房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的差不多认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价差不多成为一种职业和行业。

2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。

3、专业估价的核心内容是依照特定目的、对特定房地产地特定时刻的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见。

房地产估价师依照估价目的，遵守估价原那么，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见的活动确实是房地产估价。

其中，分析是测算的基础、测确实是判定的基础。

4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。

房地产估价师还能够进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评判报告等房地产咨询顾问服务。

二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情形的阻碍。

房地产价值是由众多市场参与者的价值判定而非个别人的价值判定而形成的。

估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判定。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。

后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差操纵在合理的范畴内。

估价师应当对其估价结果的有限性有清晰的认识，采纳多个假设来处理现有的知识水平和范畴以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的阻碍明确地告知托付人，因此对估价师评判其结果准确与否不是看其估价结果而是评判其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

正确的房地产价值分析、测算与判定必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践体会。

《房地产估价理论与措施》试卷一、单项选择题（共35题，每题1分、每题旳备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号）1、评估征收房地产导致旳停产停业损失，属于（）业务。

A．老式价值评估B．价值分派C．有关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中合用于房地产抵押估价，而不合用于都市房屋拆迁估价是（）。

A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产旳价值，合用旳估价前提是"被迫转让前提"。

该估价是因（）旳需要。

A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收赔偿4、某出租写字楼旳完全产权价值为万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。

A．-40 B．400 C．1800 D．36005、某地区各项基础设施开发旳正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"旳正常费用为（）元/㎡A．98 B．102 C．108 D．1166、某居民于1月购置了一套建筑面积为100㎡旳住宅，单价为5000元/㎡。

若当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则12月该套住宅旳自然增值额为（）元。

A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不一样，又与商标等无形资产不一样，是（）旳结合体。

A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房旳价格为5 000元/㎡，出租旳年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险赔偿为现房价格旳3%。

该期房目前旳价格为（）元/㎡。

A．4395 B．4486 C．4636 D．48509、某宗房地产未设置法定优先受偿权利下旳价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产旳抵押贷款额度为（）万元。

第一章房地产估价概论一、专业估价的特点：（1）由专业机构和专业人员完成。

（2）提供的是专业意见。

（3）具有公信力。

（4）实行有偿服务。

（5）承担法律责任。

二、房地产估价的概念：估价主体——估价师和估价机构估价客体——估价对象的价值估价时间——价值时点估价三手段——分析、测算、判断（对价值进行最终判定）估价的最终目的——分析、测算、判断价值或价格，提供专业意见估价当事人——估价师、估价机构、估价委托人估价报告使用人可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。

估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。

估价对象权利人一般是估价利害关系人，但也可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

估价目的——是估价委托人对估价报告的预期用途，它取决于委托人对估价的实际需要。

估价对象——是所估价的房地产等财产和相关权益。

具体的估价对象是由委托人和估价目的双重决定的。

价值时点——是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

根据估价目的来确定。

价值类型——是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，主要有：（1）市场价值（2）投资价值（3）谨慎价值（4）快速变现价值（5）现状价值（6）残余价值估价依据——根据估价目的和估价对象来选取。

估价假设，包括：（1）一般假设（2）未定事项假设（3）背离事实假设（4）不相一致假设（5）依据不足假设合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。

其作用有：（1）规避估价风险，保护估价师和估价机构。

（2）告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。

三、估价衍生业务和咨询顾问业务：价格和价值分配业务、价值提升评估业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询业务等。

四、房地产估价的五个特点：（重点）（1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环，它涉及到人们的财富和利益，必须具备精确性和权威性，因此需要一定的理论和方法支持。

接下来，我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记，以供初学者参考。

一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程，其中影响房地产估价的因素非常多，包括但不限于以下几个方面。

1. 地理环境因素。

地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。

2. 市场供需因素。

当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。

3. 科技因素。

现代科技的发展，如智能化、绿色化、安全化等因素，也会影响房地产估价。

4. 法律政策因素。

国家法律政策的变化，如热点城市的限购政策等，也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。

二、房地产估价的常用方法1. 成本法。

成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。

主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。

2. 市场比较法。

市场比较法是指通过市场的交易信息，推断出相似商品的价格和其他经济数据，进行比较，以确定物业的估价。

其中，市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。

3. 收益法。

收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。

主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。

三、注意事项1. 在房地产估价工作中，要认真收集、分析、评估各种调查资料，充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。

2. 应采用科学统计方法和现代价值理论，并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。

3. 在进行房地产估价过程中，需要注意遵守国家相关法律政策和规定，不得进行不合法的估价活动。

总结：房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程，需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。

可见，准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素，并且需要遵循一些指引，不可忽视也不能独断。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

A. 45B. 50C. 52D. 552.(单项选择题)(每题 1.00 分)某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。

A. 4858B. 5200C. 2700D. 62643.(单项选择题)(每题 1.00 分) 计算利息的单位时间是（）。

A. 计息周期B. 计息期C. 计息时间D. 计息规律4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。

A. 经济发展B. 居民收入C. 利率D. 汇率E. 城市化5.(判断题)(每题 1.00 分)起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

（）6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产估价是评估房地产的（）。

A. 价格B. 环境C. 价值D. 地理位置7.(单项选择题)(每题 1.00 分)威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。

A. 单位面积土地上农产品的产量B. 市场上每单位农产品的价格C. 生产每单位农产品的成本D. 向市场运输每单位农产品的成本8.(多项选择题)(每题 1.00 分)运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。

A. 交易情况修正B. 市场状况调整C. 房地产状况调整D. 划分路线价区段E. 制作价格修正率表9.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。

房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。

然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。

本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。

一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。

房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。

在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。

二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。

下面将分别介绍三种方法及其应用。

市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。

简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。

这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。

收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。

简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。

这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。

成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。

简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。

成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。

三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。

首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。

其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是( )。

A.估价委托人都是估价对象权利人B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人C.估价报告使用人都是估价利害关系人D.估价委托人都是估价报告使用人【答案】B【解析】本题考查的是估价当事人。

用举例法排除错误选项。

如司法拍卖房地产，法院就不是估价对象权利人，排除选项A;法院也不是估价利害关系人，排除选项C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，排除选项D。

估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

参见教材P30。

2、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。

假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。

A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。

400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。

参见教材P371。

3、[试题]由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。

( )【答案】×【解析】本题考查的是路线价法概述。

路线价不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街宽度、深度、形状，都是房地产状况调整。

参见教材P369。

4、[试题]若某因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断。

( )【答案】×【解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。

只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验判断某种因素对房地产价格的影响程度。

房地产估价理论与方法重要公式整理房地产估价理论与方法是指针对房地产市场，通过具体的理论、方法和技术手段，进行对房地产市场价值的评估与计算。

估价理论和方法主要是基于市场价值理念和财务分析法，旨在规避市场波动风险，为市场参与者提供可信的并严密的房地产市场分析与决策依据。

本篇文档将对房地产估价理论和方法中的重要公式进行整理，帮助读者更好地了解房地产估价。

一、净现值（NPV）公式：NPV = SUM (CFt / (1 + r)t) -C0其中，CFt代表第t期现金流；r代表收益率；C0代表投入成本。

NPV公式主要是用于确定房地产投资的可行性，即在资金投入的前提下，是否能够通过现金流回收成本，以及能否实现收益。

二、收益贴现率（Yield）公式：Yield = (Annual Rent / Price) x 100 %其中，Annual Rent代表年租金；Price代表购买价格。

收益贴现率是一种经济学概念，是指在未来一段时间内，对预计的未来收益进行折现计算，从而得到当前市场价格。

收益贴现率公式可以用于计算不同房产的收益贴现率，以便于市场参与者做出更好的投资决策。

三、房产周转率公式：Turnover Ratio= (Total Value of Sales / Average Investment Value) x 100%其中，Total Value of Sales代表房产总销售额，Average Investment Value代表房产平均投资价值。

房产周转率公式用于计算房地产市场的周转情况，即衡量房地产市场销售速度和活跃度的重要指标。

四、资本化率公式Capitalization Rate = Net Operating Income (NOI) / Current Market Value其中，Net Operating Income (NOI)代表净经营收入，是指扣除各类支出后，所获得的经营收入。

《房地产估价理论与方法》复习题—1一、单项选择题1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。

A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2.运用成本法估价，需要懂得（ D ）。

A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从（ B ）上把握房地产价格的“数量”。

A、货币支付C、现象B、价值D、本质4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ B ）元。

A、3800 C、3300B、3500 D、31005.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。

A、具有同等效用C、具有同等功能B、完全相同D、类似6.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ A ）所排列出的先后进行次序。

A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性7.房地产估价的核心是为（ C ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。

A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求8.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（B）作为其中的一种估价方法。

A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法9.假设开发法在形式上是（ B ）。

A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法10.在传统方法中，投资利息和（ B ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。

A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。

A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。

A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。

A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。