路线价法在商业房地产评估中的应用

土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。

路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。

二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。

临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。

在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。

街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。

繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。

因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。

路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。

因此路线价法的理论基础也是替代原理。

三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。

路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法是商业房地产评估中常用的一种方法，它是根据房地产物理和经济特性的分
析来确定房地产价值的方法。

这种方法适用于商业房地产，比如购物中心、办公楼、酒店等。

路线价法的基本原理是根据房地产的使用、位置、租金及收益等因素来评估房地产的
价值。

该方法是通过比较同类房地产的租金和销售价格，以及对市场需求和供应的分析来
确定房地产的价值。

路线价法需要对房地产的使用类型进行分析。

不同类型的商业房地产有着不同的价值，比如购物中心的价值与办公楼的价值就有所不同。

通过分析房地产的使用类型，评估者可
以确定房地产的基本价值。

路线价法还需要对房地产的位置进行评估。

房地产的位置是决定其价值的重要因素之一。

通过分析房地产所处的区域和周边环境，如交通、商业配套、人口密度等，评估者可
以确定房地产的位置价值。

路线价法还需要对房地产的收益进行分析。

商业房地产的收益主要来自租金和销售收入。

通过对同类房地产的租金和销售收入进行分析，评估者可以确定房地产的收益水平，
从而确定其价值。

在使用路线价法进行商业房地产评估时，需要注意以下几点。

评估者需要准确收集和
分析相关数据，比如房地产的租金和销售数据、市场需求和供应数据等。

评估者需要对相
关数据进行合理的分析和比较，以确定房地产的价值。

评估者需要考虑到市场的动态变化
和不确定性因素，采用合适的折现率来计算房地产的现值。

商服用地土地使用权评估方法以下是 9 条关于商服用地土地使用权评估方法：1. 市场比较法呀，这就好比给土地找个类似的“双胞胎”来做参照呢！比如说有两块商服用地，都处在差不多繁华的地段，那就能通过对比来估算土地价值呀。

咱就可以看看旁边类似的土地卖了多少钱，这方法简单直接吧！2. 收益还原法呢，就像是看这块地能给你带来多少“真金白银”。

要是一块商服用地每年能稳定收租好多钱，把这些未来的收益折算到现在，不就能知道它大概值多少啦！比如那片商业街的地，计算一下每年租金的收益，可实用了呢。

3. 成本逼近法呀，就好像是把造这块地的所有花费都加起来。

什么征地费用啊、开发成本啊，统统算进去，再加上点利润，不就能估摸出个大概价值啦！要是你想开发一块新的商服用地，用这个方法心里就有底了呢。

4. 剩余法特别有趣，就像是从整个价值蛋糕里切出属于土地的那一块。

好比一个商业项目，扣除所有建设运营成本后，剩下的不就是土地的价值嘛！想想看那个购物中心项目，不就能用这个方法算出土地占了多大分量。

5. 基准地价系数修正法嘞，类似于有个“标准价目表”，然后根据实际情况来调整。

假如有个地区公布了基准地价，咱的土地就在那附近，就可以根据各种因素来修正啦，这多方便啊！就像小区旁边那块地，用这个方法能快速定位价值。

6. 路线价法呀，它主要针对那种沿街的商服用地。

就好像是这条街有个固定的价格基线，然后根据土地位置前后左右加减价。

像那条热闹的街边店铺的土地，不就能通过路线价法评估嘛！7. 假设开发法怎么样，想象一下这块地未来能建成啥样，然后算算账。

要是你有块地想开发成写字楼，那就预估一下建成后的价值，再减去开发成本等，不就能知道现在这块地值不值啦！你想想，如果是那块空地，用这个方法不就知道潜力有多大嘛。

8. 地价分配法呀，就跟分蛋糕一样。

如果一个项目里土地和其他资产都有份，那就得把地价合理分出来。

像那个综合商业体，就得用这个方法来搞清楚土地占多少价值呀，真的很有意思呢。

第二篇资产评估实务
第五章房地产评估
第八节路线价法
1基本思路与计算公式
房地产价格离街道越远价值就会递减。

宗地价（总价）＝路线价×深度指数×宗地面积（或宗地临街宽度）
如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形关地、袋地等，则需按下列公式计算：
宗地价（总价）＝路线价×深度指数×宗地面积（或宗地临街宽度）×修正系数2适用范围及条件
大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁
必须是商业用地
3例题（P187）
某路线价区段，标准深度为12－16米，路线价为1700元/平方米，待估宗地为矩形，临街宽度为15米，深度为18米。

求价格。

四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。

比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。

一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。

如果交易实例太少，可能引起较大偏差。

另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

路线价法在商业房地产评估中的应用一、路线价法概述路线价法是一种评估商业房地产价值的方法，其基本原理是通过分析该物业所处位置的交通情况、周边配套设施、土地利用规划等因素，来确定该房地产的价值。

路线价法主要侧重于物业所处位置的交通便利性和周边环境的综合因素，从而对房地产进行价值评估。

1. 考虑位置因素商业房地产的价值往往与其所处位置密切相关，而路线价法正是通过对位置因素的考量来确定房地产的价值。

评估师会对商业房地产所处位置的交通情况、周边配套设施进行详细的调查和分析，从而确定其位置的优劣势，并据此确定该房地产的价值范围。

在商业房地产评估中，位置因素是非常重要的，而路线价法能够很好地考虑位置因素，对于商业房地产的评估具有较强的指导意义。

2. 考虑交通便利性3. 综合考量周边环境4. 考虑土地利用规划三、路线价法的优势及不足1. 优势路线价法在商业房地产评估中具有以下几个优势：（1）综合因素考量。

路线价法主要通过综合考量商业房地产位置的交通情况、周边环境、土地利用规划等因素，从而确定其价值范围，能够准确全面地反映商业房地产的价值。

（2）能够指导实践。

路线价法能够对商业房地产的价值提供较为准确的指导作用，对于投资者、开发商、银行等各方有实际指导价值。

2. 不足（1）主观性较强。

路线价法在具体操作中需要评估师对商业房地产的位置、交通情况、周边环境等因素进行主观判断，存在一定的主观性。

（2）数据获取难度大。

路线价法所需考量的因素较多，对数据的获取难度相对较大，而且数据的真实性也需要得到保证。

（3）模型构建复杂。

路线价法需要综合考量多种因素，并构建相应的评估模型，因此在操作上相对较为复杂。

四、结语路线价法在商业房地产评估中具有较强的应用价值。

通过考虑位置因素、交通便利性、周边环境和土地利用规划等因素，路线价法能够较为准确地确定商业房地产的价值范围，具有较强的指导作用。

然而在具体操作中也存在一定的不足之处，需要综合考虑其优势和不足，并不断完善和改进，从而更好地发挥其在商业房地产评估中的作用。

《土地估价理论与方法》复习思考题B 新开发区内可出售土地的平均售价（）。

A．不包含整个开发区的所有开发成本B．应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上C．包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费D．包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费C 一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于( )万元。

A．1860 B.1380 C.1250 D.l025C 因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（）。

A．10 B．50 C．0．5 D．5C 应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的( )。

A. 供给与需求原则B．报酬递增与递减原则C．替代原则D．协调原则A 影响土地价格的区域因素包括( )。

A．位置、交通条件、基础设施条件B．行政、社会、经济因素等C．面积、形状、土地使用年限等D．地形、朝向、地质条件C 影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )。

A．宏观因素B．经济因素C．个别因素D．社会因素D 有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70％，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。

又知土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该宗土地的年纯收益为( )万元。

A．59.67 B．58.67 C．7 D．2.52B 有一宗1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年。

其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为（）元（利息计算按复利方式，结果保留到整数位）。

A．32000 B．21762 C．12000 D．9762B 有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9%，则该宗房地产的价格为( )万元。

路线价法在商业房地产评估中的应用在商业房地产领域，评估是至关重要的一环。

评估的准确性直接影响着房地产交易的成败，因此需要采用科学的方法和工具进行评估。

路线价法是商业房地产评估中常用的一种方法，它能够通过对商业地产的周边环境、交通情况、人口密度等因素进行综合考量，得出准确的估值结果。

本文将通过详细介绍路线价法的原理、应用和优势，来探讨其在商业房地产评估中的应用价值。

一、路线价法的原理路线价法是一种基于交通路线的商业房地产评估方法。

其核心原理是商业地产的价值受到周边交通路线的影响，而交通路线的便利性又直接关系到商业地产的吸引力和使用价值。

通过对周边交通路线的综合评估，可以得出商业地产的准确估值。

具体来说，路线价法主要考虑以下几个方面的因素：首先是交通干道的状况，包括道路的宽度、通行能力、交通流量等；其次是交通设施的便利程度，包括公交车站、地铁站、火车站等公共交通设施的距离和便利程度；再次是交通状况的影响范围，包括周边交通状况对商业地产周边环境的影响程度。

综合考量以上因素，路线价法可以对商业地产的交通便利性进行综合评估，并进而得出商业地产的准确估值。

这种方法不仅能够客观地反映商业地产的价值，更能够为其未来的发展提供有力的支持。

在商业房地产评估中，路线价法的应用主要体现在以下几个方面：1. 估值时的参考标准在评估商业地产时，路线价法可以作为参考标准之一。

通过对周边交通路线的综合评估，可以得出商业地产的基础价值，此后再进行其他因素的考量和分析，得出最终的估值结果。

2. 决策支持对于商业地产投资者来说，路线价法可以为其投资决策提供有力的支持。

通过对周边交通路线的评估，投资者可以更清晰地了解商业地产的吸引力和潜在价值，从而做出更符合市场需求的决策。

3. 发展规划对于商业地产的开发商来说，路线价法可以为其未来的发展规划提供重要的参考依据。

通过提前对周边交通路线的综合评估，开发商可以更加准确地把握商业地产的发展潜力，为其未来的发展规划提供有力支持。

模考吧网提供最优质的模拟试题，最全的历年真题，最精准的预测押题！路线价法考试试题及答案解析一、单选题（本大题14小题．每题1.0分，共14.0分。

请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。

）第1题路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定( )，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上的地价。

A 实际深度B 绝对深度C 标准深度D 设定深度【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

第2题某平行四边形临街地，街道的路线价为1200元/平方米，平行四边形两边边长均为15米，高为13米，其临街深度指数15米时为：105，14米时为：110，13米时为115，则该宗地地价为( )元/平方米。

A 1300B 1450C 1280D 1380【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】模考吧网提供最优质的模拟试题，最全的历年真题，最精准的预测押题！[解析] 1200×115=1380元/平方米。

第3题标准深度的连线被称为( )。

A 深度线B 里地线C 标准线D 路线【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 标准深度的连线被称为里地线。

第4题正三角形(三角形的一边为临街线)的宗地，以其( )为临街深度，按临街深度指数计算其单价。

A 边长的1/2B 边长的1/4C 高度的1/2D 高度的1/4【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 正三角形临街地，取其高度一半作为l 临街深度。

第5题路线价估价法是根据路线价，再配合( )和其他修正率表评估宗地价格的方法。

A 宽深比修正表B 深度指数表。