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房地产开发经营与管理：地产金融与项目融资（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
lB 、树立公司良好形象 C 、延长销售期，加强公众印象 D 、筹措项目开发资金 E 、抢占市场份额 本题答案： 4、判断题 债务融资成本中的资金占用费就是通常所说的利息。
（ ） 本题答案： 5、多项选择题 下列（ ）是REITs 的特征。
A.风险性 B.不稳定性 C.市场价值稳定 D.抵御通货膨胀 E.流动性 本题答案： 6、判断题 由于房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。
很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产作抵押物借入贷款比发行企业债券更为有利。
（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：7、判断题金融机构在提供资金融通的过程中，金融机构对项目的审查应持审慎的态度，在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。
（）本题答案：8、多项选择题某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。
A.贷款额B.企业信用等级C.自有资金数量D.项目风险等级E.贷款期限本题答案：9、判断题有限责任公司和房地产投资信托基金主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。
（）本题答案：10、判断题REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。
( )本题答案：11、判断题债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是项目投资形成的可分配利润和协议中所规定贷款的有关费用。
房地产开发经营工作中的项目融资与资金管理在房地产开发经营工作中，项目融资与资金管理是至关重要的环节。
本文将从项目融资和资金管理两个方面进行探讨。
一、项目融资项目融资是指为了开发和运营房地产项目所筹集的资金。
房地产开发项目的融资方式多种多样，常见的有自筹资金、银行贷款、债券发行、股权融资等。
具体选择哪种融资方式需要综合考虑资金需求、风险承受能力、项目回报率等因素。
1. 自筹资金：自筹资金是指开发商自己投入的资金，如自有资金、股东资金以及之前项目的利润再投资等。
自筹资金的优势是资金来源相对可靠，减少了与其他金融机构的合作风险。
但自筹资金规模受限，有可能无法满足大型项目的需求。
2. 银行贷款：银行贷款是房地产开发项目最常见的融资方式之一。
通常，开发商可以凭借项目的抵押物以及项目可行性研究报告向银行申请贷款。
银行贷款的优势是利率相对较低，还款期限较长，能够满足中长期项目的资金需求。
3. 债券发行：债券发行是指开发商以发行债券的形式筹集资金。
债券投资者向开发商提供资金，开发商在约定期限内按照一定利率支付债券利息，并在到期日偿还债券本金。
债券发行的优势是可以吸引到更广泛的投资者参与，扩大资金来源。
4. 股权融资：股权融资是通过发行股票吸引投资者参与房地产项目。
投资者购买开发商发行的股票，成为公司的股东。
股权融资的优势是可以获得较大规模的资金，适用于大型项目的融资需求。
二、资金管理资金管理是指对房地产开发项目所筹集的资金进行有效的配置和运用，确保项目运营的顺利进行。
良好的资金管理能够保障项目的正常开展，并最大程度地提高资金利用的效益。
1. 预算编制：在项目启动之初，需要根据项目需求和计划进行详细的预算编制。
预算编制应包括项目的投资预算、运营预算以及成本控制预算等，以确保项目在资金方面的需求得到合理安排和有效控制。
2. 资金流动控制：资金流动控制是对项目资金流动进行监控和管理。
通过及时、准确地掌握项目的资金流动情况，可以做到运作资金的充分利用，避免资金短缺或闲置，保持项目的良好运营状态。
房地产开发经营中的项目融资与资金管理项目融资是房地产开发过程中的重要环节，而资金管理则是保障项目运营的关键。
本文将探讨房地产开发经营中的项目融资与资金管理问题，并提供一些实用的经验和策略。
一、项目融资1.1 融资渠道房地产项目融资主要通过以下渠道实现：1. 商业银行贷款：开发商可以向商业银行申请融资贷款，借款期限和利率等条件会根据项目规模、开发商信用等因素来决定。
2. 企业债券：开发商可以通过发行企业债券来获取项目融资，企业债券通常具有较长的期限，适合长期发展项目。
3. 股权融资：开发商可以通过吸引股东投资来获得资金，开展股权融资需要制定明确的股东权益分配机制。
1.2 融资风险管理在进行融资过程中，需要注意以下风险：1. 市场风险：房地产市场波动性较大，开发商需要在规划项目时充分考虑市场需求，降低市场风险。
2. 还款风险：开发商需要确保项目能按时完成并开始销售，以便能按期还款，避免还款风险。
3. 利率风险：如果利率变动较大，会对项目融资造成一定影响，开发商需要灵活运用利率避险工具。
二、资金管理2.1 预算与资金计划房地产项目运营需要制定详细的预算与资金计划，确保项目资金的合理利用和运作。
1. 项目预算：包括开发成本、销售费用、运营成本等各项费用预算，全面考虑项目投入和回报。
2. 资金计划：根据项目不同阶段的资金需求，组织和管理项目资金流动，确保项目按计划进行。
2.2 资金流动与监控良好的资金流动和监控能帮助开发商对项目资金状况了如指掌，及时调整和优化资金使用。
1. 资金流动管理：建立有效的付款和收款制度，确保资金流入和流出的准确记录和及时处理。
2. 资金监控：通过财务报表和资金流量表等工具，对项目资金进行监控和分析，及时发现和解决资金问题。
2.3 风险控制项目资金管理需要充分了解和控制各种风险，保障项目的顺利运作。
1. 项目风险评估：在项目策划和运营中，开发商需要进行风险评估，提前制定应对措施。
房地产金融与项目投资在当今的经济环境中，房地产行业一直是备受关注的焦点，而房地产金融与项目投资则是其中至关重要的两个方面。
这不仅关系到房地产企业的发展，也对整个经济的稳定和增长有着深远的影响。
首先，让我们来了解一下房地产金融。
简单来说，房地产金融就是为房地产的开发、购买、销售等活动提供资金融通的服务。
它涵盖了多种金融工具和渠道，如银行贷款、债券发行、房地产信托基金（REITs）等。
银行贷款是房地产金融中最常见的方式之一。
开发商在进行项目开发时，往往会向银行申请贷款来获取资金。
银行会根据项目的可行性、开发商的信用状况以及市场前景等因素来决定是否放贷以及放贷的金额和利率。
对于购房者来说，住房贷款也是实现购房梦想的重要途径。
通过长期的分期付款，购房者可以提前拥有自己的住房，同时也促进了房地产市场的需求。
债券发行则是房地产企业另一种重要的融资手段。
企业通过发行债券向投资者募集资金，承诺在一定期限内支付利息并偿还本金。
这种方式可以帮助企业筹集到大量的资金，但同时也需要承担相应的利息成本和还款压力。
近年来，房地产信托基金（REITs）在房地产金融领域逐渐兴起。
REITs 通过集合众多投资者的资金，投资于各类房地产资产，如商业地产、写字楼、公寓等，并将租金收入等分配给投资者。
这为投资者提供了一种间接参与房地产投资的方式，同时也为房地产企业提供了新的融资渠道和资产变现途径。
房地产项目投资则是一个复杂而充满风险的过程。
在进行投资之前，投资者需要对市场进行深入的分析和研究。
这包括对当地经济发展状况、人口增长趋势、政策法规等宏观因素的了解，以及对具体项目的地理位置、周边配套设施、市场需求等微观因素的评估。
地理位置是房地产项目投资中最为关键的因素之一。
一个位于繁华商业区或交通便利地段的项目，往往具有更高的价值和投资潜力。
周边配套设施的完善程度，如学校、医院、商场等，也会直接影响项目的吸引力和市场需求。
市场需求的分析也是不可或缺的。
房地产开发中的项目融资与财务管理分析房地产开发是一项资金需求巨大的行业，项目融资和财务管理对于房地产开发公司的发展至关重要。
本文将分析房地产开发中的项目融资和财务管理，并探讨如何有效应对相关挑战和风险。
一、项目融资分析1. 资金需求分析房地产开发项目需要大量的资金来购买土地、开展建设和推广销售。
在进行项目融资之前，开发商必须对项目的资金需求进行充分的分析和评估。
这包括确定项目规模、土地成本、建设成本、销售预期和运营费用等因素。
2. 融资渠道多样化房地产开发项目的融资渠道多样化，包括银行贷款、债券发行、股权融资和引入合作伙伴等。
开发商应根据项目需求和市场情况选择适合的融资方式。
例如，相对较小规模的项目可以通过银行贷款满足资金需求，而大型综合性开发项目可能需要进行股权融资或债券发行。
3. 风险控制与回报评估在进行项目融资时，开发商需要充分评估风险与回报的平衡。
融资成本、项目风险、市场预期等因素都会影响到投资回报率。
因此，在选择融资渠道和确定融资策略时，开发商必须全面考虑风险控制和项目回报。
二、财务管理分析1. 预算和成本控制房地产开发项目的财务管理必须建立在科学合理的预算和成本控制基础上。
开发商应制定详细的项目预算，包括土地成本、建设成本、销售和市场费用等。
同时，通过建立有效的成本控制机制，及时调整项目的财务预期和成本结构，确保项目的可持续发展。
2. 现金流管理房地产开发项目的现金流管理对公司的生存和发展至关重要。
开发商需要预测项目的现金流动情况，合理安排和管理现金流入和流出。
此外，开发商还可以通过合理的资金调度和投融资活动，优化现金流结构，提高资金利用效率。
3. 财务风险管理房地产开发项目的财务风险主要包括市场风险、流动性风险和信用风险等。
开发商应建立完善的财务风险管理体系，包括制定风险预警机制、建立风险评估模型，并及时采取相应的措施来降低和控制风险。
同时，建立稳定的合作关系和良好的信誉也有助于降低财务风险。
房地产开发经营工作中的房地产金融与资本运作房地产行业在经济发展中扮演着重要角色，它不仅为人们提供住房，还对经济的发展产生了巨大的影响。
在房地产的开发经营过程中，房地产金融与资本运作起到了至关重要的作用。
本文将深入讨论房地产金融与资本运作在房地产开发经营工作中的重要性。
1. 房地产金融的定义及功能房地产金融是指通过金融手段来对房地产进行融资和管理的过程。
在房地产开发经营工作中，房地产金融扮演着资金供给、风险管理和市场调节的重要角色。
它为房地产企业提供了必要的资金支持，促进了房地产市场的繁荣和发展。
2. 资本运作在房地产开发中的应用资本运作是指通过投资、收购和融资等方式，将资本投入到房地产市场中，实现利益最大化的过程。
它包括了项目投资、并购重组、资本注入等多种方式。
通过资本运作，房地产企业可以更加灵活地配置资金、资源和人力，提高企业的效益和竞争力。
3. 房地产金融与资本运作的关系房地产金融和资本运作密不可分，相互促进、相互影响。
房地产金融为资本运作提供了必要的资金支持和融资渠道，而资本运作则为房地产金融的发展提供了更大的空间和机遇。
二者相互合作，有效地推动了房地产行业的发展和壮大。
4. 创新金融工具在房地产开发中的应用随着金融业的不断发展，越来越多的创新金融工具逐渐应用于房地产开发中。
例如，房地产证券化、REITs等金融产品的出现，为房地产企业提供了新的融资渠道和方式。
这些创新工具不仅为企业带来了更多的资金，还提供了更多的投资机会和风险多样化的选择。
5. 房地产金融与资本运作面临的挑战和对策房地产金融和资本运作在发展过程中面临着各种挑战，例如金融市场的不稳定性、资本流动的不确定性等。
为了应对这些挑战，房地产企业需要建立完善的风险管理体系，加强与金融机构的合作，稳定资金来源，并且通过多元化的发展战略降低风险。
6. 房地产金融与资本运作的发展趋势未来，随着经济的发展和金融市场的进一步开放，房地产金融与资本运作将迎来更大的机遇和挑战。
第九章房地产金融与项目融资一、单项选择题1.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（)。
A.有限股份责任公司B。
股份有限公司C。
房地产投资信托D.有限责任合伙企业2.下列哪一项不属于私募股权投资的特点（）。
A。
多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式,绝少涉及债权投资B。
一般投资于公开发行公司，不会涉及到要约收购义务C.投资期限较长，一般可达3至5年或更长,属于中长期投资D.投资退出渠道多样化3。
（)的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A。
权益融资B。
债务融资C。
发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金4。
证券市场的功能不包括（)。
A。
筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能5。
下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是（)。
（2004年试题)A.土地购置贷款B。
土地储备贷款C.土地开发贷款D。
建设贷款6。
我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行B.工商银行C。
商业银行D.农业银行7.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A.40％～50%B。
50％～60%C。
60%～70％D.70％～80％8.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(）。
A。
租金收入B。
土地出让收入C.房地产抵押贷款D。
净经营收入9.在房地产开发贷款中,（)通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。
A。
土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款10.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是(）。
（2008年真题）A。
债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入11.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发、贷款带来的风险是（）。
A.经营风险B.市场风险C。
房地产开发与经营与管理第15讲房地产金融与项目融资重点难点：1．房地产抵押贷款的概念与类型2．房地产企业权益与债务融资的概念3．房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性．房地产业与金融业息息相关。
从房地产投资的惯例来看，不论是开发投资还是置业投资，投资者很少完全以资本金(权益资金)投入。
为此，不论是开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行权益融资和债务融资。
9．1 房地产资本市场9．1．1 房地产市场与资本市场房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展、房地产价值的提高而逐渐演变的。
在房地产价值较低的时候，房地产投资者(开发商或业主)自己就可以提供开发或获得房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。
随着房地产价值的逐渐提高，房地产开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。
随着房地产信贷规模逐渐增大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。
同时，商用房地产价值的提高，使得单个自然人无法提供全部权益资金。
大宗商用房地产逐渐变成由公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持有。
这些机构通过发行股票和债券等方式为开发或获得房地产融资，从而实现了房地产权益的证券化。
这时，房地产市场和资本市场之间变得密不可分。
主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分；房地产开发公司、房地严有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票和其它股票一样在股票交易所交易；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。
房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产资本市场。
9．1．2 房地产企业权益与债务融资房地产业是一个资金密集型行业。
无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都有巨大的资金需求。
房地产企业能否获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个房地产企业能否健康发展，一个项目能否顺利运作，也影响着房地产业能否持续健康稳定地发展。
9．1．2. 1 权益融资当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。
权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润。
根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托等类型，以后四种企业形式为主。
不同类型的房地产企业，权益资金的融通方式也有所不同。
有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。
股份有限公司和房地产投资信托则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。
房地产权益资金传统上主要是在私人市场融通。
但随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。
从来源看，房地产权益资金主要来源于机构投资者。
在美国，机构投资者主要为养老基金、房地产投资信托、人寿保险公司以及外国投资者。
由于房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。
目前，我国房地产企业权益资金很少，规模普遍偏小，主要从事开发业务，持有物业做长期投资的很少。
由于施工企业垫款和商品房预售现象十分普遍，我国房地产开发企业的资产负债率极高。
国家统计局在全国范围内对62个城市3 817家房地产开发企业进行的调查显示，内地房地产企业的资产负债率目前普遍高于75％。
房地产企业权益资金过少，资产负债率过高，不利于房地产业的健康发展，也不利于防范系统性金融风险。
9．1．2．2 债务融资债务融资就是通过举债的方式融资。
除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。
房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。
债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。
除了以在建或者建成房地产做抵押物借人的贷款外，房地产企业还可以发行企业债券和借入信用贷款。
和其它类型企业一样，房地产企业也可以公开发行企业债券融通资金。
但房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。
很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借人贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商用房地产投资项目相关联，属于项目融资的范畴。
另外，房地产企业还可以向商业银行等贷款人借人信用贷款，例如商业银行发放的房地产企业流动资金贷款，这类贷款没有抵押物，不与特定的房地产开发或投资项目相关联。
对于有比较好的盈利前景的房地产投资项目，有些金融机构和机构投资者不甘心只提供债务融资而获得稳定的利息和费用收入，他们往往还希望分享项目投资的利润。
因此，在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。
9．1．3 房地产开发贷款与土地储备贷款房地产开发项目资金需求量大，开发商很少自行投入全部资金。
事实上，开发项目所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集的。
与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。
依据贷款的用途，房地产开发贷款又包括土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款等三种类型。
房地产开发项目相关贷款的共同特征，是以所开发的房地产项目(土地或在建工程)作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。
9．1．3．1 房地产开发贷款房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
房地产开发可以分为土地购置、土地开发和建设三个阶段。
相应地，房地产开发贷款也有三类：土地(或土地使用权，下同)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。
实践中，房地产抵押贷款(房地产建成后获得的长期融资)和这三类房地产开发贷款可以由同一贷款人全程提供，也可以由不同的贷款人分别提供。
不同贷款人界限分明地为不同开发阶段提供融资，是国际发达国家的一种主要趋势，其主要原因是由于各贷款人贷款管理技术日趋专业化。
(1)土地购置贷款开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款，因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益，其还款能力在很大程度上取决于房地产市场的发展前景，而未来市场变化的风险是比较大的。
因此，大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款，或者将土地购置贷款占其投资组合的比例控制在一个很小的百分比之内。
由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50％～60％。
如果购买的土地是尚未开发的毛地或生地，则该比例还会进一步降低。
在我国目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
(2)土地开发贷款土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。
虽然开发后的熟地所创造的收入并不比毛地多，但它毕竟向土地的最终用途靠近了一步。
即便如此，为土地开发进行融资仍然较为困难。
土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。
在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。
此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。
(3)建设贷款商业银行通常在房地产建设阶段的融资中扮演关键角色。
建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其它相关成本。
开发建设中的房地产项目是这种贷款的主要抵押物。
金融机构有时候还要求借款人提供别的担保，例如用其它房地产做抵押，或者提供质押或者第三方保证。
建设贷款随工程建设的进度分阶段拨付，同时要确保建设贷款被用于既定的目的，从而确保房地产价值随着贷款拨付额的增加同步增长，以保障贷款人的利益。
贷款人还必须确保施工单位的工程款已经按期支付，因为在大多数国家，工程款的偿还优先顺序都在作为抵押权人的贷款人之前。
初始贷款费用和利息是开发商为使用建设贷款而付出的代价。
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或长期抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放建设贷款的金融机构有时会要求开发商获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
这往往是金融机构发放建设贷款的重要条件之一。
9．1．3．2 土地储备贷款(1)土地收购储备制度土地收购储备制度是指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。
建立土地收购储备制度，是我国土地管理部门为适应经济体制改革和经济增长方式的转变要求，促进城市土地集约利用而进行的积极探索。
土地收购储备制度的建立，有利于政府实施集中统一的土地供应，实现政府对土地一级市场的绝对垄断，提高政府通过土地供应对房地产市场进行宏观调控的能力和土地市场的透明度，促进城市土地资源的有效利用和房地产市场与社会经济的协调发展。
(2)土地储备贷款土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
土地储备贷款对象是对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构和对一级土地进行开发的企业。
土地储备贷款的主要还款来源是土地出让收入。
9．1．4 房地产抵押贷款房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押贷款，包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
目前，我国房地产抵押贷款的资金来源全部是商业银行，而西方发达国家房地产抵押贷款的资金来源已经实现了多元化。
2001年，美国商业银行提供的房地产抵押贷款只占全部房地产抵押贷款余额的24％，有效地分散了房地产金融的长期系统风险。
9．1．4．1 个人住房抵押贷款。
个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种类型。
政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。
当政策性抵押贷款不足以满足借款人的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。
