融资租赁的计税依据.doc

第五章房产税第一节概述一、房产税的概念：以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

二、房产税的特点1.房产税属于财产税中的个别财产税。

2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

第二节征税范围、纳税人和税率房产是以房屋形态表现的财产。

房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。

一、征税范围:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

二、纳税人:房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

备注：典当是出典人（产权所有人）急需资金，用想保留产权赎回权的一中融资行为。

由于出典期间，产权所有人无权支配房屋，所以有支配权的承典人为纳税人。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

2009年1月1日起外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产，也应纳房产税。

外币为记账本位币的按缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折成人民币计算缴纳。

（新增）三、税率（一）从价计税：1.2%（二）从租计税：12%1.个人出租住房，按4%的税率征收房产税。

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收。

第三节计税依据和应纳税额的计算一、计税依据——按房产余值计税和按租金收入计税两种。

租赁如何税收筹划【09/16/20XX信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。

在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。

租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。

租赁可分为两种形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。

2．融资性租赁(也称金融租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型的筹资方式。

出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的规格、型号、性能等条件提供设备，以改善承租企业的生产能力和财务状况。

融资租赁具有以下特点①出租人在租赁期满时将资产的所有权转移给承租人；②承租人有优先承购权；③租赁期间不短于租赁资产有效经济寿命的75％；④最低租赁偿付款的现值不低于租赁资产公平时价的90％。

租赁对出租人和承租人都可以带来利益。

对承租人来说，一是承租人只需按期支付租金便可得到所需设备使用权，不必为长期拥有机器设备先垫支资金，避免因短期资金集中支付给企业资金平稳周转造成冲击，以及资金被占用或经营不当时承担风险；二是承租企业支付的租金可以从成本中扣除，具有抵税效应。

对出租人来说，由于其拥有较为充裕的资金，从事租赁业务可以获得租金收入，实现资本的增值。

此外，当出租人与承租人同属一个企业集团时，在不违反税法规定的前提下，通过租赁可队直接、公开地将资产从一个企业租给另一企业，实现利润、费用等转移，最终达到整个集团税负减轻的目的。

《税法》课程考试试卷B适用专业：闭卷试卷所需时间120分钟试卷总分100分一、单项选择题每题2分共20分1、某企业1月份有未抵扣完的增值税0.5万元，2月销售免税货物40万元，生产免税货物动用前期购进原材料10万元，则其2月份增值税处理为：A、既无销项税，也不抵扣进项税B、因有上期未抵扣完的进项税，因而需用免税货物销项税冲抵未抵扣完增值税C、因生产免税货物企业不用交纳增值税D、无销项税，进项税作转出处理，本期交纳增值税1.2万元2、.对同一课税客体或同一税目，不论数额大小，均按同一比例计算征税的税率形式是（）A.比例税率B.全额累进税率C.超额累进税率D.超率累进税率3、下列关于计算增值抵扣税销项税额的内容，错误的是（）A、纳税人进口货物，凭借从海关取得的完税凭证上注明的增值税额抵扣B、一般纳税人外购货物所支付的运输费用，根据运费结算单据（普通发票）所列运费金额17%的扣除率计算税额准予扣除C、从事废旧物质经营的一般纳税人收购的废旧物质经过主管税务机关使用的收购凭证上注明的收购金额，按10%的扣除率计算进项税额予以抵扣。

D、纳税人购进货物或者应税劳务，从销售方取得的增值税专用发票，按发票上注明的增值税额予以抵扣。

4、增值税一般纳税人因当期销项税额小于当期进项税额，其不足抵扣部分的税务处理是（）A.用上期的余额抵扣B.结转下期继续抵扣C.不得再抵扣D.退还已纳税款5、根据消费税法律制度规定，纳税人自产自用的应税消费品不缴纳消费税的是（）A.用于职工福利B.用于在建工程C.用于连续生产应税消费品D.用于馈赠6、下列关于消费税销售额的说法中，正确的是（）A、含消费税且含增值税的销售额B、不含消费税而含增值税的销售额C、不含消费税也不含增值税的销售额D 含消费税而不含增值税的销售额7、交通运输业营业税税率为（）A 3%B 5%C 17%D 20%8、下列各项金融保险业务的营业税计税依据，表述正确的是（）。

第五章房产税最近三年本章考试题型、分值、考点分布第一讲房产税的征税范围、纳税人、税率和计税依据一、房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

1.属于个别财产税。

2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

3.根据房屋的经营使用方式区别规定征税方法。

二、房产税的基本要素（一）征税对象房产税的征税对象是房产。

所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。

但室内游泳池属于房产。

（二）征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

（三）纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照规定缴纳房产税。

（四）税率1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

三、计税依据（一）计税依据设计的指导思想1.原值——房屋取得时的价格2.净值——折余价值3.市价——当前价格标准的确定——房产计税余值（计算出来的数据）（二）计税依据的形式1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

其中：（1）房产原值即会计核算中账户原值，但是应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第八章讲义1房产税法◆本章考情分析本章是一个多税种章，涉及房屋、土地等不动产拥有、使用、占用中的财产征税或行为征税。

本章包括4部税法，分别是：房产税法、城镇土地使用税法、契税法、耕地占用税法，均为《税法》考试中的非重点税种，命题主要是单选题、多选题，每个税分值1-2分，合计8分以内。

◆本章内容：4节第一节房产税法第二节城镇土地使用税法第三节契税法第四节耕地占用税法◆本章新增及变化内容：1.结构调整2.优惠有新政策：如物流企业，农产品批发市场和农贸市场使用的土地、房产优惠第一节房产税法房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

一、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

具体包括：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

6.外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

（二）征税对象——房产与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；。

【深闺花舞】佳人“八技”以“花”迷目。

正所谓“邀来春色满园秀，撷取清风一地香”。

一如本章，作为小税种的集合，给人以“群芳共舞，百花争艳”之感。

在诸多小税种群策群力之下，本章在考试中所占分值达到了13％左右。

初学本章，尤感“乱花渐欲迷人眼”，易懂难记，为便于考生分类识别，我们将分“房地产相关税种”，“车辆、船舶与环境相关税种”和“与增值税联系较为密切的税种”三部分加以介绍。

【2023年考试变化】2023年本章“印花税”按新法重新编写，新增调整多项内容，对考试影响较为重要。

章节框架人生初见第一部分房地产相关税种考验一房产税★★★案例导入——税种的故事男性，50来岁，是一位深沉的老哥。

平时言不语，对劳苦大众非常友善，但发起怒来，立刻会变成进击的巨人。

房产税大哥目光毒辣犀利，和城镇土地使用税是一对好基友，在生活习惯和爱好等很多方面都很相像。

（一）房产税的特征1.属于财产税，以房产为征税对象2.以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据3.以房产所有人为纳税人【例题1·判断题】（2021年）房屋产权出典的，应以出典人为房产税纳税人。

（）『正确答案』×『答案解析』房屋产权出典的，应以承典人为房产税纳税人。

（三）房产税的征税范围1.属于房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括“农村”。

2.不属于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。

【老侯提示】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

【例题2·多选题】（2022年）根据房产税法律制度的规定，下列房产中，属于房产税征税范围的有（）。

A.位于县城的企业生产用房屋B.市区的室内游泳池C.农村的菜窖D.市郊公园中的饭店『正确答案』A B D『答案解析』独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第九章讲义1房产税法房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

一、纳税义务人与征税对象（一）纳税义务人1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

6.外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

（二）征税对象——房产它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。

与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（三）征税范围房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。

房产税的征税范围不包括农村。

二、税率、计税依据与应纳税额计算（一）税率——记忆1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率征收房产税。

（二）计税依据1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。

各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

【解析1】对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！房产税从价计征和从租计征的区别从价计征还是从租计征划算【税务实
务】
房产税从价计征和从租计征的区别从价计征还是从租计征划算
如何判定是从租计征还是从价计征房产税
1、认要判断所权使用权否同即判定相应计征式
2、所权=使用权：价计征所权自使用房屋收益产权所按照：应纳税额=应税房产原值X(1-扣除比例)X1.2%计算缴纳房产税
3、所权≠使用权：租计征第三支付价获使用权产权所按照：应纳税额=租金收入X12%(4%)计算缴纳房产税
房产税按从价计征划算还是从租计征划算?
新房房产税按租计征划算房房产税按价计征划算临界点房租价否高于房价值10%租金按照周围同类房屋租金均价核定
出租的厂房可以从价计征房产税吗
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收,即从价计征
1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。

共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

第七章房产税法、契税法和土地增值税法本章考情分析一、房产税（二）税率、计税依据和应纳税额的计算1.税率——比例税率。

（1）从价计征——1.2%；（2）从租计征——12%。

个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

2.计税依据（1）一般规定A.从价计征（自用）：计税依据=房产余值房产余值=房产原值×（1-扣除比例）扣除比例为10%～30%。

房产原值的确定：①房屋原值：房屋本身原值+附属设备价值+配套设施价值②更换房屋附属设备和配套设施对房屋原值的影响房屋原值=房屋的原始价值+更换的新设备、设施的价值-房屋原来相应设备和设施的价值（易损坏、需要经常更换的零配件除外）③地价对房产原值的影响（★）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

④纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

B.从租计征（出租）：计税依据=租金收入【提示】无租使用的房产，计税依据为房产余值。

（2）特殊规定（★）A.投资联营的房产的计税依据①参与投资利润分红，共担风险的，计税依据=房产余值。

②不承担联营风险，只收取固定收入的，计税依据=租金收入。

【例题·多选题】下列关于房产投资的房产税的说法，正确的有（）。

A.以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税B.以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方以固定收入视为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税C.以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方以房产余值为计税依据计征房产税D.以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税【答案】BCD【解析】以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待，以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；对于成立有限公司的，房产应当过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由投资方按租金收入计征房产税。

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注册税务师考试辅导《税法二》第五章讲义2
申报和缴纳
【考点三·★★】申报和缴纳
【考纲要求】熟悉
【典型例题1：2012年多选】
关于融资租赁房产的房产税处理，下列说法正确的有（）。

A.由承租人在合同约定开始日的次月起，按照房产余值缴纳房产税
B.由出租人在合同约定开始日的次月起，按照房产余值缴纳房产税
C.合同未约定开始日的，由承租人在合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税
D.合同未约定开始日的，由出租人在合同签订的当月起依照房产余值缴纳房产税
E.合同未约定开始日的，由承租人在合同签订的当月起依照房产余值缴纳房产税
[答疑编号6486050107]
『正确答案』AC
『答案解析』融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

【典型例题2：应试指南】
以下关于房产税纳税期限以及纳税申报的表述中，正确的有（）。

A.房产税的纳税期限由税务机关确定
B.房产税在机构所在地缴纳
C.纳税人住址发生变更、产权发生转移，应按规定及时向税务机关办理变更登记
D.纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之日起缴纳房产税
E.房产税按年计征，分期缴纳
[答疑编号6486050108]
『正确答案』CE
『答案解析』房产税在房产所在地缴纳；房产税的纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定；委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。