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资产评估——市场法[1]

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市场法
一． 前提：
1. 要有一个活跃的公开市场；
2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动；
可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长）
二.程序及相关指标:
1.选择参照物:3个或以上;
2.在评估对象与参照物之间选择可比因素;
3.指标对比,量化差异;( 区域因素:
参照物所在区域比被估资产好：
反之，系数>1

)
4.调整对比指标;
5.综合分析评估结果;

三.具体方法(直接方法):
评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。。。。。。
=参照物成交价格±基本特征差额。。。。。。
1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估
对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直
接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作

1系数评估值P

100
调整系数＝
为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同
型号同厂家同批量的设备、汽车等）；
2． 市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方
面不利
评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）
3. 功能价值类比法：
（1）。线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象
生产能力÷参照物生产能力）
（2）。规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估
对象生产能力÷参照物生产能力）x
4.价格指数法：
（1）。评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）
（2）。评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定
基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指
数）
（3）。评估价值=参照物资产交易价格×价格指数
（4）。评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基
价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）
（5）。评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基
准日各期环比价格指数乘积）
5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅
有成新程度差异的情况）
评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）
成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可
使用年限）×100%

四．具体章节的运用：
（一）.机器设备评估中的市场法：
1.直接匹配法:
与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估
对象的价值。
评估值=参照物的市场价值±差异调整
2.因素调整法： 通过比较相似的市场参照物与被评估设备的可
比因素差异，并通过这些因素做出调整，由此确定对被评估对象
的价值。（这是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，由
相似的参照物作为分析调整的基础）

（二）.房地产评估中的市场法：
一．难以使用的范围：
1. 没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2. 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建
筑等；
3. 很难成为交易对象的房地产，如教堂，寺庙等；
4. 风景名胜区的土地；
5. 图书馆、体育馆、学校用地等；
二． 操作步骤：
1. 收集交易资料（基础和前提）：评估人员应随时收集有关房地
产交易实例；
2. 确定可比交易案例；（如果房地产市场较稳定，评估基准日与
案例交易日期可相差较远，所选取的案例资料通常不应该超
过3年，如果市场变动剧烈，较快，最好是近2年内的）
3. 因素修正：
（1）.交易情况的修正
有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间，公
司之间，通常会以低于市场价格进行交易：
交易时有特别的动机，急于出售;有人为了扩大经济面
积，收购邻近的建设用地，往往会使交易价格抬高；
买方或卖方不了解市场行情，往往会使房地产交易价格
偏高或偏低
特殊的交易方式，如拍卖，招标等。
交易情况修正后的正常价格=可比实例的价格×（正常情况
指数÷可比实例情况指数）=P×
（如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分
母小于100，反之则大于100）
（2）.交易日期的修正
评估基准日价格=（评估基准日价格指数÷可比交易实例交易时


100
价格指数）×可比实例价格
（3）.房地产状况修正：实地调查
（4）.容积率修正：
经容积率修正后价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系
数÷可比实例容积率修正系数）
容积率=建筑总面积÷土地总面积
（5）.土地使用年限修正：土地的年收益确定以后，土地的使用
期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的
价格也会因此提高。

R:资本化率；M：被估对象的使用年限；N：可比实例的使用年
限
修正后的地价=比较实例的价格×K

4. 确定房地产的价值：
（三）.森林资源评估中的市场法：
该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估
待估林木资产价值的方法.
P=林分质量调整系数×物价指数调整系数×参照物单位蓄积量
的交易价格×被估林木资产的蓄积量
林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林

n
m
rr)1(11)1(11


年限修正系数＝
子。不同的林分采取的不同的森林经营措施
（四）.矿产资源评估的市场法：（可比销售法，采矿权）
要求采矿权具有可比性，即矿种相同，自然成因类型相同，工业
类型大致相似，同时要取得足够的地址参数。该方法在矿业权市
场发达的国家应用较为广泛。在我国此方法受到一定的限制。
P=参照的采矿权成交价格×规模调整系数×品味调整系数×价
格调整系数×差异调整系数 其中，

规模调整系数=被评估的采矿权探明储量÷参照物的采矿权探明
储量
品味调整系数=被评估的采矿权精矿平均品味÷参照的采矿权精
矿平均品味
价格调整系数=被评估的采矿权采用的矿产品价格×参照的采矿
权当时采用的矿产品价格
采矿权差异要素调整=被评估的采矿权差异要素判断总值÷参照
的采矿权差异要素判断总值

（五）.无形资产评估中的市场法：

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资产评估中的三种基本评估方法的比较分析

资产评估中的三种基本评估方法的比较分析

资产评估中的三种基本评估方法的比较分析作者：胡梅来源：《现代经济信息》 2018年第3期资产评估中的三种基本评估方法的比较分析胡梅四川大学锦城学院摘要：收益法、市场法和成本法这三种基本的评估方法，每种方法都有不同的假设使用条件和评估前提；因此根据不同评估对象的特点不同，在选择方法时有不同的选择问题。

关键词：市场法；资产评估的方法；成本法中图分类号：F239文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-01一、三种基本评估方法的概述1.市场法的概述评估准则中对市场法的含义的表述为：指在市场上找到与被评估资产相同的或者相类似的资产的市场交易价格为基础，将被评估资产与参照物资产进行直接比较或者类比分析，将他们之间影响价值最大的差异进行分析，从而对市场交易价格进行调整，得出被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法是采用比较或者类比的思路及方法判断资产的价值。

(1)市场法的假设前提条件有2个：A充分发达与完善的市场条件；B公开市场上能够找到与被评估资产相同的或者相似的参照物。

(2)市场法使用的领域：主要适用于在市场上能够找到参照资产的评估，如通用的机器设备和交易案例比较多的房地产的评估，一般不适合于找不到参照物，或者参照物的市场交易价格很难确定的资产的评估。

2.收益法的概述收益法是指估测被评估资产评估基准日以后每年的预期收益，将未来预期收益折现到评估基准日时点，用这些现值之和来判断被估资产的价值的一切方法。

收益法的思想是：资产评估价值大小取决于该资产在未来期间收益净额折现之和。

基本理论公式为：其中Ri表示资产未来期间各期收益额；r表示折现率；n表示收益期限。

收益法的基本前提条件：A要考虑被评估资产的未来收益是否可以单独进行测算从而确定预期收益；B能够确定折现率或资本化率；C被评估资产预期获利年限可以预测从而确定取得未来预期收益所持续的时间。

3.成本法的概述估测评估基准日时点被评估资产的重置成本，用重置成本减去在评估基准日存在的贬值，用这个剩余值来确定资产的价值。

资产评估方法与案例

资产评估方法与案例

资产评估的差不多方法第一节市场法一、市场法与其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法是一种最简单、有效的方法。

（二）市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。

1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。

2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

二、运用市场法进行资产评估的方式一般地讲，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就能够把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。

更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。

参照物差异调整因素要紧包括三方面；一是时刻因素。

时刻因素是指参照物交易时刻与被评估资产评估基准日相差时刻所阻碍的被评估资产价格的差异。

二是地域因素。

地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的阻碍差异。

三是功能因素。

功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的阻碍。

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用市场法评估资产程序1．明确评估对象。

2．进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场差不多信息资料，查找参照物。

3．分析整理资料并验证其准确性，推断选择参照物。

4．把被评估资产与参照物比较。

5．分析调整差异，做出结论。

（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。

2．评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和同意。

市场法的缺点表现在：1．需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。

市场法

市场法


8m
5
6
30年 精品课件 35年
交易实例D 略
类似 住宅 空地 2006.12.5 840元/M2 450M2 略正方形 平坦 普通 很好 较好 8m
6 30年
评估对象 略
一般市区 住宅 空地
2007.10.3
600M2 长方形 平坦 普通 很好 很好
8m 6 3018年
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常 买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常 买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低 3%。则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%； 交易实例B：2%； 交易实例C：3%； 交易实例D:0%。
年限修正系数＝[1-1/(1+8％)30] ÷[1-1/(1+8 ％)35]＝0.9659
精品课件
22
⑦计算待估土地的初步价格。 交易实例A修正后的单价为：
87 100 100 160 100 02 .965 9（ 9 09 /平 元方米 101001001000
交易实例B修正后的单价为：
821 001 001 701 002 10 （ 3/8 元 平方米） 98100 88100
市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍 数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评 估对象价值的方法。用数学式表达：
（2）规模经济效益指数法
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力
÷参照物生产能力）x
例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：
被评估资产价值＝10 ×（90／120）0.7＝8.18（万元）
精品课件
10
4.价格指数法（亦称物价指数法）
价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑 参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整评估对象价 值的方法。
第四讲 市场法

第四讲 市场法


②资产价值与其功能呈指数关系的情况, 通常被称作规模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生 产能力÷参照物生产能力)x (3-5)
被评估资产年生产能力为90吨,参照资 产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产 的市场价格为10万元,该类资产的功能价值 指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元。
当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
5．个别因素。个别因素主要包括资产的 实体特征和质量。资产的实体特征主要是 指资产的外观、结构、规格型号等。资产 的质量主要是指资产本身的建造或制造的 工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的 差异时，被评估资产的价值可用下式表示 为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系 数
或=参照物成交价格×价格指数
与评估对象完全相同的参照资产6个 月前的成交价格为10万元,半年间该类资
产的价格上升了5%,则：
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
(5)成新率价格调整法 成新率价格法是以参照物的成交价格 为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度
上的差异,通过成新率调整估算出评估对
特征直接与评估对象的同一基本特征进行比
较而判断评估对象价值的各种具体评估技术
方法。其基本数学表达式为：
评估对象价值＝参照物成交价格 (3-1)
或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象
ａ特征÷参照物ａ特征) (3-2)
(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格 或与评估对象基本相同的参照物具有现
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。