贡献情况,包括建造合同收入(初始收入和追加收入、房地产销售收入、提供劳务的安装收入、让渡资产使用全收入(利息收入、场地使用费收入等。评价公司客户欠费、坏账率变化情况,评价公司收入质量; 2、检查公司收入确认和核算是否真实、完整,是否符合国家及公司有关财务会计制度规定,收入形成过程是否规范、有效,有无虚列、多列、少列或不列收入等问题,有无坐收坐支,资金账外循环等问题; (二成本费用 1、检查公司产品成本支出的范围和标准是否符合国家及公司有关财务会计制度规定,支出是否真实、完整,有无虚列、多列、少列或不列等及违反权责发生制原则问题,以及公司人工成本来源、发放、结余等各项管理情况。包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价等,核实公司商品的成本造价。 2、检查公司各项费用列支情况,包括公司的管理费用、销售费用、财务费用。
3、公司各项税金。包括: (1营业税及其附加 (2土地使用税(每平方米每年税费为:大城市1.5—30元,中等城市1.2—24元,小城市0.9—18元,县城、镇0.6—12元。 (3房产税(税率为房产余值的1.2%,或者按房产租金的12%按年征收 (4土地增值税实行四级超率累进税率;增值额未超过扣除金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除金额50%的部分,未超过扣除金额100%的部分税率为40%,速算扣除系数为5%;增值额超过扣除金额100%的部分,未超过扣除金额200%的部分,税率为50%,速算扣除系数为15%;增值额超过扣除金额200%的部分,税率为60%,速算扣除系数为35%; (5企业所得税。自2008年起,新企业所得税税率为25%。 (三工程造价 检查建筑、安装施工等工程造价的真实性、准确性。 (四内控制度的健全性 1、公司经营活动和重大经营决策的相关内部控制制度是否健全,潜在风险是否得到了有效控制; 2、公司经营活动和重大经营决策是否履行决策程序,重要事项是否履行审批程序,是否符合国家有关法律法规规定及公司内部控制程序; 3、公司经营活动和重大经营决策的落实执行,是否明确了责任执行部门并落实了相关责任,执行过程的内部控制是否有效; 4、公司经营活动和重大经营决策是否达到预期的效果及对公司财务状况的影响,有无造成公司损失。