房地产估量 第七章收益法练习题参考答案

资产评估练习题房地产评估(七)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1. 被评估企业有一块土地，总面积1.5万m2，为5年前通过购买方式取得，当时每平方米价格为2000元。

在最近5年中，土地价格每年的变化幅度分别为2%、5%、-1%、4%、-2%，如果不考虑其他因素，则被评估企业该宗土地的评估总值最接近于万元。

A.3000B.3240C.3242D.3263答案：C5×2000×(1+2%)×(1+5%)×(1-1%)×(1+4%)×(1- 2%)＝3242(万元)2. 有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的纯收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于万元。

A.128B.141C.149D.150答案：AP＝A/r(1-1÷(1+2)n)＝15÷10%×[1-1÷(1+10%)30]＝128(万元)3. 用于资产评估的房地产收益应该是房地产。

A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用答案：D用于评估的房地产收益应是由房地产的客观总收益扣除客观总费用求得。

二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

)1. 在房地产评估中，收益法主要适用于。

A.商场B.政府大楼C.学校D.公寓E.旅馆答案：ADE收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。

2. 房地产一般特性的主要内容包括。

A.土地形状B.土地开发程度C.土地权利性质D.建筑物结构E.建筑物朝向答案：ABDE本题考核点为房地产特性。

房地产是土地和房屋及其权属的总称，它一般具有如下特性：①位置固定性；②供求区域性；③长期使用性；④大量投资性。

收益法及其运用(总分139, 做题时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.收益法中所指的收益是( )。

A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C2.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来计算其价值的方法。

A．资本化率B．收益率C．收益乘数D．利息率SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C3.收益法适用的条件是房地产的( )。

A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。

则该房地产的收益价格为( )万元。

A．228.23 B．229.36 C．224.74 D．223.63SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A该房地产的收益价格为：。

5.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。

则该商铺的价值为( )万元。

A．521 B．533 C．695 D．711SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A=521万元。

6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（ ） 本题答案： 2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（ ） 本题答案： 4、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（ ） 本题答案： 5、判断题 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（ ） 本题答案： 6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题及详解第七章成本法及其运用第一节成本法概述一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．关于估价方法选用的说法，正确的是（）。

[2017年真题]A．旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B．估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C．估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D．已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A【解析】A项，在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本估价法。

B项，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。

C项，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。

D项，开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商场、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本法估价。

2．成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A．在估价时点时B．在交易时C．在签订转让协议时D．在建造完成时【答案】A【解析】成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

3．下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A．某标准厂房B．某体育场馆C．某待出让土地D．某写字楼【答案】B【解析】新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。

房地产评估复习题及答案（一第一章房地产和房地产评估1。

按房地产的（B 来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

☆A。

收益性B。

用途C。

市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: （☆A。

比较法B。

收益还原法C。

假设开发法D。

成本评估法3。

人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为:（A。

已消失的房地产B。

在建工程C.房地产的未来状况D。

房地产过去状况与现在状况的差异状况4。

从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是：（A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C。

商业、办公、居住、工业D。

商业、居住、工业、办公5。

娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B。

开发程度C。

是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A。

50年 B.无限期 C。

20年 D。

40年7。

房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（决定的A。

不可移动性B。

相互影响性C。

数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:（A。

实物B。

权益C。

区位D。

实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为：（A。

支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C。

支付典价后房地产的使用者不付租金D。

出典人获得典价后即失去房地产的所有权10。

医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C。

特殊用途D。

综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C。

7D。

8D。

9C。

10C第二章房地产价格1。

最能说明土地价格水平高低的价格是:(A。

土地单价B.基准地价C.楼面地价D。

标定地价2。

决定某一房地产价格水平高低的，主要是（的供求状况。

☆A。

本地区的房地产B。

全国房地产C。

全国本类房地产D。

本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:（A。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 收益法中确定报酬率的基本方法有（ ）。

A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 本题答案： 2、判断题 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。

（ ） 本题答案： 3、单项选择题 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A.95.40 B.97.87 C.98.55姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.99.33本题答案：4、多项选择题收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

A.自然寿命B.合同约定C.净运营费用D.法律规定本题答案：5、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。

（）本题答案：6、多项选择题直接资本化法的优点是（）。

A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B.通常只需要测算未来第一年的收益C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E.计算过程较为简单本题答案：7、判断题所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。

另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。

按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。

A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是土地成本。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。

A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。

A房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

2、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。

假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A.400B.628C.656D.700【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是分解法。

该幢写字楼的物质折旧额＝10＋200×4÷5＋250×9÷15＋（2000－10－200－250）×10÷50＝628（万元）。

3、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。

房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。

该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。

解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。

评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。

其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试题及答案模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 直接资本化法的优点是（ ）。

A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B.通常只需要测算未来第一年的收益 C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解 D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 E.计算过程较为简单 本题答案： 2、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（ ） 本题答案： 3、判断题 资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。

（ ） 本题答案： 4、多项选择题 运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含（ ）。

A.房地产抵押贷款还本付息额姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.建筑物折旧费C.房地产改扩建费用和所得税D.装饰装修的折旧费E.房地产税本题答案：5、单项选择题预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。

A.13B.15C.16D.17本题答案：6、多项选择题在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费本题答案：7、问答题某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。

第1章习题及参考答案1-1 什么叫房地产?如何理解房地产中的实物、权益和区位的概念。

房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

即它是实物、权益、区位的综合体。

实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如：建筑物的结构、设备、装修外观，土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。

权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，例如，所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻关系等。

房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。

1-2房地产特征有哪些？房地产具有位置的固定性、产品的独特性、寿命的长久性、供给的有限性、高价值性、缺乏流动性、效用的多样性、政府的制约性、价值的双元性等特点。

1-3 房地产的类型主要有哪些？房地产类型的划分主要有4种：即按用途划分；按开发程度划分；按是否产生收益划分；按经营使用方式划分。

1-4 阐述影响房地产价格的因素。

房地产价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次。

个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。

例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。

区域因素是指房地产所处地区的环境特点。

主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。

一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。

主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。

1-2 自我测试：选择题：1A2A3D 4A5D 6A7D 8C第2章习题与参考答案2-1 什么是房地产估价？专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。