房产税税收征管存在的问题及对策建议

内容提要房地产业的快速发展成为推动国民经济的重要力量，房地产业已经成为我国国民经济的重要经济支柱。

随着房地产业的发展房产税成为税收收入增长的重要来源，房产税的宏观调控作用日益明显，但房产税的税收征管效率却很低。

本文首先介绍了加强房产税税收征管的意义。

随后，对房产税税收征管存在的主要问题进行了深入分析。

针对存在的问题，列举了美国、日本等发达国家的房地产业税收管理经验。

最后，在加以借鉴国外经验的同时，提出了加强房产税税收征管改革的对策建议，对于完善房产税税收征管工作具有重要的现实意义。

房产税税收征管存在的问题及对策建议近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，我国的房地产业飞速发展，商品房价格迅猛上涨，房屋租赁市场也日趋活跃。

由于房地产市场带来的一系列高额利润，越来越多的人逐渐开始投资于房地产市场，进行投机炒楼，从而出现了房地产投资商分布日益涣散、市场秩序混乱的局面，再加上房产税税源分布广泛，纳税人的情况各异，房屋租赁环节复杂，为税务机关的税收征管工作带来了很大的难度，同时也造成了税款流失等不良后果，给国家的财政收入带来了巨大的影响。

因此，通过加强房产税税收征管工作，对于完成税收收入计划，保证财政收入，实现对经济运行的调控和监督，促进我国社会主义市场经济的健康发展，都具有非常重要的意义和作用。

一、加强房产税税收征管的意义加强房产税的征管是规范房地产市场的利器，对规范房地产市场有着巨大的影响力，对遏制房地产业偷逃税现象，完成房产税税收收入有着十分重要的意义，主要表现在：（一）有效的支持地方财政，实现房产税的财政职能任何税收法规规定的纳税义务，并不能自觉实现，必须要经过税务机关的征收管理工作，才能使分散的、零星的税款征缴入库，从而完成税收任务，保证财政收入，满足经济建设的资金需要。

我国自从实施分税制以来，地方财政的主要来源是土地使用权出让，从而造成了地方财政收入过于依赖卖地的局面。

然而，从国际上征收房产税国家的实践来看，地方财政收入的主要支柱就是房产税，如英国房产税占地方财政构成的比例达到100%、美国各州在50—80%之间、法国69%、加拿大85%、南非57%、日本32%1。

可见，房产税是许多国家地方财政收入的主要构成部分，这使得地方财政有了长期的稳定来源，进而促使地方政府的行政实现从短期行为向长期可持续行为的转变。

我国全面加强房产税税收征管，可以使税务机关更好的完成征收管理工作，使房产税长期地成为地方政府财政收入的重要来源，使地方政府逐渐摆脱通过卖地获得财政收入的困境，从而实现地方的可持续发展。

1数据来源：EPS区域经济数据库（二）缩小我国目前偏大的贫富差距，实现税收的监督职能房产税的主要功能之一是调节一国的贫富差距，对高端的、多套的个人住房征收房产税，可以使富人多交房产税，让穷人少交或不交房产税，从而缩小贫富差距，调节收入分配。

我国的基尼系数2从2000年开始就超过了国际上0.4 的警戒线，近年来更是居高不下，贫富差距已经过大，这将是社会安定团结的隐患，必须着力调节。

而且目前我国80%以上的居民住房已经实现了私有化，住房作为家庭财富存量的最重要组成部分已成为衡量贫富的重要指标。

加强房产税的征收管理，通过大量的事前管理、事中控制、事后监督的征收管理活动，对于违反税收法规的偷税、抗税现象依法进行纠正和处罚，可以使得居民的贫富差距逐渐缩小。

（三）遏制我国目前较为严重的投机性购房，实现房产税调控经济的职能造成我国目前房价居高不下，二次房产调控效果不够理想的一个重要原因就是投机性购房现象普遍存在，等待房屋升值后，再以高价出售。

巨大利润吸引了大量资金进入房产投资市场，不仅国内企业、个人的闲置资金进入楼市，大量的国际热钱也逐渐流入我国房地产市场，这些资金使得我国的房产投资畸形发展。

通过加强房产税税收征管，规范税务机关的日常征收管理活动，使征管工作贯彻落实到每一个纳税人，可以有效地减少房产的这种投机行为，进而引导资金重新进入制造生产领域和高科技领域，实现产业结构的调整，从而促进国民经济的可持续发展。

（四）增强公民的纳税意识，提高纳税的自觉性从总体来说，我国公民的纳税观念还很淡薄，纳税的自觉性很差。

如我国的个人出租房屋的税源分散，分布面广，涉及到大量的居民，存在信息的不对称问题。

而税务机关与相关部门的信息交换不足，对辖区内的纳税户的租赁滞留在静态登记层面。

对一些承包承租后转租的情形，税务部门没有能够及时很好地进行监控，就存在很多偷税、漏税的情况。

因此，只有不断的加强房产税税收征管，在日常生活中，通过大量的征收管理工作，才能使居民进一步地增强纳税意识，从而使得征税活动顺利进行。

二、房产税税收征管存在的问题近年来，我国的房产税税收征管虽然在税源管理、纳税评估、税务检查、部门协作等方面都做了大量的工作，取得了很大的成效，房产税税收收入也逐年的大幅增长，但是由于房地产业涉及的范围较广、涉及的税种多、部门多、利益群体多、房地产开发周期较长等因素，使房产税在征管过程中还存在很多的问题，主要表现在：（一）征收管理水平落后1.部门间配合协作不足房地产业须经过立项审批、规划设计、取得土地、项目建设、房屋销售等多个环节，这些环节所产生的相关信息，分散于多个部门。

而这些信息是原始和真实的，是进行税收征管的可靠依据，因此要进行税收征管必须对这些散落于各部门的信息及时全面的准确掌控。

但是，在实际工作中，我国政府各部门之间，由于信息的不对称，致使税务机关对纳税人的不动产税源的监控不到位，直接影响2基尼系数，是20世纪初意大利经济学家基尼根据劳伦茨曲线所定义的判断收入分配公平程度的指标。

是比例数值，在0和1之间，是国际上用来综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。

了税务部门对房地产企业所得税征管工作水平的提高。

另外，税务机关处于孤军奋战的境况，从而影响了税收征管的力度，增加了征管成本，对税收违法行为难以有比较彻底的税收征管、稽查和处罚，最终造成了国家税收收入的流失。

2.税法宣传、税收征管不到位，对违法行为的处罚力度不够从税务机关的角度来看，存在税法宣传、税收征管不到位的现状。

目前对于税法的宣传虽然比以往涉及群众层面多，形式也呈多样化，但效果却不尽人意，在公民自觉纳税意识还不够高的前提下，仅靠宣传是不够的，还要配合严格的征管、严厉的处罚，才能使纳税人不存在侥幸逃税的念头。

当前，虽然税务机关通过各大媒体，加大了对欠税企业的曝光度，但广大群众对此的反应并不强烈，税务机关对欠税大户一般盯得比较紧，执法力度也大，但对于大部分小欠税户，监管不是很到位，致使漏征漏管现象比较严重。

我国目前还没有一部较为完整的针对房地产偷税漏税的法规，致使房地产偷税漏税没有很大风险，税务机关在开展稽查的同时，查出房地产企业开发商偷漏税的行为，也只是根据偷漏税的多少和性质，按照比例来确定惩处的数额。

另外，许多的涉税刑事案件往往也只是重刑轻判，轻刑免判，力度不大，从而起到的震慑作用很小，不能从根本上遏制偷漏税款的行为发生。

3.税务稽查不完善我国地税部门基层稽查人员不足，业务水平参差不齐，稽查效率不高，查处力度不强，这在一定程度上助长了纳税人违法的侥幸心理。

另外，在我国，税务稽查机构的设置级别都不高，其拥有的权限很有限，因此自主性不是很强，税务部门对重大偷税案件的查处没有独立的涉税刑事案件侦查取证权力。

而西方发达国家则赋予了税务稽查机构很高的地位和权利，例如设立税务警察机构。

我国在赋予税务稽查的权力方面还只是处于起步阶段，然而，随着经济快速发展和整个社会法制化水平的不断提高，居民的纳税维权意识也逐步增强，办理重大税收刑事案件的难度会日益显现。

4.现代化水平低下目前我国税务机关在信息化方面有了长足的发展和进步，特别是在硬件、软件配置方面投入了很多的物力和财力，但很多地方税务机关和税务干部计算机应用水平不高，硬件、软件资源都没有加以充分利用，面对来源众多、种类繁杂、数量巨大的涉税信息，以及相当庞杂的房地产业流程和税务部门内外错综复杂的业务关系，不能实现信息收集、传输、分析和利用，未能实现相关部门涉税业务信息与税务部门传递和共享的网络化，仍主要靠人盯项目，靠行政命令和部门协调来调动工作，使得工作成本较高。

部分税务部门的微机仅限于开票打字，还有的地方计算机基本成了摆设，没有充分发挥其应有的作用，这些现象一方面极大浪费了有限资源的，另一方面又使征管水平现代化迟迟得不到实现。

5.税务人员素质不能完全适应税收征管的需要房地产税收涉及的税种多、政策性强，客观上要求税收征管人员要既懂税收，又懂房地产经济，对项目规划、建筑工程预决算、会计、金融、法律和计算机应用都能全面了解和掌握。

但现实是，我国房地产税收征管人员从整体上看，从事房地产税收征管的时间都比较短，经验丰富的人员较少，掌握一般会计知识的人员较多，受过系统培训的会计、经济、法律、计算机人员，特别是复合型人员较少。

通过国家专业技术资格统一考试取得执业资格的人较少，同时知识的更新度也明显不够，已不能适应房地产税收征管的要求。

（二）社会纳税意识淡薄，征管阻力大我国房产税改革的核心是将个人房产纳入征收范围，因此房产的所有人将成为房产税的纳税人。

我国目前对个人征收直接税的办法主要是代扣代缴，如个人所得税。

然而对个人房产税的征收没有合适的代扣代缴人，所以房产税必须由纳税人自行申报。

发达国家房产税基本都是由纳税人自行申报，但我国纳税人目前的纳税意识较为淡薄，不能保证房产税收入及时入库。

尤其在房产税征收管理过程中，按房产原值作为计税依据相对来说比较透明，纳税人及其经营活动也比较稳定，而对房屋租赁业务按租赁收入作为计税依据的部分，虽然收入只占房产税总数的很小一部分，但是税源的监管和整体管理难度却很大，纳税人偷逃税款现象比较严重。

住宅用房出租行为的隐蔽性很大，特别是在一些人口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往，除非挨家挨户上门核对，一般很难发现，仅依靠税务机关自身的力量对个人住宅用房出租户实施税务管理难度很大。

很多人名义上将房屋免费供他人使用，私下里却收取租金或其他经济利益的方式。

并且，现行的《房产税暂行条例》只明确对房屋所有者的租金收入征税，而对于转租和再转租收入则没有规定相应的纳税业务，因此，很多纳税人利用这种政策空子进行避税，造成了部分房屋出租税收的流失。

（三）配套措施建设落后1.房地产交易制度不完善在我国的房地产交易市场中存在“隐形市场”，逃税避税现象严重。

“隐形市场”主要有两种表现形式，一是集体所有的土地未经国家征用，直接进入市场交易。

二是以行政划拨方式取得了国有土地使用权，在未补交土地出让金和补办出让手续的情况下，直接进行交易市场，如将房屋和土地出售或出租，以地易房，以土地作价进行投资或者联建等。