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房地产开发与经营1. 引言房地产开发与经营是指在房地产行业中，通过开发房地产项目并进行经营管理，实现利润最大化的一系列活动。
房地产开发与经营是一个复杂而庞大的系统工程，需要从策划、设计、开发、销售、运营等多个环节综合考虑，因此对于开发商和经营者来说，需要具备一定的专业知识和经验。
本文将介绍房地产开发与经营的基本概念和主要环节，并探讨其中的关键问题。
2. 概念与流程房地产开发是指利用土地资源，进行规划、设计和建设，建立住宅、商业、办公等用途的房地产项目。
而房地产经营则是指对已经建成的房地产项目进行管理和运营，包括房屋的销售、租赁、维修等业务。
房地产开发与经营的主要流程包括以下几个环节：2.1 策划与规划在进行房地产开发前，需要进行一系列策划与规划工作。
首先，要进行市场调研，了解需求和竞争情况，确定开发的项目类型和规模。
接下来，需要进行土地选择和购买，确保土地资源的合理利用。
然后，进行项目的整体规划，包括项目的功能组合、建筑风格、景观设计等。
2.2 设计与建设在策划与规划工作完成后，需要进行项目的设计与建设。
设计阶段包括方案设计、施工图设计等环节，确保项目的建筑结构、装修风格等符合市场需求。
建设阶段则是将设计方案转化为实际的建筑物，需要进行施工、监理等工作，确保项目的质量和进度。
2.3 销售与租赁在项目建设完成后，开发商需要进行销售与租赁工作，将房屋资源变现。
销售工作包括开展市场推广、签订购房合同等环节，而租赁工作则包括制定租赁政策、招聘租赁人员等。
2.4 运营与维护房地产经营的最后阶段是运营与维护工作。
运营工作包括小区设施的管理、物业服务的提供等，要确保居民的生活质量。
维护工作则包括房屋维修、设施设备的保养等，保证房屋的正常运行。
3. 关键问题在房地产开发与经营过程中，存在一些关键问题需要注意和解决。
3.1 市场风险房地产行业的发展受到市场经济环境的影响，在经济周期波动和政策调控等因素的影响下，市场风险较高。
《房地产开发与经营》课程标准课程代码：180512117 建议课时数：64学分：4适用专业：工程造价专业先修课程：工程财务平行课程：工程经济学、AutodeskRevitArchitecture,建设工程投资与控制一、前言1.课程的性质《房地产开发与经营》课程是本专业的主干课程之一，通过本课程的学习，使学生能够掌握房地产的基本概念和属性特征；能够对房产业、房地产市场、房地产开发与经营管理活动等相关内容有一个初步的、较为全面地了解2.设计思路注重实用性和系统性，以全面阐述房地产知识体系为着力点，详细介绍房地产项目管理全过程所涉及的开发、投资分析、市场营销、资金融通、产权确认及物业管理等系列知识和房地产咨询业务中所涉及的房地产估价及房地产经济等相关知识，并与我国现行房地产管理的有关法律、法规、规范及标准相结合，贴近房地产实际项目运作的各项工作。
依据工作任务完成的需要，职业学校学生的学习特点和职业能力形成的规律，按照“学历证书与职业资格证书嵌入式”的设计要求确定课程知识和技能等内容。
依据各学习项目的内容总量以及在该门课程中的地位分配各学习项目的课时数。
学习程度用语主要使用了“了解”、“熟悉”、“掌握”。
“了解”、“熟悉”、“掌握”用于表述对于基本知识点的学习程度，二、课程目标根据本专业的培养目标和人才规格，按照知识、能力、素质三个维度的分析方法，概括出本课程的目标。
（一）知识目标掌握房地产的基本概念和属性特征，熟悉房地产行业，熟悉房地产开发与经营管理活动的主要环节和内容和房地产行业人员的从业资格与要求，了解房地产产权与房地产制度的内容及我国房地产政策制度演变的历史。
（二）能力目标了解房地产业的范畴及其组织机构，了解我国房地产业政策制度的演变历史，熟悉房地产市场体系、结构和房地产市场交易的主要形式，熟悉城市规划与房地产开发的关系，以及房地产开发的基本程序与步骤，了解房地产开发经营企业设立的条件，熟悉房地产行业从业人员的执（职）业能力要求（H）素质目标培养学生掌握房地产开发与经营管理的基本理论与知识，培养学生爱岗敬业、团结协作、热爱科学的学风和创新精神三、课程内容和要求本课程采用模块式教学，模块内容和要求及活动与建议，参考教学课时如下表所示：（-）教学内容第1章房地产基本概念与属性教学内容：11什么是房地产？1.2房地产的基本属性与特征13房地产的类型教学要求：掌握房地产的基本概念与属性特征；熟悉房地产的类型。
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产开发与经营概述引言房地产是一个与人们的生活息息相关的重要行业。
房地产的开发与经营既关系到城市的发展和建设，也直接关系到个人和家庭的居住需求。
本文将从房地产开发和经营的基本概念、发展模式、市场分析和经营策略等方面进行探讨，以期对房地产行业有一个全面的认识。
1. 房地产开发的基本概念房地产开发是指通过对土地进行整理，进行平衡资源配置、安排用地计划，并进行房屋建设、销售和管理等一系列活动，以满足人们的居住和使用需求的过程。
房地产开发的主要目标是将土地资源转化为具有使用价值和交易价值的房产，为城市和社会提供良好的居住和工作环境。
房地产开发包括土地收购、开发规划、设计施工、物业销售等一系列环节。
其中，土地收购是房地产开发的第一步，通过购买或租赁土地来进行后续的开发工作。
开发规划是根据土地的位置、用途等条件，进行开发项目的规划和设计，确定项目的规模、功能和形态等。
2. 房地产开发的发展模式房地产开发的发展模式主要有两种：自持开发和合作开发。
自持开发是指开发商自身独立承担土地购买、规划、设计、施工、销售和物业管理等全部环节的开发模式。
自持开发一般适用于大型综合开发项目，开发商通过自身的资源和能力来完成各个环节，并享有全部的权益和收益。
合作开发是指开发商与其他企业、机构或个人合作共同进行开发的模式。
合作开发可以分为多种形式，如合作开发、股权合作等。
合作开发不仅可以减轻开发商的风险和资金压力，还可以整合各方资源，提高项目的开发效率和竞争力。
3. 房地产市场分析房地产市场是房地产开发和经营的基础和前提。
房地产市场的供求关系、价格变动和政策环境等因素直接影响着房地产开发商的策略和行为。
3.1 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是指购房需求和供应房源之间的关系。
当购房需求大于供应房源时，市场供不应求，房价上涨；反之，当购房需求小于供应房源时，市场供大于求，房价下跌。
要进行准确的供求分析，需要对人口结构、经济发展、就业状况、政府政策和金融环境等因素进行综合考虑。
房地产开发与经营教案第一章：房地产开发与经营概述1.1 教学目标让学生了解房地产开发的定义、目的和意义。
让学生掌握房地产开发的基本流程和主要环节。
让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.2 教学内容房地产开发的定义、目的和意义。
房地产开发的基本流程：前期调研、规划设计、土地获取、项目开发、销售与交付。
房地产经营的基本概念和主要方式：销售、租赁、物业管理、资产证券化。
1.3 教学方法讲授法：讲解房地产开发的定义、目的和意义，以及房地产开发的基本流程和主要环节。
案例分析法：分析房地产经营的成功案例，让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，总结房地产开发与经营的基本流程和主要环节。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产开发的看法，以及认为房地产开发与经营的成功关键因素。
第二章：房地产市场需求分析2.1 教学目标让学生了解房地产市场需求的概念、作用和重要性。
让学生掌握需求预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.2 教学内容房地产市场需求的概念、作用和重要性。
需求预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
影响房地产市场需求的主要因素：价格、收入、政策、人口、城市化。
2.3 教学方法讲授法：讲解房地产市场需求的概念、作用和重要性，以及需求预测的方法和步骤。
案例分析法：分析具体的房地产市场需求案例，让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，运用需求预测的方法和步骤，预测房地产市场的需求。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产市场需求预测的看法，以及认为影响房地产市场需求的主要因素。
第三章：房地产供给分析3.1 教学目标让学生了解房地产供给的概念、作用和重要性。
让学生掌握供给预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场供给的主要因素。
房地产供给的概念、作用和重要性。
供给预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
第一章绪论关键术语房地产开发经营管理复习思考题1．房地产开发与经营的含义是什么？2．房地产开发与经营的特点是什么？3．简要叙述房地产开发与经营的程序和容。
第二章经营理论和策略关键术语理论策略决策复习思考题1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。
3．简述房地产开发与经营决策的容。
4．房地产经营决策准则是什么？5．房地产经营决策程序是什么？第三章房地产企业关键术语房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格复习思考题1．我国房地产企业的特征有哪些？2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
3．分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。
4．简述房地产企业战略管理的容。
5．简述房地产企业资质管理。
6．简述房地产企业行业管理的主要容。
第四章房地产项目及项目定位关键术语一级开发综合开发转让定位复习思考题1．什么是土地储备和一级开发？2．房地产综合开发项目的类型有哪些？3．住宅房地产开发项目包括哪几类？4．土地使用权转让必须符合哪些条件？5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？6．如何进行房地产项目定位？第五章房地产项目用地的获取关键术语划拨出让招标拍卖挂牌复习思考题1．房地产项目用地获取的方式有哪些？2．简述划拨土地使用权的特点。
3．简述出让土地使用权的类型、含义。
4．简述协议出让国有土地的围。
5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地的围。
6．土地使用权出让与转让的区别是什么？第六章房地产市场调研关键术语市场需求调查问卷调研报告复习思考题1．房地产市场调研的含义是什么？2．房地产市场调研的容包括哪些？3．房地产市场调研的方法包括哪些？4．如何撰写房地产市场调研报告？第七章房地产开发项目可行性研究关键术语可行性研究财务评价风险复习思考题1．什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2．可行性研究的种类有哪些？3．可行性研究包括哪些容？4．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5．什么是财务部收益率？什么是部收益率？什么是财务净现值？6．国民经济评价指标包括哪些？7．风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？第八章房地产融资关键术语融资贷款信托股票债券风险复习思考题1．我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2．请对比分析不同类型的房地产融资成本。
房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的,进行改造加工,对地上进行房屋设施的建筑安装活动,以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
房地产经营也有广义和狭义之分,广义上讲,它是房地产企业对经营目标进行科学决策,并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
狭义上讲,房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。
上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。
根据划分标准的不同,房地产开发具有多种形式。
1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：(1)综合开发。
是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。
这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
（2）土地开发.是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。
它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后,按照当时的市场价格,通过拍卖、招标的方式,把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设,并按规定收取土地开发费.(3）房屋开发．是在土地开发的基础上，获得土地使用权后,按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程.2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式:(1)独自开发。
即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
(２）委托开发。
即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计,拆迁安置,组织施工,直到建成后交付委托单位。
一、课程简介本章节主要介绍房地产开发的定义、特点、流程及房地产开发企业的组织结构和运作方式。
通过本章节的学习，使学生了解房地产开发的基本概念，掌握房地产开发的流程和运作模式，熟悉房地产开发企业的组织结构。
教学目标：1. 理解房地产开发的定义和特点；2. 掌握房地产开发的流程；3. 了解房地产开发企业的组织结构和运作方式。
教学方法：采用讲授法、案例分析法、小组讨论法相结合的方式进行教学。
教学内容：1. 房地产开发的定义和特点；2. 房地产开发的流程；3. 房地产开发企业的组织结构和运作方式。
教学资源：教材、案例资料、多媒体课件。
教学评估：通过课堂讲授、案例分析和小组讨论，评估学生对房地产开发的基本概念、流程和运作模式的掌握程度。
二、房地产市场分析本章节主要介绍房地产市场的概念、分类、供给、需求及市场分析的方法。
通过本章节的学习，使学生了解房地产市场的运作机制，掌握房地产市场分析的方法，为学生进一步学习房地产投资、评估和营销打下基础。
教学目标：1. 理解房地产市场的概念和分类；2. 掌握房地产市场的供给、需求及影响因素；3. 熟悉房地产市场分析的方法。
教学方法：采用讲授法、案例分析法、小组讨论法相结合的方式进行教学。
教学内容：1. 房地产市场的概念和分类；2. 房地产市场的供给、需求及影响因素；3. 房地产市场分析的方法。
教学资源：教材、案例资料、多媒体课件。
教学评估：通过课堂讲授、案例分析和小组讨论，评估学生对房地产市场概念、分类、供给、需求及分析方法的掌握程度。
三、房地产项目管理本章节主要介绍房地产项目的类型、特点、策划、运作及项目管理的方法。
通过本章节的学习，使学生了解房地产项目的分类和特点，掌握房地产项目策划和运作的方法，熟悉项目管理的基本流程。
教学目标：1. 理解房地产项目的类型和特点；2. 掌握房地产项目策划和运作的方法；3. 熟悉项目管理的基本流程。
教学方法：采用讲授法、案例分析法、小组讨论法相结合的方式进行教学。
房地产开发与经营知识要点房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，扮演着举足轻重的角色。
在这个领域中，房地产开发与经营是一个复杂而又具有挑战性的过程。
本文将介绍房地产开发与经营的关键要点，帮助读者更好地了解和应对这个行业。
一、市场调研与定位在开发一项房地产项目之前，进行全面的市场调研和分析至关重要。
开发商需要了解目标市场的需求、消费能力、购房习惯等信息，以便有效定位自己的项目。
这种调研将有助于确定项目类型、户型设计、销售策略等关键决策。
二、土地获取与合作土地是房地产开发的基础，因此土地获取是至关重要的一步。
开发商可以通过土地拍卖、招标、协议等方式获取土地资源。
此外，与政府、土地主、物业管理公司等相关方进行合作，也是确保项目可行性和效益的重要因素。
三、项目规划与设计项目规划与设计是房地产开发的核心环节。
这包括确定总体布局、建筑面积、绿化率、配套设施等要素。
在规划过程中，需要综合考虑周边环境、市场需求和政府政策等因素，确保项目在市场上具备竞争力。
四、预售与销售策略预售与销售策略对于房地产项目的成功与否至关重要。
预售阶段，开发商需要制定合理的定价策略，同时掌握市场供需关系，平衡供应量与需求量。
销售阶段，开发商需要精心策划宣传推广活动，提高项目知名度，吸引潜在购房者。
五、融资与投资管理房地产开发涉及大量资金投入，因此融资与投资管理是至关重要的。
开发商需要制定明确的资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
同时，制定有效的投资管理策略，确保项目资金的安全和合理利用。
六、施工与质量管理房地产项目的建设阶段需要进行施工与质量管理。
开发商需要选择合适的施工团队，确保项目按时、按质量完成。
同时，加强质量监督和质量控制，确保项目的建筑质量符合相关标准，并充分考虑用户的使用需求。
七、运营与维护房地产项目建设完成后，运营与维护阶段至关重要。
开发商需要制定合理的物业管理计划，保障小区公共设施、绿化环境、安全保卫等方面的运营与维护。
房地产开发与经营第一早1、房地产开发与经营的含义就是什么？房地产开发经营就是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（百度）房地产开发：广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发；狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。
房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分，就是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略与策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2、理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其她概念如与管理概念相混等3、房地产开发与经营的特点就是什么？房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。
投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理5、房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续，获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价与租金,确定施工进度，以及工程项目的招投标等。
第二章1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众2、市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就就是所谓的“收益最大化原理”（百度） :获取项目的最大收益（净收益）就是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法4、简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。
在市场经济条件下,价格就是影响时常需求与购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格, 就能扩大企业销售，提高市场占有率，增加盈利。
应用:1、完全竞争型市场结构企业定价2、垄断竞争型市场结构企业定价3、寡头竞争型市场结构企业定价4纯粹垄断型市场结构企业定价5、简述房地产开发与经营决策的内容。
财务策略生产策略市场开发策略价格策略：高价策略低价策略均衡价格策略房地产开发与经营6、房地产经营决策原则则就是什么？遵守政策法规的原则-取得最佳效益的原则-风险意识的原则-定性分析与定量分析相结合的原则7、房地产经营决策程序就是什么？1、发现问题2、确定目标针对性明确性层次性可行性3、拟制方案整体详尽性相互排斥性4、分析评价限制因素分析潜在问题分析综合评价5、选择方案6、实施追踪反馈控制追踪决策第三章1、房地产企业的概念及特征有哪些？房地产企业:房地产企业就是从事土地与房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务,实现自身价值的经济组织。
特征:房地产企业的地域属性;房地产企业的不完全竞争性;房地产企业存在专业化与综合化发展趋势2对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
直线制组织结构优点:命令统一、责权分明，维持成本低，快速灵活；缺点:不利于企业成长，过分依赖领导者的才能与技能。
职能制组织结构优点:利用专门化、规模化带来了成本节约，减少了资源浪费。
缺点:由于部门分割，部门不了解其她部门的工作，只追求各自的只能利益;由于负责管理部门内多个项目，管理者不能了解组织整体的最佳利益。
直线职能制结构优点:统一指挥与专业分工相结合缺点:横向协调难度大，人员多,效率低，管理成本高事业部制组织结构优点:强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策与战略发展，提供各种服务,调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品与服务经营责任有利于培养人才,增加内部竞争缺点:活动与资源的重复配置导致成本上升，效率降低。
矩阵型组织结构优点:公司可以很好的协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好的沟通与交流，并借助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用缺点:消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感,产品线经理为了得到优秀的专业人员展开争斗，容易引起租住的矛盾。
3分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。
4团队结构、虚拟结构、无边界组织。
房地产开发与经营团队结构:以团队为基础设计的现代组织结构，好处在于整个组织就是由执行组织的各项任务的工作小组或团队组成。
虚拟结构:虚拟结构的主要职能,如生产、销售、设计就是通过外包、租用完成的。
虚拟结构就是高度集权化的，部门化程度很低，甚至没有。
虚拟结构建立在企业关系网络的基础上，追求最大程度的灵活性。
高级管理层通过合同契约关系来维持与其她职能组织之间的关系。
无边界组织:这种组织结构模式取消了横向、纵向的与外界的边界，取消了命令链与职能部门, 取消了组织的垂直跨度,取而代之的就是跨层级的工作团队，工作团队由高层管理者至普通员工组成，企业结构更加扁平化。
另一方面，由于电子网络技术的发展，一些专业技术人员可以在家办公，可以为多个企业老板服务，而她们却在公司管辖地域之外。
5房地产企业的战略管理过程。
1.确定企业当前的使命、目标与战略2.分析外部环境3.识别机会与威胁4.分析企业的资源与能力5.识别优势与劣势(2—5SWOT战略分析)6、构造战略7、实施战略8、评估战略6简述房地产开发企业资质管理。
1.房地产开发企业的资质等级2.房地产开发企业资质实行年检制度(p44,45)7简述房地产企业行业管理的主要内容。
行业管理就是指政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理与服务活动。
P48 第四章1、什么就是土地储备与一级开发？土地储备与一级开发，就是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地并组织实施拆迁与市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备与一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备与一级开发项目2房地产开发成本由哪些费用构成。
征地、拆迁补偿费及有关税费，收购、收回与置换过程中发生的有关补偿费用，市政基础设施建设有关费用，招标、拍卖与挂牌交易中发生的费用;贷款利息;其她费用3房地产综合开发项目的类型有哪些？房地产综合开发项目的类别:按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等等。
按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发与房地产合作开发。
4土地使用权转让必须符合哪些条件？首先，转让的土地使用权必须就是出让土地使用权。
行政划拨土地使用权可以进入转让市场但在进入前，必须办理土地使用权出让手续,将划拨土地使用权转换为出让土地使用权后方可进入转让市场。
其次，土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件。
《城镇国有土地使用权出让房地产开发与经营与转让暂行条例》第19条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限与条件投资开发、利用土地的土地使用权不得转让最后，土地使用权转让后也有限定条件。
一就是新的受让人不得改变出让合同所载明的权利与义务。
二就是土地使用权转让时地上建筑物,其她附着物所有权随之转让。
三就是转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。
5、我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让（百度百科）：a、以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;b、司法机关与行政机关依法裁定,决定查封或者以其她形式限制房地产权利的；c、依法收回土地使用权的；d、共有房地产，未经其她共有人书面同意的；e、权属有争议的;f、未依法登记领取权属证书的;且、法律、行政法规规定禁止转让的其她情形。
6、房地产项目定位的含义、原则、内容、方法？A、含义:房地产项目定位，就是指在房地产相关法律法规与城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其她制约因素,找到适合于项目的客户群体,并在客户群体消费特征的基础上,进一步进行产品市场定位的过程。
B、原则:符合城市规划、协调发展、效益最大化、符合市场需求、与企业发展战略相一致C、内容:确立开发理念、明确用途功能、筛选目标客户、测算租售价格、确定方案D、方法:市场调研法、头脑风暴法、经验分析法、其她方法第五章1.简述出让土地使用权的类型、含义:A、类型:协议、招标、挂牌、拍卖B、含义:简称土地出让,就是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、简述招标拍卖挂牌出让国有土地的基本特征:A、招标出让土地使用权的基本特征:程序规范;全方位开放,透明度高;公平、客观;交易双方一次成交B、拍卖出让土地使用权的基本特征:必须有两个以上的买主;必须有不断变动的价格;必须有公开竞争的行为C、挂牌出让土地使用权的基本特征：时间长,且允许多次报价,有利于投资者理性决策与竞争;操作简便,便于开展;有利于土地有形市场的形成与运作3、土地使用权出让与转让的区别第八章1、房地产市场调研的含义就是什么：就就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录与分析，进而对房地产市场进行研究与预测,并最终为营销决策服务的专业方法。
房地产开发与经营2、房地产市场调研的内容包括哪些:a、市场宏观环境状况b、城市房地产市场状况c、消费者行为调研与市场需求容量调研1项目所在区域环境状况调研e、项目基本情况调查调研3、房地产市场调研的方法包括哪些:a、全面调查法b、重点调查法c、抽样调查法:随机与非随机4、如何撰写房地产市场调研报告p126:a、报告主要内容:导言、正文、结尾、附件b、正文主要内容:基本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场需求特征、房地产市场形势及发展趋势、结论与建议 c、撰写原则:以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则第七章1.什么就是可行性研究:即在投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证与评价，从而判断项目技术上就是否可行、经济上就是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法。
2.房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤：第一步,组织准备;第二步，资料收集及市场调查;第三步,开发方案的设计与评价、选择;第四步，详细研究;第五步，编写研究报告书3、可行性研究的种类有哪些？ A、按研究阶段分:a、投资机会研究b、初步可行性研究c、详细可行性研究B、按对象现状分:a、土地以及开发项目的可行性研究b、房地产综合开发的可行性研究c、续建房地产开发项目的可行性研究d、房地产可行性研究4、可行性研究包括哪些内容:项目概况、市场分析与需求预测、规划方案的优选、开发进度安排、项目投资估算、资金的筹集方案与筹资成本估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论5、反映投资项目财务状况的指标包括哪些:指标体系:A、价值型指标:a、财务净现值b、财务净年值c、费用现值d、费用年值B、效率型指标:a、财务净现值率b、投资报酬率c、财务内部收益率C、期限型指标:a、投资回收期6、什么就是风险、什么就是房地产项目风险：a、风险:从房地产投资的角度来说,风险就是未来实际收益与预期收益的偏差与可能性大小b、房地产项目风险：房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性与资产管理的复杂性四个方面。
