收益法练习题

一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。

A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。

（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。

因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。

A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。

在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。

（第一部分）第三章收益法在无形资产评估中的应用一、单项选择题1、甲公司利用一项专利技术生产出乙产品，进而销售乙产品获得收益，这种收益获得方式是（）。

A、直接收益方式B、间接收益方式C、混合收益方式D、叠加收益方式2、人们爱好的转变以及经济形势变化等，可能会缩短无形资产的（）。

A、法定寿命B、司法寿命C、技术寿命D、经济寿命3、合理判断和计算被评估无形资产所产生的增量收益，是使用（）时特别需要注意的。

A、许可费节省法B、贴现率法C、超额收益法D、增量收益法4、无形资产增量收益测算中，下列各项属于收入增长型的表现形式的是（）。

A、其他条件不变，单价降低B、其他条件不变，销量提高C、其他条件不变，单位成本降低D、其他条件不变，生产量提高5、甲企业由于采用一项专利技术，使得该公司A产品销售单价由50元变为55元，单位成本30元以及销售量10000件都不变，不考虑税收的影响，测算该专利技术带来的增量收益为（）。

A、37500元B、50000元C、250000元D、187500元6、采用分成率法测算无形资产收益分成时，最重要的一个步骤是（）。

A、确定总收益额B、确定无形资产收益额C、确定分成率D、确定折现率7、企业总收益由三种收益组成，一般认为因企业无形资产的运用所产生的收益是（）。

A、资金收益B、技术收益C、管理收益D、劳动力收益8、A企业主要生产某种电子产品甲，2018年A企业通过使用一项专有技术，使得甲电子产品的销售量増加到20000件。

已知未使用该技术时，甲产品的销售量为15000件，并假设A企业的甲产品在使用该技术前后的单位销售价格和单位成本保持不变。

甲产品销售价格为200元/件，成本为120元/件，不考虑税收的影响。

则A企业因使用该专有技术形成的增量收益额为（）元。

A、300000B、400000C、1000000D、6000009、A企业欲购买一项专利技术，预测购入该专利后年收益额为220万元。

资产评估师-资产评估实务（一）-基础练习题-第3章机器设备评估[单选题]1.采用收益法评估机器设备需要具备的前提条件是()。

A.设备的获利能力和折现率能够确定B.符合市场条件C.市场有效（江南博哥）D.评估对象与市场参照物是相似的或可比的正确答案：A参考解析：本题考查的是收益法。

使用收益法的前提条件：一是要能够确定机器设备的获利能力，如净利润或净现金流量；二是能够确定合理的折现率。

[单选题]2.某进口设备离岸价（POB）为1000000美元，评估基准日美元兑换人民币汇率为6.8，到岸价（CIP）为7379400元，公司代理手续费率为1%，该设备重置成本中的公司代理手续费为()。

A.73794元B.10852元C.10000元D.68000元正确答案：A参考解析：公司代理手续费是基于设备到岸价（CIF）计算所以公司代理手续费＝7379400×1%＝73794（元）[单选题]4.如果一台或几台机器设备与整体资产分割开，其能实现的价值可能只是()。

A.续用价值B.清算价值C.市场价值D.变现价值正确答案：D参考解析：如果一台或几台机器设备与整体资产分割开，其能实现的价值可能只是变现价值。

[单选题]5.运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有直接比较法、相似比较法和()。

A.市场比较法B.间接比较法C.完全比较法D.比率估价法正确答案：D参考解析：运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有直接比较法、相似比较法和比率估价法三种。

[单选题]6.某类设备的价值和生产能力之间呈非线性关系，市场上该类年加工1600件产品的全新设备价值为20万元，现为八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（规模效益指数为0.5）()。

A.11.2万元B.15万元C.12万元D.9万元正确答案：C参考解析：被评估设备的价值＝20×（900/1600）0.5×80%＝12（万元）。

收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。

试选用所给资料估计该宾馆的价格。

解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。

答：略2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。

试估计该建筑物的现时总价和单价。

解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦⎤⎢⎣⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-∙--∙N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。

资产评估收益法例题
某公司拥有一处商业物业，房屋面积为5000平方米，位于市
中心商业区，目前出租给一家知名连锁超市，租期为10年，
每年租金为200万元。

公司考虑将该商业物业进行转让，希望通过资产评估来确定其合理价格。

根据收益法进行资产评估，首先需要计算每年的净租金收益。

净租金收益等于租金收入减去租金支出。

在这个案例中，没有提及租金支出，可以假设租金支出为零。

因此，每年的净租金收益为200万元。

然后，需要确定资本化率。

资本化率是指投资者要求的投资回报率。

根据市场情况和类似商业物业的投资回报率，可以假设资本化率为5%。

这意味着投资者希望每年的投资回报率为5%。

最后，可以使用净租金收益除以资本化率的方法来确定合理的资产评估价值。

即200万元除以5%（0.05），得到4000万元。

所以，该商业物业的合理资产评估价值为4000万元。

需要注意的是，以上计算仅是一个简化的例子，实际的资产评估可能涉及更多因素，如租赁合同条款、物业状况、市场需求等。

因此，在进行资产评估时，需要综合考虑多个因素，并进行详细的市场调研和数据分析。

第七章收益法及其运用题库6-2-10
问题：
[问答题,简答题]收益法的概念
问题：
[问答题,简答题]收益法适用的对象、条件和步骤
问题：
[问答题,简答题]净收益求取的方法及简化方法/ 足球即时比分
问题：
[问答题,简答题]报酬率的含义及求取的方法
问题：
[单选]下列乐曲中属舞剧体裁的是（）
A.《天鹅湖》
B.《卡门》
C.《塔索》
D.《六月》
问题：
[单选]房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为（）。

A.实际费用
B.必要费用
C.客观运营费用
D.维护费用
该费用必须为客观费用。

问题：
[单选]某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元
B.154.56万元
C.157.61万元
D.152.69万元
根据V=AY[1-11（1+Y）n]=106%×1-11（1+6%）50-5]=154.56（万元）。

问题：
[单选]收益法适用的条件，是房地产的收益和（）都易于量化。

A.成本
B.报酬率
C.运营费用
D.风险。

仓储物流方面的工作总结以下是两篇仓储物流方面的工作总结：工作总结一仓储物流工作，那可是个相当重要的活儿呀！效率就是生命，就像顺丰快递，他们为啥那么牛，就是因为对效率的极致追求啊。

在我们的工作中，我也一直努力提升着各个环节的效率。

每次看到货物快速地进库出库，我心里就特别有成就感。

我深知自己在工作中的每一份努力都如同砖石，构筑起通往成功的坚实道路。

细节决定成败，这可不是随便说说的呀。

就像乔布斯对苹果产品的每一个细节都精益求精，才成就了苹果的辉煌。

我在工作里对每一个货物的摆放位置、每一个标签的粘贴都不敢马虎。

哪怕是一个小小的疏忽，都可能引发大问题。

团队合作至关重要，想想那些体育团队，大家齐心协力才能赢得比赛嘛。

在仓储物流中，我们各个岗位也是紧密配合。

我和同事们相互支持，有啥问题大家一起解决，这种感觉真的很棒。

我们就像一个大家庭，为了共同的目标而努力。

沟通是桥梁啊，就像马云善于和各种人沟通交流，才打造出了庞大的商业帝国。

我们在工作中也得及时沟通，信息共享，这样才能避免出错，让工作更顺畅。

这一路走来，有汗水也有欢笑，我会继续努力，让仓储物流工作越来越好。

工作总结二仓储物流工作啊，真的不简单哟！创新才能发展，就像马云搞出了淘宝，改变了大家的购物方式。

在仓储物流里，我也试着想一些新点子。

比如说怎么让货物存放更合理，怎么提高运输的速度。

这些小小的创新，真的能带来大变化呢。

质量是根本呐，好比格力空调注重质量，才赢得了大家的信任。

我们对货物的管理也是一样，要保证质量不出问题。

每次看到那些完好无损的货物，我就觉得自己的工作特别有意义。

耐心很重要哇，就像李时珍写《本草纲目》，那得多大的耐心呀。

在面对繁琐的仓储物流工作时，我也时刻提醒自己要有耐心。

不能着急，得一步一步把事情做好。

责任感不能丢，就像钟南山在疫情期间勇挑重担。

我对自己负责的每一批货物都深感责任重大。

我要确保它们能安全、及时地到达目的地。

在仓储物流的道路上，我会一直带着这些信念走下去。

收益还原法估价师考试练习1（一）判断题1.地价一土地年收益/土地还原利率。

（）2.土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。

（）3.只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。

（）4.一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。

（）5.综合还原利率计算公式I•二（rlL+r2B）/（L+B）与r=[rlL+（r2+d）B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。

（）6.还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。

（）7.在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。

（）8.城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。

（）9.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租;相对于土地所有者而言，称为、土地收益。

（）10.收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。

（）11.收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。

012.利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/rfl-l/（l+r）n]o （）13.用收益还原法估价吋，英纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。

（）14.有形收益是指具有实物形式的收益。

（）15.房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。

（）16.国有土地租赁的承租人収得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

017.承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。

（）18.—般空房损失属总费用计算范围。

（）19.土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。

（）20.实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。

（）21.承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。

（）22.由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。