城市居民对住宅区位偏好的研究——以芜湖市区住房研究为例
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医、 娱乐 等 出行活 动所 需要 的交 通 成 本 （ 括货 币成 本 和 时 包
国商 品房 价格 太高 的重要 原 因是地 价太 高 ， 也就 是居 民在购 房 时 ， 支 付的住 宅 区位费 用过 高 。高 额的 房价 直接 制 约着 要 普通 居 民住 宅区位 选 择的 自主权 ， 由于 有 限 的经 济 收入 ， 他 们往 往选 择偏 离市 中心 的住 宅 区位 。当然 具 有 较 高收 入 的 群体 受房 价 的制约性 很小 ， 往选 择 区位最好 即房 价最 高 的 往
—
区位 。相 反 ， 区 由于地 价 低 廉 ， 屋 价 格 相对 符 合 普通 居 郊 房 民的 收入水平 ， 因此 ， 区住 宅则 是 城 市 普通 收 入 阶 层 的 主 郊
民住 宅 区位 支付 意 愿模 型并运 用 ＯＬ （ Ｓ 最小二 乘法 ） 回归方 法 ， 以芜湖 市区 的社会 调 查数 据 为主 ， 究城 市居 民住 宅 研
区位 偏好 的 差异性 。结果表 明 ： 宅 区位 选择 中 ， 在住 高收入 群 体趋 向于居 住 在 市 中心 偏近 的 位 置 ， 房价 格 、 住 交通 通
的收 入水 平和不 同区位 的房价来 寻找 适合 自己居 住 的 区位 。
一
般地， 高收入 阶层 趋 向于 购 买 区 位较 好 的高 档住 宅 ， 中 而
１ 住 宅 区位选择 的 显性影 响 因素 ．
在 新 的房 地产 运行 机制条 件下 ， 为房 地产 市场 独 立消 作
低 收 入阶层 只能 选择 区位 较差 的住宅 ， 离市 中心 区位较 如偏 差的地 段 。在 我 国 ， 同收入 阶层对 住宅 区位选 择 的模 式 尚 不
城市 住宅 分布 ＿、 市 空 间结 构 及 其 变化 ＿ 、 市 社 会 空 间 ２城 ］ ３城 ］
的形 成和 演化 、 宅郊 区 化等 进 行 了深 入 分 析 ， 些 成 果 对 我 这 国城 市 内部 住宅 空 间的 研究 具 有 重 要 意义 。本 文 主要 是利 用大 量的社会 调 查数据 ， 用显 性偏好 排序 的效 用 函数 对居 采 住 区位选择 行为进 行 实证研究 。
带 给人们 的效用 不仅 取决 于建筑 本身 ， 同时还 取决 于 其所 处 的空间位 置 ， 即住宅 区位 （ ｅｉｅｔ ｌ ｏａｉ ） Ｒ ｓ ｎｉ ｃｔ ｎ 。住宅 区位 ， ｄ ａＬ ｏ 不仅 仅是 指住宅 在城 市 区域 （ 空间 ） 中所 坐 落 的地理 位 置 ， 而 且包 括 由该位置 出行 的便捷 程度 （ 即通达 性 ）以及 居住 在该 、 位置 所获 得 的非 经济 方面 的满足 程度 。具体 来说 ， 就是 指 住 宅坐 落 的地理 位 置 和 以此 为 基 点 进 行 工 作 、 学 、 物 、 上 购 就
费主体 的居 民可 以根据 自己的住
房 需求来 选择适 宜 的住 房 。本 文 主要 是 从 居 民的个 体 特征 （ 职业 和收 入） 房屋 价 格 、 通 通 达性 和 对 居 住 环境 的 、 交
偏好等显性因素着手， 来研究它们在住宅区位选择过程中的
作用机 制 。下 面简要 阐述 某些 重要 的显性 因素 的作 用机制 ：
其次 ， 入与 住 宅 区位 的 选 择 。从 经 济 学 的角 度看 ， 收 居 民收 入 的不 同导 致 了预算 约束 的差异 ， 同的收入 阶层 对单 不 位货 币支 出 的边 际效 用是 有差别 的 ， 而效用 函数 反 映 的无 从
差别 曲线是 不 同的 。在选 择住宅 区位 时 ， 民必须 根据 自己 居
不 同于西方 发达 国家 。在西 方发 达 国家 ， 般 高收 入 阶层 的 一 居 民多居住 于环 境质 量 良好 的郊 区 ， 低收入 阶层 的居 民则多 居 住在 环境 条件 相对 较 差 的市 区。我 国 由于公 共 交 通设 施 尚不发 达 ， 个人 拥有 汽车量 很低 ， 外 ， 区的综 合社 会 服务 另 郊 水 平较 差 ， 因此 ， 区仍 然 是 高 收入 家 庭 的 首选 的最 佳居 住 市
达 性和环 境偏好 是择 居 时的 重要 影 响 因素 。
关 键 词 ： 宅 区位 ；显 形 偏 好 ； 支付 意 愿 ；居 住 环 境 住
在住 宅市场 经济 体 制下 ， 宅 商 品 同其 他 商 品 一样 ， 住 是
价值 与使 用价值 的 集成 。但 是 ， 宅是 一 种 特 殊 的 商 品 ， 住 他
高档 住宅 。
间成 本） 以及该位 置 的 自然 环境 、 会人文 环 境等 对居 住 者 ， 社 身体 和心 理等方 面 的影响 ［。 １ ］ 随着 住房制 度 的改革 ， 国城市 内部住 宅 空 间结构 发 生 我
了巨大变 化 ， 多学 者从经 济学 、 会学 和地 理学 的角度 ， 许 社 对
首先 ， 房价 与住 宅 区位 的选 择 。房 屋是 一种 高 价值 的产 品 ， 国际惯例 来看 ， 般是 ５年 的居 民家庭 收 入 来 确定 住 就 一 宅 的售 价 ， 这种 关系是 住 宅 作 为商 品在 长 期 买卖 中形 成 的 ， 它 客观反 映 了住 宅生产 和消 费的本 质 的内在 关 系 。但 是 ， 目 前 我 国商 品房 的价格 远远 高 于居 民家庭 收入 的 ５倍 ， 造成 我
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房 地 产 行 业
城 市 居 民对 住 宅 区 位 偏 好 的 研 究
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Hale Waihona Puke 以芜 湖 市 区住 房研 究 为例
孟 玲
（ 安徽 师 范大 学国旅 学院 ， 安徽 芜 湖 ２ １ Ｏ ） ４ Ｏ Ｏ
摘 要 ： 着我 国住 房制 度的 改革 ， 民的 购房观 念发 生 巨大 的转 变， 以前 的“ 随 居 由 单位 配 给制 ” 如今 的 “ 到 个人 消 费制” ， 居 民对住 宅 的选择有 了 自主权 。择居 自由度 的增加 决定 了住房 消 费的差 异性 ， 文 主要 是 采用 显性偏 好排 序 建 立居 本
国商 品房 价格 太高 的重要 原 因是地 价太 高 ， 也就 是居 民在购 房 时 ， 支 付的住 宅 区位费 用过 高 。高 额的 房价 直接 制 约着 要 普通 居 民住 宅区位 选 择的 自主权 ， 由于 有 限 的经 济 收入 ， 他 们往 往选 择偏 离市 中心 的住 宅 区位 。当然 具 有 较 高收 入 的 群体 受房 价 的制约性 很小 ， 往选 择 区位最好 即房 价最 高 的 往
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区位 。相 反 ， 区 由于地 价 低 廉 ， 屋 价 格 相对 符 合 普通 居 郊 房 民的 收入水平 ， 因此 ， 区住 宅则 是 城 市 普通 收 入 阶 层 的 主 郊
民住 宅 区位 支付 意 愿模 型并运 用 ＯＬ （ Ｓ 最小二 乘法 ） 回归方 法 ， 以芜湖 市区 的社会 调 查数 据 为主 ， 究城 市居 民住 宅 研
区位 偏好 的 差异性 。结果表 明 ： 宅 区位 选择 中 ， 在住 高收入 群 体趋 向于居 住 在 市 中心 偏近 的 位 置 ， 房价 格 、 住 交通 通
的收 入水 平和不 同区位 的房价来 寻找 适合 自己居 住 的 区位 。
一
般地， 高收入 阶层 趋 向于 购 买 区 位较 好 的高 档住 宅 ， 中 而
１ 住 宅 区位选择 的 显性影 响 因素 ．
在 新 的房 地产 运行 机制条 件下 ， 为房 地产 市场 独 立消 作
低 收 入阶层 只能 选择 区位 较差 的住宅 ， 离市 中心 区位较 如偏 差的地 段 。在 我 国 ， 同收入 阶层对 住宅 区位选 择 的模 式 尚 不
城市 住宅 分布 ＿、 市 空 间结 构 及 其 变化 ＿ 、 市 社 会 空 间 ２城 ］ ３城 ］
的形 成和 演化 、 宅郊 区 化等 进 行 了深 入 分 析 ， 些 成 果 对 我 这 国城 市 内部 住宅 空 间的 研究 具 有 重 要 意义 。本 文 主要 是利 用大 量的社会 调 查数据 ， 用显 性偏好 排序 的效 用 函数 对居 采 住 区位选择 行为进 行 实证研究 。
带 给人们 的效用 不仅 取决 于建筑 本身 ， 同时还 取决 于 其所 处 的空间位 置 ， 即住宅 区位 （ ｅｉｅｔ ｌ ｏａｉ ） Ｒ ｓ ｎｉ ｃｔ ｎ 。住宅 区位 ， ｄ ａＬ ｏ 不仅 仅是 指住宅 在城 市 区域 （ 空间 ） 中所 坐 落 的地理 位 置 ， 而 且包 括 由该位置 出行 的便捷 程度 （ 即通达 性 ）以及 居住 在该 、 位置 所获 得 的非 经济 方面 的满足 程度 。具体 来说 ， 就是 指 住 宅坐 落 的地理 位 置 和 以此 为 基 点 进 行 工 作 、 学 、 物 、 上 购 就
费主体 的居 民可 以根据 自己的住
房 需求来 选择适 宜 的住 房 。本 文 主要 是 从 居 民的个 体 特征 （ 职业 和收 入） 房屋 价 格 、 通 通 达性 和 对 居 住 环境 的 、 交
偏好等显性因素着手， 来研究它们在住宅区位选择过程中的
作用机 制 。下 面简要 阐述 某些 重要 的显性 因素 的作 用机制 ：
其次 ， 入与 住 宅 区位 的 选 择 。从 经 济 学 的角 度看 ， 收 居 民收 入 的不 同导 致 了预算 约束 的差异 ， 同的收入 阶层 对单 不 位货 币支 出 的边 际效 用是 有差别 的 ， 而效用 函数 反 映 的无 从
差别 曲线是 不 同的 。在选 择住宅 区位 时 ， 民必须 根据 自己 居
不 同于西方 发达 国家 。在西 方发 达 国家 ， 般 高收 入 阶层 的 一 居 民多居住 于环 境质 量 良好 的郊 区 ， 低收入 阶层 的居 民则多 居 住在 环境 条件 相对 较 差 的市 区。我 国 由于公 共 交 通设 施 尚不发 达 ， 个人 拥有 汽车量 很低 ， 外 ， 区的综 合社 会 服务 另 郊 水 平较 差 ， 因此 ， 区仍 然 是 高 收入 家 庭 的 首选 的最 佳居 住 市
达 性和环 境偏好 是择 居 时的 重要 影 响 因素 。
关 键 词 ： 宅 区位 ；显 形 偏 好 ； 支付 意 愿 ；居 住 环 境 住
在住 宅市场 经济 体 制下 ， 宅 商 品 同其 他 商 品 一样 ， 住 是
价值 与使 用价值 的 集成 。但 是 ， 宅是 一 种 特 殊 的 商 品 ， 住 他
高档 住宅 。
间成 本） 以及该位 置 的 自然 环境 、 会人文 环 境等 对居 住 者 ， 社 身体 和心 理等方 面 的影响 ［。 １ ］ 随着 住房制 度 的改革 ， 国城市 内部住 宅 空 间结构 发 生 我
了巨大变 化 ， 多学 者从经 济学 、 会学 和地 理学 的角度 ， 许 社 对
首先 ， 房价 与住 宅 区位 的选 择 。房 屋是 一种 高 价值 的产 品 ， 国际惯例 来看 ， 般是 ５年 的居 民家庭 收 入 来 确定 住 就 一 宅 的售 价 ， 这种 关系是 住 宅 作 为商 品在 长 期 买卖 中形 成 的 ， 它 客观反 映 了住 宅生产 和消 费的本 质 的内在 关 系 。但 是 ， 目 前 我 国商 品房 的价格 远远 高 于居 民家庭 收入 的 ５倍 ， 造成 我
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城 市 居 民对 住 宅 区 位 偏 好 的 研 究
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Hale Waihona Puke 以芜 湖 市 区住 房研 究 为例
孟 玲
（ 安徽 师 范大 学国旅 学院 ， 安徽 芜 湖 ２ １ Ｏ ） ４ Ｏ Ｏ
摘 要 ： 着我 国住 房制 度的 改革 ， 民的 购房观 念发 生 巨大 的转 变， 以前 的“ 随 居 由 单位 配 给制 ” 如今 的 “ 到 个人 消 费制” ， 居 民对住 宅 的选择有 了 自主权 。择居 自由度 的增加 决定 了住房 消 费的差 异性 ， 文 主要 是 采用 显性偏 好排 序 建 立居 本
