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第七章资产评估方法收益法、市场法、成本法需重点把握的考点1.资金时间价值理解。
2.各种年金现值和终值的理解和公式运用。
3.三种评估方法的使用前提、计算公式具体运用、局限性。
4.评估方法的选择。
掌握【习题1·单选题】就反映企业价值的可靠性而言，收益额应选择（）。
A.企业现金流量B.企业净利润C.企业利税总额D.企业利润总额『正确答案』A『答案解析』就反映企业价值的可靠性而言，企业的净现金流量是企业实际收支的差额，不容易被更改。
【习题2·单选题】被评估资产的收益期为3年，第一年的收益额为125万元，以后每年在前1年的基础上递增5万元，折现率为10%，则评估值为（）万元。
A.322.50B.382.50C.362.50D.312.50『正确答案』A『答案解析』（125/10%＋5/10%2）[1-1/（1＋10%）3]－（5/10%）×3/（1＋10%）3＝322.50（万元）。
【习题3·单选题】所有者权益4000万元，付息债务6000万元，权益资本成本10%，债务资本成本6%，所得税税率25%，企业特定风险调整系数为1.2，β系数为1.1。
加权平均资本成本为（）。
A.7.4%B.6.7%C.8.04%D.9.12%『正确答案』B『答案解析』加权平均资本成本＝40%×10%＋60%×（1-25%）×6%＝6.7%。
【习题4·单选题】总体而言无形资产评估过程中，使用频率较高的方法是（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.以上三种『正确答案』C『答案解析』无形资产本质都是拥有者拥有并利用其创造效益，所以收益法是使用频率最高的方法。
【习题5·单选题】关于经济性贬值形成原因说法正确的是（）。
A.资产持续使用造成的磨损B.资产的生产加工质量持续降低C.资产生产的产品的市场需求持续萎缩D.资产的消耗水平持续增加『正确答案』C『答案解析』经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
二、不同收益类型房地产净收益的测算估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产；②自营的房地产；③自用或空置的房地产；④混合收益的房地产。
（一）出租的房地产净收益测算出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入（史记：指有效毛收入）扣除由出租人负担的费用后的余额。
租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。
租金有固定租金和变动租金。
变动租金又有多种形式。
出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。
但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用，因此，以出租的住宅为例，出租人负担的费用是如表7－1所列的费用、税金中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。
注：［1］如建筑物专有部分的门窗、墙面、水暖设备、厨卫设备等的维修费用；［2］如出租人提供的设备、装饰装修、家具、电器（如电视机、电冰箱、空调机、热水器）等的折旧费；［3］如城镇土地使用税、房产税等；［4］如投保房屋火灾险等的保险费；［5］如委托房地产经纪机构出租，房地产经纪机构向出租人收取的佣金；［6］包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费。
在实际测算净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上决定应扣除的费用项目。
如果租赁合同约定保证合法、安全、正常使用所需要的各项费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租赁合同约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。
当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。
在现实的房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。
第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。
收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。
用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。
基于租赁收入测算净收益的基本原理2。
基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。
出租的房地产净收益的求取2。
营业的房地产净收益的求取3。
自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。
有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。
累加法2.市场提取法3。
第七章收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以〔 B 〕为根底的。
〔〕说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
Ａ、收益原理Ｂ、预期原理Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理2、购置收益性房地产可以视为〔D 〕，实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。
Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，那么对该单位来说，这宗房地产的价值与〔 A 〕万元的货币等价。
Ａ、2000 Ｂ、400Ｃ、4000 Ｄ、100004、收益法适用的对象，是有收益或有〔 A 〕的房地产。
Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和〔 B 〕都易于量化。
Ａ、本钱Ｂ、风险Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有〔 C 〕的观念上的。
Ａ、投资价值Ｂ、市场价值Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，那么该房地产的收益价格为〔 B 〕。
8、某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格〔 A 〕A、3899元/ m2B、3865元/ m2C、3855元/ m2D、3920元/ m29、某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格〔 A 〕。
A、3252元/ m2B、3435元/ m2C、3565元/ m2D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。
收益法的概念
收益法是通过预测资产的未来收益，并将其转换为价值的一种评估方法。
它基于这样一个假设：资产的价值等于其未来所能产生的现金流量的折现值。
在使用收益法进行评估时，需要对资产的未来收益进行预测，并使用适当的折现率将其转换为现值。
折现率是一个反映风险和机会成本的指标，通常根据市场利率和资产的风险程度来确定。
收益法适用于那些具有可预测的未来收益的资产，例如企业、房地产、专利权等。
它是一种常用的评估方法，因为它能够考虑到资产的未来收益和风险，从而更准确地反映资产的价值。
需要注意的是，收益法的准确性取决于对未来收益和折现率的预测，因此需要进行充分的市场研究和财务分析，以确保预测的准确性。
同时，收益法也存在一些局限性，例如对于没有可预测未来收益的资产，或者对于市场不稳定的情况，收益法可能不适用。
收益法的知识点总结基本概念收益法的基本原理是资产的价值取决于其未来产生的现金流。
根据这一原理，收益法通过估计一个资产未来的现金流来确定其价值。
这种方法的优点是能够考虑到资产未来的收益，而不仅仅是当前的价值。
收益法的核心思想是使用贴现率来计算资产未来现金流的当前价值。
在收益法中，贴现率通常是资本资产定价模型（CAPM）或其他风险调整模型的输出。
通过将未来现金流贴现到现在，我们可以得出资产的价值。
常见的收益法估值模型在收益法中，有几种常见的估值模型，包括股利贴现模型（DCF）、自由现金流模型（FCF）、盈利质量模型等。
接下来我们将对这些模型进行详细的介绍。
股利贴现模型（DCF）股利贴现模型是用来估值股票的方法。
它假设股票的价值等于其未来股利的贴现价值。
这种模型的优点是简单易用，但它假设公司会持续支付股利，并且不考虑资本支出和留存利润的再投资。
自由现金流模型（FCF）自由现金流模型是另一种常用的收益法估值模型。
它假设资产的价值等于其未来自由现金流的贴现价值。
自由现金流指的是公司在扣除资本支出和运营费用后剩余的现金流。
这种模型的优点是能够考虑公司的再投资情况，但它需要对公司的财务状况进行详细的分析和预测。
盈利质量模型盈利质量模型是用来估值公司的方法。
它假设公司的价值等于其未来盈利的贴现价值。
这种模型的优点是能够考虑公司的盈利能力和盈利增长率，但它忽略了公司的资产负债和现金流情况。
在应用收益法进行估值时，我们还需要注意一些重要的因素，如盈利增长率、贴现率、资产资本结构等。
这些因素对于得出准确的估值至关重要。
总结收益法是一种重要的资产估值方法，它能够考虑到资产未来的现金流，而不仅仅是当前的价值。
在收益法中，股利贴现模型、自由现金流模型和盈利质量模型是常见的估值模型。
在应用收益法进行估值时，我们需要考虑一些重要的因素，如盈利增长率、贴现率、资产资本结构等。
通过仔细的分析和预测，收益法可以帮助投资者更准确地评估资产的价值。
收益法计算公式详解收益法是一种在资产评估、财务管理等领域中常用的方法，用于估算资产的价值。
它基于资产未来所能产生的收益，通过一定的计算方式来确定资产的当前价值。
那咱们就来详细唠唠这个收益法的计算公式。
先来说说收益法的基本思路。
比如说，你有一个能持续赚钱的小店，你想知道这个店现在值多少钱。
收益法就是通过预测这个店未来每年能赚多少钱，然后把这些未来的钱折算到现在，加起来就是这个店的价值。
收益法的核心计算公式是这样的：V = A / r 。
这里的 V 表示资产的价值，A 是资产未来每年的预期收益，r 则是折现率。
咱们来举个例子感受一下。
假设你有一个小果园，每年能稳定地给你带来 5 万元的收益。
经过评估，认为合适的折现率是 10%。
那咱们来算算这个果园值多少钱。
首先，每年的收益 A 是 5 万元，折现率 r 是 10%。
用公式算一下，V = 5 万 / 10% = 50 万元。
这就意味着，按照当前的收益和折现率，这个果园的价值大约是 50 万元。
但是这里面有个关键的点，就是这个未来的收益 A 怎么预测。
这可不是拍拍脑袋就能定的。
比如说这个果园，得考虑果子的产量会不会受天气影响，市场价格会不会波动，有没有新的竞争对手出现等等。
我曾经遇到过一个开小超市的老板，他想把超市转让出去。
用收益法来评估价值的时候，就发现预测收益太难了。
头一年生意还不错，每年能有个 8 万的净利润。
可第二年旁边开了个大超市，他的客源就被抢走不少，利润一下子降到了 5 万。
所以说，预测收益得综合考虑各种因素，要全面、细致，还得有点前瞻性。
再来说说这个折现率 r 。
折现率其实反映的是资金的时间价值和风险。
比如说，你把钱存银行，一年能有个 3%的利息，这 3%就可以看作是一种比较安全的资金回报。
但要是投资一个新的项目，风险比较高，那折现率可能就得设到 15%甚至更高。
而且，在实际应用中，收益法的公式还会有一些变形和扩展。
比如有时候收益不是每年都一样，可能会增长或者下降，这时候就要用到更复杂的公式。
