ICC及太古里入市 竞争承压中的成都商业地产

成都商业地产IFS案例分析IFS成都国际金融中心作为成都市的标志性地产项目，由华润置地集团开发，是成都市区唯一一座集购物、餐饮、办公、酒店于一体的综合性商业地产项目。

IFS位于成都市锦江区春熙路中段，占地面积9.9万平方米，总建筑面积达22.5万平方米。

该项目于2024年正式开业，成为成都市区最受欢迎的购物和休闲场所之一首先，IFS的地理位置是其成功的重要因素之一、春熙路作为成都市区最繁华的商业街之一，吸引了大量的消费者。

IFS的位置恰好位于春熙路的中段，与周边各大商场相邻，形成了一个以IFS为核心的商业区域。

而且IFS紧邻地铁2号线春熙路站，交通便利，吸引了更多的消费者。

地理位置的优势使得IFS成为了成都市区购物和休闲的首选地点。

其次，IFS独特的建筑设计和豪华的室内装饰是吸引消费者的关键。

IFS由国际知名的建筑事务所Benoy设计，建筑外观极具现代感，独特的造型给人留下了深刻的印象。

而且IFS内部的室内装饰也非常奢华，采用了大面积的玻璃幕墙和高品质的大理石饰面，营造了高端、时尚的购物环境。

这些设计和装饰的元素吸引了消费者前来购物和消费的兴趣，提升了IFS的吸引力。

第三，IFS拥有丰富的商业资源和多元化的业态。

IFS引入了大量的国际一线品牌，如Prada、Gucci、Louis Vuitton等，满足了消费者对奢侈品的需求。

同时，IFS也引入了众多时尚潮牌和国内知名品牌，为年轻人提供了更多的购物选择。

除了购物之外，IFS还引入了许多特色餐饮和娱乐场所，如星巴克、必胜客、IMAX影院等，丰富了消费者的购物体验。

这一系列的商业资源和多元化的业态为IFS吸引了大量的消费者，提高了消费者在IFS的停留时间。

最后，IFS还提供了优质的服务和配套设施。

IFS拥有多层次的停车场和智能导航系统，方便消费者的停车和导航。

此外，IFS还设有VIP会员服务台、免税购物退税服务、充电桩等配套设施，为消费者提供了更好的服务。

成都商业分析报告一、概述本报告旨在对成都市的商业发展状况进行分析。

成都作为中国西南地区的重要城市，商业发展潜力巨大。

通过对成都市商业市场的综合分析，可以为商家和投资者提供有针对性的市场信息和发展建议。

二、市场概况1. 市场规模成都市商业市场规模庞大，消费潜力强劲。

调查数据显示，成都市2019年的社会消费品零售总额达到XXX亿元，同比增长X%。

消费市场呈现出较快增长的趋势，为商家带来了巨大的商机。

2. 市场竞争格局成都市商业市场竞争激烈，各类商业综合体和购物中心层出不穷。

主要的商业集聚区域包括市中心的中央商务区、高新区、天府新区等。

大型的购物中心和超市也分布在各个区域。

竞争格局主要表现为品牌竞争和价格竞争。

3. 消费群体特征成都市的消费群体呈现多元化和年轻化的特点。

随着经济的发展，中产阶级的壮大以及年轻一代的崛起，消费者对品质和体验要求逐渐提高。

他们更加注重健康、新鲜、环保的消费品，喜欢追求个性化和创新的购物方式。

三、商业发展趋势1. 电子商务的兴起随着互联网的普及，电子商务在成都市的发展越来越迅猛。

消费者越来越倾向于在网上购物，线上消费逐渐占据主导地位。

商家应该重视电子商务渠道，提升线上销售能力，并加强线上线下融合的营销方式。

2. 品牌差异化竞争随着市场竞争的加剧，品牌差异化竞争成为商家争夺市场份额的重要手段。

商家应该注重品牌建设，树立独特的品牌形象和价值，以及提供独特的产品和服务。

只有不断创新和满足消费者的需求，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

3. 线上线下融合线上线下融合是未来商业发展的大趋势。

通过线上线下融合，商家可以实现多渠道销售和服务，提升用户体验。

未来，商家可以通过数据分析和智能化技术，为消费者提供个性化、定制化的产品和服务。

四、发展机遇与挑战1. 机遇•成都市消费市场潜力巨大，商家可以借助市场的强大需求来发展和壮大自己的业务。

•成都市政府积极推动商业发展，鼓励创新和投资，为商家提供了良好的政策环境和配套服务。

图中画黑色区域的商圈为目前成都重点打造的中高端商圈1，春熙路盐市口商圈传统的成都市中心核心商圈。

很早投入运营的太平洋百货，王府井百货以及伊势丹，伊藤洋华堂4大百货构成此商圈成熟的运营环境。

也是目前成都最为成熟的商圈。

2013年即将开业的九龙仓的IFS国金中心，将会成为整个中国最为高端的商业综合体。

目前其签约品牌均为国际一线，将稳居成都市的高端地标城市综合体。

另外，太古广场以仿古的商街模式同样打造高端的购物中心。

盐市口区域配有华联百货，茂业百货，并配有未来的华置广场商业，未来的春熙路盐市口商圈将不断的定位升级，满足各个不同档次的消费人群。

2，红照壁商圈传统的成都高端商业商圈。

美美力诚很早就霸占成都高端奢侈品卖场头把交椅，本地开发商仁和春天逆势而上，几年内稳坐奢侈品卖场头衔。

10年仁恒置地广场的开业，把这一格局打破，进一步提升红照壁商圈的奢侈品档次，成为目前成都地标性的综合体项目。

同时，该区域配有远东太平洋百货，航天科技大厦裙楼商业，该商圈成为不二的中高端消费目的地。

3，攀成钢商圈全新的区域，11年开业的万象城吹响了该商圈的发展浪潮。

国内外优秀开发商均战略布局于此，万象城二期目前正积极的规划中。

同时，新鸿基，九龙仓，香港置地三巨头合作的ICC项目将成为该区域的明星高端商业综合体项目，意在与九龙仓的IFS共同竞争成都的顶级购物中心。

同时，乐天自行买地于此，将建立在成都第一个全权拥有的综合体项目。

该商圈搭配攀成钢区域未来高端的住宅，将会成为未来成都重点的成熟区域。

4，天府新区商圈（包含高新管委会，金融城，大源区域）成都政府重点打造的天府新区，名震国内外。

成都的城南片区是众所周知未来打造的重中之重。

目前，已经落成的九方购物中心定位中端，并搭配餐饮娱乐休闲，成为城南一站式的休闲购物目的地。

吸纳新南片区的部分客源。

3年内就已经完全成熟的新南片区，以宜家，欧尚，凯丹，迪卡隆共同配合，已经成为与春熙路遥想呼应的重点成熟商圈。

成都商业体不缺缺的是优质商业地产！作为一个土生土长且爱好逛街的的成都人，你要问我现在成都到底有多少综合体、写字楼、商场什么的？其实我是不太清楚的.据不完全统计，光是目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个.这么多的商业体,简直要崩溃的节奏，有木有！事实上，早在去年就曾有媒体报道,成都在建商业地产面积居全球第二空置率高，而写字楼市场整体比例就占据大多数,其中关于写字楼市场的边缘化、同质化、泡沫化,堪称成都商业地产的“三座大山”。

让我们通过真实有效的调查报告，看成都商业地产过剩问题到底怎么“破”。

沿人民南路一路向南，通过天府大道南延线，从仁恒置地广场、来福士广场，到成都银泰中心、大魔方、环球中心,再到希顿国际广场、明宇ISC……沿途密密麻麻发的写字楼、综合体，是大多数成都人的第一印象。

而国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域，毫无疑问一直以来都是业界从未停止过的话题.“成都商业体不缺，缺的是高品质商业地产。

”日前,城南一写字楼开发商老总在接受记者采访时说道,以南延线为例，既有很大部分写字楼租金在30—60元/平方米•月，也有租金在150-200/平方米•月仍租售抢手的高品质商业体。

城南的商业必须展开错位竞争，无论是从配置、地段、运营、项目特色等方面都需提档升级.在商业严重过剩的成都那些牛X的项目靠什么取胜在同一路段相邻的两栋写字楼物业，为什么租金相差会超过80元/平方米?天府大道会展板块一侧,希顿国际广场平均租金75-100元/平方米•月,其超甲写字楼租金最高达90—130元/平方米•月，是周边的其他写字楼租金的一倍有余。

即使如此,希顿国际广场的租赁业绩表现反而更加抢眼，今年上半年的租赁业绩已在去年基础上提升了200％；在东大街,一些分散业权的写字楼只能租到40—60元/平方米•月左右，明宇金融广场租金可以达到110—140元/平方米,铁狮门•晶融汇租金140元/平方米。

成都商业地产市场现状及未来开展趋势阐发目录：第一局部:成都商业地产环境阐发和开展状况阐发 (2)一、全国商业地产市场现状阐发 (2)二、成都商业地产环境阐发及商业地产规划 (3)第二局部、成都商业地产开发情况阐发 (17)一、成都商业地产开发情况阐发 (17)二、成都商业地产代表楼盘统计表 (25)第三局部：成都商业地产典型楼盘个案阐发 (29)一、华润.万象城 (29)二、国内知名城市综合体案例借鉴阐发——天河城广场 (32)第四局部、成都商业地产楼盘形态阐发 (41)一、成都商业地产经营策略的比较 (41)二、地产+商业营运模式的探讨 (43)三、成都写字楼市场简况阐发 (44)四、成都商务酒店市场简况阐发 (44)第五局部：成都商业地产未来开展趋势阐发 (47)一、成都商业地产市场总结 (47)二、成都商业地产未来开展趋势 (48)第一局部:成都商业地产环境阐发和开展状况阐发一、全国商业地产市场现状阐发随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经建设大型的购物中心，这就为商业地产商的开展留下了巨大市场开展空间。

商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地财产与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。

中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。

2021年全国房地产市场快速回暖，全年商品房发卖面积和发卖额别离增长42.1%和75.5%，办公楼和商业营业用房市场也增长显著，全年发卖面积别离同比增长30.8%和24.2%，发卖额别离同比增长66.9%和45.5%，发卖均价别离同比增长24.4%和16.2%；此外，两类物业的投资额也有明显增长，办公楼开发投资额同比增长18.1%，增幅较2021年提高了10.7个百分点，商业营业用房开发投资额同比增长24.4%，为2005年以来最高年增长速度，甚至高于了同期住宅开发投资。

远洋太古里突围成都去年，家住在成都的公司人柯莱把家从城南搬到了更市中心的位置―位于锦江区的东大街。

远洋太古里就在她新家的对面。

“我和我先生都觉得，未来5到10年，南边很少可能会有超过远洋太古里和成都国际金融中心的商场。

”曾经从事商业地产行业的柯莱对《第一财经周刊》说，“虽然现在这里和南边的房价差不多，但我觉得这一带未来会是成都永远的CBD。

”远洋太古里是由脱胎于国企的远洋商业和港资企业太古地产各占50%股份合资成立的项目公司，双方联合拿地，其后各自发挥长项―远洋地产负责主导项目前期的开发和建设，熟悉商业地产运作的太古地产负责设计规划、招商和运营管理。

两边各尽其责，想要在这座中国西南市场中最重要的“新一线城市”闯出一些名堂。

远洋太古里是柯莱现在最爱逛的购物中心，而她每天上班的办公室刚好位于这座城市租金最贵的商业综合体成都IFS。

这两个商业体之间，其实仅仅隔了一条纱帽街。

不只是柯莱，事��上很多成都本地人都已习惯将远洋太古里和成都IFS这两个“邻居”并立来看。

后者由另一家经验丰富的港资开发商九龙仓持有运营。

成都IFS的模板，正是九龙仓在香港尖沙咀的地标性商业项目―海港城，最大的特点就是顶尖奢侈品品牌占整个业态的20%。

相比来说，柯莱更喜欢远洋太古里的原因是这里的消费价位比IFS要低一些，更好逛。

仲量联行的分析也显示，顾客到IFS的目的性消费更强。

成都IFS自2014年年初开业销售业绩就领跑成都商业地产市场，正式开业时间比它晚了16月的远洋太古里，开局则不算顺利。

2015年，这家定位中高端的购物中心完成了19亿元的销售额，在成都整个商业零售市场排名第四。

不过远洋太古里好像也并不着急。

这家城市综合体的50%基因来自太古，而这家地产商一向以“慢工出细活”著称。

从开启成都项目到购物中心正式开业，就已经花费了6年时间。

精耕细作的态度并不妨碍远洋太古里展示自己的野心。

太古地产执行总裁白德利在其开业时就曾告诉媒体，这家城市综合体将“试图满足人们在消费时代的一切需求”。

成都太古里商业街案例分析一、内容概括成都这座充满魅力的城市，在近年来的发展中，太古里商业街成为了一个引人注目的亮点。

走进太古里，你会被这里独特的氛围所吸引。

今天我们就来聊聊这个地方的魅力所在和它成功的背后原因。

太古里商业街，不仅仅是一个购物的地方，它更像是一个融合了时尚、文化和生活的综合空间。

这里汇聚了各种知名品牌，同时也不乏具有特色的本土品牌，给消费者带来了多样的购物体验。

更重要的是，太古里的设计非常独特，充分体现了现代与传统的结合。

走在街道上，你可以看到古朴的建筑与现代设施完美融合，营造出一种古今交融的感觉。

除了购物和观光，太古里还是人们休闲的好去处。

这里有各种餐厅、咖啡馆和小吃街，无论是品尝地道美食还是享受一杯咖啡的悠闲时光，都能让人感受到生活的美好。

太古里的成功并非偶然，它的背后体现了对消费者需求的精准把握和对商业运营的深思熟虑。

接下来我们就深入剖析太古里的成功之处。

1. 简述成都太古里的背景及地理位置说到成都你会想到什么？宽窄巷子、锦里，还有那些美食吗？但近年来太古里也成为成都的时尚潮流中心之一，今天咱们就来聊聊这个充满魅力的太古里商业街。

在这之前你得知道它的地理位置和背景。

太古里的历史可以追溯到几年前的一个城市更新计划，随着成都的快速发展，这里从一个普通的商业区逐渐转型为集购物、休闲、娱乐于一体的时尚生活中心。

所以当我们今天走到太古里时，会感受到一股强烈的现代都市气息，这里的每一砖一瓦都充满了故事和活力。

那么这样一个地方究竟有何魅力呢？接下来我们就深入剖析它的成功之处。

2. 介绍文章目的和研究的重要性：对成都太古里商业街进行案例分析，探讨其成功经验和发展策略成都这座古老而又现代的城市，孕育出了许多独特的文化现象。

今天我们要一起走进成都的一个标志性地点——太古里商业街，来探讨它的成功经验和发展策略。

这篇文章的目的，就是想和大家分享太古里的故事，看看它是如何成为众人瞩目的焦点，又是如何在竞争激烈的市场中脱颖而出的。

优秀商业街区业态案例一、成都太古里。

1. 整体定位与特色。

成都太古里那可真是个超级酷炫的地方。

它的定位就像是一个时尚潮流的大派对，把传统和现代完美地融合在了一起。

你走在太古里的街上，既能看到古色古香的川西建筑风格，像大慈寺就在其中，给人一种历史的厚重感；又能被各种超级时尚的国际大牌和潮流小店包围，就像是穿越在不同的时尚时空里。

2. 业态分布。

时尚零售：这里简直是时尚达人的天堂。

各种大牌旗舰店琳琅满目，像Gucci、LV这些，它们的店铺装修都特别有特色，不是那种千篇一律的商场店。

而且除了大牌，还有很多小众设计师品牌，像一些国内的独立设计师开的店，从衣服到饰品，充满了创意，满足了不同人群的时尚需求。

餐饮美食：美食种类超级丰富。

从高端的法式大餐到亲民的成都本地小吃，应有尽有。

你可以在精致的西餐厅里享受浪漫的烛光晚餐，也可以在街边的龙抄手店，来一碗热辣辣的抄手，感受成都的烟火气。

还有那些网红甜品店，门口总是排着长长的队伍，大家就为了尝一口那美味的蛋糕或者冰淇淋。

文化体验：大慈寺在太古里中间，这就是一个天然的文化宝藏。

人们可以进去拜拜佛，感受一下佛教文化的宁静。

而且太古里还经常举办一些文化艺术展览，比如摄影展、现代艺术展之类的，让你在逛街购物之余，还能提升一下自己的文化素养。

3. 成功原因。

独特的建筑风格与环境打造：太古里的建筑是开放式的街区，街道宽窄错落有致，这种布局让人们逛街的时候感觉很舒服，不会有那种在封闭商场里的压抑感。

而且建筑之间的绿化和公共空间设计得也很棒，有很多小广场和花园，人们可以坐在那里休息、聊天。

精准的品牌引进：他们太了解消费者的心理了。

知道成都人既爱时尚又爱美食，还对本地文化有深厚的感情。

所以引进的品牌既有国际大牌撑场面，又有本地特色品牌接地气，还有各种网红品牌吸引年轻人。

这样就形成了一个多元化的商业生态，不同年龄、不同消费层次的人都能在这里找到自己的乐趣。

营销与活动策划：太古里经常搞一些特别酷的活动。

成都远洋太古里成都远洋太古里（Sino-Ocean Taikoo Li Chengdu）坐落成都中心地带，是太古地产（Swire Properties）和远洋地产（Sino-Ocean Land）携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。

成都远洋太古里位于春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。

成都远洋太古里项目别具纵横交织的里弄、开阔的广场空间，为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念，树立国际大都会的潮流典范。

值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。

成都远洋太古里于2014年起分阶段开业，汇聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府。

中文名:成都远洋太古里 Sino-Ocean Taikoo Li, Chengdu地址:成都市锦江区中纱帽街8号，临近大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街。

服务业态:城市综合体停车位:地下二层 1000个成都远洋太古里位于城市中心的成都远洋太古，交通便利，北临大慈寺路、西接纱帽街、南靠东大街，并与成都地铁2号及3号线的春熙路交汇站直接连通。

同时又历史悠久的大慈寺相邻，接壤人潮涌动的春熙路商业区，成都远洋太古里是一座总楼面面积逾10万平方米（逾114万平方英尺）的开放式、低密度的街区形态购物中心。

不同于传统的室内购物中心，成都远洋太古里的建筑设计独具一格，以人为本的“开放里”概念贯穿始终。

通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，成都远洋太古里既传统又现代，营造出一片开放自由的城市空间。

在愈加拥挤而不断向高发展的都市中心，成都远洋太古里保留一片低密度开阔空间，阳光与雨露、鸟语与花香，种种体验变得直接而与众不同。

传承历史与文化，城市中心重现活力成都远洋太古里的建筑设计顾问公司the Oval partnership一直坚持这样的理念：一个优秀的空间既要沉淀城市的文化与历史，又要提供开阔的平台汇集当代思潮。