第七章收益法及其应用

二、不同收益类型房地产净收益的测算估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产；②自营的房地产；③自用或空置的房地产；④混合收益的房地产。

（一）出租的房地产净收益测算出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入（史记：指有效毛收入）扣除由出租人负担的费用后的余额。

租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。

租金有固定租金和变动租金。

变动租金又有多种形式。

出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。

但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用，因此，以出租的住宅为例，出租人负担的费用是如表7－1所列的费用、税金中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。

注：［1］如建筑物专有部分的门窗、墙面、水暖设备、厨卫设备等的维修费用；［2］如出租人提供的设备、装饰装修、家具、电器（如电视机、电冰箱、空调机、热水器）等的折旧费；［3］如城镇土地使用税、房产税等；［4］如投保房屋火灾险等的保险费；［5］如委托房地产经纪机构出租，房地产经纪机构向出租人收取的佣金；［6］包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费。

在实际测算净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上决定应扣除的费用项目。

如果租赁合同约定保证合法、安全、正常使用所需要的各项费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租赁合同约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。

当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。

在现实的房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。

收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。

用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。

基于租赁收入测算净收益的基本原理2。

基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。

出租的房地产净收益的求取2。

营业的房地产净收益的求取3。

自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。

有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。

累加法2.市场提取法3。

二、净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。

（一）收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式为：此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为A ；②报酬率为Y ，且Y ≠0；③收益期限为有限年n 。

史家解读：1、净收益每年不变有限年期公式是用等比数列前n 项求和公式推导出来的，具体过程如下： 21n n S a aq aq aq －＝＋＋＋…＋ ①在公式两边同时乘以一个q ，得23n n qS aq aq aq aq ＝＋＋＋…＋ ②①－②，得1n n q S a aq （－）＝－　，整理后，得a 11n n q S q（－）＝ ③－ 在净收益每年不变有限年期原型公式中，q=1/（1＋Y ），a ＝A/（1＋Y ），代入③式，可得1[1](1)n A V Y Y =-+。

在考试时，如果忘记了净收益每年不变有限年期公式，不要怕，只要记住它是等比数列前n 项求和公式推导得到的，只需象上面推导过程那样，轻松三步即可现场推导出净收益每年不变有限年期公式。

2、开发教材第5章的等额序列支付的现值系数公式与净收益每年不变有限年期公式是一样的，推导过程也一样。

上述公式的假设前提是其在数学推导上的要求（后面的公式均如此）。

报酬率Y 在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。

从数学上看，当Y＝0时，V ＝A×n。

史家解读：当Y＝0时，意味着不考虑资金时间价值，此时V＝A×n，此种情况在现实中不存在，只在理论上存在。

（二）收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式为：此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y＞0；③收益期限为无限年。

史家解读：收益期限为无限年公式是在有限年公式基础上，当n趋于无穷大，对有限年公式取极限得到的。

（三）净收益每年不变的公式的应用净收益每年不变的公式除了可直接用于测算价值，还有以下作用：①用于不同土地使用期限或不同收益期限的房地产（以下简称不同期限房地产）价格之间的换算；②用于比较不同期限房地产价格的高低；③用于市场法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整。

资产评估的收益法资产评估是对资产价值进行估计、评价的过程。

其中，收益法是一种常用的资产评估方法之一。

通过收益法，可以根据资产产生的预期收益来评估其价值。

本文将介绍收益法的原理、应用以及评估过程。

一、收益法的原理收益法是一种基于资产预期收益的评估方法。

其核心思想是根据资产所能产生的未来收益来决定其价值。

通常情况下，资产的价值与其未来现金流量息息相关。

因此，通过对未来现金流量进行预测，并将其折现到现值，可以得出资产的评估价值。

二、收益法的应用收益法广泛应用于不同类型的资产评估中，包括房地产、股权、债券等。

在房地产领域，收益法常用于评估商业地产、租赁物业等。

在股权领域，收益法可以用于评估公司的价值，帮助投资者做出决策。

此外，收益法也可以应用于债券等固定收益类资产的评估。

三、收益法的评估过程收益法的评估过程通常包括以下几个步骤：1. 收集资产相关信息：首先需要收集资产的相关信息，包括资产类型、所在地区、使用情况等。

同时，还需要了解资产所产生的现金流量信息，包括租金、收益等。

2. 预测未来现金流量：在收集到资产相关信息后，需要对未来现金流量进行预测。

这可以通过分析市场情况、行业发展趋势等来进行。

3. 确定折现率：折现率是将未来现金流量折算到现值的重要参数。

折现率的确定需要考虑市场利率、风险溢价等因素。

4. 计算资产价值：在确定了未来现金流量和折现率后，可以进行资产价值的计算。

通常情况下，资产价值等于未来现金流量的折现值之和。

5. 敏感性分析：由于未来现金流量和折现率都存在不确定性，因此进行敏感性分析可以帮助评估者了解不同因素对资产价值的影响程度。

四、收益法的局限性尽管收益法是一种常用的资产评估方法，但也存在一定的局限性。

首先，收益法对未来现金流量的预测存在一定的不确定性，这会影响到资产价值的准确性。

其次，收益法对折现率的确定也有一定的主观性，不同的评估者可能会得出不同的结果。

此外，收益法也无法考虑到资产的非经济价值，如地理位置、品牌价值等。

收益法适用的条件和范围1. 咱得先知道收益法适用的条件啊。

收益法就像一个看未来潜力的魔法镜，得有稳定的收益才行。

比如说我开个小饭馆，每个月的收入都差不太多，那这种情况就可能适用收益法。

要是收入像坐过山车似的，忽高忽低，那就不太好弄了。

这就好比你想预测一个调皮孩子的行为，他要是一天一个样，你能准确预测吗？肯定难啊。

2. 再讲讲范围。

收益法适用那些能产生收益的资产或者项目。

就像出租房子，每个月都有租金进账，这就是能产生收益的。

我朋友有几套房子出租，他要估算房子价值的时候，收益法就派上用场了。

这就跟种树一样，你种了棵果树，每年都能结出果子卖钱，这果树的价值就可以用收益法来衡量。

总不能对着一块不长庄稼的荒地也用收益法吧，那不是瞎折腾嘛。

3. 收益法还要求收益能够量化。

这是什么意思呢？就像你开个网店，每个月的销售额、成本这些都能清楚地算出来，这就符合收益法的条件。

我邻居卖手工饰品，她每一笔订单的收入和成本都有记录，要是她想估算自己这个网店的价值，收益法就挺合适。

这就如同你数钱，你得能一张一张数清楚，要是钱都模糊成一团，你咋知道有多少呢？4. 对于一些具有持续经营能力的企业，收益法也很适用。

想象一下，有个小工厂，一直在稳定生产，订单不断，工人也稳定。

这种持续经营的状态就像一辆一直稳稳行驶的汽车。

我认识的一个老板，他的小工厂就是这样，每年利润都在增长。

当他想扩大规模，找投资的时候，用收益法来评估企业价值就很合理。

要是企业三天打鱼两天晒网，就像一辆老抛锚的破车，收益法可就不好用喽。

5. 收益法在评估无形资产的时候也有它的用武之地。

比如说一个品牌，这个品牌很有名，大家都爱买这个牌子的东西，那这个品牌就能带来收益。

像可口可乐这个牌子，全世界都知道，它靠品牌能赚很多钱。

评估这个品牌价值的时候，收益法就像一把精准的尺子。

你说要是一个没人知道的小品牌，还没开始盈利呢，收益法对它就没那么合适了，这不是明摆着的事儿嘛。

6. 还有啊，收益法适用的情况是风险能够合理评估的。

房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。

C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。

3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。

4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。

A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。

A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。

3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。

4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。