房地产价格波动对区域金融稳定的影响
———基于安徽省的实证研究
人民银行合肥中心支行金融稳定处课题组
摘要：本文在对房地产价格波动对金融稳定影响的相关研究文献进行梳理的基础上，
以金融稳定为研究目标，以房地产价格波动为研究切入点，从理论层面研究了房地产价格波动对金融稳定的影响途径及传导渠道。在此基础上，以安徽省作为研究对象，运用向量误差修正模型和格兰杰因果检验等方法对安徽省房地产价格波动对区域金融稳定的影响进行实证分析，并提出防范房地产信贷风险及维护区域金融稳定的相关政策建议。
关键词：房地产价格波动金融稳定风险暴露VEC模型
中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1009-1246（2012）03-0011-05一、引言
近年来，因房地产价格过度波动导致金融危
机的例子时有发生，特别是2007年美国的次贷
危机逐渐演变为国际金融危机，引起人们对房地
产价格波动与金融稳定关系的新一轮关注和思
考。从国内来看，受当前金融市场的制度约束，房
地产融资仍以间接融资为主，房地产开发资金主
要来源于商业银行贷款，使得房地产投资的市场
风险和信用风险过多集中于银行体系。同时，我
国房地产行业的高速发展促使商业银行偏重于
向房地产及相关行业投放贷款，导致房地产贷款
出现过快增长，由于房地产行业存在区域不可移
动性和区域发展非均衡性等特征，容易造成房地
产泡沫在区域房地产市场的堆积，一旦房地产价
格上涨势头出现逆转，可能导致区域系统性金融
风险的发生和蔓延。自2011年年初以来，我国房
地产价格的涨幅开始减缓，部分城市的房地产价
格甚至出现大幅回落；同时，购买者预期发生变
化，全国范围内的房地产销售开始大幅萎缩，个
别地区甚至出现开发商破产、购房者停供以及银
行个人按揭贷款坏账比例上升等现象。因此，研
究房地产价格波动对区域金融稳定的影响具有
非常重要的理论意义和现实意义。
二、文献综述
（一）国外研究文献综述
从国外理论界的研究来看，主要集中于房地
产价格波动对银行体系影响的分析。欧洲中央银
行（2002）研究了房地产价格波动对银行体系的
影响渠道。根据银行风险来源的不同，主要被分
为信贷风险（抵押资产价值的下降及借款人违约
率不断上升）、市场风险（银行直接投资房地产市
场所面临的价格波动风险）、盈利下降风险“、第
二回合”效应风险等。Herring Wachter（1999）通过
房地产信贷集中程度模型，指出房地产繁荣与银
行信贷之间存在显著联系。Allen等（2000）认为，
从银行对房地产市场的景气预期来看，在景气循
环上行阶段，房地产市场的粘性供给与刚性需求
使房地产价格呈现上升趋势，然而当景气循环由
盛转衰时，房地产市场供给存量增加和需求下降
导致市场供过于求，价格下降趋势明显，银行应112012年第3期
采取相应措施减少风险暴露。
（二）国内研究文献综述
由于我国银行间接融资在国内金融体系融
资中占据主体地位，银行体系风险的高低决定了
金融体系的稳健程度，因此众多学者从房地产价
格波动对银行信贷影响的角度进行阐述。武康
平、皮舜、鲁桂华（2004）研究表明，中国现阶段的制度缺陷导致房地产市场与金融市场的风险相
互正向累积，并指出抵押贷款证券化是零信息传
递成本下的多委托代理机制，对房地产市场与金
融市场关系的改进更富有效率。张晓晶、孙涛（2006）分析了驱动房地产周期变化的增长面、宏观面与制度面因素，指出房地产周期对金融稳定
的影响主要体现在房地产信贷风险暴露、政府担
保风险以及长存短贷的期限错配风险这几个方
面，并利用1992-2004年的季度数据进行计量分
析，探讨了新一轮房地产周期与金融稳定的关
系。唐建伟（2006）研究发现股票与房地产价格的波动主要通过信贷风险渠道、市场风险渠道、经
济业务收入渠道、对附属机构影响的渠道“、第二回合”渠道影响银行体系的稳定运行。
三、房地产价格波动对金融稳定影响的理论
分析
（一）房地产价格波动对金融稳定的间接影响
房地产价格波动对金融稳定的间接影响是
指房地产价格波动通过影响宏观经济和金融环
境，进而影响金融稳定，即“第二回合”效应。从以往理论研究看，资产价格波动对宏观经济的影响
可归纳为以下两个渠道：一是通过财富效应渠道
影响宏观经济家庭部门消费；二是通过托宾Q效
应渠道影响宏观经济企业部门投资，进而影响总
需求和宏观经济。
1.财富效应渠道
在财富效应作用下，房地产价格波动通过改
变消费者预期进而影响当期消费。当投资者财富
增加，他们可能会用增加的财富做抵押，来向金
融机构贷款，并追加投资。这样，投资者以财富增值资产进行再抵押贷款的过程中，不但投资者自
身承担了资产价格波动的风险，而且抵押银行也承担了资产价格波动风险。可见，资产价格波动影响消费者财富变化，消费者财富变化影响消费者消费支出变化，这一渠道可表示为：
房地产价格波动→消费者财富的变化→消
费者对当期收入和未来收入做出反应→消费支
出变化→总需求变化→影响宏观经济
2.托宾Q效应渠道
托宾Q理论认为，增加新资本的动机取决于
该项资本市场价值与重置成本的比较。根据这一理论，当企业发现房屋能以比其建造成本更高的价格销售时，即托宾Q值（房屋价格与建造成本的比率）大于1时，房屋的供给会增加，而房屋投资支出的增加会导致总需求的扩张。因此，房地产价格波动通过托宾Q效应渠道直接影响企业
部门投资进而影响宏观经济稳定，这一渠道可表示为：
房地产价格波动→Q值的变化→企业新增投
资支出变化→总需求变化→影响宏观经济
（二）房地产价格波动对金融稳定的直接影响
虽然从理论分析上能够证明房地产价格波动通
过财富效应和托宾Q效应影响宏观经济进而影
响金融稳定；但实证研究结果表明，房地产价格变动通过财富效应和托宾Q效应对金融稳定的
影响力度有限，如果仅分析财富效应和托宾Q效应，不足以全面反映房地产价格变动对金融稳定所造成的巨大影响。就中国银行体系而言，由于房地产行业对银行贷款的依赖性较强，因而房地产贷款是其主要风险之一。因此，本节通过分析房地产价格波动对银行体系影响的三类传导渠道，以进一步研究房地产价格波动与金融稳定之间的相互关系。
1.抵押品价值———信贷渠道
房地产行业的主要融资方式是房地产企业
通过房地产抵押向银行贷款，企业贷款能力取决于其可抵押的房地产价值。对于借款人来说，在房地产价格上升阶段，对应可供抵押的资产价值上升，从资产负债表的角度进一步提高了借款者获取银行贷款的能力；与此同时，借款人的负债率明显提高，增加了银行房地产贷款的风险暴露水平，为银行体系的稳健运行埋下隐患。当房地产价格由涨转跌时，借款人可供抵押的资产价值下降，导致其获得贷款的能力下降，当抵押物价值下跌幅度较大时，借款人甚至可以放弃抵押物
金融稳定研究
12而违约，导致金融机构不良贷款上升，进而对金融稳定造成负面影响。
2.资本金———信贷渠道
银行体系具有借短贷长的期限错配特征，存
贷款的久期存在差异。当房地产价格上升时，由
于银行贷款资产的久期较长，其价值上升比例大
于负债价值的上升比例，进而导致银行净资产上升。同时，房地产价格上涨会使投资于房地产的
借款人的净资产上升，由于其以房屋作为抵押，
其抵押贷款价值也会上涨，从而导致银行净资产
的进一步增加。当房地产价格由涨转跌时，根据
上述分析，借款人和银行的净资产都随之下跌，
一方面，借款人获取贷款的能力相应下降，当抵
押物价值下跌幅度较大时，借款人甚至可以放弃
抵押物而违约。另一方面，借款人违约可能会侵
蚀银行的资本金存量，尤其是当银行的资本充足
水平触及监管当局对其最低要求时，会加剧房地
产贷款的收缩。因此，银行在资本金约束下会呈
现正反馈效应，即信贷紧缩，房地产价格进一步
下跌，进而影响银行体系稳定。
3.流动性———信用渠道
研究发现，由房地产的相对价格变化及相应
金融资产价格变化所引起的财富再分配会改变
银行的流动性状态，当资产价格波动导致市场流
动性与融资流动性不足时，私人部门的金融风险
就会转变为公共部门的金融风险，进而影响银行
体系稳定。以2007年美国爆发的次贷危机为例，2006年下半年以来，美联储连续17次加息导致
房地产市场出现周期性调整，住房抵押贷款尤其
是次级抵押贷款的违约率开始上升，相关证券化
资产质量迅速恶化，其资产净值大幅缩水，给相
关金融机构投资者造成严重损失。因市场担心持
有房地产相关证券化产品的金融机构可能出现
偿付能力不足及融资困难，导致金融机构出现流
动性风险并发生挤兑现象。同时，银行为满足客
户的流动性需求而清偿持有其他银行的投资头
寸时，致使流动性风险在银行体系内传染并出现
大量银行机构破产，整个传导过程在正反馈效应
下呈现扩大化趋势。
四、房地产价格波动对区域金融稳定影响的
实证分析
《（一）指标选取与数据来源
1.指标选取
本文的研究对象是安徽省房地产价格波动
对区域金融稳定的影响，需分别选择能够反映房
地产价格波动和金融稳定这两个方面的指标。房
地产价格方面，由于房地产价格指数样本选择范
围广、跟踪调查时间较长，导致部分数据缺失，再加上考虑到价格指标受通货膨胀的影响较大，因
此主要是从房地产供求两个方面分析安徽房地
产价格的波动情况。从房地产供给角度看，本文
选取安徽房地产开发投资额增速作为代表指标；
从房地产需求看，本文选取安徽商品房销售面积
增速作为代表指标，分别记为“invest”和“area”。区域金融稳定方面，国际货币基金组织将房地产
信贷风险暴露指标（住房贷款/总贷款及商用房贷
款/总贷款）作为监测金融机构财务健康性和金融
体系稳健性的指标。众多学者在分析房地产价格
波动对金融稳定的影响时，均着重考察银行对房
地产贷款的风险暴露。因此，本文选取房地产贷
款占各项贷款的比重作为区域金融稳定的代表
指标，记为“loan_expo”。
2.数据来源及描述性统计
本文选取指标的样本范围为2007年1月至
2011年10月的53个月度数据作为样本，数据主
要来源于中经数据库、安徽省统计局网站以及
《安徽省房地产贷款投向月度统计表》。通过运用EViews软件对整个样本进行所有变量的描述性
统计。
（二）实证分析
1.数据平稳性检验
由于时间序列数据的均值或协方差随时间
发生变化，即具有非平稳性特征，可能导致伪回归，因而需对其指标序列进行平稳性检验。在平
稳性检验方面，PP单位根检验受异常值的影响较小，其检验的稳健性要优于ADF单位根检验。因此，本文采用PP单位根检验来讨论三个变量的
单整阶数，主要检验结果见表1。
表1相关变量时间序列的单位根检验结果
从表2可以看出，invest序列、area 序列和
loan_expo序列在1%、5%和10%的显著性水平上
存在单位根，因此三者均为非平稳序列。但
△invest序列、△area序列和△loan_expo序列在
1%、5%和10%的显著性水平上拒绝原假设，均为
平稳序列，即△invest序列、△area序列和
△loan_expo序列为一阶单整。
2.协整检验
本文在经过单位根检验后再通过Johansen
检验来检验变量之间是否存在协整关系。从表2
可以看出，△invest、△area和△loan_expo在5%
的显著性水平下拒绝原假设，即存在（1，1）阶协
整，说明安徽省房地产价格波动与区域金融稳定
之间存在长期的相关关系，至于何为因何为果还
要通过下面的格兰杰因果关系检验进行判断。
表2序列的协整检验结果
3.建立向量误差修正模型
本文利用Eviews软件得出VEC模型，并选
择以loan_expo为因变量的方程式:
D（LOAN_EXPO）=0.00257386885521*COINTEQ1
（-1）+0.407189444932*D（LOAN_EXPO（-1））-
0.00228349095885*D（INVEST（-1））-
0.00116760425825*D（AREA（-1））+0.1108688272
其中：
COINTEQ1（-1）=（LOAN_EXPO（-1）-
0.411883755682*INVEST（-1）+1.69565410243*
AREA（-1）-33.2521871047）
从VEC模型及其估计结果来看，R2值为
0.600133，拟合效果较好。从各解释变量的差分项
系数来看，在滞后一期时，ivest和area与
14loan_expo均呈负相关关系，即在滞后一期时，随着
房地产开发投资增速和商品房销售面积增速的提
高，房地产贷款的回款周转率较高，金融机构房地
产贷款风险暴露水平趋于下降。这也从侧面说明
了在房地产市场上行时期，银行体系趋于稳定；当
房地产景气度下降时，银行体系房地产贷款的风
险暴露水平不断提高，潜在风险日益突出。
4.对模型进行格兰杰因果检验
本文运用线性格兰杰因果检验的方法对模
型进行检验，结果如下：invest是loan_expo的格
兰杰成因，其概率为67.58%；同样，area是
loan_expo的格兰杰成因，其概率为76.19%。
五、结论和建议
（一）实证结论
根据上述实证分析，从向量误差修正模型的
回归结果看，可以看出安徽省房地产价格波动对
区域金融稳定不仅在短期波动上存在影响，同时
还受到长期均衡的影响；从Granger因果检验看，
安徽省房地产开发投资额和商品房销售面积对
金融机构房地产贷款风险暴露存在影响；从各差
分项的系数符号看，在滞后一期时，安徽省房地
产开发投资额增速和商品房销售面积增速对全
省金融机构房地产贷款风险暴露的影响均为负
相关关系，这说明当房地产价格处于上行周期
时，房地产开发投资额和商品房销售面积均呈现
增长态势，房地产企业资金回笼较快，银行贷款
的偿还能力较强，房地产贷款的风险暴露水平趋
于下降，银行体系稳健运行；当房地产价格下降
时，房地产企业和购房者的预期发生变化，房地
产开发投资增速和商品房销售面积增速下降，房
地产企业资金回笼困难，银行贷款的偿还能力减
弱，房地产贷款的风险暴露水平上升，并对银行
体系的稳健运行造成负面影响。
（二）相关建议
1.拓宽房地产企业融资渠道，降低房地产贷
款风险暴露水平。一是拓宽金融市场的深度和宽
度，促进银行市场、货币市场、资本市场与保险市
场的有机结合和协调发展，探索房地产投资信
托、房地产投资基金、上市融资、发行债券等多种
融资方式。二是鼓励房地产企业通过上市融资、
信托融资、债券融资、基金融资等多渠道进行融资，并支持资信条件较好的企业开展房地产投资
信托基金试点，降低银行贷款的间接融资比例。
三是在稳健性原则的前提下发展房地产抵押贷
款证券化，解决资产负债期限错配问题，提高金
融机构的流动性水平。
2.合理调整房地产信贷结构，加强房地产贷
款风险管理。合理调整房地产信贷结构和加强房
地产贷款风险管理是调整银行资产结构、提高资
产质量、降低银行风险暴露的关键。一是合理调
整各类房地产信贷结构的比例。积极支持符合贷
款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房
建设项目和中低价位、中小套型普通商品住房建
设项目；合理扩大对自住型、改善型住房消费的
信贷支持力度。二是严格审查贷款条件，加强银
行信贷风险管理。仔细审核房地产项目资本金到
位情况，定期评估土地及相关房地产的抵押价
值，持续开展房地产及相关行业贷款压力测试；
加大对个人消费信贷的管理，加快个人征信系统
的建设。
3.加强对辖区房地产市场的监测，建立房地
产风险预警机制。一是加强对房地产市场资金流
向的监测，将房地产开发投资增长率、商品房销
售面积增长率、销售额增长率、房地产贷款风险
暴露等指标纳入监测范围，形成全面、及时的数
据指标统计体系，以准确判断房地产市场的变化
趋势，对房地产市场的周期波动作出正确判断。
二是建立房地产风险预警机制，主要通过对监测
指标的变化趋势进行监测、评价和预报，以判断
区域房地产行业的运行状态及发展趋势，为宏观
决策者提供参考。三是综合评价区域内的房地产
行业风险状况，并及时予以信息披露，从而合理
引导银行、房地产商、消费者的预期，避免房地产
价格的大起大落，促进整个房地产市场的平稳健
康发展。
参考文献：
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课题组组长：张燕
课题组成员：季军、王亮、鲁玉祥
作者简介：
张燕，女，供职于人民银行合肥中心支行。
（责任编辑：孙琪）
一. 项目融资流程 1.房地产公司提出地产项目融资需求意向； 2.房地产公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，如果项目特别好的，可以先提供前两证； 3.对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估，判断项目融资风险及可 行性，如果可行将继续下一步，如果风险大，则本项目终止； 4.与项目方方签订房地产融资服务协议，明确融资佣金比例、房地产项目公司所需融资金额 及可接受的融资年利息比例；协议期限一般为半年至一年，可根据实际情况顺延； 5.出资方（地产信托、地产基金或银行合作公司）实地考察项目并与项目决策人会谈， 6.出资方正式项目核实调研； 7.出资方给出项目融资正式意见； 8.项目符合条件，决定放款； 9.如果决定放款，出资方与项目方签订项目贷款协议，明确项目借款的金额、期限、利息及 资金管理方法； 10.提供贷款所需资料（见附件），执行贷款手续。 11.放款成功后，按融资服务协议支付服务费等。 二. 房地产项目融资资料清单： 1.经年检的企业法人营业执照正、副本复印件 2.组织机构代码证复印件 3.税务登记证复印件（国税、地税） 4.开户许可证 5.房地产开发资质证书 6.最近一期公司章程（修正案） 7.法人身份证明、法人身份证复印件 8.最近一期验资报告 9.最近三年经审计的完整财务报告和最近一期财务报表 10.公司最近一期财务报表主要科目明细 11.公司贷款卡复印件（卡号、密码） 12.公司介绍 13.股权结构图（直到最终股东），股东介绍 14.公司实际控制人简历、公司高管简历 15.项目批复文件（立项、环保等） 16.项目可行性研究报告或尽职调查报告 17.已投入资金凭证。如股东投资凭证、契税缴纳凭证、出让金缴纳凭证、土地补偿费支付 凭证等 18.存量借款明细表（银行、金额、起止日期、用途、抵/质押物） 19.《土地使用权出让合同》、转让合同及补充协议等 20.土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、预售许可证（或规划意见书、审定设计方案等） 21.项目形象进度说明
华中师范大学成人本科 学年第二学期 ； 《房地产金融学》试卷（A 卷） I : 考试时间：91 分钟 闭卷 任课老师： 装 班级： 学号： 姓名： 成绩: 一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分） 1. 土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款 的（ ） A. 安全性 B.流动性 C.长期性 D.多样 性 2. 我国房地产金融机构的主体是 （ ） A. 住房储蓄银行 B.商业银行房地产信贷部 3. 从大量应调查对象中随机抽取一部分, 然后再推算出总体数据的调查方法叫做 （ A. 普遍调查法 B. 典型调查法 C. 抽样调查法 D. 分层调查法 4. 如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（ 6. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ 7. 在信托关系中，受托人是为了受益人的利益管理和处理信托财产，受托人不能收取信托财产 所产生的利益，也不承担相应的亏损，这就是信托财产核算的（ 8. 房地产特约信托存款是存款人指定了该存款的运用范围、对象和方式，信托机构除收取约 的信托报酬外，所有盈亏责任承担者是（ 9. 房地产股票的发行比债券限制更为严格，具备这一资格只能是得到批准的（ 10. 如果债券只面向少数与发行者关系密切的投资者，则称之为（ 11. 会员制证券交易所指的是一种不以盈利为目的的社团法人，其会员由证券公司、投资 等证券商组成，在会员制交易所中，能够进入交易所直接参与交易只能是（ C ?住房合作社 D. 住房信贷保险机构 A.期望收益率 B.内部收益率 订 :5.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（ C.营业率 D.保本占用率 A. 商业信用 B. 国家信用 C.银行信用 D.民间个人信用 A.贷款额度 B. 应付利息 C. 市场价格 D. 市场利率 A.安全性 B.独立性 C.收益性 D.流动性 A.存款人 B. 代理人 C.贷款人 D.信托机构 A.私营企业 B.国有企业 C.有限责任公司 D.股份有限公司 A.直接发行 B.间接发行 C. 私募发行 D. 公募发行 公司
湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 12/7/2020
目录 一、项目名称 (2) 二、项目主体 (2) 三、投资规模、期限及还款进度 (2) 四、项目基本情况 (3) 五、项目投资估算 (4) 六、项目销售收入及税费 (5) 七、项目财务分析................................ 错误!未定义书签。
一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资: 一期投资总额为10000万元,资金来源为业主自筹9000万元,拟从银行贷款1000万元,项目土地抵押贷款,贷款期限为3年,自2014年5月至2017年5月,年利率暂按7、00%确定,预计贷款资金一次性到账,利息按季度支付,2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足,拟用项目股权质押,融资2000万元,使用期限为3年,自2014年5月至2017年5月,年利率预计为15%。
四、项目基本情况 恩施市就是恩施土家族苗族自治州得州政府所在地,全州政治、经济、文化中心与交通枢纽,湖北省九大历史文化名城之一,享有“世界硒都”、“仙居恩施”得美誉,就是中国优秀旅游城市,国家园林城市,现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池,项目规划用地175000平米,建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地,容积率≤4、5。 目前项目一期已完成施工设计并已获得规划批准(已取得土地证,建设用地规划许可证、施工许可证),地面建筑物已有一万余平米,并已具备预售许可条件。二期征地已开始,总拆迁户7户,一期已完成其中四户安置补偿。
安徽省房地产开发企业（按资质等级）所有者权益综合情况3年数据分析报告2019版
引言 本报告针对安徽省房地产开发企业（按资质等级）所有者权益综合情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示安徽省房地产开发企业（按资质等级）所有者权益综合情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解安徽省房地产开发企业（按资质等级）所有者权益综合情况提供重要参考。 安徽省房地产开发企业（按资质等级）所有者权益综合情况数据分析报告对关键因素房地产开发企业所有者权益总金额，一级资质房地产开发企业所有者权益，二级资质房地产开发企业所有者权益，三级资质房地产开发企业所有者权益，四级资质房地产开发企业所有者权益，暂定资质房地产开发企业所有者权益，其他资质房地产开发企业所有者权益等进行了分析和梳理并展开了深入研究。 安徽省房地产开发企业（按资质等级）所有者权益综合情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用此报告需注明出处。
报告力求做到精准、精确、公正、客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信安徽省房地产开发企业（按资质等级）所有者权益综合情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节安徽省房地产开发企业（按资质等级）所有者权益综合情况现状 (1) 第二节安徽省房地产开发企业所有者权益总金额指标分析 (3) 一、安徽省房地产开发企业所有者权益总金额现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业所有者权益总金额现状统计 (3) 三、安徽省房地产开发企业所有者权益总金额占全国房地产开发企业所有者权益总金额比 重统计 (3) 四、安徽省房地产开发企业所有者权益总金额（2016-2018）统计分析 (4) 五、安徽省房地产开发企业所有者权益总金额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业所有者权益总金额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业所有者权益总金额（2017-2018）变动分析 (5) 八、安徽省房地产开发企业所有者权益总金额同全国房地产开发企业所有者权益总金额 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节安徽省一级资质房地产开发企业所有者权益指标分析 (7) 一、安徽省一级资质房地产开发企业所有者权益现状统计 (7) 二、全国一级资质房地产开发企业所有者权益现状统计分析 (7) 三、安徽省一级资质房地产开发企业所有者权益占全国一级资质房地产开发企业所有者权 益比重统计分析 (7)
房地产金融与项目融资(三) (二)多项选择题 1. 融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括。 A.政策风险 B.资金供应风险 C.经营风险 D.利率风险 E.汇率风险 答案：BDE 2. 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是。 A.协议中规定的贷款利息 B.协议中规定的有关费用 C.可分配利润 D.股利 E.预售收入 答案：AB 3. 房地产贷款担保的形式有。 A.保证 B.保险 C.质押 D.抵押 E.信用 答案：ACD
4. 可以依法发行公司债券的公司有。 A.股份有限公司 B.国有独资公司 C.一般合伙公司 D.两个国有企业投资设立的有限责任公司 E.有限责任合伙公司 答案：ABD 根据我国《公司法》的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依法发行公司债券。 5. 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是。 A.自筹资金 B.国内商业银行贷款 C.风险投资公司的资金 D.租赁公司的资金 E.预售收入 答案：ABE 6. 房地产权益融资的方式有。 A.上市 B.增发新股 C.发行企业债券 D.住房抵押贷款 E.合作开发
7. 从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得的项目，不得发放任何形式的贷款。 A.《国有土地使用权证》 B.《建设用地规划许可证》 C.《建设工程规划许可证》 D.《建设施工许可证》 E.《建筑施工合同》 答案：ABCD 8. 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着的矛盾。 A.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 B.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 C.投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾 D.资金投入后无法按计划使用的矛盾 E.资金投入量大与国家政策调控的矛盾 答案：ABC 9. 土地储备贷款的风险因素有。 A.土地储备中心自有运作资金严重不足 B.房地产市场状况变化的不确定 C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可 控因素等原因导致的项目未按期完工和超支 D.土地出让计划不明确 E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
房地产项目融资计划书（范本） 一、企业经营状况介绍 公司成立于2019年，是由**市****有限公司与****有限公司合资成立，法人为***，注册资本*00万元，是集团旗下集地产开发运营、建筑建造、商业地产招商策划为一体的房地产开发企业。****广场是公司精心开发的商业综合体项目之一，总建筑面积*.*万平方米，商业建筑面积达*.*万平方米，并成功引进人人乐、真功夫、中影院线等知名品牌入驻，获得了极大的商业成功，曾荣获“200*年中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号。 二、企业法人介绍 **市****有限公司创立于2019年4月29日，由**市****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于2019年成功开发“**广场”项目，荣获“中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。从2019年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅2019年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，
从2019至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社会!根据公司的发展规划，预计2019年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在**银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。 **市****有限公司成立于2019年，是由**市****有限公司和***共同出资成立的投资公司，公司法人为***，注册资本*000万，主要从事地产开发、实业投资、物业管理等业务。公司成立以来，竣工面积*0多万平方米，投资开发了**广场、****国际酒店等项目;目前，公司承建的****项目已经竣工验收，****四星酒店也已经全面正式开业，在**市的地产行业已经形成了较强的区域品牌优势。辉煌成绩的取得，源于公司高层的崇高信念和更高追求，缘于公司坚持信誉第一和对合同的恪守，缘于**人追求质量第一和科学、精细、文明的理念。公司将以诚信经营为根本，以仁义道德为准则，愿与社会各界企业精诚合作，共创美好未来，共建和谐社会做出新的贡献。 三、股东背景 **市****有限公司：成立于2019年，出资人为***、***，注册资金400万，主要从事工程承包、房屋建造等，先后承建开发了“***花园”、“**苑”、“*安居”、“****雅苑”、“**大厦”等项目，2019年与****有限公司合资成立****有限公司，开发了****广场项
2016 年房地产经纪人协理考试全真模拟试题及(答案)（2） 房地产经纪基础总分 100分时间 150分钟 一、判断题（共 40 题，每小题 0.5 分。判断下列各题观点的正误，正确的在答题卡上将字母[A]涂黑，错误的将字母[B]涂黑。） 1.房地产经纪是一种专业服务行为。 A 2.房地产经纪人在经纪业务中可以利用买卖双方信息不对称赚取差价。B 3.经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金。A 4.房地产拍卖是房地产经纪活动的一种特殊形式。A 5.取得房地产经纪人执业资格是发起设立房地产经纪机构的必备条件。A 6.房地产经纪人员可以个人名义从事经纪活动。B 7. 在促成一宗房产买卖交易过程中，由于种种原因没有成交，经纪人员不可以向委托人收取任何费用。B 8.房地产经纪合同采用书面形式。A 9.居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。A 10. 在房屋出租委托代理活动中，如果委托方交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，房地产经纪机构可以单方解除经纪合同。A 11.《北京市存量房买卖合同》中，约定了房屋交付时卖方有义务对房屋及附属物的查验提供必要帮助和清单。A 12.房地产经纪合同存在必须以房地产交易合同的成立为前提。A 13.受托人因无法亲自处理委托事务，可自行转委托第三人。B 14.《北京市房屋租赁合同》中，租赁用途为非居住的，甲方需到房屋所在地的房屋行政管理部门办理租赁合同备案手续。A 15.只要客户愿意购买，尚未取得预售许可证的楼盘也可以销售。B 16.在销售项目市场分析中常用到 SWOT 分析定位法，优势和劣势分析主要是着眼于外部环境的变化及对项目的可能影响。B 17.在《北京商品房买卖合同》条款，非出卖人原因造成商品房损坏，出卖人不承担保修责任。A 18.客户会是房地产经纪人维系客户的工具，比较容易建设和长期经营。A 19.商品房预售合同条款变更，需要到管理系统办理变更备案。B 20.对于新建商品房，按揭付款的按揭比例最高为 70%。B
安徽省房地产开发企业经营情况数据分析报告2019版
引言 本报告针对安徽省房地产开发企业经营情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示安徽省房地产开发企业经营情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解安徽省房地产开发企业经营情况提供重要参考及指引。 安徽省房地产开发企业经营情况数据分析报告对关键因素主营业务收入，土地转让收入，商品房销售收入，房屋出租收入，主营业务其他收入，主营业务税金及附加，营业利润等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 安徽省房地产开发企业经营情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司 天津旷维所有，任何机构及个人引用我方报告，均需注明出处。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于权威政府部门及相关行业协会如中国国家统计局等，并借助统计分析方法科学得出。相信安徽省房地产开发企业经营情况数据分析报告能够帮助机构和个人更 加跨越向前。
目录 第一节安徽省房地产开发企业经营情况现状概况 (1) 第二节安徽省主营业务收入指标分析（均指房地产开发企业） (3) 一、安徽省主营业务收入现状统计 (3) 二、全国主营业务收入现状统计 (3) 三、安徽省主营业务收入占全国主营业务收入比重统计 (3) 四、安徽省主营业务收入（2016-2018）统计分析 (4) 五、安徽省主营业务收入（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国主营业务收入（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国主营业务收入（2017-2018）变动分析 (5) 八、安徽省主营业务收入同全国主营业务收入（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节安徽省土地转让收入指标分析（均指房地产开发企业） (7) 一、安徽省土地转让收入现状统计 (7) 二、全国土地转让收入现状统计分析 (7) 三、安徽省土地转让收入占全国土地转让收入比重统计分析 (7) 四、安徽省土地转让收入（2016-2018）统计分析 (8) 五、安徽省土地转让收入（2017-2018）变动分析 (8) 六、全国土地转让收入（2016-2018）统计分析 (9)
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
一、香港房地产发展成功的原因 1.高地价政策 2.政府控制土地开发 3.活跃的房地产投资企业 4.稳定的税费以及完善法律制度等 二、房地产证券化的特征 1基础资产的法律形式是合同权利 2、参与者众多，法律关系复杂 3、独特的融资模式 4、安全系数高 5、证券品种多样化，适合于投资 6、政策性强 三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？ 1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。 2.将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。 3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。
4.积极发展住房公积金贷款。可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。 （划线部分为关键词，答出即可得分） 四、什么是房地产信托有何作用？ 房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。 作用 1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。 2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。 3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。 4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。 五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。
安徽省房地产开发国有企业数量数据专题报告2019版
序言 安徽省房地产开发国有企业数量数据专题报告对安徽省房地产开发国有企业数量做出全面梳理，从房地产开发企业总个数，内资企业数量，国有企业数量等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助机构和个人找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 安徽省房地产开发国有企业数量数据专题报告相关知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，任何机构及个人引用我方报告，均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助机构和个人加深对安徽省房地产开发国有企业数量的理解，洞悉安徽省房地产开发国有企业数量发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。
目录 第一节安徽省房地产开发国有企业数量现状概况 (1) 第二节安徽省房地产开发企业总个数指标分析 (3) 一、安徽省房地产开发企业总个数现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业总个数现状统计 (3) 三、安徽省房地产开发企业总个数占全国房地产开发企业总个数比重统计 (3) 四、安徽省房地产开发企业总个数（2016-2018）统计分析 (4) 五、安徽省房地产开发企业总个数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业总个数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业总个数（2017-2018）变动分析 (5) 八、安徽省房地产开发企业总个数同全国房地产开发企业总个数（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节安徽省内资企业数量指标分析（均指房地产开发企业） (7) 一、安徽省内资企业数量现状统计 (7) 二、全国内资企业数量现状统计分析 (7) 三、安徽省内资企业数量占全国内资企业数量比重统计分析 (7) 四、安徽省内资企业数量（2016-2018）统计分析 (8) 五、安徽省内资企业数量（2017-2018）变动分析 (8)
第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
房地产法规模拟试题1 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关(B ) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是(C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应 (B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以(C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有(D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行(B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9."三通一平"的三通是指(C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑(D) A.不予补偿
房地产项目融资渠道 房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展?本文就这一话题谈一点粗浅看法。 一、房地产企业融资现状 一融资规模持续增长 近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2021年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍参见表1-1。 二银行信贷是房地产融资的主要渠道 仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%;自筹资金2184亿元，占28.38%;其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款;其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持部分企业甚至达到70%～80%。 三股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小 2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2021年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。 四房地产资金信托活跃 2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2021年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2021年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2021年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》以下简称212号文，对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。 二、房地产企业融资存在的主要问题
房地产金融自学考试试题-----------------------作者：
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做试题,没答案?上自考365,网校名师为你详细解答! 浙江省2009年1月自学考试房地产金融试题 课程代码：00173 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.房地产金融学是______的一个分支，是一门边缘学科。( ) A.房地产学 B.保险学 C.房地产经济学 D.经济学 2.下列属于管理行的房地产信贷部的主要职责( ) A.指导和管理全行系统的房地产金融工作 B.研究和制定房改金融工作的方针和政策 C.协助有关部门筹集和建立城市、企业、居民个人三级住房基金 D.制定有关房地产金融市场配套规章制度并组织实施 3.下列哪种情况能说明投资方案中有些成本费用太大，同时也能说明可能管理不善，应该压缩成本或改善管理？( ) A.偿债收益低 B.营业率高 C.保本占用率高 D.投资收益率低 4.房地产投资属于______，因为它可以直接导致社会总产品和财富的增加。( ) A.需求方投资 B.供应方投资 C.产业投资 D.金融投资 5.下列哪一种房地产信贷是根据国家住房改革制度方针的政策而设立的?( ) A.住房储蓄 B.住房基金
C.发行房地产债券 D.发行房地产股票 6.银行要坚持______原则，既是国有银行性质决定的，也是商业银行经营的自我约束机制的客观要求。( ) A.安全性 B.流动性 C.盈利性 D.政策性 7.债务人如不能按期偿还贷款本息，就称之为违约，贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押贷款的( ) A.处分权 B.赎回权 C.抵押权 D.赠与权 8.下列哪一类信托业务是融资和融物相结合的处理?( ) A.融资信托业务 B.代理业务 C.租赁信托业务 D.信托咨询业务 9.证券基本特点是( ) A.收益性 B.风险性 C.变现性 D.价格上的变动性 10.房地产证券经纪人是代理客户进行证券买卖以取得______的中间商。( ) A.股息 B.佣金 C.红利 D.本金 11.当典当物成为死当后，典当行就取得了对该典当物的( ) A.收益权 B.使用权 C.所有权 D.转典权 12.在有形物质中，______不能作为保险标的。( ) A.房屋 B.设施
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地) 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 (1)抵押贷款(2)质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式 合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9) 股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1)资金投入量(2)资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1)资金需求(2)资金来源 4.3.3 ?0以下工程
安徽省房地产开发企业商品房（按用途）平均销售价格具体情况3年数据专题报告2019版
引言 本报告借助数据对安徽省房地产开发企业商品房（按用途）平均销售价格具体情况进行深度剖析，从房地产开发企业商品房平均销售价格，房地产开发企业住宅平均销售价格，房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格，房地产开发企业办公楼平均销售价格，房地产开发企业商业营业用房平均销售价格等方面进行阐述，以全面、客观的角度展示安徽省房地产开发企业商品房（按用途）平均销售价格具体情况真实现状及发展脉络，为需求者制定战略、为投资者投资提供参考和借鉴。 安徽省房地产开发企业商品房（按用途）平均销售价格具体情况专题报告的数据来源于权威部门如中国国家统计局、重点科研机构及行业协会等，数据以事实为基准，公正，客观、严谨。安徽省房地产开发企业商品房（按用途）平均销售价格具体情况数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
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目录 第一节安徽省房地产开发企业商品房（按用途）平均销售价格具体情况现状 (1) 第二节安徽省房地产开发企业商品房平均销售价格指标分析 (3) 一、安徽省房地产开发企业商品房平均销售价格现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业商品房平均销售价格现状统计 (3) 三、安徽省房地产开发企业商品房平均销售价格占全国房地产开发企业商品房平均销售价 格比重统计 (3) 四、安徽省房地产开发企业商品房平均销售价格（2016-2018）统计分析 (4) 五、安徽省房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动分析 (5) 八、安徽省房地产开发企业商品房平均销售价格同全国房地产开发企业商品房平均销售价 格（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节安徽省房地产开发企业住宅平均销售价格指标分析 (7) 一、安徽省房地产开发企业住宅平均销售价格现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅平均销售价格现状统计分析 (7) 三、安徽省房地产开发企业住宅平均销售价格占全国房地产开发企业住宅平均销售价格比 重统计分析 (7)
房地产项目融资—土地转让—案例分析 项目概况 项目名称、位置：时代?国际，位于北京市朝阳区广渠路31号 项目概况：规划总用地面积25016.12平方米 项目运作过程： 1、2002年初，北京嘉利恒德房地产开发有限公司与北京内燃机厂（该地块原属单 位）签订土地协议出让合同，取得了这块土地的开发权。 2、2002年9月4日，嘉利恒德公司与北京豪威嘉业房地产开发有限公司签订联合 开发协议，约定：嘉利恒德公司提供规划项目内用地，豪威嘉业公司以嘉利恒德名义规划、建设、销售，承担土地出让金，同时支付嘉利恒德公司补偿款1.95亿元。 3、2003年4月15日，嘉利恒德和豪威嘉业两公司又将项目转让给了上海国飞绿色 置业有限公司，合同约定：以嘉利恒德公司的名义成立南区项目开发部，国飞公司全权负责该项目的规划、建设、销售等工作，并拥有该项目所有权及所有销售收入；国飞公司在承担土地出让金的同时，支付项目合作转让款2.40亿元给豪威嘉业公司。 4、2003年7月27日，嘉利恒德公司就项目用地与北京市国土资源局签订《北京市
国有土地使用权出让合同》 5、2003年8月26日，嘉利恒德公司将有关项目文件移交豪威嘉业公司。 6、2003年9月22日，豪威嘉业公司将嘉利恒德公司第二项目部印章移交国飞公司。 7、2003年10月，国飞公司在项目用地上加建了围墙并进驻现场和接管工地，但嘉 利恒德公司并未能取得开工证。 8、2003年10月，国飞公司按合同约定向豪威嘉业公司交付了部分合作转让款（总计4200万元）和部分土地出让金（总计967.5万元）。 9、2004年8月5日，北京市土地利用事务中心向嘉利恒德公司发出缴款通知，要 求其在10日缴清所有地价款。当日，嘉利恒德公司致函国飞公司，要求对方缴纳该笔地价款。但国飞公司认为，在双方所签的合同中并没有约定由自己先期支付地价款，因此不同意交付这笔钱，双方合作产生裂痕。 10、2004年8月31日，嘉利恒德公司自行筹款，缴清了全部地价款和滞纳金。 11、2004年10月8日，嘉利恒德公司与北京中鑫源房地产开发集团有限公司签订 项目转让合同，嘉利恒德公司将项目建设用地的使用权转让给中鑫源公司，交付中鑫源公司与项目有关的全部资料和建设用地；中鑫源公司支付嘉利恒德公司项目土地使用权转让总价款3.15亿元。 12、2004年8月18日，因公司内部对该项目的风险评估意见不一，国飞公司一度 致函嘉利恒德公司，提出“在不影响嘉利恒德公司和豪威嘉公司的利益，也未增加责任的情况下签订一份新的合同以减轻投资风险”。 13、2004年9月14日，国飞公司再度致函嘉利恒德，提出收回投资及各项费用成 本加5%补偿的协商前提下退出合作建议，同时声明，此建议事项若未经双方最终签约，则不影响原合同继续履行。 14、2004年10月17日。嘉利恒德公司函告国飞公司称，他们已与中鑫源公司签约。 国飞公司立即提出反对，但没有结果。 15、2004年10月8日，在与嘉利恒德公司签订土地使用权转让合同之后，中鑫源 公司很快便召集施工队伍进入这块土地，开始施工。而此时，这块土地还没有取得施工证。16、2004年11月4日，国飞公司致函中鑫源公司，要求对方停止施工并撤出南区项目现场，但中鑫源公司未予理睬。